连续买卖合同的结算法法律效力

⑴ 开发商未按时交房，我该怎么办

有相关法律规来定，如果开发商延自期交房，购房者想解除购房合同前必须先催告，在催告过后接下来3个月，开发商仍然不交房的，购房者可以退房。所以说，一旦遇到延迟交房的情况时，购房者应当及时书面催告开发商交付房子。如果开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然不能按时交房的，购房者可以要求退房，并可要求退还购房款，同时追究开发商的违约责任。有些开发商会在办理交房手续的过程中，要求购房者签署一份房屋交接单。购房者需要注意的是，在签署这类文件时，务必看清楚房屋交接单上的各项内容。如果购房者只是为了拿到钥匙进行入室验房，这就并不代表自己接受房屋，同意交房。而这些需要在房屋交接单上标注清楚，以免不必要的麻烦。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

⑵ 回迁房可以买卖吗

回迁房是否可以买卖需要分情况:

1、业主已取得房产证有房产证的回迁房,可以走正常的二版手买卖或租赁交权易的流程。因为在二手交易的过程中,房产证是房管局认可,并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

2、业主手中只有回迁协议业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易,是不台法的行为。

建议：在签订此类回迁房买卖协议时,要写明办理房屋所有权转移手续和交房的具体时间或期限。此外,买方还应留一定数额的尾款,等彻底办理完过户手续后再付给卖方,以尽量减小卖方未来违约反悔的可能。

⑶ 开发商延期交房要怎么处理

开发商无正当理由延期交房的，购房人应当催告，经催告后在合理期限内如果仍然没有交房，可以要求解除合同。另外购房者也可按照合同要求支付违约金或者赔偿损失。如果合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。

《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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交房流程

1、请按《入住通知书》安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。

2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》（即两书一表）原件。

3、由专门接待人员陪同您共同验房，并填写《房屋验收情况表》。

4、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。

5、签署《商品房实测面积结算补充协议》。

6、开发商向业主交付房门钥匙。

7、办理完上述手续后，开具《办理入住手续通知单》。执此单在物业公司进行业主登记。

网络-交房

⑷ 房管局备案和网签有什么区别啊

1、含义不同

备案一方面指的是房屋租赁备案登记，房地产管理部门为了规范房屋租赁进行的登记工作。另一方面是指购房合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。

网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。

2、流程不同

房管局备案在出租人与承租人签定《房地产租赁合同》后，到房屋所在地街出租屋管理服务中心工作站申请房屋租赁备案登记，并提交相关资料。购房合同备则是在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房管部门申请办理商品房预售合同备案。

"网签"流程为交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

3、法律效力不同

备案具有法律效力，而网签没有法律效力。

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备案和网签的作用

1、实行备案和网签制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主、一房多卖为消费者带来的诸多隐患。

2、将摆脱繁杂的传统纸质合同，让企业交易过程更便捷，更高效，更低成本，不再受时间，地域的限制。另外网签合同则可以在电脑中原样归档、检索、提供数据，方便企业查找信息，还可以导入企业的ERP系统，企业在对账、结算、资金控制等方面可以因此获得极大的便利。

3、签约双方采用电子签名技术（各自使用第三方电子认证机构颁发的买卖盾数字证书）在线签署电子合同及其他缔约协议文本。此类网签后的电子文件可以进行保存、提取、司法验真、税务稽查等，可以大大提高电子商务的安全高效性。

⑸ 签订二手房买卖合同时应注意哪些事项

您好，很高兴回答您的问题。房屋买卖合同签订是一件非常严谨的事情，一定要版十分注意细节，明确合同中约权定的双方权利和义务，这样有助于避免纠纷的产生，就算万一产生纠纷也有理可依，有据可查，合同中一定要明确违约责任，如逾期交房、毁约及其他违约情况的处理一定要在合同中体现出来。还要做的工作就是，一：一定要确认房主真是身份。二：明确双方违约责任。三：必须标明首付款、过户时间点。四：必须标明费用交接时间。五：必须有居间费清单。六：买卖双方必须见面。七：一定要学会使用补充协议，一些合同中不能体现的内容要在补充协议中体现。

