法律服務合同糾紛和解協議

A. 《民法》中和解協議的效力問題有哪些

一、中國民事程序法中關於調解協議、和解協議效力的規定

1、人民調解協議的效力

《民事訴訟法》第16條第2款：「人民調解委員會依照法律規定，根據自願原則進行調解。當事人對調解達成的協議應當履行；不願調解、調解不成或者反悔的，可以向人民法院起訴。」

《最高人民法院關於審理涉及人民調解協議的民事案件的若干規定》（法釋〔2002〕29號）第1條：「經人民調解委員會調解達成的、有民事權利義務內容，並由雙方當事人簽字或者蓋章的調解協議，具有民事合同性質。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除調解協議。」

第2條：「當事人一方向人民法院起訴，請求對方當事人履行調解協議的，人民法院應當受理。當事人一方向人民法院起訴，請求變更或者撤銷調解協議，或者請求確認調解協議無效的，人民法院應當受理。」

2、法院調解協議的效力

《民事訴訟法》第89條：「調解達成協議，人民法院應當製作調解書。……調解書經雙方當事人簽收後，即具有法律效力。」第91條：「調解未達成協議或者調解書送達前一方反悔的，人民法院應當及時判決。」

《最高人民法院關於適用簡易程序審理民事案件的若干規定》（法釋〔2003〕15號）第15條：「調解達成協議並經審判人員審核後，雙方當事人同意該調解協議經雙方簽名或者捺印生效的，該調解協議自雙方簽名或者捺印之日起發生法律效力。……調解協議符合前款規定的，人民法院應當另行製作民事調解書。調解協議生效後一方拒不履行的，另一方可以持民事調解書申請強制執行。」

《最高人民法院關於人民法院民事調解工作若干問題的規定》（法釋〔2004〕12號）第15條：「對調解書的內容既不享有權利又不承擔義務的當事人不簽收調解書的，不影響調解書的效力。」

3、訴訟和解協議的效力

《民事訴訟法》沒有關於訴訟和解的規定。

《最高人民法院關於人民法院民事調解工作若干問題的規定》（法釋〔2004〕12號）第4條：「當事人在訴訟過程中自行達成和解協議的，人民法院可以根據當事人的申請依法確認和解協議製作調解書。」

4、執行和解協議的效力

《民事訴訟法》第211條：「在執行中，雙方當事人自行和解達成協議的，執行員應當將協議內容記入筆錄，由雙方當事人簽名或者蓋章。一方當事人不履行和解協議的，人民法院可以根據對方當事人的申請，恢復對原失效法律文書的執行。」

5、仲裁和解協議的效力

《仲裁法》第49條：「當事人申請仲裁後，可以自行和解。達成和解協議的，可以請求仲裁庭根據和解協議作出裁決書，也可以撤回仲裁申請。」第50條：「當事人達成和解協議，撤回仲裁申請後反悔的，可以根據仲裁協議申請仲裁。」

6、仲裁調解協議的效力

《仲裁法》第51條：「五十一條 仲裁庭在作出裁決前，可以先行調解。當事人自願調解的，仲裁庭應當調解。調解不成的，應當及時作出裁決。調解達成協議的，仲裁庭應當製作調解書或者根據協議的結果製作裁決書。調解書與裁決書具有同等法律效力。」

第52條：「……調解書經雙方當事人簽收後，即發生法律效力。在調解書簽收前當事人反悔的，仲裁庭應當及時作出裁決。」

由上可見，按照民事訴訟和仲裁法典本身的規定，不論是調解協議還是和解協議，都是沒有任何法律效力的：不僅不具有強制執行的效力，也沒有合同法上的合同約束力。即使是在當事人完全自願和合法的基礎上達成的調解協議、和解協議，當事人在沒有收到法院的調解書，或仲裁庭的裁決書、調解書之前，都可以反悔。但是，如果法院或仲裁機構根據當事人的調解協議、和解協議製作了調解書或裁決書，而當事人也收到了調解書或裁決書的，當事人就不得再反悔，即調解書或裁決書具有法律上的強制執行力。

