我国物权法的立法特色

⑴ 普法考试如何完善中国特色社会主义法律体系

进入新世纪，中国法律体系迈入完善形成阶段。从立法法到监督法，从行政许可法到突发事件应对法，从物权法到侵权责任法 10年里，一批支架性的重要法律陆续出台，共同支撑着中国特色社会主义法律体系的“大厦”。
引人瞩目的是，党的十六大以来，中国立法者以科学发展观为指导，实行开门立法、民主立法、科学立法，新中国成立之初形成的优良传统，在一系列法律的制定中被继承、被弘扬。
历史，由人民共同书写；立法，需人民共同参与。
2001年1月，婚姻法修正案草案公布，收到群众来信3000多封；2005年7月，物权法草案公布，收到各方意见11000多件；2008年4月，食品安全法草案公布，人们提出意见1万多件；2008年12月，社会保险法草案公布，各界群众提出意见和建议突破7万件；而最受社会关注的劳动合同法草案，更是吸引近8万人讨论，收到意见19万条，创造了立法史上的一项纪录
从一审制到三审制，从召开座谈会到公开征求意见，从立法听证会到立法论证会，从通过网络征集意见到主动查阅博客文章和网络跟帖了解观点
这是中国立法的永远追求，这是人民民主的生动实践。
2007年3月，全国人大高票通过物权法，创造了一部法律草案审议8次才获通过的新纪录。在草案近5年的审议过程中，从常委会到全国人代会，不断刷新我国法律草案审议次数的纪录，成为中国坚持民主立法、科学立法的典范。
2010年，是实现立法工作总目标的关键之年。纳入立法计划之中的一批法律相继出台，成为中国法律体系大厦搭建最后一批“支架”。截至目前，中国现行有效的法律已经有230多部，国务院行政法规700多部，地方性法规近9000部。如此众多的法律，基本构成了中国特色社会主义法律体系。
“在这些看似抽象、简单的数字背后凝聚着几代人的努力，在我国制度建设方面有着重大历史意义。”全国人大常委会法制工作委员会副主任信春鹰说。
据统计，在现行的230多部法律中，除与治安管理有关的8部是在1978年前制定的以外，其余的都是十一届三中全会以后制定的。中国用短短数十年的时间，走过西方发达国家数百年的立法进程。
当2010年即将结束时，人们看到，中国特色社会主义法律体系的形成迈出了决定性步伐。中国法律体系大厦的落成，是建设法治中国进程中的重要一步，更是迈向法治中国的崭新起点。

⑵ 我国物权法在经历13年的__和立法机构最高层人士__的七次审读之后，最终在2007年3月获得通过

第一复个空，关于物权法该不该立法制，如何立法，不同人士有不同见解，是争论，没有辩解的意思，也不是讨论和议论。第二空，持之以恒”和“锲而不舍”都有“一直坚持”的含义，与“七次审读”矛盾。排除C、D。“呕心沥血”比喻用尽心思，多形容为事业、工作、文艺创作等用心的艰苦。“一丝不苟”形容办事认真，连最细微的地方也毫不马虎。显然“一丝不苟”用来形容立法机构的审读更合适，“呕心沥血”程度太重。故本题答案为B。

⑶ 物权法的特点是什么

正面的观点：

物权法，具有鲜明的中国特色，充分展示了中国政府和中国人民继续推进民主法治建设的决心和信心。作为调整平等主体之间的财产归属和利用关系的法律规范，物权法在总结中国民事立法和司法活动长期积累的经验的基础之上，结合中国社会的实际情况，设计出一整套体系完备的物权法律规则，在立法的公正性、科学性和可操作性等各个方面，达到了相当完善和成熟的程度。我国物权法有以下四个特点：

一是立法指导思想明确。物权法在坚持中国宪法规定的社会主义基本经济制度的前提之下，对进入民事活动领域的各种财产实行平等保护，符合中国社会主义市场经济的基本规律。市场经济是一种竞争经济，市场主体相互之间的地位平等以及财产平等，是保证商品交换得以正常进行的基本条件。“商品是天生的平等派”(马克思语)。物权法规定的有关所有权及其他物权的确认和保护规则，原则上均同等适用于各种民事主体所拥有的一切合法财产，这有利于市场经济秩序的建立，有利于鼓励外商投资和推动我国经济体制改革的继续深化。