买房无小事，希望我的回答能帮助到您。

⑹ 买房子的时候需要注意什么

1：【入住前一定要进行验收】

▍一般在领取新房钥匙之前，装修公司或者开发商(精装房)就会让业主对房屋进行一个验收。

▍验收时，一定要认真仔细。自己如果有不太在行的地方，可以请专业人士帮助你一起验收。

2：【卫生间一定做闭水试验】

▍一般在新房入住前，一定要做卫生间的闭水试验，而且在做闭水试验之前，要和楼下业主沟通好。

▍方法：

①在卫生间内蓄满一定量的水，静置等待时间长一点，看看水量是否有所减少，观察卫生间外是否有渗水现象。

②在闭水试验一段时间后，去楼下观察卫生间顶部是否渗水，若各处检查都正常无渗水现象，则说明防水合格。

3：【建议楼上也做闭水试验】

▍在入住前对自己新房的卫生间做好闭水试验，是为了及时的发现自家防水是否存在问题，并及时解决问题，以免给楼下的业主造成不必要的损失。

▍然而自己家的卫生间顶部是否会遭受损失，就要和楼上业主进行协商了，建议也做闭水试验，如果楼上闭水试验后的防水也没问题，就没有后顾之忧了。

4：【检查电源插座是否通电】

▍在入住新房前，一定要检查家里的每个电源插座是否能够正常的通电使用，每个电源插座的位置是否合适，使用起来是否方便。

▍因为在平时日常生活中，离不开“电”的使用，只有插座的位置合理，才不至于乱拉插线板，避免不安全因素的增加。所以，电源插座位置的合理性不容忽视。

5：【检查水管和八字阀是否正常】

▍在新房装修入住前，一定要检查水管和八字阀是否正常。

▍方法：

①打开水管放水一段时间，检查水管是否有溢水的现象。不溢水证明水管正常。

②水管在放水的过程中，一定要分别检查冷热水的八字阀是否有漏水的现象。具体方法如下：

△在单独放冷水或热水时，在对应的冷热水的八字阀上，用一张干纸巾用力地擦一圈，观察擦过八字阀的干纸巾是否有水渍，如果依旧是干纸巾，则说明八字阀正常不漏水。

⑺ 买卖合同司法解释第一条：送货单、收货单、结算单、发票等可否主张买卖合同关系成立

第一条：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定对账确认单、债权确认函等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 解读：证明途径当事人基于买卖合同提起诉讼的，其请求权的基础是买卖合同，因此，在诉讼中，其首先应当举证证明买卖合同的存在与成立，当事人证明买卖合同成立，主要通过两种途径（1）证明合同成立的法律要件已经具备，（2）证明合同已履行且为相对人所接受买卖合同基于属于合同的一种，那么合同的成立自然也属于买卖合同的成立，合同成立的法律要件主要包括（1）两方或多方缔约主体。（2）缔约主体具有缔约合同的民事权利能力和行为能力。（3）对合同的主要条款达成合意。在实务中，主要第1点和第3点争议较大，例如，相对人可能以送货单、收货单、结算单、发票等非由本人签署为由否认其系买卖合同当事人的事实，或者以对账确认函、债权确认书等函件没有记载债权人名称为由，否认主张买卖合同成立的一方是合同当事人。客观而言，没有买卖合同的情况下，双方是否达成合意的证据就比较有限。从合同的缔结程序上看，买卖可以采取要约和承诺的方式订立合同，《合同法》第13条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，意思表示可以通过口头的言辞，书面的言语以及行为的表达。《合同法》第22条规定：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯和要约表明可以通过行为作出承诺除外，质言之，承诺可以通知方式作出，也可以行为方式作出，以要约和承诺的方式订立买卖合同，可以通过提交有关要约与承诺的证据或提交证据产生承诺效果的行为的证据来证明买卖合同的效力。