許鎮司法拍賣

『壹』 法院強制拍賣的財產有嚴重瑕疵如何保護競買人的合法權益

對交付後發現強制拍賣的財產瑕疵的救濟 ——

雖然通過更加詳盡的審查，可以有效地避免有權利瑕疵的不動產進入拍賣實施，但審查不是萬能的，總有因為各種原因導致權利瑕疵未能發現，畢竟執行機構並不是這些不動產的權利所有人。買受人萬一競拍購得了法院未能審查發現、公告中並未提及的權利瑕疵，導致其權益受損，有必要在強制拍賣制度中為其提供救濟程序。

（一）不動產拍賣款未進行分配的情形

對於拍賣款未進行分配的情形，若買受人不動產權利的確存有重大瑕疵，且該瑕疵是拍賣公告未開示的買受人也不可能知曉的，導致買受人無法行使不動產權利或者行使該不動產權利要遭受巨大的損失的，應當賦予買受人的撤銷拍定申請權。由買受人向執行法院提出申請，請求法院准許撤銷其拍定，經審查，法院可以撤銷對該不動產的拍定。對撤銷拍賣申請的適用必須要進行適當的限制，因為若不動產上存有微小的瑕疵，動輒撤銷拍定，則不利司法強制拍賣制度的目的實現和穩定。在存有微小瑕疵的情況下，應當引導買受人自願承擔相應的負擔，如在案例二中，若水費數額不大，則由買受人承擔水費應為一個經濟而又便利的解決方案。

該買受人的撤銷拍定申請權與強制拍賣私法說中的要求與債務人解除合同的瑕疵擔保請求權應當做出區分。買受人的撤銷拍定申請權的相對方是國家執行機關，並非債務人；該申請權意欲消滅的是國家執行機關強制拍賣行為的效果而不是私法意義上的合同關系；該權利僅僅是申請權而不是私法上的解除權，必須經過國家執行機關的審查准許，准許與否體現的是公權力的意志，體現出公法上的不平等性。該申請權並不違背強制拍賣的公法屬性。

若買受人無法行使不動產權利或者行使該不動產權利要遭受巨大的損失，消滅拍定效果，回復至拍定前的狀態無疑是最經濟也是最不會引發新的問題的解決方式。雖然強制拍賣的效果被消滅，可能導致執行資源的白白浪費，但將引發許多後續問題的執行程序還不如一切「歸零」。執行機構准予撤銷的，也不會對強制拍賣的公信力造成損害，因為賦予買定人撤銷拍定申請權，應買人會更加無後顧之憂的參與競拍，相反有助於提升強制拍賣的公信力。

（二）不動產拍賣款已進行分配的情形

在不動產拍賣款已進行分配的情形，回復至拍定前狀態已不可能，但拍賣效果仍可以被消滅。買受人向法院提出撤銷拍定申請後，法院准許的。買受人可向法院申請執行回轉，直接向參與分配的債權人要求返還拍賣款。該執行回轉基於的不是執行錯誤，而是強制拍賣的效果被消滅。

該執行回轉申請權與向債權人主張瑕疵擔保責任也應作出區分。瑕疵擔保責任必須經由訴訟，法院行使審判權後再經權利人申請執行，進入執行程序，執行機關公權力方才介入，而執行回轉則不需要經過訴訟程序而由執行機關直接作出審查，作出是否准予執行回轉的裁決，進而進入執行程序。該執行回轉目的在於消滅執行效果而不是承擔民事責任。

對於執行回轉不能造成的損失，買受人並不能向執行機構要求國家賠償。因為即便法院對強制拍賣的不動產未仔細審查，導致拍賣公告中未示不動產的瑕疵，交付時買受人才發現的，法院並未違反執行程序，不符合要求國家賠償的條件。法院應當加強對強制拍賣的不動產的審查，努力發現其瑕疵，但對法院審查不能過於苛刻，不能因為審查有所疏漏就要求法院承擔國家賠償責任。

『貳』 北京海淀法院司法拍賣，一手機號拍賣280多萬成交，後來如何

在這個世界上有許許多多的東西具有價值，什麼是價值？

價值是一個東西有沒有使用效果，還有一種是後天人們根據它的獨特性所賦予的一個後天價值。

黃金就是大家普遍認為具有價值的一種金屬，因為它具有不可替代性以及稀缺性。

古時候，那時候的人們普遍都用金子、銀子來作為錢財，之後才逐漸轉變為官方發布的錢幣來代替稀有金屬在市面上的流通，不過還很多情況下，金錢很難能夠衡量一個東西的固有價值，所以有些時候人們會採取以物易物的形式，舉一個簡單的例子：某為保時捷版本手機換取某果12pro max，這些只是很簡單的例子，大家如果感興趣的話，可以在評論區評論。

