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房屋虚假买卖合同法

发布时间: 2022-01-04 12:37:18

㈠ 最高法:严审合同效力 整治虚假房屋买卖诉讼

最高人民法院为认定虚假诉讼提供了“标尺”。

11月9日,最高人民法院举行新闻发布会,发布《最高人民法院关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》(以下称《意见》),加强对虚假诉讼的甄别查处,强调整治重点领域虚假诉讼,从严追究虚假诉讼行为人的刑事责任。

由于虚假诉讼隐蔽性极强,因此,如何甄别至关重要。对此,《意见》为认定虚假诉讼提供“标尺”,总结了虚假诉讼八大特征表现,列举了十个虚假诉讼典型案例,为整治虚假诉讼划出重点,构建贯穿立案、审判、执行全流程的虚假诉讼整治机制。

重点聚焦房屋买卖等领域

据了解,《意见》共24条,主要包括工作总体要求、加强甄别查处、整治重点领域虚假诉讼、严格刑事追责、加强队伍建设、开展系统整治等六方面内容。

其中,《意见》提出,要聚焦重点领域,加大整治力度。民间借贷纠纷,执行异议之诉,劳动争议,离婚析产纠纷,诉离婚案件一方当事人的财产纠纷,企业破产纠纷,公司分立(合并)纠纷,涉驰名商标的商标纠纷,涉拆迁的离婚、分家析产、继承、房屋买卖合同纠纷,涉房屋限购和机动车配置指标调控等宏观调控政策的买卖合同、以物抵债纠纷等各类纠纷,是虚假诉讼易发领域。对上述案件,各级人民法院应当重点关注、严格审查,加大整治虚假诉讼工作力度。

事实上,近年来通过虚假诉讼逃避房屋限购、限售政策的现象有所抬头。部分房东名下的房产受限购、限售政策影响,无法出售。而另一部分购房者由于没有购房资格,也无法入市。于是,就衍生出了二手房交易的灰色地带。一部分人通过虚构债务纠纷和购房者诉讼房东的方式,使得此类房源进入司法拍卖环节,进而绕过了限售和限购政策的约束,实现了房屋交易。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示,此类做法显然违反了诉讼的要求,同时也违背了“房住不炒”的精神,自然要受到管控。

基于此类现象,针对房地产领域,《意见》明确要严审合同效力,整治虚假房屋买卖诉讼。为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的,虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的,应当认定合同无效。买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且竞拍成功,当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的,应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的,应当依法承担赔偿责任。

在严跃进看来,此次最高法公布的政策,给中介机构和房屋买卖双方等带来很多启发。一些中介机构自认为寻找到了一种规避购房政策的路子,进而撮合买卖双方成交,但实际上此类做法已经触犯了法律,最终面临处罚。所以,《意见》的出台也警示中介机构和房屋买卖双方,要遵守现有的购房政策和纪律,对一些所谓的灰色地带交易要明确拒绝,否则交易不成还容易触碰法律红线,得不偿失。

对虚假诉讼保持高压严打,积极探索建立“黑名单”制度

最近几年以来,针对不同时期虚假诉讼的特点,最高人民法院先后下发房地产调控政策下严格审查各类虚假诉讼的紧急通知,制定防范和制裁虚假诉讼的指导意见、进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见,发布民事诉讼法司法解释、民间借贷司法解释、办理虚假诉讼刑事案件司法解释等规范性文件,指导全国法院积极有序开展虚假诉讼整治工作。

同时,查处审理了一大批虚假诉讼案件。据最高人民法院公布的数据,2017年至2020年,全国法院共查处虚假诉讼案件1.23万件,在黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司执行异议之诉63件系列虚假诉讼案件中,全部顶格处罚,合计罚款6300万元;共审结涉虚假诉讼刑事案件2079件,案件数量逐年大幅上升,包括林某某勾结公证员诈骗老年人房产“套路贷”涉黑案、虞某某特大“网络套路贷”专案等一系列重大案件,有力保护了人民群众合法权益。

为进一步整治重点领域虚假诉讼,《意见》对惩治涉虚假诉讼刑事犯罪提出总体从严、打击重点、刑民协同三方面要求,从严追究虚假诉讼行为人的刑事责任;对群众反映强烈的“套路贷”虚假诉讼违法犯罪保持高压严打态势;在信息沟通、线索移送、查假纠错等方面做好刑民协同,既要打击虚假诉讼,更要依法救济受害人权利。