但是，人民法院的一系列司法解釋對民事訴訟法典規定的調解協議、和解協議的效力作了重大修改。按照民事訴訟法典，人民調解協議不具有任何法律效力，當事人可以任意反悔，但是按照最高人民法院法釋〔2002〕29號的規定，人民調解協議在當事人之間具有合同的效力。按照民事訴訟法典，當事人在收到法院的調解書之前，不受調解協議的約束，即可以任意反悔，但是按照最高人民法院法釋〔2003〕15號的規定，在簡易程序中，調解達成協議並經審判人員審核後，雙方當事人同意該調解協議經雙方簽名或者捺印生效的，該調解協議自雙方簽名或者捺印之日起發生法律效力。而在最高人民法院法釋〔2004〕12號解釋中，卻仍然維持民事訴訟法典的規定。這反應了最高人民法院在調解協議、和解協議的效力問題上的認識前後也不盡一致。

最高人民法院以司法解釋的形式，任意修改現行法律的規定，毫無疑問涉及違憲問題。但是，本文無意討論最高人民法院的這一違憲問題。本文只想從應然的角度釐清我國民事程序法中的調解協議、和解協議的效力問題，以期在修改民事訴訟法和仲裁法時，對調解協議、和解協議的效力作出正確的規定。

二、關於調解協議、和解協議效力的幾種重要觀點

近年來，伴隨著最高人民法院司法解釋對調解協議、和解協議效力的修改，學者們也開始注重對調解協議、和解協議的效力的研究。不同的學者基於不同的價值取向和學術理解，對調解協議、和解協議的效力，提出了不同的意見。這些意見為我們研究調解協議、和解協議效力問題提供了豐富的學術資源。對這些意見的梳理，有助於我們形成關於調解協議、和解協議效力的正確認識。通過對現有材料的檢索和梳理，筆者認為，關於調解協議、和解協議的效力，目前主要有兩種重要觀點，值得我們充分重視。

1、調解協議、和解協議具有合同的性質，對當事人具有合同上的約束力。

持該觀點的學者認為，調解協議、和解協議本質上都具有合同的屬性，所以，對糾紛當事人應該具有合同上的約束力，當事人不能任意反悔。理由是：

和解，是糾紛當事人雙方以平等協商、相互妥協的方式和平的解決糾紛，是糾紛主體自行解決糾紛。所以因和解和達成的解決糾紛的協議，其性質實質上是契約，所以對糾紛主體雙方具有契約上的約束力。 [1] 這種觀點在比較法上有充分的依據。在大陸法系國家的民法典中，一般把和解作為一種有名合同明確加以規定。 [2] 而在英美法中，和解協議也相當於當事人之間訂立了一份新合同，一方若不履行，另一方可根據新合同起訴。可見，和解協議作為一種合同對糾紛當事人具有合同上的約束力，理論上沒有任何問題。

調解，是指第三者（調解人）依據一定的社會規范（包括習慣、道德、法律規范等），在糾紛主體之間溝通信息，擺事實講道理，促成糾紛主體之間相互妥協和諒解而達成解決糾紛的合意。顯然，調解與和解有一定的區別，在調解中存在調解人。但是，調解人的存在並不能改變調解協議的合同屬性。因為在各種調解中，對於是否運用調解、調解協議的內容等，均取決於糾紛主體之間的合意。而調解人（不論是人民調解委員會還是法院）均是以中立的第三者身份，通過說服、溝通等方式，促成糾紛主體達成解決糾紛的合意，其無權使用任何強制性手段。因此，在各種調解程序中，盡管存在調解人，但是調解協議本身仍然是當事人之間的合同，對糾紛當事人具有約束力。