一串號碼，一共11個數字，成交價格2808680元，摺合一下一個數字是25.5萬元，真的是一個天價。

很多人都覺得花280多萬買一個串數字有什麼用呢？我只能說，大佬的世界我們無法想像。

很多人會覺得，什麼號碼不可以用，為什麼非要花這么多的代價買一串數字！

對此我只想說一句話，你能夠住一居室，為啥想要三室三廳或者海景大別墅？明明開的是二手奧拓，為啥想要買一輛BBA呢？

只能夠說，這些都是追求吧。

對此，你們怎麼看呢？

『叄』 我通過法院拍賣買了一套房子，但這個房子有租客，租客說租期還沒有到期，讓我遵守原租賃合同，我能讓他們

問：我通過法院拍賣買了一套房子，但這個房子有租客，租客說租期還沒有到期，讓我遵守原租賃合同，我能讓他們馬上搬走嗎？

答：君同法律在線咨詢為您解答

房屋租賃合同是指房屋所有人與承租人之間，就將所有人(出租人)所有或共有的房屋租給承租人使用，由承租人支付租金事宜，為明確雙方權利義務關系所達成的協議。為預防房屋租賃糾紛，穩定房屋租賃秩序，許多地方規定，城市私有房屋租賃須經公證機構公證。
房屋租賃合同公證由房屋所在地的公證處管轄。申辦房屋租賃合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
(1)申請人的身份證及復印件，委託代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授權委託書;
(2)出租房屋的所有權證書及復印件;
(3)出租共有的房屋應提交其他共有人同意出租的書面意見;
(4)草擬的房屋租賃合同(當事人可以請公證機關代為草擬);
(5)單位租賃私房的，承租方應當提交房屋管理部門的批准文件;外地的個體工商戶租賃經營用房的，應提交工商行政管理部門批准其進城經營的證明;
(6)其他有關證明材料。

『肆』 案件到法院了公安是否有權力拍賣被告財產

一般規定是如果是涉案作為證據的財物是不允許的，但對於特殊財物是有條件允許（必須符合規定的條件和程序才能拍賣），例如：對於因自身材質原因易損毀、滅失、腐爛、變質而不宜長期保存的食品、葯品及其原材料等物品。
具體是哪種情形可以參考2015年《公安機關涉案財物管理若干規定》：
第十八條 公安機關應當依據有關法律規定，及時辦理涉案財物的移送、返還、變賣、拍賣、銷毀、上繳國庫等工作。
對刑事案件中作為證據使用的涉案財物，應當隨案移送；對於危險品、大宗大型物品以及容易腐爛變質等不宜隨案移送的物品，應當移送相關清單、照片或者其他證明文件。
第二十條 對於刑事案件依法撤銷、行政案件因違法事實不能成立而作出不予行政處罰決定的，除依照法律、行政法規有關規定另行處理的以外，公安機關應當解除對涉案財物採取的相關措施並返還當事人。
人民檢察院決定不起訴、人民法院作出無罪判決，涉案財物由公安機關管理的，公安機關應當根據人民檢察院的書面通知或者人民法院的生效判決，解除對涉案財物採取的相關措施並返還當事人。
人民法院作出有罪判決，涉案財物由公安機關管理的，公安機關應當根據人民法院的生效判決，對涉案財物作出處理。人民法院的判決沒有明確涉案財物如何處理的，公安機關應當徵求人民法院意見。
第二十一條
對於因自身材質原因易損毀、滅失、腐爛、變質而不宜長期保存的食品、葯品及其原材料等物品，長期不使用容易導致機械性能下降、價值貶損的車輛、船舶等物品，市場價格波動大的債券、股票、基金份額等財產和有效期即將屆滿的匯票、本票、支票等，權利人明確的，經其本人書面同意或者申請，並經縣級以上公安機關主要負責人批准，可以依法變賣、拍賣，所得款項存入本單位唯一合規賬戶；其中，對於凍結的債券、股票、基金份額等財產，有對應的銀行賬戶的，應當將變現後的款項繼續凍結在對應賬戶中。
對涉案財物的變賣、拍賣應當堅持公開、公平原則，由縣級以上公安機關商本級人民政府財政部門統一組織實施，嚴禁暗箱操作。
善意第三人等案外人與涉案財物處理存在利害關系的，公安機關應當告知其相關訴訟權利。