二是规定的利益平衡得当。法律是利益冲突的平衡器。在利益多元化的当今中国，协调和平衡各种不同财产利益之间的冲突，是建立和谐社会的基本保证。物权法明确界定了国家所有权、集体所有权和私人所有权的界限，明确规定了各种所有权和他物权的客体、内容、权利取得方式和行使方法，在强调对国家财产的法律保护的同时，就农民的集体土地以及私人合法取得的其他不动产和动产，设置了一系列完整、具体的法律救济制度，在国家利益、集体利益和私人利益之间，恰当地确定了相互冲突的平衡点，既可防止国有资产被非法损害和侵吞，又可防止政府滥用公权力侵害集体和私人的合法利益。与此同时，物权法具体、详尽地规定了财产共有、不动产相邻关系以及业主的建筑物区分所有权的法律准则，为预防和妥善解决家庭财产纠纷、邻里纠纷、住宅小区业主与物业管理公司之间以及业主之间的纠纷，提供了切实的法律依据。

三是立法针对性强。物权法就当前中国老百姓最为关心的问题做出了明确规定，其有关农民集体土地承包权的保护，政府征地拆迁的法律限制及补偿和安置措施，住宅小区车位、车库和共用设施的权利归属以及住宅建设用地使用权期限的自动延长等规定，在充分保护社会整体利益的条件下，对农民和城市居民的正当利益提供了最大化的法律保障，极大地增强了个人合法财产的安全感，有利于遏制权力腐败和改善政府形象，有利于社会和谐。

四是制度设计科学合理。物权法采用了逻辑严密的“总—分”结构形式，在其总则部分，详细规定了立法指导思想、物权法定原则、物权的公示与公信原则以及不动产登记制度和物权救济方法等一般规则；在其分则部分，就财产所有权、用益物权和担保物权以及占有制度设计了全面的、操作性很强的具体规则，并力求各种规则的相互协调，为司法机关正确处理各种财产纷争提供了充足的裁判依据。

学术探讨的观点：

中国物权法是具有中国特色的社会主义市场经济的物权法。

一、公私兼涉的物权法

1、在我国物权法立法当中，物权的主体到底是什么？

根据我国物权法，主体被定义为“国家、集体、私人和其他权利人”，抛开了“自然人”“法人”的称呼，国家机关、事业单位乃至国有企业，从私法角度说，到底是公法人还是私法人？充分体现了公观念与私观念的冲突与妥协。

2、中国物权法的客体定义亦有问题。

这主要表现在对于“动产”与“不动产”的概念上。公物和私物是什么关系？我国并没有加以区分，这与我们社会主义的国家性质是分不开的。

中国物权法在制定过程中的双重结构问题，物权法的目的是要完成对中国社会财富的分配，而这些问题需要政治解决，不是立法就能解决的。

二、城乡二元的物权法

不动产的核心在于土地问题。

从实践角度来说，中国城市化和房地产的发展很迅猛，但是农村土地却无法进入市场，这是与城市土地不一样的地方。农村土地的不能流转带来了很多问题，全国人民都知道发生在北京通县宋庄画家村的案例，实在令人纠结、无奈！

三、为什么中国物权法能把公和私跟城乡二元放在一起？

因为中国的财产概念具有太大弹性，含义太多。我国用‘财产’的概念，把公私都给容纳了。

这样物权法，全世界也只有中国才有！所以中国物权法是具有中国特色的社会主义市场经济的物权法。

⑷ 中国基本法是什么

常见的基本法，有《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国刑诉法》回，这些法律，都属于需要全答国人大表决并通过的法律。

在中国，基本法一般指的是需要经过全国人大表决并通过的法律，才属于基本法——也就是说，这种法律，只有全国人大开会期间，才有可能通过、修订。在采用成文宪法的国家，根本法是指宪法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力。宪法的内容和制定、修改的程序都不同于其他法律。普通法是指宪法以外的其他法律。普通法的内容一般只涉及社会生活的某一方面，如民法。行政法、刑法等，其法律效力低于宪法。

