凶宅合同法第54条

⑴ 如何理解合同法54条中的欺诈

一、无民事行为能力人实施的民事行为
无民事行为能力人不能正确认识其行为的法律意义，依法不能独立进行民事活动，只能由其法定代理人代理。因此无民事行为能力人实施的民事行为，构成因主体不合格而无效的民事行为。
当然无民事行为能力人实施的民事行为并非全然无效，如接受赠与、奖励、获得报酬等纯获益的行为属于有效行为。另外无民事行为能力人也可以实施某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的法律行为，如购买文具、乘坐交通工具等。除了上述两类行为以外，无民事行为能力人独立实施的民事行为，包括签订合同一律无效。无民事行为能力人要实施民事法律行为，必须由其法定代理人代理。
二、限制民事行为能力人依法不能独立实施的单方民事行为
《民法通则》第58 条第2项规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。但是《合同法》第47条的规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的合同属于效力待定的合同。故限制民事行为能力人实施的民事行为不再全部属于无效，而应当区别对待，其中合同行为属于效力待定的民事行为，而其他行为，实际上主要表现为单方行为，则属于无效的民事行为。如限制民事行为能力人所订立的遗嘱无效。
三、受欺诈而为的民事行为
欺诈，指当事人一方故意编造虚假情况或者隐瞒真实情况，使对方陷入错误而为违背自己真实意思表示的行为。受欺诈而为的民事行为属于意思表示不真实的民事行为。欺诈的构成条件为：
1.有具体的欺诈行为，即将欺诈故意表示于外部。这要求欺诈人有意思表示能力，因此无意识或精神错乱中的行为人、无行为能力人所为的意思表示不属欺诈。欺诈的具体表现为捏造虚假事实、隐匿真实事实、歪曲真实事实三种情形。沉默也可以构成欺诈，前提是沉默者有告知义务。
2.欺诈人主观心理状态为故意。这种主观上的故意涉及两个方面：使相对人陷于错误的故意；使相对人基于错误而意思表示的故意。
3.受欺诈方做出意思表示。虽然欺诈方有故意行为，并使得受欺诈方陷入错误认识，但是最后受欺诈方没有做出意思表示，则欺诈当然没有成立。但是如果受欺诈方做出了意思表示，则欺诈人是否通过欺诈获得利益，或使受欺诈方受有损失，对欺诈的构成不产生影响。
4.受欺诈方实施的民事行为与欺诈行为之间有因果关系。即相对人实施的民事行为是因为欺诈造成的错误造成。如果欺诈方有欺诈行为，但是相对人并没有因此而陷入错误认识，则不构成欺诈。
根据《合同法》第54 条的规定，因欺诈而订立的合同，如果不损害国家利益的，不属于无效合同，而应当属于可变更、可撤销合同。因此结合《民法通则》、《合同法》的规定，对于因欺诈而为的民事行为，应当区分情况处理：(1)因欺诈而订立的合同，不损害国家利益的，属可变更、可撤销合同；(2)因欺诈而订立的合同，损害国家利益的，属于无效合同或无效民事行为；(3)因欺诈而实施的单方民事行为，属于无效民事行为。
四、受胁迫而为的民事行为
受胁迫而为的民事行为，指以给公民或其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损失相要挟，迫使对方做出违背真实意愿的意思表示。受胁迫而为的民事行为亦属于意思表示不真实的民事行为。这种民事行为的特征在于：
1.胁迫一方具体实施了胁迫行为。既然为胁迫行为，一定有胁迫人的预告危险，使得他人陷于恐惧的行为。对于受害人方面，不要求必须是相对人，可以是相对人的亲友。对于受胁迫的客体，可以是生命、健康、荣誉、名誉、财产等。对于胁迫行为的理解，不要求该胁迫行为客观上是否可能实现。如对于迷信者宣告将受神的惩罚，亦属胁迫行为。
2.胁迫一方的主观心理状态为故意。此种故意分两个层次：使相对人陷于恐惧的故意；使相对人基于这种恐惧而做出意思表示的故意。
3.受胁迫一方在胁迫之下进行了违背其真实意愿的民事行为。这一要件实际上包含多个要素：首先受胁迫方因为胁迫人的胁迫而陷于恐惧；受胁迫方因为这个恐惧而做出意思表示；该意思表示与胁迫行为之间有因果关系。
