房屋业主的法律效力f

㈠ 关于"f房屋所有权证“的“权属性质”标注l了“抵押”是什么意思

【产权证抵押】《房屋所有权证》、《土地所有权证》的归属
文章来源：中顾网 作者：佚名 点击数： 更新时间：2010-5-20 16:48:14
房屋所有权证》和《土地所有权证》是房地产管理机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。对于这两证具体应放哪方保管，我国现行的法律法规(《担保法》、《城市房地产管理法》等)并没有作出具体规定。
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在实践中，对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(包括土地的两证，以下同)由谁保管，抵押人、抵押权人分别保管，还是一并由抵押权人保管，不同的抵押权人其采取的做法是不同的。由于实践中银行作为抵押权人的情况更多一些，所以笔者对几家知名银行的房屋抵押情况进行了了解。调查的结果是各家银行作为抵押权人时，对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》由谁保管，具体的做法由各家银行决定。有的银行只保管《房屋他项权证》，有的银行连同《房屋他项权证》一并收取保管。例如中国建设银行某分行规定：“《房屋他项权证》于办妥抵押登记后交由乙方保管，抵押房产的房产证同时交由乙方保管。” 中国银行某行规定：“借款人在抵押物之抵押权设定后，应将《商品房买卖合同》(或《房地产证》和《房屋他项权证》)及其他文件的正本交由贷款人执管，直至贷款本息及相关费用清偿完毕时止。” 中国农业银行某行规定：“借款人应将抵押房产的房地产所有权证明文件及其他相关文件正本贷款人收执和保管。” 民生银行规定：“办妥抵押登记过户后的《房地产证》正本由甲方(银行)保管。” 只有中国工商银行规定：“抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。” 换言之，只有中国工商银行无需收取借款人的《房地产证》，而其他银行两证都要收。

一种制度是否具有正义性，常常取决于它是否能兼顾各方利益，能否平等地对待各种利益主体。法律的价值就在于能否最大限度的维护最大多数人的利益平衡。房屋抵押登记制度亦应如此。房地产抵押登记制度应顺应市场发展的要求，以鼓励交易、保护善意相对人利益、维护双方当事人利益的平衡为出发点。那么我国现行法律体系下有关规定能否实现这样的法律价值呢?

(一)根据现行部门规章规定对抵押权人利益的保护是不利的

根据我国建设部《城市房地产抵押管理办法》(部门规章)，由于抵押权人手中只持有他项权证，这使得一旦其债权出现实现的风险，只能根据我国现行《担保法》的规定实现抵押权。《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”而法律的现行规定对抵押权人权利的保护似乎有所欠缺。

我们仍以银行与借款人之间的房屋抵押贷款为例，购房人(抵押人)在向银行(抵押权人)申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的贷款设立抵押。设立抵押后，《房屋所有权证》由抵押人保管，《房屋他项权证》由银行收执。如人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将抵押人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。根据此规定，似乎非常之公平、合理。可一旦抵押人不履行债务，抵押权人到底如何实现其他项权呢?

例如产权证掌握在抵押人手中，根据《担保法》规定必须通过双方协商才可以处理抵押物，那么一旦出现抵押人恶意不配合(如声称其权利证书丢失)，或失踪、死亡的情形，双方根本无法协商时，那么抵押权人的抵押权如何实现呢?必须通过法院的诉讼程序吗?

而且，就算抵押权人可以凭借《房屋他项权证》实现抵押权，但手里压着很多不能还款的房子，要去变现，拍卖，变卖，去找人收购，在变现过程中的人力、物力、财力使自身的经营业务发生偏离，对抵押权人来说，这样的成本是不是太高了呢?这对抵押权人来讲，是不是有失公平呢?

再者，产权证掌握在抵押人手中，根据《担保法》第53条的法律规定，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协商是实现抵押权的必经程序;协商不成的，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。也就是说，一旦我们和抵押人达不成协议，那么我们只有唯一一条实现抵押权的途径，那就是向法院提起诉讼程序。就此规定，笔者认为其本身就是不正确的。下面几种情形即可予以证明：

1、我国民法实行的是“私法自治”“意思自治”原则，在私法关系中，强调主体的意思表示，减少国家干预。当事人之间订立的合同, 按照有约定依约定，“无约定从法定”和“约定大于法定”的一般民法原理，只要是在法律许可的范围内自愿达成的双方约定，就是双方之间的法律，对双方均有约束力，即约定大于法定，但以不损害公共利益为限。所以，抵押权人和抵押人双方可以在担保合同中约定,在一方不履行其合同债务时，双方可以通过拍卖、变卖、折价的方式处理抵押物，实现抵押权。这样，不但加快抵押物的流转速度，也可以减少实现抵押权的成本。

