買房相關法律知識

1. 買房前必須知道的法律知識

自今年兩次降准，兩次降息、減免二手房營業稅、降低首付等政策的密集出台以來，樓市"漲聲一片"，購房者積極入市，有五大知識在買房前你必須知道。
一、買房前須知
1、民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年，工業用建築是50年。
2、在國家有關房地產法律法規中，沒有"意向金"的提法，要麼是定金，要麼是保證金。
3、挑選戶型至少需要以下幾種圖:規劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。
4、低層為一層至三層;多層為四層至六層;小高層為七層至九層;高層為十層及以上。
5、別以為九到十一樓不錯，這是陽光最強烈的位置。
6、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，外面的保險公司都可以為你打折。
7、別以為實測面積是對的，最好自己帶上捲尺測量。
8、購房時大都會有一些面積是贈送的，如陽台。陽台分為封閉和半封閉兩種，封閉陽台要全部算面積，半封閉陽台只算一半面積，半封閉陽台越多越超值。
二、關於住宅的長寬高
1、住宅的凈高，是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離
2、住宅的開間，是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
3、住宅的長度和進深，是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後一牆皮之間的實際長度。
4、住宅的層高，是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。
三、住房公積金冷知識
1、提取公積金繳付房租的條件是房租超出家庭工資收入規定比例的。
2、職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內的存儲余額納入住房公積金增值收益。
3、目前裝修自住住房不能辦理住房公積金提取，也不能申請住房公積金貸款。
4、購買門面房不符合住房公積金提取的條件，不能提取住房公積金。
5、職工辦理離退休的，可以提取住房公積金，並注銷其住房公積金賬戶，但辦理提前退養或內退的職工不能提取住房公積金。
6、住房公積金組合貸款是指個人申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時，其不足部分向貸款銀行申請住房商業性貸款的兩種貸款之總稱。
7、職工考取了研究生，但戶口並未遷出本市或考取的是本地院校的研究生，這種情況是不能提取住房公積金。
8、凡在本區域內購買建造、翻建、大修自住住房的職工，可以申請公積金貸款。
四、關於過戶
1、繼承過戶費用:繼承權公證。200元公證費、280元登記費，總計480元。
2、贈與過戶費用:個稅+契稅+公證費。1050元公證費(交易金額的千分之三)、280元登記費、契稅10500元，總計11830。
3、二手房過戶費用:營業稅+個稅+契稅。房子買入超過5年後賣出，無營業稅、契稅1%(首次購房)3500元、個人所得稅(35-25)*20%=20000元、交易費420元、登記費80元。總計24000元。
五、關於貸款
1、目前個人住房貸款還款方式主要為等額本金還款和等額本息還款兩種。
2、區別:等額本息，就是每個月還款的"本+息"之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。
3、配偶買過房且貸款未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購房的各種優惠政策。
4、向銀行貸款過程中可能出現的各項手續費:公證費/律師費/保險費/評估費/手續費等。
5、正常買房按揭貸款一般只產生兩類費用:手續費、評估費。

2. 買房前必須知道的法律知識有哪些

一般購房者選房的時候，根本不知道從哪下手，現在開發商的各種宣傳轟炸下，置業顧問也往往誇大自己樓盤的優點，使得購房者忽略自己買房的初衷。

天津律師：網頁鏈接

一：預售證

我們需要看的是五證是否齊全，一般有預售證，其他證基本也有，會在售樓部明顯位置放置。預售許可證是一棟一棟的發的，消費者不了解這一點就被有的開發商就是鑽了空子，拿別的棟預售許可證來忽悠。當然預售許可證是可以在房地局查到的;

一些樓盤會鼓勵已經購房的業主介紹客戶來買房子給他們免部分管理費，但是銷售不會主動說，可以問問看有沒有這樣的優惠。

三：定金和訂金

很多開發商都會打出多少抵多少的優惠活動。需要繳納多少錢定金。定金與訂金的不同之處，簡而言之定金是交了不能退的。

四：開發商的信譽

網上搜搜開發商名字，查詢開發商以前開發商樓盤的名稱，從論壇微博等渠道，獲取開發商的信譽度如何。

五：產權

產權是50年還是70年，還是小產權。

六：挑樓層

超過30層的樓，建議16-20層(電梯一般在中間)20層的樓，建議12-15層。

七：房型

房型最好方正，南北向會比東西向貴(具體也要看樓的朝向)，各屋最好有窗，包括衛生間和廚房。

八：置業顧問

多和周邊的樓盤置業顧問聊聊，畢竟他們比你懂得多，作為同行業的必定會知己知彼，至少比你要了解彼此之間的優缺。

九：樣板房

樣板房你最多僅限看看，不要過於相信和被迷惑，樣板房由於經過精心布置、傢具設施占滿空間，你一般看不出應看到的問題。

十：物業費用

問清楚物業的資質等級以及收費標准，與其他費用不同，購買商品房入住後需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標准，做到心中有數。