在明確了調解協議、和解協議的合同屬性後，學者進一步指出，調解協議、和解協議本身並不具有確定力和強制執行力，當事人不能直接以調解協議 [3]、和解協議申請人民法院強制執行。但是一旦調解協議、和解協議和審判行為、或仲裁機構的仲裁行為相結合的話，調解協議、和解協議的內容即具有法律上的強制執行力。例如，人民法院根據調解協議或當事人的和解協議製作了調解書，該調解書一經當事人簽收後，就具有法律上的強制執行力。若仲裁庭根據和解協議製作裁決書，該裁決書也就具有法律上的強制執行力。但是，必須注意的是，此時，具有法律上強制執行力的是調解書或仲裁裁決書，而不是形式上的調解協議、和解協議本身。

《最高人民法院關於審理涉及人民調解協議的民事案件的若干規定》（法釋〔2002〕29號）第1條和第2條的規定，集中體現了這一觀點。

2、訴訟中的調解協議，當事人在簽收調解書之前，有反悔權。

持該觀點的學者主張維持民事訴訟法89條和91條的規定，即使當事人達成了調解協議，但是，當事人在簽收調解書之前仍享有反悔權。其主要理由是：

反悔權實際上是對並非真正自願的調解協議的一項救濟權。調解協議中的合意只要真正是當事人自願達成的，當事人的反悔充其量只能是一種例外，在實踐中不可能成為普遍的現象。而調解如果是法官的威壓調解、袒護一方的調解，當事人的反悔就具有合理性。

而就目前中國的司法現狀來看，強制調解、誘導調解絕非個別現象，相反，可能是非常普遍的現象。而在調解過程中，法官不嚴格依據法律法規的情況，則更是比比皆是。我國調解過程中，存在的以上種種不規范現象有著深刻的觀念上和制度上的根源。首先，由於受職權主義訴訟模式的長期浸淫，我國調解制度的運作也體現了較強的職權主義色彩。 [4] 調解的方式和時機基本上由法院或法官決定，基本上否定了當事人自己的選擇、參與和決定的權利。其次，法院內部的錯案追究機制和獎懲激勵機制，可能會促進法官調解的動機和行為，而這種動機會促使法官將調解的手段使用到極致，導致對當事人的強制和誘導。再次，我國法院調解實踐中普遍存在著不注重查清事實、分清責任的現象，經常使得調解成為和稀泥的手段。個別權威部門出具的報告，竟然還認為，「法律規定調解必須在查明事實、分清責任的基礎上進行弊多利少。」 [5] 這與德國訴訟和解中，強調法官的法律拘束性形成鮮明的對比。在德國，法官與不享有審判權的調停人不同，既使在訴訟和解中也要受實體法的拘束，法官所提示的和解方案必須基於實體法的見解而作出。

鑒於強制調解、誘導調解等現象，在我國短期內不可能完全消除，為維護民事訴訟中當事人的合法權益，有必要繼續堅持民事訴訟法的規定，賦予當事人反悔權。

三、調解協議、和解協議效力的重構

（一）對上述兩種觀點的簡單評價

1、對上述第一種觀點的評價

上述第一種觀點，正確地揭示了調解協議、和解協議的合同屬性，廓清了我國民事程序法學長期以來對調解協議、和解協議性質上的模糊認識。正是在這種觀點的指導之下，最高人民法院法釋〔2002〕29號對人民調解協議的效力作出了正確的規定。同時這種觀點也正確的指出了調解協議、和解協議本身不具有強制執行效力，調解協議、和解協議如果要取得強制執行力必須和審判權和仲裁權相結合，而以調解書或裁決書的形式表現出來。