2、抵押权人和抵押人双方可以通过仲裁方式解决纠纷。根据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”“当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。”所以根据仲裁的排他性，一旦当事人双方选择了仲裁方式解决纠纷即排除了法院的管辖权。就此，若抵押权人和抵押人双方在抵押合同中约定采用仲裁的方式处理其纠纷，那么也就排除《担保法》将法院作为唯一解决纠纷途径的规定。

3、抵押权人和抵押人双方事先对抵押合同进行了公证，即此合同若经公证机关赋予公证效力的债权文书，那么当事人可以凭借公证的执行证书直接向人民法院申请强制执行，不经诉讼程序即直接进入法院的执行程序。根据我国《公证暂行条例》第24条的规定，经过公证处公证证明有强制执行效力的债权文书，是指国家公证机关根据当事人的申请，对于借款合同、还款协议等文书，经审查核实认为无疑义的，对债权文书进行公证，并依法赋予其强制执行效力，债务人不履行公证文书规定的义务时，债权人即可不经过诉讼程序，而直接向有管辖权的人民法院申请强制执行的证明活动。《中华人民共和国民事诉讼法》第218条也明确将公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书纳入可直接执行的程序中。可见，对经公证机关赋予强制执行效力的债权文书，人民法院可以裁定予以执行。申请人可以持这一文书，直接申请法院强制执行，无须再经起诉、受理、审理、判决、一审、二审诸程序。

(二)将他项权证书放在抵押权人处，也会给抵押人带来不便

当前银行作为抵押权人考虑到现行的规定并不利于保护其抵押权的实现，所以绝大多数银行在进行房屋抵押时，均要求抵押人将其所有权证书和他项权证书一并交由银行保管，一旦当抵押人不履行债权，银行即可通过其所持的两项权利证书，实现其债权。但这种方式对抵押人来讲，又是否公平、合理呢?对于银行的此种做法，我们又该如何评价呢?

银行作为抵押权人，在收取《房屋他项权证》后，再收取《房屋所有权证》，对抵押人来说，会给抵押人的生产、交易、生活带来一定的不便。例如子女入读房屋所在地段的小学，需出示《房屋所有权证》原件;被选举为业主委员会委员后，到房管局备案，业主又需出示《房屋所有权证》证明自己的身份;当房屋出租时，承租人想通过《房屋所有权证》确定其房屋所有人的身份等等。此外，《房屋所有权证》是房主对房屋所有权的凭证，即使房屋进行了抵押，抵押人作为房屋的所有权人仍对房屋享有占有、使用、收益的权利，只不过此时其处分权受到了限制。况且，没有《房屋所有权证》的房主在法律上是不受保护的。所以，抵押权人在办理完抵押手续后，扣留《房屋所有权证》的，其实是剥夺房屋所有权人权利的表现。

任何良好法律制度的构建都必须寻求其内部权利义务关系的平衡。一旦发生纠纷，法律就要权衡当事人双方的利益，保证其利益平衡，从而维护市场的交易安全和保证交易的顺利进行。但对于房屋抵押《房屋所有权证》到底由谁保管的问题，通过上述我们的分析，根据现行的法律规定和实践中的做法，都不能很好的维护双方当事人的权利平衡，那么我们能否寻找到双方权利的平衡点呢?就此，笔者提出以下两点建议。

(一)立法层面：一方面，由于我国现行的法律、法规对权利证书究竟放在哪方保管尚没有明确的规定，而是在国务院部门规章中予以规定，而部门规章的效力较低，部门规章效力低的现实直接造成了其适用范围和力度的不足。所以，需要国家通过立法来弥补此处的空白，给予明确的法律规定，以更好的维护双方当事人的利益，完善我国的担保制度。另一方面，在我国《物权法》中应明确规定抵押权人实现抵押权时无须通过诉讼的方式，抵押权人只要提出了抵押权登记簿的副本即可直接申请法院拍卖、变卖抵押财产，法院仅进行形式审查，以保证快速、便捷的实现抵押权人的抵押权，加快抵押物的流转。如果债务人或者抵押人对于抵押权以及被担保的债权是否存在等实体法律关系有异议，应当提起异议之诉，或者由抵押人对债权人、债务人合并提起抵押权不存在之诉。