『伍』 你已完成的工程通過司法拍賣網拍賣這施工許可證怎麼辦理

完成的工程通過司法拍賣網拍賣施工許可證需要通過拍賣網上進行注冊，然後競價進行競拍就可以。

『陸』 鎮政府拍賣集體土地，是非法轉讓還是非法批地

□錢影
閱讀提示：浙江省慈溪市附海鎮政府擅自將50餘畝集體土地，委託拍賣公司公開拍賣給10家企業使用。在查處中，對鎮政府通過公開拍賣的方式將土地使用權交與企業這一行為的准確定性出現分歧——是屬於非法買賣集體土地，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條查處?還是非法批地，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條的規定作出處理?［案情］
2005年11月，浙江省慈溪市附海鎮政府擅自將50餘畝集體土地劃分為10宗地，委託浙江國際商品拍賣中心有限責任公司慈溪分公司公開拍賣給10家企業使用，至立案查處時，已有2家企業動工建設。
在查處中，該案件的焦點是對鎮政府通過公開拍賣的方式將10宗土地使用權交於10家企業這一行為的准確定性。部分辦案人員認為，鎮政府的行為屬非法買賣集體土地，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定查處，同時，根據最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，若非法獲利50 萬元以上的，則涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權罪，將移送司法機關追究刑事責任。
另一種意見認為，鎮政府的行為是非法批准使用土地的行為，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條的規定，確認批准文件無效，並對有關責任人及當事人依法作出處理。
［分析］
兩種意見似乎都有法律依據，這就需要辦案人員對鎮政府的行為進行仔細甄別。
首先要考慮鎮政府能否成為非法買賣土地的行為主體這個問題。法律賦予各級人民政府有管理土地的職能，人民政府按其不同的級別和管理許可權，可分為有權批准土地徵收及土地使用的行政機關和超越許可權、無權批准土地徵收及土地使用的行政機關兩類。鎮政府作為基層人民政府，雖然有管理土地的職能，但法律並沒有賦予其批准單位或個人使用土地的權力。因此，鎮政府收取了所謂的「土地使用費」或「土地出讓金」後將土地使用權交與用地單位或個人開發、建設的行為，應當屬於《中華人民共和國土地管理法》第七十八條中「無權批准使用土地的單位或個人非法批准佔用土地」的情形，屬非法批地行為。
其次是如何看待鎮政府委託拍賣公司拍賣土地使用權的行為。表面上看，鎮政府委託拍賣公司公開拍賣10宗地的土地使用權，似乎是公開出讓土地，但實質上，這種公開拍賣的方式是從不確定的多數用地需求者中確定10家用地單位，從而許可「中標企業」用地的一種形式，其本質與通過協議的方式許可單位或個人用地並無區別。
因此，該案件中，附海鎮政府的行為是非法批准使用土地，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條依法作出處理。

『柒』 通過司法拍賣拿到的土地，規劃設計條件以及出讓合同的手續，懂的來……

您好，土地規劃還是沿用之前的，不需要簽署出讓合同，法院給您您出具材料，辦理變更。希望對您有幫助，一次委託終身服務。

『捌』 法院拍賣的房子手續齊全，價格低，為什麼還沒人買

法院拍賣的房子都要經過相關部分的評估的。按當時的市場價來決定這房子的價格。但市場價並不等於拍賣價，拍賣價有個起拍價和底價。比如一幢房子評估價是1000萬。起拍價就可能只有200萬，底價700萬。當價格到達設置的底價時，就可以成交。很多司法拍賣的房產都是因為原先由公司持有，由於經營不善等多方面的原因導致公司的現金流出現了問題，最終公司可能破產。因此，在公司資不抵債的情況下，房產自然會被銀行抵押，通過法院進行拍賣。而對於公司的房產要轉售給個人，則需要提交土地增值稅、契稅、增值稅等。很多的司法拍賣帶有租約，並且有很多帶有長期租約，無論你是買住宅，商業，還是廠房，這都是對買受人最大的阻礙及憂慮。試想，你花了一大筆錢，結果卻沒有辦法拿到房子的使用權，想想都是十分鬧心的。當然租約的形成要看在抵押之前還是在抵押之後，這里會有很大的不同。如果租約在抵押之前，此種情況租約是受法律保護的；如果租約在抵押之後，此種情況抵押權是優先於租賃權的；而承租戶的損失，要看房東在出租房屋時，有沒有明確告知其房屋抵押的事實，如果沒有，承租戶是有權向房東索要賠償的，反之，一切損失，由承租戶個人承擔。