同時，筆者認為，這種觀點也存在著嚴重的不足。這種觀點雖然正確地揭示了調解協議、和解協議的合同屬性，但是這種觀點對不同法律程序中的調解協議、和解協議的效力不加區別，一概地認為調解協議、和解協議對當事人具有合同上的約束力，筆者以為不妥。其理論上的缺陷在於混淆了合同的成立和生效。合同因當事人的意思表示一致而成立，因此調解協議、和解協議是已經成立的合同。但是，合同的成立不同於生效，合同成立後未必就同時生效。法律可以基於某些立法政策，規定依法成立的合同只有在具備某些特別要件時才生效，比如，法律就規定有些合同必須經過有關部門批准後才能生效。所以，這種觀點一概地認為調解協議、和解協議對當事人具有合同的約束力，則是犯了簡單化的錯誤。其沒有考慮到在訴訟中調解和仲裁中調解的情況下，法律為了避免強制調解、誘導調解對當事人造成的損害，完全可以對調解協議、和解協議的效力作出特別的規定。事實上，我國民事訴訟法和仲裁法中，訴訟調解和仲裁調解的當事人，在簽收調解書之前享有反悔權的規定，正是體現了法律對調解協議、和解協議效力的特別考量。

2、對上述第二種觀點的評價

上述第二種觀點，堅決維護訴訟當事人的反悔權，筆者認為在我國目前強制調解、誘導調解還普遍存在的情況下，可以較好地維護訴訟當事人的合法權益。但是這種觀點僅局限於討論訴訟中調解協議的效力，而沒有涉及到和解協議和其他法律程序中調解協議的效力。筆者認為，如果把當事人的反悔權無限擴張至和解協議、其他程序中的調解協議，則又有可能違背了調解協議、和解協議的合同本質，與法律設置反悔權的目的不符。

本文認為，和解協議，不論是訴訟外和解還是訴訟和解，對當事人都具有合同的約束力，當事人沒有反悔權。 [6] 理由在於，和解完全是當事人自行解決糾紛，而與第三人無涉，理論上不存在第三人（調解人）的強制和解、誘惑和解問題。而且，即使實踐中發生第三人的欺詐和脅迫，當事人也完全可以通過合同法的手段妥當地解決。因此和解協議對當事人具有合同的約束力，和解協議一旦達成，當事人不享有反悔權。所以，《仲裁法》第50條賦予當事人對仲裁和解協議的反悔權，理論上是值得商榷的。同時，必須明確的是和解協議本身並不具有確定力和強制執行力，和解協議如果要取得強制執行力，就必須和審判權或仲裁權相結合。在英美法中，若法院以裁決把和解協議內容記錄下來（合意判決），則與法院判決的效力相同；德國民事訴訟中，將和解內容在法院案卷上作為合同內容登記，則具有確定力和強制執行力；日本則規定，法院書記官將和解記入筆錄就具有與確定判決同等的效力。 [7] 我國《仲裁法》第49條規定，「達成和解協議的，可以請求仲裁庭根據和解協議作出裁決書。」若仲裁庭根據和解協議作出裁決書，則和解協議的內容因被賦予仲裁裁決的性質和效力而具有確定力和強制執行力。我國《民事訴訟法》中沒有關於訴訟和解的規定。最高人民法院法釋〔2004〕12號第4條規定「當事人在訴訟過程中自行達成和解協議的，人民法院可以根據當事人的申請依法確認和解協議製作調解書。」訴訟和解協議一旦以調解書的形式體現出來，自然也就具有確定力和強制執行力。

另外，人民調解協議，對當事人具有合同上的約束力，當事人不享有反悔權。而對仲裁調解協議，當事人則享有反悔權。理由在於，人民調解制度中，當事人對調解程序的啟動、運作乃至最後結果的形成都享有主動權，實踐中一般不會發生人民調解委員會的強制調解、誘惑調解問題，而且即使發生前述情況，當事人就人民調解協議的效力爭議也可以向法院起訴。而在仲裁製度中，雖然仲裁程序的啟動，完全取決於糾紛的當事人。但是，仲裁程序一旦啟動，仲裁程序的運作和仲裁結果的形成則取決於仲裁庭，當事人在仲裁中的地位，與當事人在訴訟中的地位類似。同時，雖然法院對仲裁也進行了一定的監督，但是，仲裁實行一裁終局，當事人對仲裁裁決不可以提起訴訟。因此，如果仲裁庭對當事人進行強制調解和誘惑調解，當事人很難獲得有效的救濟。因此，在仲裁調解中，也應該與訴訟調解一樣，賦予當事人反悔權。