十一：評估自己的經濟能力

這里不僅包括你目前實際的收入結構，還包括你接下來三至五年內短期的工作發展潛力以及未來十年至二十年後可能的職業安排，還包括你平時的消費習慣，包括你和你的家人的健康狀況等，最後估算出一個數據，你實際上能出多少錢做首付，每個月月供多少是你和你的家庭可接受的額度。

十二：合同

任何承諾只有體現在合同上的才是一定能兌現的。而《商品房買賣合同》合同上基本上只會對房子本身做出承諾。置業顧問為了你簽單會很多口頭承諾，請以合同為准。

3. 關買房的法律常識有

關買房的法律常識：
1、民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年，工業用建築權屬年限是50年。
2、在國家有關房地產法律法規中，沒有意向金，要麼是定金，要麼是保證金。
3、購房時大都會有一些面積是贈送的，如陽台。陽台分為封閉和半封閉兩種，封閉陽台要全部算面積，半封閉陽台只算一半面積，半封閉陽台越多越超值。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第63條，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的；
可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

4. 買房必知法律知識 這些禁忌千萬不要碰

在買房子的時候，大多數購房者對購房相關法律法規都是知之甚少的，而往往這個時候是最容易發生問題或者說存在隱患的。購房者作為消費者，需要了解也應該了解一些長沙購房法律知識，以免在購房過程中與開發商或者相關單位發生不必要的糾紛。

長沙購房的相關法律法規

一、注意虛假廣告

房地產虛假廣告是指以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發布含有國家禁止內容的廣告,欺騙購房者。按照相關規定,廣告應載明預售或銷售許可證書號,應當清楚表示實際的銷售價及其有效期,應以該房地產項目到達某一具體參照物的現有交通幹道的實際距離表示,不得以所需時間來表示距離。房地產廣告不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果,不得含有升值或投資回報的承諾,不得含有裝飾內容。 防範措施: 應到實地考察、保留廣告單、樓花等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內容以附件形式全部載入正式的合同中。日後開發商若不兌現,這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。

二、注意按揭問題

按揭問題主要分兩種:一是某些開發商推出零按揭、一成按揭等賣房措施；二是開發商為了盡快售罄,盲目為那些並不具備還貸能力的購房戶貸款提供「擔保」。 《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》規定按揭比例最高不得超過80%,零按揭、一成按揭不過是開發商將合同上的房價提高,虛報給銀行。對購房者來說,雖然暫時少付了房款，但合同金額的增高意味著要承擔更高的房屋契稅、維修基金、保險費等與房屋總價直接有關的費用，得不償失。

三、注意合同簽訂的補充條款問題

一般情況下，購房合同是經政府部門審查過的格式合同，但很多開發商都會要求在購房合同上空白的地方簽訂補充條款，或在購房合同之外簽補充協議，以表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，損害購房者利益。 防範措施： 看清楚補充協議的條款，特別是免除開發商義務，削減業主權利的條款，遇到空白處應填上對自己權益有利的內容。

四、注意房屋配套設施問題

很多房子都是預售的期房，房屋的規劃和配套基本都是看開發商的設計圖和規劃圖。但是開發商在建設過程中為了節省成本從而實現利潤最大化，到實際交房時，不少規劃都變成了空的，配套設施要麼沒有，要麼質量和數量大縮水。

防範措施：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。

五、購買期房時注意開發商證照問題

因所購買房屋是預售的期房，購房者對與開發商簽訂的合同的合法性審查就應該尤其注意，這是維護自己合法權益的基礎和根本。《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條明確規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。 防範措施： 審查開發商能否提供《商品房預售許可證》原件，對預售許可證上所載明的內容進行審查，看自己所購買的房屋是否座落在預售許可證所載明的預售房屋范圍；去房管部門或登陸房管部門網站對預售許可證的真實性進行審查，防止開發商弄虛作假。

六、注意所購房屋是否已經抵押

實踐中許多購房者在買房後發現所買的房屋或土地使用權已經在銀行進行了抵押，導致房產證遲遲辦不下來，甚至房屋被銀行優先受償，而此時如果開發商捲款逃跑，購房者將血本無歸。 防範措施： 選擇有實力的口碑較好的開發商，要求開發商提供土地使用權證原件，並向土地登記部門、房管部門查詢土地或房屋是否已經設定抵押，簽訂商品房預售合同的要及時備案。

七、交房時注意要求開發商提供「三書一證一表」

「三書」是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》，「一證」是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，「一表」是指《竣工驗收備案表》。根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：「房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用」。「三書一證一表」齊全是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標記，是開發商交房的必要條件，業主一旦簽了有關收樓文件，就視為對房屋質量的認可。

（以上回答發布於2015-10-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 貸款買房，必須要了解9個法律方面的知識，分別都是什麼

買房九個方面的法律知識一定要了解，分別是:買房時的「四金」和買房時的「四費」。現在三四線的房價被炒得熱火朝天，如果你要買房的話會經過很多的程序，比如說要交定金還有訂金，還有房屋貸款的保險費等等。這過程是非常麻煩的，如果你不具備一些法律知識，那麼你可能會被賣房的人坑你。因此在買房之前，我們一定要做好充足的准備，避免入坑。