根据《合同法》第54 条的规定，因胁迫而订立的合同，如果不损害国家利益的，不属于无效合同，而应当属于可变更、可撤销合同。因此结合《民法通则》、《合同法》的规定，对于因胁迫而为的民事行为，应当区分情况处理：(1)因胁迫而订立的合同，不损害国家利益的，属可变更、可撤销合同；(2)因胁迫而订立的合同，损害国家利益的，属于无效合同或无效民事行为；(3)因胁迫而实施的单方民事行为，属于无效民事行为。
五、乘人之危所为的单方民事行为
行为人利用对方当事人的急迫需要或危难境地，为牟取不正当利益，迫使对方做出违背真实意思而为的民事行为。乘人之危所为的民事行为属于意思表示不真实的民事行为。这种民事行为的特征在于：
1.须有一方当事人在客观上处于危难境地。如本人或其亲属突患疾病等。当事人所处的这种境地是客观的，不能是想象的。
2.行为人有乘人之危的故意。即行为人明知当事人正处于急迫需要或紧急危难的境地，而故意加以利用，使当事人做出对行为人有利的意思表示。在乘人之危民事行为的认定中，特别需要注意当事人的意思表示是否出于自愿。即应当区分当事人的意思表示是“主动提出”，还是“被动接受”。如果行为人没有利用当事人的危难境地迫使其做出于其不利的意思表示，而是由处于危难境地的当事人主动做出意思表示，则不构成乘人之危的意思表示。
3.须严重损害了处于危难境地的当事人的利益。根据《民通意见》第70条的规定，构成乘人之危的民事行为要求行为结果严重损害了当事人的利益。
根据《合同法》第54条的规定，乘人之危订立的合同为可变更、可撤销合同。因此结合《民法通则》、《合同法》的规定，对于乘人之危所为的民事行为，应当区分情况处理：(1)因乘人之危订立的合同，属可变更、可撤销合同；(2)因乘人之危实施的单方民事行为，属于无效民事行为。
六、恶意串通损害他人利益的民事行为
恶意串通损害他人利益的民事行为，指民事行为的当事人之间故意合谋实施的损害国家、集体或第三人利益的行为。这类民事行为的主要特征是当事人之间互相串通，互相配合共同实施了违法行为。此种民事行为的特点主要有：
1.当事人主观上为恶意。即行为人明知或应知某种行为将造成对国家、集体或第三人的损害，而故意为之。当事人出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
2.当事人之间互相串通。互相串通，即当事人具有共同目的，希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益。共同目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方做出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法，而用默示的方式表示接受。
在恶意串通损害他人利益的民事行为中，当事人所表达的意思是真实的，但这种意思表示是非法的，因此是无效的。
七、违反法律或者社会公共利益的民事行为
对这类无效民事行为应作广义理解，它实际上涵盖一切与法律的强制性或禁止性规定相抵触的、违反社会公序良俗和社会公共利益的行为。
八、以合法形式掩盖非法目的的民事行为
以合法形式掩盖非法目的的民事行为，指当事人以合法的行为或形式掩盖非法目的或内容的行为。如通过合法的买卖、捐赠形式来达到隐匿财产、逃避债务的目的等。这是一种规避法律的行为，行为具有表面上的合法形式，但隐藏着非法的目的，因而仍是一种无效行为。以合法形式掩盖非法目的是指当事人签订的合同形式合法，但内容和目的非法，亦称隐匿行为。当事人实施这种行为时，其表示出来的形式不是其要达到的目的，也不是其真实意思，而只是希望通过这种形式和行为掩盖和达到其非法目的。如通过合法的买卖行为达到隐匿财产、逃避债务的目的等。
九、违反国家指令性计划的民事行为
为了能够很好地把握无效民事行为的具体类型，我们将几种重要的、容易混淆的民事行为的效力状态如下：
无民事行为能力人实施的民事行为（包括合同行为）——无效
限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为合同行为——效力待定
限制民事行为能力人依法不能独立实施的合同以外的行为（单方行为）——无效
因欺诈、胁迫而成立的民事行为不损害国家利益的合同行为——可变更、可撤销
因欺诈、胁迫而成立的其他民事行为（包括损害国家利益的合同行为）——无效
因乘人之危成立的民事行为合同行为——可变更、可撤销
因乘人之危成立的合同以外的民事行为——无效

