合同法228条51条

❶ 没有房产证的房屋可以出租吗

租住没有取得房产证的房屋，租房合同是否有效，应从取得房产证的原因进行类型化对比。若因为未取得建筑工程规划手续或未按建筑工程规划许可证的规定建设而不能取得房产证的，出租该类房屋，合同无效。

一、房屋没有房产证租赁合同是否有效？

租住没有取得房产证的房屋，租房合同是否有效，应从取得房产证的原因进行类型化对比。如果因为 未取得建筑工程规划手续 或 未按建筑工程规划许可证的规定建设 而不能取得房产证的，由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面法律规定，属于违法建筑，法律不予保护，出租该类房屋，租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或政府主管部门的批准，则违法建筑的违法性消除，原以违法建筑签订的租赁合同效力在不存在其他无效的情形下，应认定有效。

案例：

2016年5月2日，原告王女士与被告李先生签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落于北京房山区某街某号，年租金5万元，租期为2016年3月5日至2017年3月5日。但王女士于2016年12月13日已搬离涉案房屋，原告王女士表示其租赁涉案房屋是用于经营，因李先生在签订合同时隐瞒房屋系违法建筑的事实，导致其经营受到城管干涉，不能正常经营，故起诉要求李先生退还剩余租金3万元和押金3千元。被告承认涉案房屋没有规划手续、无房屋产权证书。

分析：

涉案房屋没有建筑工程规划许可证，系违法建筑，王女士与李先生签订的《房屋租赁合同》无效。在签订合同时，李先生隐瞒租赁物是违法建筑的事实，致使王女士认为是合法建筑并与之签订租赁合同，李先生应承担全部过错责任。王女士实际占有并使用涉案房屋，应支付占有使用费，鉴于王女士于2016年12月13日腾空涉案房屋，占有使用费应计算至腾空房屋之日，剩余租金和押金李先生应予退还。

二、租赁合同无效租金还能退回吗？

《合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

关于占用使用费标准，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。

租住没有取得房产证的房屋，租房合同是否有效，还需了解没有取得房产证的原因。

资料来源：《合同法》

该内容只在北京适用

❷ 租赁合同的出租人和承租人分别负有哪些义务

1.租赁合同的出租人负有以下义务：
（1）出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用。出租人交付的租赁物必须符合约定的适用状态，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如果租赁物有瑕疵而妨碍使用，出租人有义务在修理完善之后交付使用，或另换同类租赁物交付使用。如果租赁物附有从物，例如，机器的配件、检修工具等，从物也一并交付承租人。如果租赁物的技术性较强，出租人还应交付有关装配图纸、使用说明书和操作规程等技术指导资料。（2）出租人应当履行租赁物的维修义务。如果当事人没有约定，那么出租人应当履行租赁物的维修义务。所谓维修，是指租赁物不合约定的使用收益状态时，对租赁物进行修理，以使其达到约定的正常使用收益状态。出租人履行租赁物的维修义务必须符合租赁物是在出租期间发生的故障、不是因承租人的过错所引起的等条件。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知承租人在合理期限内维修。出租人应尽维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
2. 租赁合同的承租人负有以下义务：
（l）承租人有合理使用、善意保管租赁物的义务。（合同法）第217条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物的义务。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，双方可以协议补充；不能达成补充协议的，应当按照租赁物的性质使用。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。租赁物在正常使用中出现故障，应当及时通知、并妥善保管好租赁物。承租人应尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
另外，承租人原则上不得撤毁、改变租赁物的现状。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。但是，经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。
（2）承租人不经出租人的同意，不得私自将出租物转租他人。同时，（合同法）第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，现实生活中的“二房东”现象有悖于合同法的规定。
（3）承租人交付租金的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，双方可以协议补充；不能达成补充协议的，应当在租赁期限届满时支付，但租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但是，＜合同法＞第231条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。另外，＜合同法＞第228条还规定，如果第三人对租赁物主张权利，影响承租人对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。当然，第三人主张权利时，承租入应当及时通知出租人。
（4）承租人在租赁关系终止时向出租人归还租赁物的义务。租赁期间届满或一方违约而致租赁合同解除时，承租人应当返还租赁物，并且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。但是，根据（合同法）第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
除法律另有规定，返还的租赁物应当符合原状。如果出租人对租赁物正常使用并尽妥善保管义务的，出租人不得要求承租人对租赁物合理的老旧和磨损进行赂偿。如果承租人未经出租人同意，对租赁物进行了改装或改建，那么承租人座予恢复原状。
3.在租赁合同中，将租赁物交付承租人使用、收益的人，为出租人。出租人原则上应为租赁物的所有人，对租赁物享有用益权或租赁权的人可为出租人则属例外情形，如国有土地使用权出租、房屋的转租。出租人处理租赁业务的一整套会计处理的原理、方法和程序。从出租人角度看，租赁可以分为经营租赁、销售式融资租赁、直接融资租赁和举债经营融资租赁，而其会计处理也有所不同。
4，承租人又称“承租方”。在租赁合同中，享有租赁财产使用权，并按约向对方支付租金的当事人。

