小區物業立法

『壹』 中國什麼時候小區物業可以立法

我國《物權法》實施後，被稱為上海「物權法第一案」的某物業小區居民龔先生與小區開發商就其停車位買賣即停車位權屬的爭議糾紛，反映出關於停車位權屬問題是否應當完全遵循市場交易慣例的問題。

[1]目前，在我國大中城市，因為物業小區「停車難」導致的相關糾紛越來越多，由於停車位的匾乏所導致的停車位比房貴等問題日益突出，究其根源在於小區停車位完全市場化的立法和社會政策導向，特別是《物權法》規定了開發商對各種小區停車位尤其是法定配建停車位均可依照約定永遠擁有所有權，相關司法解釋對此也未能很好地予以補漏，而物業管理條例實施細則仍缺位。「停車難」導致的糾紛日益增多的客觀現實提醒我們，《物權法》及相關司法解釋在確定物業小區停車位的權屬時，確實不當強調了其市場價值的實現和保護，而忽略了它對公民居住權益的保障功能。重新審視目前我國物業小區停車位的立法定位和法律規制措施應是未來立法的修正方向。

『貳』 為什麼要對物業管理立法

1 物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀
1.1 物業管理立法的必要性
1.1.1 促進物業管理的健康發展
市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防範、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。
1.1.2 法律適應時代要求，與時俱進
現代城市的發展有兩個特徵：第一，為緩解土地住房緊張，多層建築的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。
（1） 關於相鄰關系
相鄰關系是傳統民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產的所有權或者使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰關系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發生。相鄰關系中的權利和義務主要表現為享有要求對方提供便利的權利，承擔為對方提供便利的義務。不動產相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。」
（2）關於建築物區分所有權
多層建築與物業區域的出現，產生了一種新型的不動產權利形態，即建築物區分所有權。建築物區分所有權是伴隨現代城市的發展而產生一項重要不動產權利，指數人區分一建築物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；並就該建築物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建築物所有權。傳統的不動產所有權構成單一，僅僅指權利主體對不動產佔有、使用、收益和處分；建築物區分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建築物區分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統物權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現在的法律上沒有規定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經濟不發達的狀態，即小生產經濟狀態。在那樣的經濟下，物權就是所有權。一個財產歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。庄園主的財產來源於國王，庄園主又把這個土地交給佃農耕種，在這個土地上，有國王的權利、庄園主的權利、佃農的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎麼能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經濟的發展，對資金的需求，最後發生了抵押權制度，在一個財產之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態了，但是法學家們不願意放棄一物一權原則，他們把一物一權原則范圍縮小，稱一物一權原來講的是一個物上只能有一個所有權，所有權之外有一個抵押權，兩個抵押權都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰後，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產生了大量的高層建築。其結果是在一幢建築上有很多個所有權，那麼我們所說的一個建築物上只能有一個所有權已經行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權，在這種情況下怎麼存在一物一權原則，這就是沒有規定一物一權原則的理由。
物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建築以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。

1.2 物業管理的實踐模式
物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委託式物業管理 即由業主通過物業管理合同委託物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以後，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
1、 自營式物業管理 所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（台灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。
業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，並實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

1.3 物業管理的立法模式
由於建築物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：
1、民法模式。此種模式以義大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管理中的法律關系。如《義大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建築物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建築物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建築頂樓之建築；建築物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代表權；關於分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的許可權，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規約，共同所有法之准用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建築物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建築物區分所有權法》的第一章第四節為「管理人」，內容包括：管理人的許可權、管理人的選任與解任、管理所有委託規定的准用及區分所有權人的責任等；第五節為「規約及集會」，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關於集會的如今、決議事項的限制、表決權等等；第六節為「管理團體法人」。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。
在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建築物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建築物區分所有權法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法時進行參考。另外，我國台灣地區的「公寓大廈管理條例」以及香港的《建築物管理條例》也是對區分所有建築物物業管理的單行立法。
對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在於以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。

1.4 我國物業管理的立法進程 ：
……
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/5256.html

http://www.gywygl.com/6/4078.html

http://blog.sina.com.cn/gywygl

『叄』 物業管理都有哪些法律法規

《房屋維修管理》《物業管理條例》《物業服務企業資質管理辦法》《住宅專項維修資金管理辦內法》《前期容物業管理招標投標管理暫行辦法》《物業服務收費明碼標價規定》《物業服務收費管理辦法》《注冊物業管理師》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國房地產管理法》《中華人民共和國合法》《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國公司法》《業主大會規程》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《物業管理財務管理規定》《城市市容和環境衛生管理條例》

