合同法关于房屋转租的规定

❶ 关于房屋转租的问题，国家有什么明确规定吗

合同法第二百二十四条规定：
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

❷ 合同法关于出租,转租多年,

房屋转租是指房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。
房屋转租包括两个不同的法律关系，涉及到三个主体，即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。现行法律法规允许房地产转租。
我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
根据《合同法》的规定，房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。在非法转租中，承租人的转租行为是违约或违法行为，出租人有权终止合同。
对于承租人擅自转租的法律后果，《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定，承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人有权解除租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。但是，现实中对承租人的转租行为的认定往往产生不同的认识，从而产生对承租人交给他人使用是否属于非法转租而难以认定。
一、转租行为由谁举证
根据证据规则，谁主张谁举证，按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为。但是，《合同法》颁布后，承租人将租赁房屋转租后，往往不签转租合同，或者签了转租合同，但转租人与第三人害怕出租人收回房屋而否认是转租，根本就不出示他们之间的转租合同。如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。因此，我们认为出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务，然后，再由承租人来证明第三人使用不是非法转租而有合法使用的理由。如果承租人不能证明第三人可以合法使用，便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定也不相悖。
租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。这一点，《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定的比较清楚。但是，不动产租赁合同具有继续性的特征，应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性，发挥促进交易的功能。一般来讲，同意转租，应当由出租人作出明示表示。默示能否成为同意转租的形式，实践中颇有争议。而根据《民法通则》第56条的规定：“民事法律行为可以采取书面形式，口头形式或者其他形式。法律规定采用特定形式的，应当依照法律规定。”据此规定，我们认为，口头形式、书面形式、默示形式是民事法律行为的主要形式，在是否同意转租的问题上，法律没有规定必须采取特定形式。从默示之中同样可以推定出当事人真实的意思表示。因此，如果出租人以收取租金为目的，面对显而易见的转租事实，历经多年而不提异议，还按月收取租金，可以从双方的相互默契中推知出租人已同意转租。既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示同意转租，以后再以没有经过自己同意而提出收回房屋就不妥当。
三、合伙经营者是否可以使用承租房屋
在现实生活中，有许多案例显示，承租人将承租的房屋用来与别人合伙经营，这种情况能否认定为非法转租行为就得具体问题具体分析。我们认为，如果承租人亲自参与经营，那就不能确认承租人有非法转租行为。如果承租人并不参与经营，而是由他人经营，承租人只是参与分红，可以认为承租人是一种变相的转租行为。在这种情况下，出租人可以解除租赁合同。如果承租人将合伙情况告知了出租人并征求出租人的意见，出租人同意其行为，当然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人与他人合伙使用该房屋，其他合伙人也是不能使用该房屋的。
现实生活中，有些案例显示，承租人将房屋交给第三人使用，第三人以自己的名字在工商所登记为个体经营，当出租人怀疑对方有非法转租行为时，承租人与第三人又到工商所悄悄地将个体经营登记变更为原承租人。对此，出租人可到工商部门调取承租人曾经交给他人使用的证据，以此来确认承租人有转租行为。在实务中，有人认为对方已经改正了就不应当追究了。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的……(八)法律、法规规定其他可以收回的。”根据这一规定，我们认为，只要承租人有将房屋交给他人使用而又没有合法理由，出租人就有权收回房屋。否则，就违背了合同意思自治原则，必然会侵害出租人自主选择合同相对人的权利。再者，法律规定“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋”，也就是说认定的标准是有没有法律规定的几种行为，并没有规定要看现在这几种行为是否在继续，也就是说，只看有没有法律规定的几种行为而不看行为是否正在进行，哪怕行为已经停止，但在承租期内只要有过法律规定的几种行为，出租人就有权终止合同，收回房屋。
在现实生活中，我们还经常碰到这样一种情况：有人租下一处房屋，未经出租人同意，经营一段时间后又委托他人经营，或者签订房屋租赁合同后，直接委托他人经营。这种情况能否认定其为非法转租?这要看承租人的主体地位如何。如果承租人是法人，其承租后再委托他人经营是可以的，受委托人只是该法人在此处的一个负责人，代表法人在此经营，不应当认定该行为是非法转租。但是，如果承租人是个体户，那情况就不一样了。《城乡个体工商户管理暂行条例》第四条规定“个体工商户，可以个人经营，也可以家庭经营。个人经营的，以个人全部财产承担民事责任;家庭经营的，以家庭全部财产承担民事责任。个体工商户可以根据经营情况请一、二个帮手;有技术的个体工商户可以带三、五个学徒。”根据这一规定，个体工商户只能以个人经营或家庭经营，可以请帮手或带学徒，而不可以委托他人经营或给他人承包经营。如果个体工商户以委托他人经营或承包给他人经营为借口而否认其非法转租行为，法律则不能支持。
总之，房屋非法转租行为的确认在现实生活中是个复杂的问题，法律对此并没有作出具体规定，这就需要我们法律工作者运用法理和生活常识进行推定从而作出正确的判断。
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❸ 房屋转租协议有什么规定