（二）調解協議、和解協議效力的重構

基於上述分析，筆者認為，對調解協議、和解協議的效力問題，不能簡單地劃一處理，而應該就不同程序中的調解協議、和解協議規定不同的法律效力。現將我國民事程序法調解協議、和解協議的效力整理如下：

1、和解協議，不論是訴訟和解還是仲裁和解，性質上是民法中的合同，因此對當事人具有合同上的約束力。但是，和解協議本身不具有確定力和強制執行力。和解協議如果要取得確定力和強制執行力則必須和審判權或仲裁權相結合，以法院調解書或仲裁裁決書的形式表現出來。我國現行《民事訴訟法》實際上只規定了訴訟外和解，而沒有訴訟和解的規定，《民事訴訟法》修訂時必須注意完善。我國現行《仲裁法》規定了仲裁和解協議中當事人的反悔權，違背了和解協議的合同性質，《仲裁法》修訂時應該改正這個錯誤。

2、執行和解協議的效力，不同於一般的訴訟和解效力。《民事訴訟法》第211條關於執行和解協議的效力，仍應維持。

3、人民調解協議，性質是民法中的合同，對當事人具有合同上的約束力。當事人對人民調解協議的效力有異議的，可以按照合同法關於合同效力的規定，向人民法院提起訴訟。人民調解協議不具有確定力和強制執行力。最高人民法院法釋〔2002〕29號對人民調解協議的效力作出了正確的解釋，《民事訴訟法》修訂時，應該採納這一解釋。

4、訴訟調解的調解協議，雖然在性質上也是民法中的合同，但是基於保護當事人免受強制調解、誘惑調解侵害的特殊考慮，調解協議只有與審判權相結合，以法院調解書的形式表現出來，才對當事人具有法律上的約束力，同時也具有確定力和強制執行力。也即在調解書送達之前，調解協議的當事人有反悔的權利。《最高人民法院關於適用簡易程序審理民事案件的若干規定》（法釋〔2003〕15號）第15條規定「雙方當事人同意該調解協議經雙方簽名或者捺印生效的，該調解協議自雙方簽名或者捺印之日起發生法律效力。」該條規定不足以保護當事人免受強制調解、誘惑調解的侵害，因為如果法官在調解過程中實施了強制或誘惑行為的，法官同樣可以輕而易舉地強制或誘惑當事人約定「調解協議自雙方簽名或者捺印之日起發生法律效力」。這樣，就會使得現行《民事訴訟法》關於當事人反悔權的規定形同虛設。因此，最高人民法院法釋〔2003〕15號第15條的規定不盡妥當，應該及早廢除。《民事訴訟法》修訂時，應該維持現行《民事訴訟法》第89條和91條的規定。

5、仲裁調解中調解協議的效力，與訴訟調解協議的效力相同。《仲裁法》修訂時，應該維持現行《仲裁法》第52條的規定。

B. 調解協議書有法律規定嗎怎麼樣可以撤銷調解協議書

人民調解協議書一般情況下是合法有效的。但如果存在重大誤解、脅迫等情況回，也是可以起訴，要答求法院判決撤銷的。
《合同法》：第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的
合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
《中華人民共和國人民調解法》：
第三十一條 經人民調解委員會調解達成的調解協議，具有法律約束力，當事人應當按照約定履行。
人民調解委員會應當對調解協議的履行情況進行監督，督促當事人履行約定的義務。
第三十二條 經人民調解委員會調解達成調解協議後，當事人之間就調解協議的履行或者調解協議的內容發生爭議的，一方當事人可以向人民法院提起訴訟。