对此,《意见》要求各级人民法院要积极探索建立虚假诉讼“黑名单”制度。建立虚假诉讼失信人名单信息库,在“立、审、执”环节自动识别虚假诉讼人员信息。同时,积极探索虚假诉讼人员名单向社会公开和信用惩戒机制,争取与征信机构的信息数据库对接,推动社会信用体系建设。通过信用惩戒增加虚假诉讼人员违法成本。

㈡ 签订虚假房屋买卖合同是否有效

虚构合同当然无效,既然是虚构的就不存在房屋买卖的事实,自然是无效的

㈢ 假的房屋买卖合同怎么办

假买卖 假的房屋买卖合同无效是无效合同,可以申请法院裁定合同无效。

假房屋买卖合同无效的案例:

2005年,张某想贷款,但不符合银行条件,张某找到一个中介,该中介说可以帮助张某申请银行贷款,但需要张某配合。这个中介想出了一个违法的办法,就是利用张某所有的房产办理虚假的二手房买卖,然后通过二手房买卖申请银行贷款。于是,该中介找到一个假买家钱某,假买家与张某签订形式上的房屋买卖合同并办理了产权过户,然后以钱某的名义向银行申请二手房贷款,银行批准办下贷款中介扣除各种费用将剩余贷款9万元交给张某。钱某签订的贷款期限是20年。当时,张某、中介和假买家钱某口头约定,张某的房屋继续由张某实际居住,假买家钱某的银行贷款由张某偿还,5年内假买家钱某将房屋产权恢复至张某名下。

张某拿到钱后,按照假买家钱某签订的贷款合同每月按时还款。同时张某也找中介和假买家钱某要求将房屋产权变更到自己名下,中介和假买家钱某以各种理由推脱,后来就找不到中介和假买家钱某。万般无奈,张某只有选择起诉。

办案经历:

张某找到任律师,委托任律师维权。任律师接受委托后第一直觉就是张某与钱某签定的房屋买卖合同应属无效,张某的房屋应该归还张某。

任律师经过庭前调查和仔细研究后向法院提起诉讼,要求法院确认合同,同时将系争房屋产权恢复至张某名下。

本案的一个关键是合同无效的证据。起诉前,任律师去公安机关调查过钱某户籍信息,但钱某已经不住在户籍信息上的地址,中介的情况也差不多,任律师在工商局查到中介的住所地,但中介也不在住所地,中介也找不到了,张某手中又无相关证据证明房屋买卖是假买卖。

在法院受理后,因张某无假买卖的证据,根据案情需要,任律师申请将贷款的银行和中介均列为第三人,法院批准了任律师的请求,将贷款银行和中介列为第三人。

法院第一次开庭时,被告就是假买家钱某和中介均未到庭,法院按照钱某户籍地址送达查无此人,中介的情况也一样。根据相关法律规定,任律师提出公告送达,法院准许公告送达。

第二次开庭,原告张某、任律师、银行代理人均到庭,假买家、钱某和中介经过公告送达均未到庭。

庭审中,任律师提交了房屋买卖合同原件、房产证原件、钱某贷款合同原件、张某系争房屋的水电费单据原件,还有更重要的是张某每月偿还银行贷款的原件等相关证据,这些证据都可以证明张某与钱某签订的房屋买卖合同不具有买卖房屋的真实意思表示,任律师提出,本案的实质就是张某利用形式上的房屋买卖合同使用银行贷款,虽然名义是钱某贷款实际也是张某本人来偿还,符合《合同法》以合法形式掩盖非法目的的规定,所以请求法院支持原告诉讼请求。

法院审理后,认为意思表示真实是民事法律行为有效地前提条件,根据相关证据,可以认定原、被告之间的房屋买卖合同并未双方真实意思表示,而是为了套取银行贷款,鉴于原、被告签订的房屋买卖合同并不是双方真实意思表示,而是以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的,双方签订的买卖合同应认定无效,系争房屋产权应恢复至原告张某名下。至此原告的诉讼请求得到全部支持,本案完胜。

律师解读:

根据《民法通则》和《合同法》相关规定,民事法律行为应具有真实意思表示,如果民事法律行为非本人真实意思表示,则民事法律行为有可能是无效的,产生法律后果由责任人承担。民事法律行为无效的表现有欺诈、胁迫等。

《合同法》同时规定了无效合同情形,其中就包括以合法形式掩盖非法目的。本案张某与钱某签订的房屋买卖合同就属于这种情形。法院对此案的判决符合法律规定,并符合《民法通则》和《合同法》的立法本意,是公正、合法的判决。