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租赁属于特种租赁，按其公有和私有性质的不同，可以划分为公房租赁和私房租赁。其中私房租赁又可以分为农村私房租赁和城镇私房租赁。由于国家没有对农村私房租赁作出特别规定，因此，农村私房租赁主要由当事人协商一致。这里所讲的主要是城镇私房租赁。

（l）关于城镇私房租赁合同的订立。为了加强对房屋租赁的管理，（城市房地产管理法）第53条的规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房地产管理部门备案。因此，城镇私房租赁合同的当事人不仅要签订房屋租赁合同，还应当到房地产管理部门备案。为了防止单位挤占私有住房，私房的承租人一般仅限于公民，机关、团体、部队、企事业单位不能租赁私有房屋。这些单位只有经县以上人民政府批准，并有特殊需要，才可租赁私房，否则私房租赁合同无效。
（2）关于城镇私房租赁的租金。当事人应当根据房屋所在地人民政府规定的私有房屋的租金标准协商确定私房租赁的租金。当地没有规定标准的，当事人按照当地实际水平协商确定租金，出租人不得随意抬高租金，不得收取押租或其他额外费用。同时，承租人必须按时交付租金，超过一定期限仍未交付的，出租人不仅可以要求承租人补交所欠租金，还有权终止租赁合同。（3）关于房屋的使用。承租人应当按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自将房屋转租、转借他人，不得利用房屋进行非法活动。另外，根据（合同法）第230条、第234条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（4）关于房屋的修缮义务。出租人应承担房屋的修缮义务，如果出租人怠于修缮给承租人或第三人造成损失的，出租人应负赔偿责任。但如果出租人无力修缮的，承租人可以予以修缮，费用从租金中扣除，或由出租人分期偿还。
（5）关于租赁合同的终止。租赁合同除依约定终止外，出租人还可以依承租人的以下行为终止房屋租赁：第一，承租人私自将房屋转租、转借、转让；第二，承租人利用承租房屋进行非法活动；第三，承租人累计6个月不交付租金。

❹ 关于房屋租赁合同有何规定

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租赁属于特种租赁，按其公有和私有性质的不同，可以划分为公房租赁和私房租赁。其中私房租赁又可以分为农村私房租赁和城镇私房租赁。由于国家没有对农村私房租赁作出特别规定，因此，农村私房租赁主要由当事人协商一致。这里所讲的主要是城镇私房租赁。（l）关于城镇私房租赁合同的订立。为了加强对房屋租赁的管理，（城市房地产管理法）第53条的规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房地产管理部门备案。因此，城镇私房租赁合同的当事人不仅要签订房屋租赁合同，还应当到房地产管理部门备案。为了防止单位挤占私有住房，私房的承租人一般仅限于公民，机关、团体、部队、企事业单位不能租赁私有房屋。这些单位只有经县以上人民政府批准，并有特殊需要，才可租赁私房，否则私房租赁合同无效。（2）关于城镇私房租赁的租金。当事人应当根据房屋所在地人民政府规定的私有房屋的租金标准协商确定私房租赁的租金。当地没有规定标准的，当事人按照当地实际水平协商确定租金，出租人不得随意抬高租金，不得收取押租或其他额外费用。同时，承租人必须按时交付租金，超过一定期限仍未交付的，出租人不仅可以要求承租人补交所欠租金，还有权终止租赁合同。（3）关于房屋的使用。承租人应当按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自将房屋转租、转借他人，不得利用房屋进行非法活动。另外，根据（合同法）第230条、第234条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（4）关于房屋的修缮义务。出租人应承担房屋的修缮义务，如果出租人怠于修缮给承租人或第三人造成损失的，出租人应负赔偿责任。但如果出租人无力修缮的，承租人可以予以修缮，费用从租金中扣除，或由出租人分期偿还。（5）关于租赁合同的终止。租赁合同除依约定终止外，出租人还可以依承租人的以下行为终止房屋租赁：第一，承租人私自将房屋转租、转借、转让；第二，承租人利用承租房屋进行非法活动；第三，承租人累计6个月不交付租金。

❺ 关于房屋转租是否有效

1.租赁合同双方有明确约定的则从约定。按照合同法的精神，当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效，应适用当事人之间的约定。如果只是约定了不得转租，并没有约定法律后果，则约定不明确；如果当事人之间约定了擅自转租可以解除合同，则视为有明确约定，应按双方约定处理。
2.双方无明确约定则依法定。合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。转租合同在承租人与次承租人的合意达成之时已经成立，但是否生效取决于出租人行使追认权还是行使合同解除权。如果出租人行使追认权表示同意，那么转租合同从达成合意之时就已经生效；如果出租人不行使追认权，明确表示不同意，则可以请求解除双方的租赁合同，转租合同亦归于无效。

❻ 《合同法》怎样规定房屋租赁合同

合同法中关于房屋租赁合同的专门条款只有第230条和第234条两条。其他的内容基本都是包含版《合同法》第十三章“租赁权合同”自第212条至第236条之中，条款内容一般称为租赁物，同样适用于房屋租赁的情形。
司法依据：《合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人
，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照
原租赁合同租赁该房屋。

❼ 《合同法》对承租人的转租权是如何规定的

《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人专转租的，属承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。