(4)我国物权法的立法特色扩展阅读：

全国人民代表大会制定法律规定特别行政区的制度，必须从特别行政区的具体情况和实际需要出发。

全国人民代表大会已分别于1990年、1993年制定了《香港特别行政区基本法》和《澳门特别行政区基本法》，对中央与香港特别行政区和澳门特别行政区的关系，香港特别行政区和澳门特别行政区居民的基本权利和义务，香港特别行政区和澳门特别行政区的社会制度、政治制度、经济制度、文化制度等一系列事项作出规定，是两个特别行政区实行高度自治的最重要的法律依据。

⑸ 物权法的立法依据是什么

从法律角度说，法律的立法依据都在于我国的根本大法---宪法，2004年宪法修正案明确我国内保护合法私有财产容应该是物权法的直接依据。
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⑹ 我国物权法的漏洞和不完善论述题

我国物权法依照宪法的规定将财产分为国家财产、集体财产、个人财产，并且笼统规定对国家财产、集体财产、个人财产平等保护。这样的立法模式虽然简洁明快，但却出现了漏洞。

财产平等保护，是民法的基本原则。我国物权法秉承平等保护原则，建立了一系列具体的法律规范。但是，仔细分析人们就会发现，我国物权法在平等保护原则的贯彻落实方面，出现了一些令人费解的规范。

首先，我国物权法把平等保护原则纳入到市场经济关系中，确立了市场经济平等保护原则。我国物权法第三条规定，国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。这项规定的价值就在于，将我国物权法直接与市场经济对接起来，提升了我国物权法在市场经济发展中的地位和作用。但是，这项规定的最大问题就在于，没有区分民事关系与市场关系，没有看到民事关系与市场关系是两类不同性质的法律关系，从而使我国物权法定位出现了问题。

区分民事与市场关系

我国物权法是确认国家、集体、私人财产权利的基础性法律。平等保护原则是指不论属于何种所有制形态的财产，都应按照平等的原则加以保护。如果认为「在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护」，那么，就等于宣告我国物权法不具有确认财产归属的功能，这显然与我国物权法的立法宗旨不符。

由于我国生产关系还处于激烈变动时期，所有制形态以及所有制之间的关系经常性地发生变化，所以，我国物权法不得不将所有制改革中一些过渡性的制度安排纳入到法律规范中，而这样一来，又使得我国的物权法顾此失彼。特别是由于我国不同所有制经济在国民经济中的地位和作用完全不同，如果强调平等保护原则，那么，势必会与现实生活中不同所有制形态对国民经济的控制力要求发生矛盾，所以，我国物权法贴近了市场经济，却迷失了自我，在立法中出现了作茧自缚的现象。

我国物权法与其它国家的物权法一样，都是调整平等民事主体之间财产关系的基本法律规范。所以，我国物权法与市场经济没有关系，或者说没有直接的关系。立法部门在我国物权法中塞入生产关系的概念，加入经济运行机制的表达方式，不仅不利于我国物权法自身的和谐，而且会使我国物权法在现实生活中面临十分困难的处境。

正如全国人大常委会法制工作委员会负责人所指出的那样，我国物权法依照平等保护的原则，对不同所有制财产权利人实施平等保护。但这种保护只限于民事关系，一旦进入到商业关系或者行政关系之中，那么，必须按照特别法的规定，采取区别对待的政策。举个简单的例子，公民的房屋所有权与国家、集体的房屋所有权都受到我国物权法的平等保护。但是在市场经济条件下，如果城市规划修改、涉及到房屋拆迁，那么，必须优先适用城市规划法、城市房地产管理法、土地管理法等一系列经济特别法律，对公民的房屋实施拆迁。不能以为我国物权法规定了平等保护原则，所以可以拒绝政府机关或者司法机关按照特别法的规定实施房屋拆迁。

立法模式有待改善

我国物权法的困境就在于，把我国物权法定位为市场经济的法，而不知道我国物权法只是调整民事财产关系的一般法律。正因为物权法直接切入到市场经济的运行机制之中，所以我国物权法的平等保护原则经常性地受到现实中特别法律的挑战。这不是普通公众对我国物权法的误解，而是我国立法者没有区别民事关系与市场经济关系，人为地扩大了我国物权法的适用范围。