❸ 什么是出租人的瑕疵担保义务

出租人的瑕疵担保义务，是指出租人必须保证在租赁期间内承租人能够正常使用租赁房屋，如果合同中承租人对房屋有特殊要求，出租人还需要满足该特殊要求。现实生活中，租赁房屋存在“墙皮表面破损”等瑕疵是在所难免的，如果承租人没有特别要求，只要不影响房屋正常安全使用，就不违反瑕疵担保义务。

根据《合同法》第２１６ 条的规定，出租人应当自始至终（从租赁房屋交付时至租赁合同终止时）确保租赁房屋满足合同约定的要求，保证承租人能够正常使用租赁房屋。这里“保证正常使用”不仅包括房屋本身不存在裂缝漏雨等重大缺陷，还包括租赁房中的门窗、电路、水管、暖气等基本设施能够正常工作，此外，合同中明确约定由房东提供的家具电器也应该包括在内。为了保证承租人能够使用房屋，仅确保租赁房屋本身能够正常使用是不够的；根据《合同法》第２２８ 条规定，出租人还应当保证承租人在租赁期内使用房屋不会受到第三人权利的阻碍。出租人交付的房屋上不能存在影响承租人占有使用房屋的第三人权利如第三人的所有权、第三人的使用权（一屋二租）、第三人的抵押权。

❹ 什么是承租人

承租人是指根据租赁合同取得租赁物占有、使用、收益权利，并负有向合同另一方当事人支付租金义务的租赁合同当事人。
承租人的权利义务
承租人的权利
1．维修请求权
对于承租人而言．租赁物的正常使用或者功能用途正常．是实现其对于租赁物使用权、收益权的关键。因此，一旦租赁物出现使用障碍或者功能瑕疵，承租人的首要权利，便是租赁物维修请求权。这个权利，在我国《合同法》第221条中，有明确规定，即承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。如果出租人未履行维修义务的，则承租人可以自行维修，维修费用南出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。可见这个权利的内容有：

