開發商用房屋抵工程款有法律效力嗎

⑴ 開發商不能按時支付工程款，「以房抵款」是否有效

「以房抵款」是指在建築工程行業中，開發商因不能按時向建築商結算工程價款，將其所開發的房屋抵付給建築商以履行工程價款的行為。但實際中，建築商會碰到與開發商協商一致「以房抵款」，但最終卻拿不到抵款的房屋，本篇將探討「以房抵款」的效力問題。
1、開發商擬建設但尚未取得預售許可的「以房抵款」無效；
此種情形一般發生在簽訂建設工程合同時就已經約定「以房抵款」，或在施工過程中未取得預售前無法支付進度款時約定的「以房抵款」。本質上講「以房抵款」也屬於開發商對其享有的物權處置的行為，其不違反法律法規的規定，也是雙方真實意思的表示，但依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」，開發商未取得房屋預售許可前是無權出售房屋的，即應認為在取得商品房預售許可證明前訂立的商品房預售合同是無效的，「以房抵款」也應無效。
2、開發商已取得預售許可，且房屋還未賣出的「以房抵款」有效；
依據《商品房解釋》第二條，開發商在取得預售許可後就已經取得對建成房屋的物權的處置權，其「以房抵債」協議不違反《合同法》第五十二條等造成合同無效的法律規定，開發商有權對其享有物權進行處置。但前提是開發商對其開發的房屋享有沒有權屬瑕疵的房屋，如房屋已出售又將該套房屋「以房抵債」將會造成「一房二賣」的情形，可能最終導致合同無效。
3、開發商與建築商簽訂「以房抵款」協議約定不明，可能造成無法履行。
開發商與建築商簽訂「以房抵款」協議時若對於抵款房屋僅有多少套、大概抵償多少工程款一類較籠統的約定，而不對房屋的坐落、面積、房號、價格等進行具體約定，可能導致雙方會因無法確定標的物且無法達成補充協議，最終此類訴訟法院可能將認為該協議無法履行，將更傾向於判決繼續支付工程款。
因此，對於「以房抵款」企業應注意到以上幾點的情況下，還應做到在雙方簽訂協議後立即向有關部門申請辦理過戶登記，及時將物權轉移，才可以做到大幅降低風險。

⑵ 開發商以房抵頂工程款的房屋買賣合同的法律性質

開發商以房屋抄抵扣工程款一般都由兩份部分組成，一份是抵扣協議，作為雙方債務關系的處理證明，另一份是房屋買賣協議。
房屋抵扣工程款並不違反法律強制性規定，只要合同雙方自願簽署，自成立之日生效。
《合同法》
第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。

⑶ 開發商用房屋抵償工程款除協議外還需要什麼手續和注意事項

1，雙方當事人的情況下，

合同應當載明出租人和承租人的個人的姓名和地址。

2，住房具體情況住房的具體位置，註明房屋的確切位置，如在一些道路室，房屋面積，房屋裝修，一個簡短的說明住房的牆壁，門，窗，地板，天花板，廚房和浴室的裝修，設施和設備，簡要列舉住房出租人向承租人傢具，家用電器，廚房和浴室設備等;住房產權和財產權利，給一套住房各類產權，產權人是誰，出租人和業主之間的關系，以及是否業主委託出租房屋。

房屋用途主要說明以下兩點：自住住房的，由承租人，承租人的生活，或允許承租人或其家庭與其他人共享，住房只能用於生活，或在同一時間可以有其他用途，如辦公。

在租賃期承租人不希望頻繁搬家，而出租人不希望在很短的一段時間內，必須要找到一個新的租戶，都需要一個相對穩定的一段時間的一段時間，所以有必要在合同中，截止日期。在此期間內，如果沒有特殊情況，出租人不得驅逐租戶可能不會放棄住房和其他住房租賃。期間，承租人將房屋出租人退還。如果承租人要繼續租賃一套住房，則要提前通知出租人。經協商，出租人同意，承租人可繼續租賃一套住房。如果承租人搬出，但沒有找到一個合適的新居所

出租人應酌情延長租賃期限。

租金和支付的房屋租金，在租賃期內，出租人將被允許提高租金由出租人和承租人協商確定。支付租金去年同期大幅付，半年付，按季度支付。如果一次付清較長期限的房租，出租人討價還價，要求給予一些優惠。然而，承租人承受能力的角度來看，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。

房屋修繕責任出租人房屋產權或產權的客戶端，修繕住房是出租人的責任。租賃前，承租人解決住房及其內部設施進行認真檢查，以確保其未來的正常使用。如果在正常使用過程中住房或設施損壞的，承租人應當及時通知出租人物業管理公司被修復。但是，如果損壞是因為承租人使用不當，承租人負責修復或賠償。出租人是無法修復房屋，承租人和其共同出資的保養和維修費用可以承擔由承租人支付應付租金或由出租人攤銷。

7，住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，是不允許分裂，改，擴建或增加。確實需要改變房屋，經出租人同意，並簽訂書面協議。

約定由承租人轉租一些租金不打算自住，而是想通過轉租租金收入。這是轉租行為影響到出租人的利益，雙方在合同中應該是分租的要求。如果允許轉租，雙方協商確定一個分享轉租收入的比例;是不允許轉租的，承租人轉租的，出租人有權終止租賃合同。