其次，我国物权法依照宪法的规定将财产分为国家财产、集体财产、个人财产，并且笼统规定对国家财产、集体财产、个人财产平等保护。这样的立法模式虽然简洁明快，但却出现了致命的漏洞。我国物权法在规范国家财产的时候，应当区别民事关系中的国家财产和非民事关系中的国家财产，如果只规定国家财产，而没有规定国家财产所体现的法律关系，那么，片面地强调平等保护原则，只会徒增笑料而已。

国家在民事关系中是一种特殊的民事主体。在其它国家的民法中，一般不涉及到国家财产的问题，即使在处理国家财产的时候，也是把国家财产作为特殊民事主体的财产加以处理。而在我国，由于国家掌握著庞大的社会资源，国有企业在市场主体中占有相当大的比例，所以，我国物权法没有把国家财产与国有企业的财产仔细区分开来，而只是强调国家财产与集体财产、个人财产平等保护，而这样一来，就给人以错觉，以为国家财产与集体财产、个人财产处于平等保护的状态。事实上，只有在民事法律关系中，国家财产、集体财产、个人财产才会给予平等保护，在经济、行政法律关系中，国家财产优先保护是最基本的法律原则。换句话说，一旦脱离了民事关系这个最基本的假定，那么，平等保护原则就成为无源之水、无本之木。

「平等保护」勿陷误区

总而言之，由于我国物权法对民事关系强调不够，特别是在我国物权法总则部分引入了所有制的概念，引入了市场经济运行机制的表达方式，所以，人们在理解我国物权法中平等保护原则的时候，往往会出现误区，以为我国物权法中平等保护原则适用于所有的社会关系，以为我国物权法在涉及到国家与个人之间财产关系的时候，自始至终都必须贯彻平等保护原则。在涉及到国家利益和公共利益的问题上，公民必须让渡自己的财产。这是宪政逻辑的必然，也是各国财产法的常态。我们可以制定更加完善的法律，确保公民在国家征收征用自己财产的时候有知情权、参与权、合理的补偿权，但是，涉及到国家利益和公共利益，公民不得以平等保护原则，拒绝交易、拒绝让出自己的财产。

立法机关和学术界强调我国物权法的性质、强调我国物权法的适用范围，是消除人们在平等保护原则上种种错误认识的最好方法。期望立法机关和学术界共同努力。

⑺ <<中华人民共和国物权法>>的立法过程体现了什么政治学道理

（一）十届全国人大五次会议高票通过了《物权法草案》，说明人代会制度是我国的政体，全国人大是最高国家权力机关，行使最高立法权。这保证的国家的一切权力属于人民，体现了社会主义民主的本质是人民当家作主，同人民民主专政的国体是相适应的。

（二）“物权法”经过13年酝酿，集思广益；八次审议，千锤百炼的过程，体现了我国人民民主专政的国家，制定的政策和法律代表人民的个根本利益，为人民的根本利益服务的。也是我国国家机关履行组织和领导社会主义民主法制建设，实施依法治国方略，促进三个文明协调发展。

（三）物权法的立法足迹，体现了社会主义民主是社会主义法制的前提和基础，使依法治国制度化、法律化，只有加强社会主义民主建设，才能调动全国人民的积极性和创造性，为实现社会主义现代化的宏伟目标而共同奋斗，保证现代化建设的顺利进行。同时，物权法也将充分保障公民的民主权利的实现，为社会主义和谐社会提供有力的政治和法律保障，推进中华民族的伟大复兴。

（四）物权法的审议和通过，从法律上明确保护私人财产是我国实施依法治国方略的具体体现，有法可依是社会主义法制建设的根本前提，使社会主义民主更加完善，法制更加完备，依法治国基本方略得到全面落实，人民的经济、文化权益得到切实尊重和保障，有利于建设社会主义政治文明和构建和谐社会。