㈣ 民法典规定房屋买卖协议价格虚假是否有效

民法典规定房屋买卖协议价格虚假无,效民法典规定,房屋买卖合同是属于主债权债务合同的,房屋买卖合同无效的情况下,房屋抵押无效。
《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日生效)第三百八十八条 【担保合同】设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,担保合同无效,但是法律另有规定的除外。

㈤ 法律,民法,虚假行为的案例。房屋合同。

1.乙可以依据合同向甲方主张债权。
因为该合同已经生效,登记与否关乎所有权是否发生变动;因为还未过户登记,所以乙没有取得所有权。
2.、在第一问的基础上,在甲乙之间形成了合同之债而已。
甲丙“虚假”签订合同,丙“擅自”转让,这说明:甲没有真实的“意思表示”将房产转让给丙,这是实质内容;但在权力外观上房子已过户,丁具有了善意的可能与前提,丙转让房产就实质而言是无权处分,但丁善意且过户登记完毕,丁已经取得所有权;
乙要求甲承担违约责任,因甲有义务按照合同将房产过户给乙;而甲丙之间的合同只为应付乙的过户请求,乙无权处分房产,乙处分行为是对甲房产所有权的侵犯,应对甲承担侵权责任,房产已为丁所有,故只有赔偿用债权方法予以救济。

㈥ 房产虚假交易怎处罚

所谓的虚假房屋买卖是指买卖双方实际上并没有买卖房屋的真实意思表示,只是通过房屋买卖的表象达到一定的目的。根据我处理过的众多类似案例分析,虚假房屋买卖大致分为两种,一种是在产权人不知情的情况下,通过冒名顶替伪造公证文书等形式,签署房屋买卖合同,一种是产权人和买方为了骗取银行贷款或者其他目的,签署买卖合同并办理过户登记手续,房产表面上虽然登记转移在买方名下,但房屋贷款实际上由卖方来偿还,并且房屋仍然由卖方来居住使用。
无论是上述两种情形中的哪一种,由于买卖双方并没有转让房屋的真实意思表示,房屋买卖合同一般会被认定为无效。无效的后果是返还原状,即将房产登记恢复至房屋买卖之前的状态。
上述两种虚假买卖情况不同,第一种情况更多的是卖方伪造相关文件,而买方对此并不知情,比如儿子办理假公证的将父亲的房屋卖掉,父亲发现后提起诉讼讨回房屋,或者其中一个产权人,在其他产权人不知情的情况下,办理假公证将房屋卖掉,其他产权人发现后提起诉讼讨回房屋等。因为此种情况下大多已涉及到刑事诈骗,即便买方是真实想买房的,不动产不适用善意取得制度,房屋买卖合同最终还是会被认定为无效,法院一般会判决办理虚假手续骗取买方钱款的一方返还买方购房款。第二种情况下,因为是买卖双方提前合谋虚假买卖事宜,应由实际取得银行房屋贷款的一方负责偿还银行贷款,待撤销银行抵押之后,房产即可恢复登记至卖方名下。
第一种情况下,想真实购房的买方,购房款已支付,房屋却没拿到,由于此种情况下通常涉及到刑事诈骗,实际上买方想追回购房款的可能性已比较小,买方的权益的确收到了巨大侵害。第二种情况下,由于没有实际的购房款支付,只是银行贷款已发放,第三者的利益通常指银行的贷款如何保障。法院一般在判决房屋买卖合同无效的同时,也会判决应在涤除房屋上的抵押权之后,也即还清银行贷款之后才能变更房产登记,此种方式对银行贷款来说还是有一定保障的。
像第一种情况下,利用假公证委托书签订房屋买卖合同的,买方还是应当谨慎,问一问委托人在不在本地?为什么要委托给他人代办?能否和他本人当面沟通一下?尽可能避免上当受骗。第二种情况,是双方恶意串通,套取银行贷款或者公积金,卖方既得到了银行贷款,房屋今后又能通过诉讼讨回,而买方没有实际得到房屋,却背负了巨额银行贷款,风险全在买方,所以奉劝买方不要贪图一点的所谓好处费铤而走险!

㈦ 民法典中房屋买卖协议价格虚假是否有效

《民法典》中房屋买卖协议价格虚假是无效的。合同无效的情形有:无民事行为能力人签订的合同无效;以虚假的意思表示签订的合同无效;违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效;违背公序良俗签订的合同无效;法律其他规定。
【法律依据】
《民法典》第一百四十四条
无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

㈧ 虚假房屋买卖合同欺诈,法院怎么就是看不出

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
3、订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
4、在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
5、订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

㈨ 被虚假房屋买卖合同骗走70万该如何进行法律程序

报警啊!!!!除非你还能找到对方,那你可以选择民事途径

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