9，簽訂合同時違反合同的賠償責任，雙方應想到可能產生的違反合同，並在合同中規定的處罰。例如，如果承租人未能支付租金的，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;，出租人租金較低，不同意提供的，承租人可以咨詢。

10，租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述規定，如租賃期限，租金，雙方通過協商合同進行更改。承租人交換房屋，由於在與他人的工作，應事先徵得出租人同意，換房後，原租賃合同終止，出租人和承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人一方提前終止合同，則要提前通知對方，並給對方一些補償，按照合同或談判。如果合同期滿，則合同將被終止。
注是指住房出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同，明確雙方權利和義務的協議。當你簽訂租賃合同與業主有很多細節需要注意。

⑷ 我單位是施工單位，現在開發商不給撥付工程款而是給房子抵工程款，這樣我單位怎麼做賬

你問我單位是施工單位，現在開發商不給撥付工程款而是給房子抵工程款，這樣我單位怎麼做賬？
答：開發商不給撥付工程款而是給房子抵工程款，相當於您單位購買商品房，賬務應當這樣處理：
借：房屋（欠工程款抵頂房）
貸：應收工程結算款

⑸ 開發商用房屋抵押工程款.承建商怎樣同開發商簽合同

按照法律規定，承包方本身擁有法定留置權，即可以在結清工程款之前留置房屋而不交付，向法院起訴要求就房屋進行拍賣的價款優先受償。如果開發商用房屋抵工程款，應當簽訂工程結算協議和房屋抵債協議，同時約定稅費負擔和過戶手續辦理日期。如果只是抵押，需要拿到房產證然後到房產局去辦理他項權利證書。

⑹ 有個問題。我們是房地產開發商，如果用建好的房子抵建築方的應付工程款，是否也視同銷售，交營業稅等

用房子抵工程款肯定是視同銷售的，要交相應的稅。
至於延遲納稅可以向稅局申請，如果延期時間短可以暫不做抵工程款的房屋銷售，待要交稅的當月再做銷售進行申報。

⑺ 開發商把房子抵頂施工方工程款,施工方又抵頂材料款,這三方協議怎麼寫

朋友因為這是房子抵頂工程款、再抵頂材料科，不管怎樣抵頂都是房子銷售過程，那就得開發票，向您這樣兩次抵頂，那就得相當於兩次銷售、上兩次稅，就不如用協議形式，您與」開發商「用房子抵頂、然後你再與「材料商」抵頂，而開票直接開」材料商「，節省一個銷售環節，少繳稅一次，協議簡單，就是誰用房子抵頂工程款、誰用房子抵頂材料科，就行了。

⑻ 開發商以建築房屋抵工程款，同時又抵押給了小額貸款,承包方有權處置嗎

個人抵押貸款可申請抵押房產7成，年利率6，貸款期限10年。企業抵押貸款可申請抵押房產7.5成，可同時多套房產進行抵押，貸款期限1-20年，年利率6-7.8，等額本息和先息後本兩種還款形式。隨時提前還款無違約金。執照滿3個月即可申請。如果金額不夠改可同時申請信用貸款，手續簡單審批速度快。

⑼ 房子被開發商抵工程款了怎麼辦

開發商委託建設方進行商品房項目建設完畢後，如果建設方工程款不足，可能用商品房抵工程款，這種情況並不少見。這樣的房子只要是產權清晰，可以辦理過戶就能購買，需要注意的是，在買房的時候和開發商簽訂書面合同，將違約責任規定好。

建築商出賣抵押房屋符合法律規定，一般不會發生產權糾紛。只是在辦理相關手續時要注意直接與開發商簽訂商品房買賣合同，辦理入住手續，只要手續齊全，也不會出現意外。

但購買此類房屋，在辦理相關手續時要注意直接與開發商簽訂商品房買賣合同。要注意開發商是否取得商品房預售許可證，沒有預售許可證的房子是不能出售的，針對這類房子，要在與開發商簽訂購買協議時，約定開發商如果不能按期交付房屋所應承擔的違約責任，盡可能地加重違約責任，防止開發商逃避責任。

既然合同是與開發商簽的，權利義務當然由開發商承擔。有的購房者認為房子是從施工企業手裡買的，與開發商簽合同只是走形式，一旦出問題應當找施工企業，這種想法是錯誤的。施工企業並不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力。

因此，購房者簽合同時應慎重，應當將與施工企業約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現問題。一旦真的出現問題，也應由開發商承擔責任。

(9)開發商用房屋抵工程款有法律效力嗎擴展閱讀：

買抵工程款的房子務必要查驗《建設工程規劃許可證》。五證涉及到房子的法律手續：五證兩書、《建築工程施工許可證》，兩書保證的是質量。

此外的法律風險還要注意該房子的權利是否存在瑕疵。房地產五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》;是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，簡稱「五證」。

其中前三個證由市住建局核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。二書"，房地產開發商多不願意配合辦證過戶。

⑽ 最高人民法院關於審理開發商用房屋抵頂建築工程款是否有效

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復


最高人民法院公告

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》已於2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過。現予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日

（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）
法釋〔2002〕16號
上海市高級人民法院:

你院滬高法〔2001〕14號《關於合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復

如下：

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》

第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月後施行。

此復。