新民法租房

① 民法典中是怎樣解釋租房合同

對於社會普遍關注的住房與居住問題，民法典草案涉及了規定住宅建設用地期滿可自動續期、增加規定「居住權」、在租購同權基礎上，增加規定房屋承租人的優先承租權、公共維修基金的使用，以及物業領域等問題。

住宅用地70年期滿自動續期：費用按法律繳納或減免

全國老百姓密切關注的住宅建設用地使用權屆滿續期問題，在民法典中又增加了新的表述，並首次提及費用繳納問題。

27日，民法典各分編草案提請全國人大常委會審議，其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。跟現有《中華人民共和國物權法》第149條相比，這一次新增的「續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。」的表述引人關注。
住宅土地使用權期限為70年，根據統計，盡管從上世紀80年代出讓土地開始，也還未出現住宅土地使用權到期的情形，但近幾年各地還是陸續出現一些住宅土地使用年限到期的案例。不過，目前法律及行政法規對於住宅土地使用權到期後是否繳納費用及如何繳納費用上也還沒有明確的規定。

無償設立「居住權」

為加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加規定「居住權」這一新型用益物權，規定居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

另外，民法典草案規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的應當及時辦理注銷登記。

房屋承租人有優先承租權

近年來，在部分城市租房緊缺的情況下，租客的利益時有得不到保障。對此，民法典草案為落實建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，增加規定房屋承租人的優先承租權。

公共維修基金如何啟動？

公共維修基金本是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而交納的款項。但過去幾年，部分城市公共維修基金使用比例與效率低下，這些現象時有發生。

對此，民法典草案針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，並結合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現行物權法規定的基礎上，進一步完善了業主的建築物區分所有權制度。

一是，明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是，適當降低業主共同決定事項，特別是使用建築物及其附屬設施維修資金的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比「雙過四分之三」同意，修改為「雙過半」同意，從而增加了啟動公共維修基金的效率。

針對物業行業亂象新增物業服務合同予以規范

物業服務缺乏監管有的甚至形同虛設；物業公司進入社區時缺乏競爭機制，導致服務質量難以提升；物業公司以盈利為導向但不注重服務態度，缺乏服務意識。這些是全國各地業主時常遇到的鬧心事情。

針對物業行業亂象，民法典草案專門新增物業服務合同一章予以規范。為適應現實需要，在現行合同法規定的買賣合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上，民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同，其中就包括針對物業服務領域的突出問題，增加規定了物業服務合同。

比如，民法典草案合同編規定物業服務合同終止，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。

另外，針對物業費開支對業主來說是一筆「糊塗賬」、不知情的問題，民法典草案規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標准、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

② 新民法典租房跳樓自殺房主需擔責嗎

屬於房客自身行為，與房主無關。

③ 關於房屋租賃糾紛，民法通則八十六條是怎樣規定的

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法佔有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

④ 民法典對居住房屋租賃有最短時間的規定嗎

續租一個月，房東說：必須是租一年，沒有這樣的規定；
這樣的房東很特別，他是無理，你不要理他，你可以讓他走法律程序去法院起訴，看法院怎麼判。

⑤ 新的民法典對倒閉國企困難職工廉租房有提高租金的條款嗎

想多了。
民法典是對以前的民法通則、婚姻法、繼承法、侵權內責任法（侵權責任法里容原有的人格權單獨放出來列為一張）、合同法（補充了當今社會的新型合同、居間合同改稱中介合同）、物權法湊在一起。
並不涉及你說的涉及勞動關系的法律條文。

⑥ 友友們 民法典出來了 對房屋出租有什麼影響嗎

目前暫時是不會有影響的，明年1月1日起才施行

⑦ 民法典實施後能否解決經租房問題

可能要好一些，新的規定生效後，舊規定自然剔除。

但是因此為歷史遺留問題，處理起來相對時間要長一些，個人觀點。

⑧ 民事糾紛訴訟。關於租房

這明顯的就不是轉租啊~~你們可以起訴的~~不過應該你哥也參加才可以~~因為合同是你哥簽的！

⑨ 民法租房遞增規定房租費每年遞增多少合法

民法講究契約自由，完全看合同雙方的意思表示達成一致，也就是說商量著來，如果談不攏，那就不再續簽合同了。對誰都沒有損失，誰也不能強迫誰接受不能接受的條款。

⑩ 民法總則租賃合同期限是多久

《合同法》第214條規定，「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效版。

租賃期間屆滿權，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。」

因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。

相關知識補充：

①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;並非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

③房屋租賃期限超過20年，並非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。