（五）政治是经济的集中体现，物权法的制定集中反映了经济基础的要求，有利于巩固社会主义的经济基础，也是解决人民内部矛盾、加强人民团结的基础，使巩固国家政权的基本条件和保证。

（六）物权法的颁布，说明社会主义市场经济是法制经济，把市场经济主体的行为、市场经济运行的秩序、国家对市场经济的宏观调控等纳入法制轨道，使发展社会主义市场经济的客观要求，使得我国与市场经济体制相适应的法律制度日趋健全和完善。

西北政法大学刘鑫为你搜索答案。

⑻ 物权法的立法背景及其必要性，还有它的亮点

一、 物权法起草制定的立法背景

我国准备出台的《民法典》的内容可能包括五大部分：主体编、合同编、物权编、债权编和责任编。物权编是其中的核心基础性组成部分。为此，全国人大常委会法工委专门成立了以粱慧星、王利明为首的两个课题小组，从事《物权法》的起草工作。2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。这标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。

1、物权法制定实施的现实背景

①市场经济发展的需要

任何一部法律的起草立法及实施，必然有其内在的多重原因，物权法的制定实施首要地便是因社会经济的发展，人们十分关注财产的归属和利用问题，人们对自身创造的社会财富有了合法规范的必要。人们对物的权利即物权是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现，是法律确认的主体对物依法享有的独占的、排他的支配权利。法律是现实社会的调整器，通过国家强制力来确认人们各自不同的社会地位、财产的归属等现实问题，物权法便是调整因物的归属和利用而产生的规范财产关系的民事基本法律，它包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护等。

②法律完善的需要

我国民事法律制度的制定与完善是逐步推进发展的。自20世纪80年代，我国制定颁布的民法通则为基础起点，20世纪90年代末制定实施的统一合同法，其他有关婚姻家庭继承的法律制度，知识产权法制度、相关侵权法律制度和司法解释等的相续制定实施，使得物权法律的制定实施显得尤为迫切，物权法的制定和实施可以说是应时而生，应需而来。

③现实法律问题操作的需要

同时社会经济的发展导致人与人之间的财产法律关系越来越繁多与复杂，很多涉及到物的所有与占有等法律关系，迫切需要一部规范完备的物权法律制度。现实存在的诸多涉及到物权法律纠纷急需一部有力的物权法保护合法者的权益，物权法的制定实施解决了诸多现实的法律应用问题。

2、物权法起草制定的学术背景

作为物权法起草的前期准备工作，全国人大法工委分别委托社科院的梁彗星教授、中国人民大学的王利明教授撰写物权法专家建议稿，全国人大法工委在此基础上经过增删修改，于2001年5月形成了提交专家讨论的物权法草案；之后，又参酌专家意见，于同年年底完成并于2002年1月发表了物权法征求意见稿。

物权法打破了我国立法的记录，是立法史上审议次数最多的一部法律，是12部公开向社会征求意见的法律之一，在公开征求意见过程中，在全国引发了广泛的争论，涉及到有关政治问题。有专家认为，物权法草案没有坚持社会主义的基本经济原则，违反了宪法。起草小组粱慧星和王利明等民法学专家表达了不同的辩解看法：第一、对合法财产一体承认、平等保护是物权法准则。其二、物权法是民事法律，不是宪法。没有必要写明国家财产神圣不可侵犯的理由是宪法已规定，物权法没有必要重复；如果重复该规定，易引起误解。第三、贫富分化是社会现实问题，不是物权法问题。此种辩解的观点得到大多数人的支持。沥清了人民群众心中得困惑。物权法的立法进程继续前行。

正在物权法即将审议通过之际，重庆市九龙坡区“史上最牛的钉子户”适时出现，所表现的房屋拆迁与“钉子户”问题在全国引起极大关注。各方法律专家纷纷就此发表各种见解，一场关于物权法与房屋拆迁“钉子户”的学术争鸣就此扑天盖地展开。物权法中“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的法律原则规定，与生活中的现实激烈地碰撞，使广大人民群众自觉不自觉地接受了一次物权法教育的洗礼。宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的原则和物权法“私人的物权受法律保护”的观念进一步深入人心。