C. 和解協議有無法律效力,調解協議有法律效力對嗎

執行和解，是指在執行中雙方當事人就執行標的的一部或全部，自願協商達成如何執行的協議。
對執行和解協議的效力，有的學者認為「執行和解協議不具有法律效力」，理由是執行和解協議是當事人之間自行和解的結果，

如果一方當事人不履行仍要按原法律文書執行，只有原法律文書才具有法律意義上的約束力。

簽訂協議書就是為了解決問題，達成和解，至於和解協議書是否具有法律效力，在法律上是有明確規定的。雙方在自願的情形下簽訂的協議書是具有法律效力的。但是，大家在簽訂協議書的時候也要看清和寫明協議書的基本內容，確保自身合法權益不受損。

《調解協議》與《民事調解書》不同。調解協議系案件各當事人自行判斷各方利益後，在審判人員的主持下達成的協議，提交給法院，法院據《調解協議》製作《民事調解書》。

根據《民事訴訟法》第89條的規定，法院調解書的內容包括以下三項:

一是訴訟請求。即原告向被告提出的實體權利請求。

如果被告向原告提出反訴的，調解書中也應當列明。有第三人參加訴訟的，還應當寫明第三人的主張和理由。

二是案件事實。即當事人之間有關民事權利義務爭議發生、發展的全過程和雙方爭執的問題。

三是調解結果。即當事人在審判人員的主持下達成的調解協議的內容，其中包括訴訟費用的負擔。

拓展資料：

和解協議，是指債務人與債權人會議之間就債務清償、避免破產清算所達成的書面契約。和解程序開始後，為達成和解協議，債務人須向債權人會議提交和解協議草案，供其審査討論。

債權人會議表決通過和解協議，交法院裁定是否認可。法院裁定認可後，發布公告，中止破產程序。和解協議自公吿之日起具有法律效力。通常，和解協議包括對債務人減免清償債務的數額，債務清償期限，清償方式，債務清償的擔保等內容。

由債務人提出草案、債權人會議表決通過、法院認可的關於清償債務的協議。債務人提交的和解協議草案的內容應當包括：清償債務的財產來源；清償債務的辦法；清償債務的期限等。

1．雙方債務糾紛的情況、金額。

2．債務人承認的債務事實。

3．債務人償付債務的期限與金額。

4．債務支付的優惠。

5．延遲付款的後果。

6．雙方簽字、生效。

D. 司法所調解協議書有法律效力嗎

司法所調解是以人民調解形式完成，製作的人民調解協議書對當事人具有法律約束力，但沒有經過司法確認前還不具有強制執行力。如果人民調解協議書經過法院的司法確認後，則承裁了強制執行力，當事人可以申請法院強制執行。
人民調解協議書是在人民調解委員會的主持下，糾紛當事人依照國家法律、法規、規章、政策和社會主義道德在查清事實，分清責任的基礎上，通過平等協商、互諒互讓，對糾紛的解決自願達成一致意見的意思表示。其中"糾紛簡要情況"欄應當載明糾紛事實、爭議事項及雙方責任;"協議"欄應載明各方當事人的權利和義務，寫清履行協議的時間、地點和期限，當事人簽字按手印，調解人簽字加蓋人民調解委員會印章。
《最高人民法院關於審理涉及人民調解協議的民事案件的若干規定》第1條規定:"經人民調解委員會調解達成的、有民事權利義務內容，並由雙方當事人簽字或者蓋章的調解協議，具有民事合同性質。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除調解協議"。
一、凡是符合下列四個條件的人民調解協議，也就具有民事合同性質:
1.主持調解的必須是人民調解委員會;
2.調解協議必須具有民事權利義務內容;
3.調解協議的形式是書面協議;
4.雙方當事人簽字或者蓋章。
二、《人民調解工作若干規定》第35條規定:"調解協議應當載明下列事項:
(一)雙方當事人基本情況;
(二)糾紛簡要事實、爭議事項及雙方責任;
(三)雙方當事人的權利和義務;
(四)履行協議的方式、地點、期限;
(五)當事人簽名，調解主持人簽名，人民調解委員會印章。
(六)調解協議由糾紛當事人各執一份，人民調解委員會留存一份。