另一方面的原因則是因為，很多一線、二線城市，近幾年的房價上升的非常快，幾乎一年一個價，而大部分稅費都是通過差額進行計算，例如土地增值稅，就是根據登記價差額的60%。對於房價迅速上升的地區而言，所要交的土地增值稅自然就更高。需要注意的是，盡管法院拍賣的房子價格便宜，但是照樣要繳稅，殊不知可能在各項稅費交完之後，此價值也許比市場公開價還要高，包括營業稅、個人所得稅、契稅、土地稅、房屋交易手續費、印花稅等等。最終稅費加下來，大致是市場價格的10~30%之間。這類房子的拍賣價格會非常非常的低，甚至沒人會來拍，除非你認識金鏈子大哥才會選擇拍賣這類房子。最後如果流拍， 如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十，兩次流拍，那拍賣變成了變賣，如果第一次拍賣保留價為評估價假設一千萬元（此評估價應為法院委託評估的評估價而非抵押時的評估價）；如果三次流拍，第三次拍賣的保留價最低為兩次打八折，也就是640萬元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍賣的保留價變賣，這個變賣基本上都是知道情況的才會去買，不說了。當然變賣也可能沒有人買，根據規定，自變賣公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外，這條文也就是不了了之的意思。所以說，普通人擔心房子被拍，流落街頭，就不停鬧，真正的生意人根本不怕房子被拍賣，懂了伐。

其實最好是靠中介機構，雖然要交一點中介費，但是至少會省心很多，比如下裁定書，現在這種房子基本都會比市場價低百分之三十左右，即使你花費了一定中介費，但是成交總價上依然會低於市場價，而且這種房子如果房源好的話，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介還有一個好處就是，我們跟銀行跟法院都有關系，跟銀行有關系，我們就可以給你做成貸款的，跟法院有關系我們下裁定書就快，過戶的過程中如果我們的房子被起訴，我們依然可以進行強制過戶，我們的客戶最快的就是交完尾款三天內就下了裁定書，這就是我們中介的優勢，如果一般人法院如果拖你個一年半載的，你不得哭死？所以有人代辦，何樂而不為！綜上所述，司法拍賣的房子可能存在諸多「後遺症」，絕大部分人都承擔不起、耗不起，而且真出了問題想退款或轉手幾乎不可能，因此建議大家購買前需要慎重考察。

我前年就遇到了這個情況，看中一套房子，沒了解太多就交了保證金。起拍價70萬，80萬我拍到手，結果過戶的時候去稅務局問，需要上到18萬左右的稅，當時差點哭了。還好冷靜下來立馬聯系法院，那個拍賣的錢還在法院賬戶里，給負責人說了這個事，人家反過來安慰我說不用急，他們也是第一次碰到，然後跟我一起去稅務局證實。後來法院幫我把賣家需要上的稅全部出了，還順帶把拖了兩年的物管費交了，我也算幸運啦！如果法院真要咬文嚼字的話，拍賣公告上面也說得很明白，拍賣後一切費用由買家承擔。所以買法院拍賣的房子一定要謹慎！圖便宜的話有可能吃更大的虧！

『玖』 我家有一套房子法院進行了司法拍賣，法院評估價格是90萬，為啥第一次網上掛拍才81萬

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十，如果出現流拍，再行拍賣時可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定第四條對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。

最高人民法院第八條拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，並應當征詢有關當事人的意見。

(9)許鎮司法拍賣擴展閱讀：

注意事項：

1、購買者在購買司法拍賣的房子前，了解房產是否存在抵押，若有抵押的話，要弄清楚在什麼情況下房產可解除抵押。

2、查清房產是否有欠費：購買者需要查清該房產的前房主是否有拖欠費用，如物業費、水電費、煤氣費、垃圾費等相關費用，若沒查清楚就買了欠費的拍賣的房產，購房者就需要把拖欠的費用都補上，才能使用房屋。

3、現場考察房產的情況：該拍賣房產的具體位置、外部情況、內部情況等都需要購買者親自到現在進行考察。以免買到與拍賣圖片不符的房產。