『肆』 中華人民共和國物業法

第一條

為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條

國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條

國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條

國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第六條

房屋的所有權人為業主。

(4)小區物業立法擴展閱讀：

掌握並靈活運用物業管理法律規定是物業管理人員應具備的基本能力。

本書就是為培養、提高高職學生和物業管理服務一線從業人員掌握並運用物業管理法律規定的能力而編寫的。

全書從物業管理法律關系、法律規范、法律責任，物權與物業權屬、房屋登記制度、業主的建築物區分所有權、相鄰關系、共有，物業管理常用法律法規等方面介紹了物業管理法律關系基礎知識；

從政府房地產行政主管部門、物業管理行業協會、物業服務企業、業主自治組織等方面介紹了物業管理市場管理體制相關的法律法規；

從物業服務合同、管理規約、物業管理早期介入、物業管理招標投標、物業的接管驗收、物業的裝修管理、房屋修繕管理。

房屋設備設施管理、物業環境管理、物業安全管理、物業服務收費、住宅專項維修資金、物業管理服務其他收費等法律規定方面介紹了物業管理不同階段各項具體業務相關的法律規定；

從房地產法律關系、房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃、房地產中介等法律規定方面介紹了與物業管理密切相關的房地產法律法規。

本書既可作為高等職業教育物業管理專業的教材，又適合作為物業管理行業從業人員的崗前培訓和參考讀物。

『伍』 小區物業管理法律法規

小區物業服務一般包含哪些內容?

答：小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。

根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

2

一般的物業公司可以為任何小區服務嗎？

答：不可以，看等級。物業公司分三個等級，一級資質的物業公司可以承接各類物業管理項目，二級資質的物業公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質的物業公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。

3

預交物業費有沒有法律上的依據?

答：按照規定，物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意願提前收費;經批准可以預收的，預收期不得超過6個月，對此，若是物業公司沒有出示政府行政部門批准文件，可以拒交。

4

業主有權審查物業管理企業的收支嗎?

答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。

5

房屋有質量問題，業主能拒交物業費嗎?

答：在物業管理法律關系中，業主應該向物業管理公司給付物業費，業主是債務人，物業管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中，業主是債權人，開發商是債務人。業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業管理公司給付物業管理費。

至於前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。

6

交房後一直未裝修，是否應交納物業費?

答：在物業公司書面通知業主交費後，就算業主一直未裝修居住，也應當交納物業費。

最高人民法院已經頒布了司法解釋，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

7

不交物業費，物業公司有權停水停電嗎?

答：供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者處於不同的法律關系中。

停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬於涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應徵得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。

8

物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎?

答：不能。對於業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。

9

『陸』 現行的與住宅小區物業管理有關的法律法規有哪些

前段時間我剛好整理了一些相關法規裝訂成冊，用於員工學習，發給你希望有幫助。
1、中華人民共和國物權法
（中華人民共和國主席令第62號）……………………………………（6）
2、中華人民共和國城市房地產管理法
（中華人民共和國主席令第72號）……………………………………（25）
3、中華人民共和國民法通則
(1986年4月12日第六屆全國人民代表大會第四次會議通過1986年4月12日中華人民共和國主席令第三十七號公布自1987年1月1日起施行)
……………………………………………………………………………（33）
4、國務院關於修改《物業管理條例》的決定
（國務院令第504號）…………………………………………………（46）
5、住宅室內裝飾裝修管理辦法
（建設部令第110號）…………………………………………………（54）
6、住宅專項維修資金管理辦法
（建設部、財政部令第165號）……………………………………………（59）
7、建設部關於印發《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明制度的規定》的通知
（建房（1998）102號）…………………………………………………（65）
8、建設工程質量管理條例
（國務院第279號）………………………………………………………（67）
9、建設部關於《房屋建築工程質量保修辦法》
（建設部令第80號）………………………………………………………（74）
10、住房和城鄉建設部關於印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知
（建房[2009]274號）……………………………………………………（76）
11、關於印發《物業承接查驗辦法》的通知
（建房[2010]165號）……………………………………………………（83）
12、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（法釋[2009]7號）………………………………………………………（87）
13、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（法釋[2009]8號）………………………………………………………（90）
14、福建省物業管理條例
（2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過）
……………………………………………………………………………（92）
15、福建省物價局、福建省住房和城鄉建設廳關於印發《福建省物業服務收費管理辦法》的通知
（閩價服[2010]267號）…………………………………………………（104）
16、關於貫徹實施建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的通知
（閩建房[2008]18號）…………………………………………………（108）
17、關於印發《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》的通知
（閩建房[2009]30號）…………………………………………………（110）
18、福建省建設廳關於印發《福建省城市住宅建設示範小區評選暫行辦法》的通知
（閩建房[2004]139號）…………………………………………………（114）
19、福建省建築裝修管理暫行辦法
（福建省人民政府令第97號）…………………………………………（121）
20、福建省人民政府關於印發福建省定價目錄的通知
（閩政[2015]31號）……………………………………………………（126）
21、福建省物價局關於放開部分服務價格等有關問題的通知
（閩價服[2015]282號）…………………………………………………（133）
22、XX市人民政府關於印發《XX市物業管理實施細則》的通知
（XXXX）………………………………………………（134）
23、XX人民政府關於公布《XX市住宅前期物業服務標准及收費指導價》的通知
（XXXX）………………………………………………（154）
24、XX市物業管理區域劃分暫行規定
……………………………………………………………………………（190）
其他：
⑴、中華人民共和國合同法
⑵、中華人民共和國計量法
⑶、中華人民共和國特種設備安全法
⑷、福建省電梯安全管理辦法
⑸、建築滅火器配置設計規范
⑹、住宅建築規范2012新版
⑺、住宅室內防水工程技術規程
⑻、保安服務管理條例
⑼、中華人民共和國消防法
⑽、電梯使用管理與維護保養規則