E. 和解協議書的法律效力

法院、仲裁庭根據和解或調解協議做出的裁決書、調解書是具有法律內效力，一方反悔，另一容方可法院申請強制執行。

《民事訴訟法》第九十七條規定：

調解達成協議，人民法院應當製作調解書。調解書應當寫明訴訟請求、案件的事實和調解結果。調解書由審判人員、書記員署名，加蓋人民法院印章，送達雙方當事人。調解書經雙方當事人簽收後，即具有法律效力。

(5)法律服務合同糾紛和解協議擴展閱讀：

人民調解協議書一般分為四個部分：標題、首部、正文和尾部。

標題、首部和尾部這些格式都是固定不變的，比較容易掌握。較難的是協議書的正文部分，就是對當事人糾紛的簡要介紹及達成的協議內容的表述。

正文要求簡練，對糾紛的經過需用與有限的文字表達清晰、完整，達成的協議內容更是協議書的核心部分，要求具有可操作性，真正起到解決糾紛的目的。

所以，要寫好協議書的正文，製作一份高質量的人民調解協議書，筆者認為需做到「四要」。

F. 房屋買賣合同，法院給進行調解協議，需要注意點啥

你好，房屋買賣的例子隨處可見，在雙方當事人協調合一達成後，需簽訂房屋買賣糾紛調解協議書，方便日後在出現糾紛後能及時提取證據，保護當事人的合法的權益。

房屋買賣糾紛調解協議書注意事項：

一、房屋買賣合同當事人的相關資料

本條款內容據實填寫，特別是身份證號、聯系地址、聯系電話等，這是雙方聯系暢通的基礎。當聯系信息發生變更的，應以書面通知變更為准。買受人為多人時，應約定所佔產權的比例，並且指定一個或多個為聯系人。

二、項目建設依據、銷售依據

根據售樓現場公示內容認真核對，據實填寫。建議雙方在空白行處根據【國有土地使用證】約定買受人所購房屋分攤土地的使用年限。

三、商品房的基本情況

主要是依據規劃部門批准建設的商品房的位置、戶型、面積、陽台等，本條款需注意的是：

1、預售期房的面積是預測面積，可能和產權登記面積存在誤差，現售房屋的面積為實測面積，即產權登記面積。

2、建築面積的約定應在附件二中對分攤的情況給予說明，依據測繪報告如實填寫。明確參與分攤的部位名稱、大致位置等，分攤方式是按比例分攤、協議分攤兩種方式。

四、付款方式的約定

1、首付款支付的時間和數額，剩餘房款的數額和貸款方式。

2、因買受人或出賣人的原因導致未能獲得銀行貸款或獲得貸款少於申請貸款數額的，雙方約定違約責任及解決方式。

3、出賣人為買受人貸款而提供階段性擔保的有關約定。

4、因非雙方原因，導致未能獲得銀行貸款或少於申請貸款數額的，雙方應就具體付款方式另行約定，且不得排除解除合同的權力。本條款需注意的是買受人應當提前掌握貸款銀行的貸款政策，確保自己符合貸款要求，避免承擔違約責任。

五、面積差異處理

面積差異處理主要是指以建築面積或套內建築面積作為計價方式，在合同中約定面積與產權登記面積發生差異時的處理辦法。面積差異處理依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第二十條的有關規定進行約定。建議合同雙方選擇第二種處理方式即按法定原則處理面積差異。

六、交付條件

交付條件在《房地產開發經營條例》中有明確規定，交付使用的商品房應當符合下列條件：

1、建設工程已經驗收合格並依法向有關部門備案;

2、配套的基礎設施和公共設施已經按照規劃設計建成，並經驗收合格;