在買房的過程當中，還有哪些法律方面的知識需要我們了解呢，請寫在評論下方。

6. 買房子要注意哪些法律常識

第一，購房前的准備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你准備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和「五證」，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

7. 買賣房屋你知道哪些法律知識

住房一直是我們關注的焦點，目前的房價一路狂升，但是市場還是受購房者青睞的。在買房的過程中，不僅需要准備購房款，還必要了解相應的法律知識，以防上當受騙。

買賣房屋時要特別注意的幾點法律問題

關於房屋的權屬問題

1、應當確定賣房人是房產證上登記的真實所有權人

房產證上會註明房產所有人信息，購房之前應注意仔細核對證件資料，確保賣房人是房產所有權人。購房之前，最好親自或者委託律師到房管局查詢房產證件的真偽，防止偽造證件的情況發生。

2、房屋共有人應一同簽訂房屋買賣合同

若房屋有共有人，共有人應一同與賣房人簽訂合同，防止因賣房人無權處分導致房屋買賣合同無效的情況，同時也要仔細核對共有人身份信息，防止出現冒名簽約的情形。

3、確保房屋不應存在權屬糾紛或瑕疵

房屋的權屬不應有爭議，也不應當存在抵押或者法院、檢察院、公安查封等可能影響或者阻礙房屋所有權變動的情形。

關於房產的權利瑕疵

1、房屋是否為違章建築或者存在拆遷的可能性

凡是違章建築，均不會有房產證，因此，沒有房產證的房屋或者房管局查不到權屬登記的房屋基本上應當屬於違章建築，購買違章建築不受法律保護，即使遇見拆遷，賠償的價格也是很低廉的。

此外，購買期房應當注意該開發商是否五證齊全（建議選擇品牌開發商，以免出現開發商一房二賣、一房多賣或者開發商破產、倒閉、非法集資等法律風險），購置二手房應當注意房屋的《國有土地使用權證書》、《房屋所有權證書》等是否齊全；同時在購房合同中應當註明因拆遷導致的風險或者利益由誰承擔或者享有。

2、房屋是否已被查封或者轉讓

實踐中，可能出現房屋已被法院、檢察院、公安查封或者已經過戶給第三人的情況。簽訂購房合同並不意味著房屋的所有權已轉移，必須辦理過戶登記才能實現所有權的轉移。因此，購房付款之前應當注意此類問題，購房款應當在辦理過後才全款支付，盡量防止損失。

3、房屋是否被出租或者被第三人實際佔用

房屋出租給他人，按照法律規定，承租人享有優先購買權，因此簽訂購房合同之前，賣房人應當讓出租人出具放棄優先購房權的承諾書，同時要在購房人的要求下實現購房人使用房屋的目的不能實現的情況。

關於土地的使用年限

住宅類房屋的土地使用年限是70年，實踐中，也有使用年限很短的住宅用地，這可能影響到房屋的實際價值，應當引起購房者的足夠重視。

關於房產交易產生的各種稅費

對於房屋交易產生的稅費，買賣雙方應當在合同中約定清楚。新房應繳納契稅、印花稅、維修基金、權屬登記費、物業服務費、交易手續費、產權工本費等，雙方應當約定清楚。

關於中介費

買賣雙方應明確約定中介費用由誰支出，同時約定在交易不成功的情況下，中介費是否收取，收取後是否退還。

明確違約事項

尊重契約精神，讓不誠信者支付違約成本，這是現代市場經濟的必然要求。因此，買賣雙方應當約定違約事項和違約責任，同時應注意，在非應雙方責任的情況下，比如，不能辦理銀行貸款或公積金貸款的情況下，各自所應承擔的責任。

實踐中，很多開發商包括品牌卡發商，往往在購房者不能辦理貸款的情況下收取購房者高額的違約金，實際上，購房者是否能獲取銀行貸款，開發商或者與開發商合作的房產銷售代理公司比購房者更清楚，，有個別開發商或者代理公司，明明清楚該購房者不可能獲得銀行貸款而與之簽訂購房合同，繼而以購房者違約未辦理銀行貸款為由要求購房者解除合同並支付高額違約金。

明確房屋附屬設施的所有權或者使用權

房屋一般都會有相關的附屬設施、設備，如室內裝修、裝飾、花園、屋頂天台、游泳池等。在購房合同中，雙方應明確約定附屬設施的權屬，防止因此而導致房屋價值降低或者權屬爭議。

陰陽合同和付款方式

實踐中，主要是在二手房買賣中，為了實現避稅，買賣雙方在實際合同（陰合同）之外簽訂用於備案的合同（陽合同），實際上陽合同屬於無效合同，應當注意防止。

房屋買賣中，賣房最好採用銀行轉賬加買房出具收據的方式支付房款，為可能出現的合同糾紛留存證據。

總之，買房是一項技術活，專業的事情交給專業的人士來做。購買房屋，特別是經濟價值較高的房屋，最好聘請執業律師陪同，以免出現不必要的法律爭端。