从合同订立的形式来看，根据《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，以书面形式订立的买卖合同，双方签章的书面合同成立之证明，一般而言，买卖合同是诺成合同不要式合同，因此，并不仅仅因为没有书面形式的合同而认定买卖合同不成立，根据合同法第36条、37条之规定，即使按照法定或约定采用书面形式、合同书形式订立合同的，如果当事人一方已经履行主要义务且对方已接受的，也应当认定合同成立，据此，没有书面合同时，可以通过提交一方已经履行交付标的物或给付价款的义乌并为对方所接受的证据，来证明买卖合同的成立证据类型证明买卖合同成立主要类型包括;（1）以要约和承诺方式订立合同的，证明要约、承诺生效的信函、数据电文、诸如电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等证据（2）以行为作出承诺的，证明该行为已为相对人所接受的证据（3）以合同书的形式订立买卖合同的，由双方共同签章的合同书，即为证明买卖合同成立的直接证据（4）根据《合同法》第33条之规定，当事人在合同成立前可以要求签订确认书，合同自签订确认书时确立，故确认书也是合同成立的直接证据（5）没有直接证明中证明买卖合同成立的，证明合同已经履行且为相对人所接受的证据，举证责任分配《民事证据规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《民事证据规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在买卖合同纠纷案件中，主张合同成立的一方当事人，对合同成立的事实承担举证责任，有书面合同的，应当提交书面合同，在没有书面合同时，主张合同成立的一方提交的送货单、收货单、结算单、发票或者对账确认函、债权确认书等书证，也是证明合同成立的重要证据，但如果相对人否定此类证据与买卖合同成立的，人民法院应当如何认定？对于普通的买卖合同成立的问题，法律上并没有举证责任倒置的规定，因此，不能将证明买卖合同成立的举证责任分配给否认买卖合同成立的一方，但在主张合同成立的一方已经提交交货凭证、结算凭证或债权凭证的证据场合，仅凭被告的否定性抗辩，即否认买卖合同成立的事实，或者要求原告就此进一步举证，则会导致原告举证负担过重的不公平状态，根据《民事证据规定》第七条：在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。因此，人民法院不能根据被告的否定性抗辩，直接否定买卖合同成立的事实，在必要时，可要求被告就买卖合同不成立的事实进行举证，如果主张合同成立的当事人所提交的证据与送货单、收货单等交货凭证在实践、标的物名称及数量等方面能够相互印证，形成证明买卖合同成立及履行事实的证据链，则即使没有书面合同，人民法院也可以认定买卖合同成立不同证据证明力差异没有债权人名称的对账确认函、债权确认书等函件、凭证对买卖合同成立的证明力要大于送货单、收货单、结算单、发票等交货凭证和结算凭证。在没有书面买卖合同的情况下，主张合同成立的一方向人民法院提交的送货单、收货单、结算单、发票等交货凭证和结算凭证系孤证的，人民法院必须综合分析双方提交的其他证据及其证明力的大小，但主张合同成立的一方向人民法院提交的没有债权人名称的对账确认函、债权确认书等函件、凭证系孤证的，除债务人提出足以推翻该证据的相反证据外，人民法院可直接据此认定买卖合同成立如果被诉当事人不认可签收人是其工作人员或者不认可签收人有权利代表其签字的方式，否认签收人与其法律上有关联，进而否认买卖合同关系成立的事实。怎么办？