3、前期物業管理已經落實。上述條件為最低交付標准，雙方還可就其它方面做出交付約定。

七、交接

1、通知。出賣人認為商品房達到交付條件後，應當向買受人發出書面通知書。

2、查驗。買受人在接收前，有權按照合同約定對房屋進行現場查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署交接單、物業管理文件作為買受人查驗該商品房的前提條件;如果發現所交付的商品房和小區配套設施不符合合同約定或存在質量問題的，買受人應當以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認為異議成立的，應當予以修復整改或採取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協商解決，協商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關申請仲裁。

3、簽署交接單。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規定和合同約定，出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務，雙方應當簽署房屋交接單。

4、小區內共用部位、共用設施設備的承接驗收按照《物業承接查驗辦法》執行，在前期物業服務合同中應進行明確約定，由物業公司進行查驗交付，並向業主出具承接驗收單。

八、房屋裝修情況的約定

雙方應就下列部位明確約定：外牆，內牆，頂棚，地面，門窗，廚房，衛生間，陽台，電梯等。對出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。考慮到實際施工中，裝飾裝修工程一般在主體封頂後實施，簽訂合同時所用材料的廠家沒有確定，雙方應就設備的技術標准、性能等通用標准進行約定。精裝修的應詳細約定。

九、關於基礎設施、公共配套建築的約定

基礎設施，一般是指與住宅小區或其他建築相配套的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視、道路、綠化等設施。公共配套建築，是指與住宅小區或其他建築相配套的教育、商業、服務、管理用房等建築。雙方應對基礎設施的運行方式及違約責任做出詳細約定，與該商品房有直接關聯的基礎設施的正常使用時間不得晚於交付時間、不得影響房屋的正常使用功能。出賣人應當按照經批準的規劃方案，向買受人介紹會所、幼兒園、停車場等公共配套建築規劃設計和建設的有關情況，並對其名稱、用途、面積、位置、運行方式、產權歸屬等做出約定。

十、關於交存首期房屋專項維修資金的約定

根據《房屋專項維修資金管理辦法》的規定，買受人可自行交存，也可由出賣人代為交存，需提醒的是交存時限為房屋交付使用前。

十一、產權登記的約定

主要是分兩部分，一是產權初始登記，按《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規定執行。二是轉移登記，雙方申請辦理可自行約定時限及違約責任，建議取得初始登記後120日內辦結。

十二、前期物業服務的約定

前期主要是指業主委員會成立前的階段，由出賣人公開選聘物業公司並經主管部門備案，買受人應對前期物業服務情況進行充分了解，並接受前期物業服務和臨時管理公約。買受人在簽訂本《商品房買賣合同》的同時應與物業公司簽訂《前期物業服務合同》。

十三、違約責任的約定

本合同中違約責任主要有逾期付款、逾期交付、產權登記延期、配套設施延期等，根據對等的原則，雙方應按照違約責任約定賠付標准，賠付標準的約定注意雙方對等原則。

十四、雙方經協商設立的條款，只要不違反法律法規的都具有法律效力，雙方必須遵守，約定內容與法律法規不一致的依據法律法規規定辦理。

為了在買賣房屋後發生糾紛是能保護自己的利益，雙方當事人在簽訂房屋買賣糾紛調解協議書時應注意要正確填寫自己的相關資料，買賣房屋的位置、戶型、面積等基本情況，在協議書中書寫面積差異處理情況、交付的條件，以及以何種方式交接。當然最重要的是房產權的登記。

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G. 民事糾紛執行和解協議是否具有法律效力

和解協議不具有法律文書的「名義」和具備可執行的生效法律文書的強制力，其不具版有強制執行依權據的效力。只有在當事人已將和解協議全部履行完畢的情況下，法院才能認為雙方間的權利義務關系消滅，從而終結案件的執行。當事人一方反悔，不履行或不完全履行該和解協議，則協議不再具有約束力，對方當事人只能在合理的期限內向法院申請恢復原判決的執行，不能依據執行和解協議強制執行。