合同法之房屋定金双倍返还

A. 合同法关于定金的规定

法律分析：当事人可以依照有关约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

B. 定金双倍返还的法律规定是什么什么情况会出现定金双倍返还

主张返还双倍定金，需要满足以下5个要件：

1.定金合同合法、成立。

所谓定金合同，是指依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。其法律特征是：

第一，定金合同是从合同，定金的产生、变更与消灭，都依赖于主合同的产生、变更与消灭。定金合同不能离开主合同而独立存在。

第二，定金合同必须以书面形式订立，口头约定无效。

第三，定金合同是实践性合同，即定金合同从实际交付定金之日起生效。

第四、定金合同须以货币为标的，且不能超过法定限额。《民法典》（于2021年1月1日生效）规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分无效。

2.违约行为与合同目的落空之间有因果关系。

违约行为或合同目的落空，并不必然导致双倍返还定金的适用，只有二者同时具备，且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用双倍返还定金。

因此，只有在满足了上述四个条件后，才适用双倍返还定金。

3.必须有违约行为的存在。

违约行为的存在，是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按照合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的。但这里所说的违约行为是指根本违约行为，即致使合同目的落空的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。

4.必须有合同目的落空的事实。

合同目的落空即合同目的不能实现，是适用双倍返还定金的基本条件。

C. 房产合同违约可以要求定金双倍赔偿吗

根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。证约定金，是指为证明合同成立而交付的定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。

如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。成约定金，是指以定金的交付为合同成立的要件，即定金交付，合同才成立;若不交付定金则合同不能成立。

违约定金，是指当交付定金一方不履行合同约定的，另一方可以没收定金;反之，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。解约定金，是以定金作为保留合同解除权的条件，即交付定金的人可以抛弃定金来解除合同，收受定金的人也可以双倍返还定金来解除合同。本案中，原、被告口头约定房屋买卖合同后，为保证被告未来能够正式缔约，原告即交付被告4万元定金。很明显，这4万元定金应为立约定金。被告收受定金后，应当按照约定与原告签订正式的书面合同，但被告明确拒绝签订，由此可以认定被告构成缔约违约。根据《解释》第115条规定，被告应当双倍返还定金。

D. 交了买房定金后，不想买了还可以退回吗

根据《民法通则》、《合同法》和《担保法》的相关规定，“房屋定金”是对合同的订立或履行采取的一种形式的担保。根据以上法律规定，不想买房子定金不能退还，具体情况看看：

1、如果开发商不具备商品房销售资格，则不愿意购买房屋，定金可以退还。中国《商品房销售管理办法》第二十二条规定：

不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得收取任何预付款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件。

而购房者已经支付了“定金”，那么无论双方是否就“定金”返还项目达成一致，开发商都应该无条件将定金返还给购房者。

2、如果开发商的原因不想买房子是因为欺诈等行为，或双方不能协商合同条款签订购买合同时，那么在这种情况下，开发人员也应该退还定金购买。

3、根据“最高人民法院的审判商品房的销售合同纠纷在应用程序的几个问题法”第四条规定，因不可归责于当事人的原因。

导致未能订立商品房的销售合同，卖方还应当返回定金。例如，由于不可抗力的发生，购房者无法支付房屋，那么你也可以要求退还定金。

(4)合同法之房屋定金双倍返还扩展阅读：

定金处罚：

押金罚款的具体内容

给付定金的一方不履行合同义务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同约定的义务的，定金应当双倍返还。一方不能完全履行合同的，按照未履行部分在合同约定内容中的比例对定金进行处罚。

申请保证金应符合下列条件：

1、定金合同是实践合同，要求实际交付定金。

定金未实际交付的，当事人一方不履行合同义务或者未订立主合同的，不能适用定金违约金。

2、主合同必须有效。

3、这是由存款合同的从属性质决定的。主合同无效或者被撤销的，即使当事人已经交付并接受定金的事实，也不能适用定金违约金。

4、当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同，即主合同无效的定金合同不一定无效。双方不履行义务，不存在免责。

《担保解释》对保证金罚款适用的几种特殊情况作了规定：

1、被视为不履行担保义务的情形。

当事人一方因迟延履行或者以其他方式违约致使合同目的不能实现的，可以追索定金。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2、合同未完全履行时的定金罚则。

当事人一方未完全履行合同的，按照未履行部分在合同内容中约定的比例收取定金。

3、主合同因不可抗力或意外事故不能履行的，不承担定金的违约金。

因合同关系以外的人的过错致使主合同不能履行的，按照定金的规定处罚。被处以定金的当事人可以依法向第三人追偿。

E. 房屋买卖合同未订立定金需要双倍返还吗

如果事先支付定金的，因为买方的原因未能订立房屋买卖合同的，买房无权要求返还定金；因为卖方的原因未能订立房屋买卖合同的，卖方应当双倍返还定金。

相关法律规定：
《担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

F. 合同法第一佰一十五条规定双倍返还是否虚假诉讼

双方签订房屋租赁合同，出租方收取租金定金后，不按时交付房屋给承租方回，合同约答定如违约，按照合同法第115条规定双倍返还定金，属于合法诉讼，不是虚假诉讼。
《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

G. 房屋买卖合同中卖方违约，必须双倍返还定金吗

是的，卖房人违约，必须按照合同约定，双倍返还买房人定金。
《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

H. 新合同法对购房合同的定金，有没有规定双倍返还原则是不是不能超出总房价的20%

根据《担保法》的规定，定金不能超过合同总标的的20%。购房合同的定金，完全适用定金罚则，即收取定金一方违约，应双倍返还定金，支付定金一方违约，无权要求返还定金。

合同约定了违约金，可以既要求双倍返还定金，也可以要求对方支付违约金，但是如果对方抗辩违约金过高，在赔偿经济损失的情况下，违约金超过经济损失的30%，人民法院应当不予支持超过部分。

I. 合同中没有写明定金双倍赔偿，也可以要求双倍赔偿吗

即使合同没有写明定金双倍返还，但当事人可以适用相关法律规定，要求违约方定金双倍返还。
相关法律规定：《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。