⑵ 合同法第五十四条规定的“重大误解”有哪几种情形

根据我国已有的司法实践，重大误解一般包括以下几种情况：（1）对合同的性质发版生误解。在此种权情况下，当事人的权利义务将发生重大变化。如当事人误以为出租为出卖，这与当事人在订约时所追求的目的完全相反。（2）对对方当事人发生的误解。如把甲当事人误以为乙当事人与之签订合同。特别是在信托、委托等以信用为基础的的合同中对对方当事人的误解就完全属于重大误解的合同。（3）对标的物种类的误解。如把大豆误以为黄豆加以购买，这实际上是对当事人权利义务的指向对象即标的本身发生了误解。（4）对标的物的质量的误解直接涉及到当事人订约的目的或者重大利益的。如误将仿冒品当成真品。除此之外，对标的物的数量、履行地点或者履行期限、履行方式发生误解，足以对当事人的利益造成重大损害的，也可认定为重大误解的合同。

⑶ 合同如何列明凶宅条款

合同中不用明确列明“凶宅”条款。只要能够证明买到的房子是“凶宅”，你拿着没有“凶宅”条款的的购房合同，到法院起诉，就是买了1、2年，法院也会判决卖房子的人退所有的买房子钱给你。

⑷ 合同法第54条，规定了合同是在受欺诈威胁，显失公平中，不是真实意思表达的合同是可以撤销的。

包括房屋买卖合同，如果存在开发商的欺诈、胁迫行为，使消费者做出了回不真实的意思表示答，则消费者有权行使撤销权，但撤销权应在消费者知道或者应当知道撤销事由之日起的一年内行使。此外，关于商品房买卖问题，应参见最高院《商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》相关规定。

⑸ 合同法第54条：

我觉得你问的问题挺专业，至少是认真思考过的。
其实这两条对于买方的保护力度内是一样的，只不过是并列的容而已，即在买方保护自己的利益时，要看其当时所处的实际情况，即是主张因订立合同显失公平还是重大误解。如果没有，在订立合同后，买方不按时发货或者货物质量不符合合同目的，可以解除合同。
两条都是从不同方面对于守约者的保护。

附条文：
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销
：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的
合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受
人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的
物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
希望采纳

⑹ 《合同法》第54条，和148条，那条更能够保护购买方最大的利益

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一专）因属重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销

第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担

⑺ 开发商利用烂尾楼签订的协议适用合同法54条第二款吗

房地产开发企业进入破产程序后，消费者能否请求该企业继续履行房屋过户义务版？最高法院认为，如果权消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，该等行为不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人也无权解除合同。

此外，司法实践中亦有法院根据

《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”
不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。

⑻ 合同法52条和54条之区别

1、合同法的的52条规定的欺诈与胁迫是针对投寄国家利益的，强调版的受损方是国家的利益。因权为合同双方当事人通过合同的形式，利用了藏族与胁迫的手法，造成了国家利益的损害，同时因为国家的财产的保护高于私人财产的保护，通过使合同无效，可以更加有利保护国家的利益。
2、合同法的54条的规定，主要针对的是当事人之间的利益。正如民间的俗话，一个愿意受骗，一个愿意骗，也没有受到损失的，法律也就保护这样成立的合同。合同的自由也在这里可以显示出来了。
3、合同法的54条为了保护受欺诈与受胁迫的一方的利益。赋予了前者的向人民法院行使撤销权的权利来保护自己的合法的合法的权利。
4、因此，承认合同有效还是行使撤销权使合同归于无效，权利在受欺诈与受胁迫的一方，也是法律的公平与正义的体现了。

⑼ “凶宅”的房屋买卖合同纠纷怎么处理

您好！(一)买房者知道或应当知道的情况下
合同是双方当事人意思自治的最佳体现，合同一旦签订，如果没有法定或约定的合同无效的事由出现，那么法律会推定合同生效并予以保护。在市场经济中，有交易就必然有风险，作为购房者在买购买房屋时，无论自用或转手给他人以赚取差价，都会尽可能的去了解或考察所购房屋的信息。如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。在这种情况下，可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。如果在合同签订后，法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同，否认合同效力或请求赔偿的，则对房主来说无疑是不公平的。因此，在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同有效。
(二)买房者不知情的情况下
1、买房者享有撤销权。
众所周知，“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的;即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失，正是这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况，从而使买房者误认为是正常房屋而交易。考察购买者的真实心态，购买者是因受欺诈，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。换言之，如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的;即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。
故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息。
此外，根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。在“凶宅”买卖合同中即为违反告知义务的出卖人，应当对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。
2、卖房者的违约责任。
依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。法彦有云：法律不保护在权利上睡觉的人，如果权利人没有在规定的时间内行使权利的话，撤销权人则丧失了这一权利，合同依法有效。因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。法律规定除斥期间的目的一是为了督促权利人及时行使权利，二是为了维护在这一期间业已形成的法律事实和法律关系。但在现实生活中，因为普通老百姓对于除斥期间的不了解，导致丧失撤销权的案例很多。笔者所在的法院就有这样的一起案件。买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，法院依法驳回起诉后，原告因不理解法律而四处上访，至今仍然没有服判。那么，是不是在过了除斥期间后买房人就没有救济途径了呢?事实并非如此。
依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任，对于物的瑕疵担保责任的概念，我国学者王利明认为是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。
对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可。
如能提供更多信息，则可给出更为周详的法律意见。

⑽ 合同法54条适用什么案由

合同法第五十四条是针对可变更、可撤销合同的规定，一般适用案由为各类合同纠纷。
《合内同法》五十四条容规定为：
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的
合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。