二、物权法的必要性

为什么要有物权法？
———在城市，房主和物业公司为楼梯、车库等空间的所有权争吵，已不鲜见。
———在农村，有农民为宅基地权属不明起纷争，结下几代怨仇。
———从数据看问题，北京市法院2001年受理的房地产纠纷达到15000多件，且逐年上升。
尽不处于物权的法律关系中。有委员认为，搞社会主义市场经济，社会财富不管人们对物权这个概念不熟悉。在生活中，人们无时无刻断增多，老百姓逐步变得富裕。有了财产，老百姓自然关心自己的财产安全和自身利益，财产的纠纷也多了。解决这些纠纷适用的具体法律就是物权法。它能定分止争，使民有恒产。
宪法修正案强化了对公民合法私有财产的保护，强调对国家征用土地房屋，要实施合理补偿。王利明认为，物权法的出台，是宪法原则的具体化。把老百姓的权利明明白白写进法典，有利于制止那些践踏老百姓财产权利的现象。“物权法和合同法是支撑市场经济的两个支柱。”王利明教授引用一位外国经济学家的话来形容制定物权法的必要性。

【唐德华】：《物权法》的制定和颁布至少可以说有四个方面的重要意义。第一、有力的推进了我们国家依法治国建设社会主义法制国家的进程。也可以说，是一个重大的举措或者是一个带有里程碑性质的一部法律。第二《物权法》维护我们国家的基本经济制度。我们国家的基本经济制度在《宪法》里已经很明确了，就是以公有制为主体，多种经济共同发展，这么一个基本的经济制度。这是第二个方面的意义。第三个方面，我觉得它是维护社会主义市场经济秩序所必须的一部法律。我们知道，我们现在正在建设社会主义市场经济，而且逐步的和国际要接轨。在市场经济建立的过程当中，都需要完善的法律制度，其中很重要的一部法律应该说是《物权法》。第四个方面，我觉得也是很重要的一个方面，那就是说《物权法》关系到或者涉及到公民、法人和其他组织的权利。有人说《物权法》是属于财产的归属法，财产的归属对每一个人来讲、对每一个企业或者法人、组织来讲，都是非常重要的，就是这个财政权力属于谁呢？这一点是非常重要的。如果说《合同法》是交易法，那《物权法》是归属法，归属法在一定意义比教育法更重要。《合同法》的重要性大家都已经知道了，而且经过这些年的实践，已经证明它在经济生活和社会生活当中的作用。《物权法》必然在十几年过程当中，对保护公民、法人和其他组织的权利更加重要、更加突出。所以我觉得至少可以说，《物权法》的颁布有这么四个方面的重要意义。所以人们都非常关注这部法律

三、物权法亮点【引用某个访谈】
[关键词] 不动产登记制度

房子登记在谁名下，就是谁的产权

[案例]张女士夫妻两人购买了位于奥体中心的一套商品房，当时由于种种原因，这套由夫妻两人出资的房屋，产权人仅登记了未成年女儿一人的名字。张女士不清楚，这套房屋的所有权人该如何确定。

[解析]根据《物权法》规定，不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效，即登记才有物权，不登记没有物权，而且登记在谁名下，就是谁的物权。这套房屋虽然由张女士夫妻两人出资购买，但他们自愿将房屋所有权登记在他们未成年的女儿名下，实际上是他们处置了自己的财产，他们的未成年女儿就是唯一的物权(所有权)人，张姓夫妇不是权利人，也不是共有权利人。

当然，有一例外，即夫妻关系存续期间一方或双方所购的不动产，即使登记在一人名下，只要夫妻双方对财产没有特别约定，应当认定为夫妻共有财产。因为这属于“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”。

不登记，房子不属于你

[案例]3年前，李女士的一名相当要好的朋友要卖房产，她和这位朋友协商，以13万元的价格买下。随后，李女士在付给好友10万元后，举家搬了进去，一住就是3年。3年中，尚欠着3万元余款未付，对方一直未催要，李女士也因为手头紧，没有及时还清。与此同时，李女士也没有要求对方配合办理过户登记，此事一拖就是3年。前一段时间，李女士突然接到好友的通知，称不愿意卖房了，并将李女士在3年前的买房款10万元退还给了她。目前房价已翻番，该朋友已以26万元的价格将该房卖给了别人。李女士对此房是否有权主张权利呢？

