姜強法官

㈠ 《物權法》司法解釋發布 離婚分房又有變化

2月23日，最高人民法院發布《物權法》司法解釋，並於3月1日起施行。其中，關於不動產登記、離婚分房，有了新的變化。

23日上午，最高人民法院發布司法解釋（3月1日施行），就《物權法》相關問題作出明確規定。《解釋》共22個條文，重點內容涉及六個方面，包括不動產登記與物權確認等等，這些與老百姓的生活密切相關。司法解釋的出台，使《物權法》在司法實踐中操作性更強。

《物權法》是規范民事財產關系的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用。前些日子要「拆掉小區圍牆」之時，各大專家表示尚難實現，並拿出相應的法律依據，就有很多是《物權法》的相關內容。

那麼，最高人民法院新發布的《物權法》司法解釋，又要給大家釐清哪些問題呢？購房指南挑選其中與房子相關的部分，一一給你分析。

離婚判決房產產權變更，但是房產證上還是倆人怎麼辦？

當下，很多人離婚都會涉及到財產的分割，特別是房產的分割。那麼，法律判決書生效之後，將夫妻共同房產判給其中的一方，但房產證上仍是兩人的名字，這是不是意味著法律判決生效之日開始就已經實現了產權的變動？

對此，司法《解釋》給予了肯定答復。最高人民法院民一庭庭長程新文表示，「在離婚訴訟中，如果法院判決准予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那麼自法院判決生效時起，房屋的所有權就不再屬於雙方共有，而是歸屬於丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。」

預售房要進行預告登記，這樣開發商要再出售或抵押就無效了！

在房產交易中，存在有商品房預售制度，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

司法《解釋》的第四條規定，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

那麼，只要買房人預告登記了，開發商私自把已出售的住房再次出售或者進行抵押，是無效的。

共同購房想改名，屬民事訴訟還是行政訴訟？

小張和小王共同出資購買房屋並約定共有房屋，但因各種原因申請登記在小張名下。後雙方生隙，小王起訴至法院請求確認房屋共有權。這時候，李四應該提起民事訴訟，還是行政訴訟？

《物權法》實施後，不少法官和法院認為，小王應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。最高人民法院民一庭法官姜強撰文分析，「但這種看法、做法，未能全面理解不動產登記的公示效力；也造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬，並因此而循環無解的尷尬局面。」

對此，新《司法解釋》第一、二條就是對上述實踐問題的回應，具體而言，不動產物權的歸屬爭議、不動產登記的基礎關系的爭議都可納入民事訴訟。內部關繫上，依據真實權利狀態確定權利人，而非依據登記確定權利歸屬。也就是說，小王提起民事訴訟，法院應當受理！如果小王提出他出資買房、以及雙方關於共有約定的證據，法院應據此認定小王為共有權人。

「李鬼」賣給我房子，「李逵」來找我怎麼辦？

打個比方，小姚長年住著父親的房子，擅自把房子轉讓給了不知情的小李。小李付完錢，小姚父親聽說了，憤怒地跑來要房子。這時候，房子歸誰？按照《物權法》的「善意取得」制度，小李擁有房子，小姚父親應向自己的兒子索賠。類似情況具體到每一個案件，雙方經常爭論不休。

最高法民一庭庭長程新文指出：「如何正確適用善意取得制度是物權法適用中的一個重點、難點和熱點。對此，新《司法解釋》用6個條文，形成對善意取得適用的較為完整的規則體系。」

到底什麼算適用「善意取得」？

新《司法解釋》規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人（在上面的案例中就是小姚父親）主張受讓人（在案例中就是小李）不構成善意的，應當承擔舉證責任。

最高法民一庭庭長程新文說：「此舉明確了『善意』認定的基本標准，以及由誰承擔舉證責任。」 新《司法解釋》還明確存在「登記簿上存在有效的異議登記」等五種情形之一的，應當認定不動產的受讓人「知道轉讓人無處分權」，也就是說受讓人不是「善意」的。

總的來說，一關繫到每個人的切身問題，《物權法》就是頂重要的法之一。司法解釋的出台，使《物權法》在司法實踐中操作性更強。

（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 房產分割在無錫法院是怎麼判的

給你舉個例
不動產物權歸屬糾紛可打民事官司
《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及登記就應通過行政訴訟解決。
最高法民一庭法官姜強舉例說，張三、李四共同出資購買房屋並約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。後雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權，不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。
程新文說，這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
未經預告登記權利人同意，轉移不動產所有權，不發生物權效力
姜強介紹，我國現行的房地產開發制度，使開發商能夠在房屋交付之前獲得融資並開發，這類制度，對於促進房地產開發市場的發展，不無裨益，但對購房人獲得房屋所有權，卻有現實威脅。實踐中，老百姓最為擔心的是，錢付了房卻拿不到。開發商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現象屢見不鮮。
解決此類問題，現行法上有其手段。物權法第二十條規定的預告登記制度，就是為保障買房人等債權人實現物權目的而規定的一項制度。物權法第二十條第一款規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
實踐中，對於現實登記權利人針對不動產的何種處分，會因違反法律規定而不發生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。基於預告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的「處分行為」進行了限縮性解釋，即未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
並非所有法律文書都能發生物權變動效力
根據《物權法》第二十八條規定，人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經生效，即發生物權效力。對於直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題。
程新文認為，基於維護物權變動模式體系安定的目的，應當注意防止實踐中不適當地擴大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。基於此，《解釋》第七條規定：「人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。」

㈢ 姜強的證書資格：

湖南師范大學中文本科；
全國法院幹部業余法律大學法律專科；
南昌大學法律本科；
獲江西日報社新聞培訓結業證；
獲湖南安邦營銷學院營銷講師證書；
獲中華人民共和國初任審判員合格證書；
獲中華人民共和國法官等級證書；
獲中華人民共和國新聞出版總署新聞采編人員資格證書；
獲中華人民共和國高等學校教師資格證書。