物业服务合同法审

① 物业服务合同什么情况下法律规定可以终止

下列情况下可以终止物业服务合同：
1、物业服务企业被宣告破产进行破产清算的；
2、物业服务企业与业主大会双方协商一致终止物业服务合同的；
3、物业服务合同约定期限届满没有续签的；
4、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的。
【法律依据】
《物业管理条例》第十一条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十六条
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

② 物业合同的法律问题

1：这份合同的停车费规定合法吗？（我要求物业公司出示物价部门关于停车费用收取的文件，他们不能提供）
回答：物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过。本案中物业服务合同关于（地面）停车费 的分成比例应该经过业主大会通过（至少应该经过业主代表大会商议过）。根据国务院物业管理条例的规定，该决定应该经过全体业主投票权2/3以上同意。
在没有业主大会决议的情况下，有关收费标准和分成比例可以参照物价主管部门的有关文件规定。

2：业主委员会和物业签订的合同能代表每个业主吗？（我都不知道合同内容签的当时，也没有任何人给我任何说明）
回答：业主委员会签定物业服务合同应该经过全体业主投票权2/3以上同意。业主大会表决应该符合业主大会会议程序的规定，具体参考建设部《业主大会规程》和当地地方规定。
个人业主不知道合同内容不能成为抗辩的理由，但是如果多数业主不知道，或者不赞同，可以追究业主委员会的民事责任。

3：这合同的停车问题和《物权法》违背吗？
回答： 《物权法》将于2007年10月1日开始实施，本案中的停车问题不涉及到《物权法》的内容，因为《物权法》不对实施前的行为发生效力，具体需要等物权法的实施细则规定。
如果业主委员会违背国务院物业管理条例的规定非法签定物业服务合同，也是无效的。业主大会可以追究业主委员会的民事责任，并赔偿损失。
当然不考虑物权法的实施日期的话，业主委员会违背业主意愿擅自签定物业服务合同，是违背了物权法关于建筑区划管理的有关规定的。业主、业主大会可以追究业主委员会的民事责任。

4：上面合同上说甲，乙双方各百分之五十是什么意思？
回答：具体可以向业主委员会书面咨询，要求业主委员会给予解答，业主委员会有这个义务。业主委员会拒绝回答和解释的，业主可以起诉要求业主委员会解释，甚至可以通过召开业主大会，罢免业主委员会。
按照一般理解，甲乙双方各50%是指停车收费金额的50%属于业主委员会，50%属于物业服务企业。也可能是停车收费扣除税费甚至管理成本后的净收益的50%分别属于业主委员会（业主大会）和物业服务企业。这里就可能产生歧义。
按照上海的有关规定，地面停车费的25%属于物业服务企业，作为税费和管理成本的支出，75%作为业主大会的收益，纳入维修基金帐户或者按照业主大会决定用于物业管理的需要。

问题补充：1:当时物业委员会成立时，并未发书面通知给我，这样成立的物业委员会合乎条件吗？他代表业主签订的合同有效吗？
回答：成立业主大会、业主委员会选举应该按照建设部《业主大会规程》和当地规定的程序来办理。未经合法程序产生的业主委员会，业主可以要求有关部门撤消对业主大会、业主委员会的备案，也可以通过召开业主大会罢免业主委员会，选举产生新的业主委员会。
20%以上业主签名可以要求召开业主大会，甚至要求物业管理部门撤消对违法产生的业主委员会备案。

2:物业公司不能出示物价部门的收费标准，我可以拒绝交付停车费吗？
回答：可以。但是应该到物价部门去查询一下，有无备案或者批准。

3：如果小区要在收停车费，要向那些部门申请，要出示什么文件给被收取人？
回答：业主大会成立后，主要是业主大会的决定和物业服务合同需要到物价部门和物业管理主管部门备案。有关文件可以向业主委员会或者物业管理企业查询，业主也可以直接向主管部门查询，或者投诉。

回答者：业主咨询专家——刘生敏021-29599438

③ 如何认定物业服务合同效力

a.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;b.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款：1.转包物业服务合同无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效;2.显失公平的物业服务合同条款无效：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。【律师提示】①有效物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。②请求确认物业服务合同无效或者物业服务合同条款无效的主体：a.业主;b.业主委员会。③除物业服务合同转包无效、显失公平无效外，其他无效物业服务合同依据《合同法》认定。【法条链接】《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

④ 物业服务合同是不是法律能具体的说一下么

物业服务合同不是法律。法律约束国家公民以及在国家境内的外国人、无国籍人；物业服务合同只能约束签订合同的当事人，而且物业服务合同，经过当事人的协商，是可以变更的。

⑤ 省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的《意见》法律层级

当然不能复这样理解。物业服务人制是有资质要求的。
不违反56条。合同无效后应双方返还，但物业服务已经做了，不可能返还，所以业主应支付相应的服务的服务费用。有多的（比如给了1年的钱实际服务了2个月）当然要返还，注意“相应的”三个字。

⑥ 急！关于物业服务合同的法律！

依据《中抄华人民共和国价格管理条例》，第五条 物业管理单位开展物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。

实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。

由于该房屋一直未有居住 则不应该实行为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务的经营者定价，而应根据《XX市关于物业服务收费管理实施办法通知》采取政府定价或政府指导价，这个不是行政法规，是地方政府的红头性文件，在诉讼中只能作为参考文件。

物业公司的分公司作为其分支机构来履行合同，责任由母公司承担，不存在擅自将自己的履行义务主体转移给他人的行为，不构成违约。