(二)行政管理层面：权利凭证可由房地产抵押登记机关进行保管，并出具保管证明。

根据上述分析，抵押的权利凭证放在抵押人和抵押权人处都存在一定的弊端和不便，那么我们能否通过某一中间机关来解决此问题呢?笔者认为，房地产管理部门作为抵押登记的主管机关是解决双方利益平衡的最佳权利平衡点。房地产管理部门作为第三方当事人保管《房屋所有权证》可以同时保护抵押权人和抵押人双方的利益，有效地维护抵押权人、抵押人的合法权益。

一方面，抵押人的设立抵押之后，进行他项权标注，自己保管无实际用途，抵押人此时对其房屋只有占有、使用、收益权，其处分权受限。一旦遗失，不光要补办所有权证，还要重签抵押合同补办他项权证。补办所有权证、他项权证手续繁琐，且同时给抵押权人也带来很多麻烦。针对抵押人有可能需要使用《房屋所有权证》的情形，建议房地产管理部门在保管产权证的同时，给抵押人出具一份房产证保管证明，此份行政机关的证明，具有完全的证明效力，足以解决抵押人在实践中需要房产证的情况。

另一方面，抵押权人在登记机关设有他项权后，希望权利得到充分的保证。若把《房屋所有权证》放在房地产管理部门这样具有政府公信力的行政机关，抵押权人抵押权也可以较为容易的实现。一旦抵押人不履行债务，抵押权人可以直接向房地产管理部门申请，尽快实现自己的抵押权。

此外，笔者也建议房地产管理部门尽快建立起全国统一的他项权互联网查询系统，对于当前已经建立起网络查询系统的(如宁波市三区即可查询)，应对外公开使用;尚未建立的，应尽快予以建立，以确保抵押登记的信息公开、互联、共享，为潜在交易人提供一个开放的信息公示平台，使其他利害关系人可迅速、便捷、低成本地查询房产(抵押物)的状态及相关信息，及时作出自己的判断，这不但有利于市场交易的安全和效率的提高，同时对于抵押权人的权利也可得到较好的保护。

㈡ 关于房屋所有权的约定是否具有法律效力的问题

房屋所有复权以房管部门登记为准制
合同约定只表示有取得产权权利，不表示所有权归属

《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

㈢ 业主公约的法律效力

（一） 地域效力。业主公约的地域效力是整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设备设施等，具体应以城市房地产登记部门登记的四至界限为准。 由于在一个物业管理区域内的物业共有部位、共有设备设施等在构造和权利归属上的整体性，为了保障广大业主的民主意志能够得到统一的体现，法律规定一个物业 管理区域内只能成立一个业主大会组织，因此业主公约只对物业管理区域以内的人的行为发生效力，包括居住区、大厦区、工业区等。因此，很难对物业管理区域作 一个统一并且具体的规定，为了便于各地针对具体的情况进行管理，物业管理区域的具体划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 台详细专门的物业管理区域划分办法，造成事实上的一个物业管理区域多家管理问题，我们应该注意。
（二）对人的效力。由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里，有如下几点值得说明：
1、业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。
2、 业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的 内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必 要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。
3、 业主公约对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形 式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。
4、 业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。一般认为物业管理服务合同属于 委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实务 中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业的进行管。
业主公约是业主做出的一个承诺，在享受权利的时候要承担一定的义务，很显然这涉及到了业主的利益，因此在签业主公约的时候要特别注意，哪些是自己可以处理 的，哪些是要受物业的限制，把这些搞清楚了，才可以保护自己的利益，需要提醒的是，如果物业的服务与公约不一样，那我们就不是必须的遵守了。

㈣ 房屋合同是否具有法律效力

我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

㈤ 住宅小区的管理规约对规范业主的行为有法律效力吗

是否有效要分开区分。

如该管理规约是物业搞的，未经业主签字认可，则不具有法律效力。

如该管理规约是经过业主委员大会讨论通过，并经过公示的，那么对全体业主具有法律效力。

㈥ 业主公约的法律效力怎么样

只是业主之间的约定，无法对抗业主以外的自然人、法人或其他组织。

㈦ 房产协议如何才是具有法律效力

房产协议内容不违法，只要双方签字盖章就具有法律效力。
一、房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
(1)一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。
二、房屋买卖合同属无效合同
1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

㈧ 业主手册，业主签字了.有没有法律效力

业主来手册，业主签字了，就具备自法律效力。必须遵守！
业主手册，俗称房屋使用说明书。随着物业服务的专业性，该手册会由物业公司根据《物业管理规约》及政府的有关法规制定的管理规则以及关于物业跟业主共同服务和被服务的明细条约的说明。
业主对其内容应基本了解，更好的和谐处理物业，邻里等家居生活。物业公司制定业主守则时应注意内容要合法。尤其处罚应注意是否有权处罚。