抵押权预告登记的法律效力

A. 预告登记的法律效力是什么

房屋预告登记效力是什么，房屋预告登记效力主要有：

预告登记发专自于当事人申请的意思表示，且属将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。 预告登记是请求权物权化的一种具体表现，预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。

预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。预告登记还具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。

B. 商品房抵押权预告登记的担保效力

在商品房成为现房之前，属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只有预告登记内证明。容如果要办贷款，就需要用此房屋作抵押登记手续，房管局会给抵押权人（一般是银行）一张抵押物的凭证，就是抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

C. 抵押权预告登记是否享有优先受偿权 最高院指导案例

不动产的抵押仅签订抵押合同的不产生物权效力，必须办理抵押登记。根据《物版权法解释一》第4条“未经预权告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，抵押权也可以进行预告登记。
《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权。从效力上讲，预告登记仅具有保全效力、顺位效力和破产保护效力。同理，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押合同未完成本登记的情况下，即使抵押权进行了预告登记，抵押权也未设立，当事人之间仍只具有债的关系，债权人无法直接优先受偿。抵押权预告登记所登记的只是一项请求权，是未来发生抵押权变动的一项排他性请求权。
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D. 进行了抵押预告登记，是否即具有优先受偿权

担保法司法解释第七十九条：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

质押转移标的物的占有，而抵押不转移标的物的占有.
（一） 动产质权与动产抵押权共存的情况。

该解释第七十九条第一款规定“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优于质权人受偿。”该规定中没有区分法定登记的抵押权与质权设定的时间顺序对各权利的影响。由于《担保法》本身并未规定这两种权利之间谁更具优先性，因此该规定的含义明显超出了《担保法》关于抵押权与质权均具有优先性的规定，其它民事法律也无类似的规定，最高院的解释属扩张解释，但笔者这样规定有失偏颇。

先设定法定登记的抵押权后设定动产质权的情况。由于该抵押权在先且也登记在先，此抵押权优先于后设定的动产质权较合理。因为该抵押权已经登记，它具有一定的公示性，所以质权人在同意以此动产质权担保时可以或者应当知道该动产已经被抵押，质权人在同意该动产质权担保时应当预见到优先受偿的难度。而且即使同是抵押权，登记的抵押权优于未登记的抵押权，先登记的抵押权优于后登记的抵押权。此时将该动产质权与抵押权放在并列的地位作比较，也可得出该抵押权优于该动产质权的结论。

先设定动产质权后设定法定登记的抵押权的情况。该解释第七十九条将此种情况也纳入了它的调整范围似有不妥。首先，动产质权与法定登记的抵押权均具有优先受偿性，《担保法》本身并未规定谁更优先，该动产质权在该法定登记的抵押权设立前已具有完全的法律效力，后设定的法定登记的抵押权产生的对抗力只能向后发生，否则出质人与其他债权人将动产质物恶意进行抵押登记，将如何应付？其次，该解释规定法定登记的抵押权优于质权，上个重要理由是经过法定登记的抵押权具有公示性。但我国现行的登记制度并不完备，该公示性是应当打折的。而动产质权的形成也必须以付质物为生效的条件，交付同样也具有公示性，现在从一定意义上讲交付的公示性并不比登记的公示性弱。再者，因为质权的生效以实际交付为前提，质权人在占有质物的过程中还负有保管质物的义务，所以质权人承担的风险较大，并且质物实际交付后还可有效防止出质人恶意转让或者损坏质物。

（二） 动产抵押权与留置权共存的情况。

该解释第七十九条第二款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”在动产抵押中，由于抵押物实际上仍被抵押人占有，该抵押物的状况容易随抵押人的意志改变而改变，该规定也未区分各权利形成的时间将其一概而论似有不妥。当然这样规定有可操作性强的有利一面，《担保法》的解释者也许正是看中了这一点。

先成立留置权后设定抵押权的情况。在此情况下，留置权优于动产抵押权本人持赞成的态度。首先，留置权是法定产生，且具有很强的公示性，在后设定的抵押权产生之前已具有完全的法律效力。其次，留置物未交付给债务人之前，从一般法律意义上来说债务人还未取得该留置物的所有权，如债务人在该留置物上设定抵押权则该留置物属于所有权有争议的财产，即使将其进行抵押也无效。其三，即使抵押有效其也只应当产生向后的对抗力。最后，动产抵押无需转移对动产的占有即可设立，抵押权人无须承担抵押物灭失的风险，而留置权则以实际占有为前提，留置权人承担的风险比抵押权人要大。此时，留置权如优先于抵押权还可以防止债务人恶意地将留置物取走。

先设定动产抵押权后成立留置权的情况。当然，这种情况一般来讲很少见。但如果债务人将已经抵押的动产交给留置权人进行加工、添附或者与其它物品混合，原抵押物不能认定为当然地消失，而是改变了存在的方式，且多数情况下还升值了。由于加工、添附、混合后物品不能脱离原抵押物而存在，因此加工、添附或混合后的新物品中应当包含了已经被抵押动产的价值。虽然存在形式改变了，但是事实上已经发生了价值共存。此时若债务人拖欠加工费等，则会产生以上情况。笔者认为，此时动产抵押人有权对加工、添附、混合后的新物品价值主张优先权。在该情况中，从保护留置权人的生产成本（有工资或劳动报酬在内）的角度看，留置权仍优于动产抵押权，本人持赞成态度，但留置权的价值内涵不仅仅是生产成本，仍包括留置要权人的盈利在内，这种盈利权与抵押权的地位应当是平等的。还有，如果出现留置权人与抵押人合谋恶意将抵押物进行加工或以其它方式来制造一个留置权怎么办？这种恶意的行为显然不应当受到法律的保护。例如：台湾《动产担保交易法》第二十五条规定“抵押权人依本条规定实行占有抵押物是时，不得对抗依法留置标的物的善意的第三人。”笔者认为我国的担保立法应当对恶意的留置权进行限制，增加留置权如优先于抵押权应以善意为前提的内容。否则抵押权人的合法权益很难得到全面保护，况且此情况如产生，对抵押权人来讲举证之难是可想而知的

E. 商品房预告登记和抵押权预告登记以及已签合同的区别

从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。

所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。

登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。

登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。

商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。

(5)抵押权预告登记的法律效力扩展阅读：

商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

F. 抵押权预告登记是否享有优先受偿权

预告登记只是预告登记物权，而不是抵押权，因此，不存在是否可以优先受偿的回问题。

担保法司法解释答第七十九条：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。质押转移标的物的占有，而抵押不转移标的物的占有。

G. 预告登记有哪些法律效力

房屋预告抄登记效力是什么，房屋预告登记效力主要有：

预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。 预告登记是请求权物权化的一种具体表现，预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。

预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担行为)该不动产的，不发生物权效力。预告登记还具有追及效力，即将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。

H. 可否解释下抵押的预告登记呢抵押怎么预告登记呢

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他 不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在 商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
房屋所有权转让、抵押可以申请预告登记。为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。简单的说就是防止一房二买或二次抵押的情况。如果不办理预告登记，那么出售人就可以把该房屋出售给另外的人，这样前面购买人就不能对抗后面的购买人。如果办理了预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样购买人的权利就得以保证。

I. 不动产登记部门将房屋抵押预告登记自动转为正式登记的法律效力问题

不动产登记部门想房屋抵押预告登记自动转为正式登机吗？这个问题好像是可能的，咨询一下，这个房产部门就清楚了