合同法房地产交易

A. 与他人订立的房产买卖合同后发现有漏洞，找合同法律师帮忙解释下

合同纠纷的内抄容涉及到合同本身内容的各个方面纠纷内容多种多样，几乎每一个与合同有关的方面部会引起纠纷。
例如在订立合同的当事人方面也会有纠纷合同，一方当事人是法人的分支机构本没有对外签订合同的权利却签订了合同，一旦该方法违约但无力承担债务时必须也应当由设立该分支机构的法人来承担责任，如果该法人不愿意则纠纷就会产生。
法律猫指《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
此规定表明了违约损害赔偿采纳了完全赔偿原则。
完全赔偿就是违约方应赔偿受害人的实际损失和可得利益的损失，而毁约方应当对其毁约行为付出相应的代价，不能从毁约中得益，这是基本的公正原则，也是保障交易安全、诚信买卖的基本法律要求。
当一个案件的法律关系或法律性质有各种观点各种说法时，按照合同法的诚信原则去析法断案，是经得起历史检验的，是符合时代发展要求和我国立法指导思想的。

B. 在房产交易中心办的转让算是合同吗

不算。合同是另外签订的，需要具有一定的格式和相关内容。如下以商品房与二手房合同有关的事项简单说明。

• 《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：
  （1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式
  是一次性付款还是按揭付款（或分期付款），最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。
  （2）明确注明房屋面积
  所购面积要明确注明销售面积（或分摊的公用面积）是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。
  （3）对交楼日期要有严谨、具体的规定
  务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。
  （4）明确煤气通气的准确时间
  合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。
  （5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间
  （6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致
  注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积；所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。
  （7）约定设计变更时如何承担责任
  合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。
  （8）仔细研读补充条款的内容
  如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

• 依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：
  

一、当事人的名称或姓名、住所

二手房买卖合同

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产。

二、标的

同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

三、价款

及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

四、履行期限、地点、方式

这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

五、违约责任

这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题 。

六、解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式

七、合同生效条款

双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

十、附件

在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

C. 房产交易合同中没有注明付款时间，最后付款期限法律是怎么规定的

可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

根据《合同法》

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

(3)合同法房地产交易扩展阅读

根据《合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

D. 房地产合同法

内部订购合同抄一般是袭开发商自己制定相关合同，经常在未得到预售许可证或房屋情况特殊（如无法办理产权证，有特殊优惠政策，房屋需要变更,存在无产权车库或阁楼）时使用，具有一定的法律效应，应慎重对待，仔细研究相关条文。

E. 房地产合同法

各地的房屋合同是不一样的,国家合同法是一样的

F. 合同法161条不适用房产买卖合同纠纷吗

根据中华人民共和国合同法（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过专，1999年属3月15日中华人民共和国主席令第十五号公布，自1999年10月1日起施行），相关内容如下：
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

G. 《城市房地产管理法》与《合同法》那个更适用于房官司

在房屋买卖合同纠纷中，《城市房地产管理法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖若干问题的意见》都是用的比较多的法律文件，相比而言《城市房地产管理法》用的更多。

H. 房地产买卖合同适用《消费者权益保护法》吗

消费者权益保护法对于法律的适用做了明确规定，房地产买卖合同不属于生活消费，不适用此法，应是经济合同纠纷，适用合同法。

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》：

第一条为保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济健康发展，制定本法。

第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。

第三条 经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。

第四条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

第五条 国家保护消费者的合法权益不受侵害。

国家采取措施，保障消费者依法行使权利，维护消费者的合法权益。

国家倡导文明、健康、节约资源和保护环境的消费方式，反对浪费。

(8)合同法房地产交易扩展阅读：

根据《中华人民共和国合同法》：

第一条 立法目的

为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。

第二条 合同定义

本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。

第三条 平等原则

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第四条 合同自由原则

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

第五条 公平原则

当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条 诚实信用原则

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第七条 遵纪守法原则

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第八条 依合同履行义务原则

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。

I. 房产交易违约金比例上限是多少

关于二手房合同中的违约金问题，我国法律中并没有明确规定违约金上限数额，但内不超过实际损失的百分之三容十。具体赔偿标准有：1、合同约定违约金数额或者计算方法，一般以合同约定为准；2、根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；

J. 以合同法可以确定房屋归屡吗

合同是可以确定房屋的归屡的，合同上写的一清二楚的，可以让法律去申诉的。