[解析]《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权法的本意，此处的“合同效力”仅指债权效力，而不指也不包括物权效力。即我国物权法将物权设立的原因行为、基础行为(合同)与设立行为(不动产登记)二者区别开了，而且在买卖中必须要二者同时具备，特别是必须进行不动产登记，始发生物权设立、变更、转让的效力。李女士虽然和她的好朋友商定了购房合同，而且付清了大部分购房款，但是由于没有办理转让登记(过户登记)，该房屋仍属李女士的朋友所有，李女士的朋友仍有权处分(出卖)自己名下的该房产。李女士则不享有该房屋的物权，她只能根据购房合同，请求她的好朋友承担赔偿损失等违约责任。

预告登记，防止期房“一房多嫁”

[案例]2006年5月，秦小姐在一新楼盘买了一套128平方米的房子，在与开发商签订房屋买卖合同并交纳首付款之后，开发商却迟迟未按照合同的约定交房。上个星期秦小姐再次去交涉时，发现开发商已经擅自将该房屋卖给了自己的售楼小姐，而且合同已经备案，对方已经装修入住了。

[解析]物权法创设了预告登记制度，进一步完善不动产登记，可以有效防止“一房多卖”，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产权证下达。其间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产权证，结果就造成了两位购房者“抢房”，并和卖房人打起官司。

今后，购房人在和卖房人签订了买卖合同后，就可以按照约定到房屋登记机构办理预告登记，其后，再进行产权登记。只要购房人办理了预告登记，卖房人如果再将该房屋另行出卖给他人，这“另行出卖”就不可能发生物权效力，也就是说此房只能出卖给进行了预告登记的购房人，其他任何人不可能取得该房的产权了。这样就可以有效避免“一女二嫁”了。需要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内，应当进行不动产产权登记，否则预告登记就失效了。

登记错了，应申请更正；对登记有异议，15天内要起诉

[案例]小王与恋人小李决定共同购房，两人一起申请了登记，可是后来发现产权证上只登记了小李一个人的名字。小王着急了，他应当如何办才能维护自己的权利？

[解析]物权法还新设了更正登记制度和异议登记制度，为的就是及时纠正登记错误，防止损害发生。更正登记制度，指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。在此情形下，小王可以申请更正登记。小李书面同意更正或者小王有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。

如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。异议登记相当于一个“临时冻结”，它的效力是使原来的不动产登记，失去正确性推定。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。

[关键词] 会所归属尚有待进一步明确

物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。除道路、绿地外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

刘克希说，关于会所的归属，即归开发商所有还是归业主共有，是物权法立法中最具争议的问题之一。他介绍，物权法草案前几稿曾规定了会所的归属问题，但争议十分大。因此在全国人大法律委员会和全国人大常委会法工委2005年8月29日的物权法草案座谈会后，一直到“七审稿”，一直回避规定这一问题。在“人代会审议稿”始增加了“其他公共场所、公用设施”属于业主共有的内容。但是，“其他公共场所、公用设施”这一抽象、概括的表述，与“建筑区划内的会所”、“人防工程”等具体概念是什么关系，能否认定二者是种属关系，即能否认定后二者属于前二者？从物权法的规定看，总的原则和方向是有利于业主的，但是，目前还不能简单地认为会所、人防工程等属于业主共有。

刘克希认为，这一问题，有待今后法律、行政法规或者立法解释、司法解释等进一步完善、明确。

[关键词] 车库所有权

车位、车库不以成本定归属

物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

据了解，物权法起草之初，拟以车位、车库是否进入成本作为界定归业主所有或者开发商所有的唯一依据。刘克希认为，“以成本定归属”这一制度设计存在不科学且不利于业主之处。因为何谓“成本”，事实上极难界定，业主也并不掌握商品房的开发成本等资料。

此外，刘克希认为，关于物权法中“首先满足”的规定，出发点和立法原意是好的，但在实践中则不明确、不具体、不具有可操作性。并且这一规定，未考虑保留必要的公共停车位、访客停车位归业主共有，对公共安全留下了一定“隐患”。

