农村屋地合同法

㈠ 农村建房土地转让协议怎么写合法有效

宅基地房屋转让有效吗？
宅基地转让是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：
（1）法律、法规、部门规章和政策；
（2）卖房人的现有居住条件；
（3）该房产项下的土地使用权性质；
（4）房产交付的实际情况；
（5）不是同一个集体经济组织的成员。
农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办？
受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。
结合上述所列的要件，我们再来分析以下具体的买卖合同有效性问题。
1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的；2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。
宅基地房屋买卖合同在什么情况下有效
虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。具体如下：
（一）对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
（二）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
（三）农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。
农村房屋买卖合同什么情况下无效
（一）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
（二）非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（三）产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
（四）主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
对于无效的合同应当恢复原状，因为履行无效合同而导致的损失双方应当根据各自在缔约过程中的过错程度分担。

㈡ 买卖农村宅基地合同是否有效

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地的买卖国家有严格的法律规定，只能卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，不能卖给非本集体组织的其他人，否则不予过户。

4、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

5、对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

㈢ 合同法中有关农村房屋买卖的规定吗

没有。
之前农村房屋是没有商品属性的，不能进行自由买卖。所以没有这方面规定。
但是现在改革后，农村房屋可以流通，适用于普通商品交易的规定

㈣ 农村宅基地上房屋转让合同的效力怎么认定

因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
对于农村宅基地上房屋转让行为发生后如何处理的问题，审判实践中通常存在以下几种情形：
第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
第五，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

㈤ 在《合同法》之前签定的50年农村集体土地与房屋租赁协议而且经过公证，现在政府不认账了怎么办

可以向上一级投诉举报或去法院告。

㈥ 农村宅基地买卖合同无效怎么办

—《合同法》第758
是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。但宅基地上房屋买卖现象在生活中非常普遍，司法实践中长期大量存在，笔者（广东博浩律师事务所何焕明）就广州市法院对此类案件的审判结果与趋势，结合代理此类案件的经验，总结了宅基地上房屋或农村房屋买卖中的注意事项，供当事人受自身经济条件的限制不得于冒风险购买农村房屋时参考，以便发生纠纷时将损失降到最低。
根据《合同法》第条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。57
实践中，法院根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致，作出不同的判决：

（二）对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。

（四）无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理：

2，根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。

从以上分析看，具体到购买农村房屋时，只要选择合适位置的农村宅基地房屋并在签订买卖合同时对合同条款的细节做好充分的约定，是可以放心购买的，在遇到出卖人反悔请求解除合同时，买受人的利益也能获得最大限度的保护。笔者遇到的案件，多数是当事人为减少费用自行协议的，没有第三方如公证处或律师见证，结果损害了买受人的利益居多。因此，笔者建议，买受人应当委托此类业务具丰富的律师见证，以保障十几年后可能出现的风险。

㈦ 农村房屋（宅基地），合同是否有效

因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
对于农村宅基地上房屋转让行为发生后如何处理的问题，审判实践中通常存在以下几种情形：
第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

㈧ 农村宅基地买卖合法，为什么法院不能封

根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定，农村宅基地禁止出卖、转让。农村的宅基地的买卖是非法行为，不受法律保护，属于无效的交易合同。所以，法院不能查封无效交易（合同）的标的物或交易物。
第一、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，每个村民只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。法律禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。
第二、交易（合同）的标的物不合法，不受法律保护。宅基地是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”土地是作为农村村民所享有的福利，属于法律禁止出卖的标的物；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。宅基地的买卖（合同）行为违反了法律禁止性规定，其交易行为理应认定为无效。

㈨ 农村宅基地使用权转让的相关法律规定

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转版让。如果受权让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

《宪法》第十条

宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

《合同法》第五十一条

无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

(9)农村屋地合同法扩展阅读

农村宅基地的使用权可以进行转让的条件

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。

2、转让人与受让人同为本村村民。

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。

5、如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

㈩ 合同法土地归单位房屋自建签合同已说明合同有效吗

合作建房(开发)合同的几种如果农村集体土地流转制度不改革，按现行法律的规定，协议违法无效。
市区土地昂贵，能不能到农村买块便宜地块，由市民出钱、农民出地合作盖房共同享受?很多城里人都有这样的梦想，按现行法律规定：市民和农民签订协议，在宅基地上合作建房，这样的协议违法无效。
1、土地管理法的规定，城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国合同法的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。
2、合作建房协议书无效，产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。
由于签订合同时，双方均知晓合同项下地块的性质是农村集体土地，因此双方对于合同无效负有同等的过错，原则上，损失应由双方平均分摊。
3、法院的认定：无论双方所签订的合同文书形式如何，本质上是违反法律规定的，属于试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。
土地管理法规定，村民一户只能拥有一处宅基地，禁止宅基地进入市场交易。而合作建房协议书，实际上是非法转让宅基地的协议。形式及效力认定
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书)，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效;但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。