⑻ 关于――《商品房买卖合同解释》第十四条的计算

经济法科目的考试内容和2010年的变化情况
（一）经济法的考试内容
根据指定教材和大纲要求，《经济法》科目的考试涉及内容共有15章。
第一章，法律基础知识。共分五节，包括法律的一般理论；法律行为制度；代理制度；诉讼时效制度；民事诉讼和仲裁制度。
第二章，个人独资企业法和合伙企业法律制度。包括个人独资企业法律制度和合伙企业法律制度两个内容。
第三章，外商投资企业法律制度。包括：外商投资企业法律制度概述；中外合资经营企业法律制度；中外合作经营企业法律制度，外资企业法律制度。
第四章，公司法。包括：公司法的基本理论；公司的登记管理；有限责任公司；股份有限公司；公司股票和公司债券；公司的财务会计；公司合并、分立、增资、减资；公司解散及清算；外国公司的分支机构；违反公司法的法律责任。
第五章，证券法。包括：证券法的基本理论；证券（股票、公司债、证券投资基金）的发行与交易；持续信息公开；禁止的交易行为；上市公司的收购；证券交易所；证券中介机构；证券监管机构和证券业协会；违反证券法的法律责任。
第六章，企业破产法。包括：破产法的基本理论；破产申请和受理；管理人制度；债务人破产；破产债权；债权人会议；重整程序；和解制度；破产清算程序。
第七章，企业国有资产法律制度。包括：企业国有资产法律制度概述；国有资产产权界定、评估法律制度；企业国有资产产权登记、转让法律制度；国有企业清产核资法律制度。
第八章，物权法。包括：物权基本理论；所有权制度；用益物权制度；担保物权制度。
第九章，合同法总则。包括：合同的基本理论；合同的订立、效力、履行、担保、变更和转让、终止、违约责任。
第十章，合同法分则。包括：转移财产权利的合同；交付工作成果的合同；提供劳务的合同；技术合同。
第十一章，外汇管理法律制度。包括外汇管理和外汇管理法基本理论；经常项目和资本项目外汇管理制度；金融机构外汇业务管理制度；人民币汇率与外汇市场管理制度；监管与处罚。
第十二章，支付结算法律制度。包括：支付结算的一般理论；票据结算以外的结算方式；结算纪律与责任；人民币银行结算账户管理制度。
第十三章，票据法。包括：票据法的一般理论；汇票；本票；支票；涉外票据的法律适用；法律责任；
第十四章，工业产权法。包括：知识产权的基本理论；专利法和商标法。
第十五章，竞争法律制度。包括：竞争法的一般理论；反不正当竞争法和反垄断法。
以上内容可以分为四个部分：
1．总论部分。即法律基础知识部分。这一部分每年考试所占的分值较少，主要出现在选择题上。
2．组织法。这一部分是经济法考试的重点，平均每年考试分值占1/3左右，包含了选择与综合题在内的各种题型。但这部分内容的法律强制性规定较多，只要认真复习记忆，难度不大，为考试较容易拿分的部分。具体来说，组织法包括以下内容：个人独资企业法与合伙企业法、公司法、外商投资企业法，同时还包括破产法。
3．财产法。包括物权法、工业产权法和合同法（总则、分则）共四章内容。其中物权法和工业产权法属于解决财产归属关系的法律制度，合同法是解决财产利用关系的法律制度。这部分内容是本门课程的又一个重点。历年的考试中，这一部分内容都易出分数较多的主观题，本部分内容与组织法比较学习要有一定得难度，要求考生对有些重要考点不但要记忆，还要理解和运用法律的相关规定。
4．行为规则法。包括企业国有资产法律制度、证券法、外汇管理法律制度、支付结算法律制度、票据法律制度和竞争法律制度。其中的证券法是历年考试的核心考点，是主观题出题的重点和难点内容。而票据法律制度在以前的考试中，也易出主观题，，但近几年已经较少出，分值也有所下降。反不正当竞争法和反垄断法则成为较热门的考点。
（二）2010《经济法》考试教材变化特点
2010年的经济法考试大纲，结构没有变化，还是沿用2009年的15章体例。但内容有调整。具体变化情况如下：
第一章法律基础知识今年教材内容变动不大，主要增加了最高人民法院出台的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》司法解释，涉及的关于诉讼时效起算和中断的法律效力的有关规定，对今年考试的影响不大。
第二章个人独资企业法和合伙企业法律制度今年的内容没有变动。
第三章外商投资企业法律制度删去了关于反垄断审查的内容，其他内容不变。
第四章公司法本章今年教材内容有微调。一是将股东诉讼权的位置调整，放在第一章股东权利中，二是在公司合并分立，增加了司法解释的有关规定。
第五章证券法2010教材有以下变动：一是增加了首次公开发行股票在创业板上市管理办法的规定，为今年的重点学习内容；二是上市公司增发股票一般条件中的关于财务状况良好条件规定，改为最近三年以现金累计分配的利润不少于最近3年可平均分配利润的30%。（以前是最近三年以现金或股票累计分配的利润不少于最近3年可平均分配利润的20%）。三是增加了关于最高人民法院关于证券市场虚假陈述案件的司法解释的内容。
第六章企业破产法，在我国破产立法概述中增加了关于《最高人民法院关于正确审理企业破产案件为维护市场经济秩序提供司法保障若干问题的意见》（2009年6月12日）的有关规定，但对今年考试的影响不大。
第七章企业国有资产法律制度今年内容没有变化。
第八章物权法今年内容没有变化。
第九章合同法总则今年内容没有变动。
第十章合同法分则，今年有部分变动。主要是一，在买卖合同中关于商品房买卖合同，增加了《商品房买卖合同解释》的有关规定，如销售广告的认定、商品房预售合同的效力、被拆迁人的优先权、商品房买卖中法定解除权的行使、适用惩罚性赔偿金的情形、商品房买卖合同与贷款合同的效力关系等。二，租赁合同中，关于房屋租赁合同的无效与处理，承租人的优先权等内容。
第十一章外汇管理法律制度2010年教材作了较大的变动，一是本章的外汇管理法的基本原则，依据2008年修订的《外汇管理法》进行了调整，对经常项目和资本项目的管理虽然还是区别对待，但现在处在的是“经常项目可兑换，资本项目部分管制”的区别管理阶段，以前对外汇资金的流出、流进实施的是宽进严出的管理，但现在改为对外汇资金的流出、流进实施均衡管理原则。二是对经常外汇项目和资本项目外汇管理的规定都有所调整；三是金融机构外汇业务管理制度作了调整。
第十二章支付结算法律制度2010年教材内容没有变动。
第十三章票据法2010年教材内容没有变动。
第十四章工业产权法，今年主要是对发明专利申请的审查批准规定作了局部调整，对整体考试要求影响不大。
第十五章今年的主要变化是关于反垄断法。关于相关市场及其界定，垄断协议及其法律规制，滥用市场支配地位行为等都做了内容调整。今年要加以关注。
参考：