『柒』 物業管理立法的重要意義

首先，有利於促進小區治理進步。之前，由於物業管理法律的滯後，導致很多小區存在的問題得不到妥善處理，直接受影響的無疑是眾多業主。這表面上看起來是業主的不幸或者悲哀，實際上受影響的卻是小區的治理進步。
其次，是順應時代發展的體現。當前，我國城鎮化進程明顯加快。不管是什麼類型的小區，都進入了以維護保養為主的階段，亟待物業管理立法及時跟上，以規范物業管理活動，妥善解決小區存在的各種問題。
其三，是對國家立法背景的呼應。隨著民法典即將實施，民事法律方面的規范也越來越重要，涉及國家治理體系的整體完善，而社區治理作為國家治理的重要基礎，也必須在立法層面予以完備。實際上，一波地方物業管理立法潮的出現，本身也是基於民眾需求、

『捌』 關於小區物業管理的法律法規

民法典有關於物業合同的規定，但條文很少，只有幾條原則性規定，主要還是各省市制定物業管理條例和各省市法院的會議紀要等指導性文件

『玖』 各地物業管理立法不妨互相借鑒

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用……日常生活中，人們經常因為小區的物業問題得不到有效解決而煩惱。為打通「堵點」，近期，深圳、北京、重慶等地物業管理條例相繼實施，成都、廣州等地將修訂或制定物業管理條例提上日程，台州、西寧等地也就本市物業管理條例向社會公開徵求意見。
多地物業管理條例近期或出台或修訂或徵求意見，都是一種好現象。一方面，在實踐中物業管理暴露出不少問題，既影響業主合法權益也影響小區和諧，從根本上預防和解決問題需要從立法入手。另一方面，隨著疫情暴發、垃圾分類等帶來的新現象、新問題，小區物業管理的功能與內涵也在發生變化，各地物業管理制度必須適應新的形勢。
以北京為例，過去10年主要依靠《北京市物業管理辦法》來規范小區物業管理工作。雖然該辦法在過去發揮了重要作用，但不能完全適應現階段的業主要求和社會發展。5月1日實施的《北京市物業管理條例》從「辦法」升級為「條例」，制度內容也有多項突破，如根據疫情防控需要增加了突發事件下物業落實應急措施責任，值得稱道。
再比如，新修訂的《重慶市物業管理條例》和《深圳經濟特區物業管理條例》相比原條例都進步不少。深圳《條例》要求加強對業主共有資金、專項維修資金的監管，修改業主大會生效和表決門檻，降低業委會選舉門檻，並強化對業委會的監督。這是針對深圳物業管理暴露的新問題量身定製的新葯方，有望讓物業管理回歸健康狀態。
也就是說，無論是新施行的地方物業管理條例，還是正在立法的地方條例，都是以各地物業管理問題為導向對原制度進行完善，這體現出立法者正視問題、順應民意的立法態度。在此基礎上，各地可以借鑒其他地方立法亮點，因為各地物業管理既有差異，也有相似之處，互相借鑒可提升立法效率和質量。
如北京現有10213個住宅小區，其中僅有1216個小區成立了業委會，業委會成立率明顯偏低。所以，《北京市物業管理條例》創新性提出，可由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，來組織業主共同決定物業管理事項。這有利於解決業委會成立率低的難題。其他業委會成立率偏低的城市，不妨借鑒北京的這種創新。
實際上，電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用這類老問題，不是某個地方「特色」，而是共性問題。如何解決物業管理中的共性問題，各地在立法中都在探索，其中有的地方摸索的辦法更有效果，對其他地方而言就是現成的良策，直接借鑒比苦苦摸索更明智。要指出的是，物業管理以自治為主，充分徵求民意才能立好法。
除了立法需要互相借鑒，落實法規同樣需要互相借鑒。長期以來，由於居民小區屬於業主自治范疇，行政管理很少介入，這就造成業主自治不力，而行政管理又缺位。雖然有國務院《物業管理條例》和地方物業管理制度，但落實效果都不太理想。因此，明確各方責任應成為立法重點，強化責任落實才能避免物業管理法規淪為「紙規」。