新车位新办法，老车位仍沿用老办法

刘克希说，物权法有关车位、车库的规定，只适用于2007年10月1日以后新建的车位、车库，而不适用于此前所建成的车位、车库。至于什么是“2007年10月1日以后新建的车位、车库”，在认识上也有分歧。有的认为，只要是2007年10月1日以后竣工的车位、车库，均适用物权法，而不论其开始建设以及批准该项目的时间。也有的认为，严格意义上讲，新建车位是指10月1日后领取规划许可证和施工许可证而建成的车位。

关于“历史遗留”的有关问题如何处理，例如已售出的“房改房”、老小区的房屋以及在物权法公布、施行前已出售的小区内的车位、车库问题如何处理，刘克希表示，全国人大法律委员会2007年3月12日在《关于〈中华人民共和国物权法(草案)〉审议结果的报告》中，对此作了明确的界定：“法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。”

刘克希认为，对“历史遗留”的车位、车库问题，不适用物权法的规定，而适用物权法之前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定，或者按照当时的约定。这里“当时的约定”是一个相当宽泛的概念，并无法律位界的限制。比如南京市一些老旧小区的车位、车库权属问题就应该沿用以前的老办法，即南京市房管、物价等5部门于2004年12月15日印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。根据该规定，小区内相当于标准配建总量15%的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。

[关键词] 土地使用权

使用权自动续期，是否收费暂不规定

物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

刘克希认为，物权法这款规定，是当代中国人智慧在民法上的最高结晶，是物权法最亮的亮点条文，是对广大人民群众最有利的条文。何为“自动续期”？刘克希解释为：无需使用人申请，也无需政府及其部门审核、批准，即自动延续期限。可以延续多久？期限无限制：房子100年不倒，就理所当然、放心大胆地使用100年；300年不倒，就理所当然、放心大胆地使用300年。100年、300年以后是否要收归国家所有？也不一定，届时再作研究。

此外，刘克希介绍，关于“自动续期”后是否收费，四审稿、五审稿均曾拟规定：建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。到六审稿起，这一规定被删了，通过时也无此内容。这主要是关于土地使用费到底收不收、收多少、如何收(仍然一收70年还是按年收取，是收土地使用费还是收土地税、物业税等)，尚未深入讨论，亦无成熟经验，而这一规定关系到广大群众的切身利益，需要特别慎重对待，所以物权法以不作规定为宜。届时，可以根据我国的经济发展等实际情况再作慎重研究。

值得一提的是，物权法第一百四十九条第二款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”刘克希说，从这款规定可以看出，非住宅并不享受住宅“自动续期”的特殊保护，而仍然适用现行的法律、行政法规的规定。

“小产权房”纠纷尚无统一规定

物权法规定，宅基地是指农村集体经济组织的成员住房所占有、使用的集体所有的土地。“宅基地”及其“宅基地使用权”在物权法生效后，将成为农村村民住房所占用土地及其权利的专用称谓。

刘克希介绍，关于农民的住房及其宅基地使用权的转让和抵押能否放开，是物权法制定过程中的一个热点争议问题，一直存有不同意见。

据了解，物权法从草案第五稿起，删去了有关规定。刘克希说，物权法关于宅基地使用权没有什么新规定，原则上仍适用现有规定。对转让、流转问题，同土地承包经营权采取了同一方案、同一态度，即从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律留有余地，物权法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

刘克希说，关于所谓“小产权房”的处理，目前国家尚无统一规定，全国做法不一致，全省做法也不一致。有的农民将住房卖了，当出现征地拆迁的情形时，有的地方保护买方，有的地方只保护买房人的房屋补偿，而认定土地补偿款归村集体或者卖房者。我省13个市做法也不一致。目前，有两个市“无效认定、有效处理”，即认定房屋买卖合同无效，但对买房人同当地村民给予同等补偿，另11个市则“无效认定，无效处理”，即认定合同无效，房屋补偿款归购房人，土地补偿款归村集体或者卖房人。

⑼ 物权法的立法目的是什么

立法目的和依据：物权法第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

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