(1)租赁物维修请求权；
(2)自行维修权以及维修费请求权；
(3)租金减少请求权或者租期延长请求权等。
2．租赁物改善权
租赁物的现状，构成租赁财产的全部利益客体。如果要改变租赁物的现状，一方面涉及租赁物的添附或者形状改变，有时可能对租赁物自身的安全或者用途，构成重大隐患，因此，租赁物的改善权属于租赁物所有权的延伸，由所有权人即出租人享有和行使；另一方面，租赁物改善又涉及租赁物的改善费用等问题，因此，能否改善、如何改善以及改善后，改善费用的承担等问题。都是租赁合同必须解决的内容问题。我国《合同法》第223条规定了租赁物改善的规则，即：第一，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。强调租赁物的改善，是双方意思表示而非单方意思表示。第二，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，属于违约行为。对此，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失等，要求承租人承担违约责任。
3．转租赁权
所谓转租赁权，是承租人在租赁合同有效期间，根据合同约定即出租人的同意或者认诺，对租赁物再次出租从而收取租金的民事权利。这种权利是承租人的收益权的表现，但是，是带有明显的条件性的权利，属于承租权的扩展层面。由于这种权利事关重大，所以转租权在我国《合同法》中，是受到严格限制的。我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人。承租人与第三人订立转租赁合同后，产生的法律后果是：
(1)承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；
(2)在转租赁合同中，第三人对租赁物造成损失的，由承租人承担赔偿损失的义务或者责任；
(3)承租人未经过出租人同意而违约转租租赁物的，出租人可以承租人违约而解除合同。
4．承租收益权
这是承租人的又一项重要权利，指的是承租人对于租赁物产生的收益即法定孳息或者自然孳息，可以获得并加以享有和行使的权利。这种权利，在租赁合同中，往往与出租人的收益权是矛盾的，所以，也是受到严格限制和控制的一项权利。我国《合同法》第225条规定，在租赁期间，租赁物占有、使用所获得的收益，归承租人所有。不过，这种租赁物收益，应当是属于所谓租赁物“内”收益，比如，租赁物房屋带来的使用利益等，而租赁物房屋的转租后的租金。则属于租赁物“外”收益范畴。一般而言，租赁物的租金，应当属于出租人租赁物收取，所以，当事人对于租金归属于承租人收取，应当另外有约定即允许转租才会有这个意义上的收益权。
5．优先权
这是租赁合同区别于其他相关合同．比如买卖合同、赠与合同或者借用合同的重要特征性权利。这个权利，在本质上，是属于承租权物权化的产物，是世界范围内的一种趋势，所以，我国《合同法》在立法时，对于这一趋势给予了确认。我国《合同法》第230条、第234条确认的优先权，分为两种情况：一是承租人优先购买权。即如果出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内，通知承租人租赁物出卖的事实以及出卖条件，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。二是利益人的优先承租权。即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人即共同利益人，可以按照原租赁合同中约定的内容，继续租赁该房屋的权利。这种权利，理论上又称为租赁合同更新的权利。只是，现实生活中，许多情况下，利益人不知道这种权利的存在，因而无法享有和行使。当然，这个权利带来的深层次问题是：我国《合同法》规定的是“可以”而非“应当”给予利益人优先承租的权利。
至于新买受人在进行了租赁物交付尤其是登记过户之后，继续出租该标的物，而承租人是否继续可以或者应当享有优先承租权，在理论上是有争议的。一种观点认为，承租人当然享有承租优先权，新的租赁物所有人应当将租赁物交由承租人继续租赁；另一种观点认为，承租人是否享有优先承租权，取决于租赁合同的条件即出租条件是否调整。如果租赁条件已经调整，则只有在同等条件下有承租权，而不是当然的优先承租权。如果租赁条件未调整或者租赁合同已经到期，则需要新所有人与承租人以完成合同主体变更的方式来确定；还有一种观点是，承租人的优先承租权取决于新所有人与承租人的协商，如果没有协商或者开出租赁条件，则这个优先承租权是无从谈起的。

(4)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
4．返还租赁物义务
这项义务与出租人的租赁物返还请求权，是相对应的。其具体内容是，承租人在租赁合同被解除后的租赁物返还义务，以及租赁合同终止即正常履行完毕后的租赁物返还义务。而且，这种返还义务的履行与承担，是有一定条件要求的，即返还原物，我国《合同法》第235条规定的是：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人返还的租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，而不能是被损毁或者丧失租赁物功能的状态。
参考文献
刘有东主编.合同法精要与依据指引 增订本.北京大学出版社,2011.01.
张晓远，赵小平主编.合同法学.四川大学出版社,2010.03.

❺ 民法228条是什么内容

民法典第228条的内容是:
动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

❻ 怎么和房东谈免租期的问题

1、如果当事人可以通过交涉谈判实现目的，那么自然为上策。如果无法实现，那么唯一的途径就是依约或依法。所谓依约，自然是按照合同约定的内容，如果合同约定了在什么条件下，出租人应当减少租金或免除部分租期内的租金，且该条件成就，当事人自然可以依约交涉。如果并非如此，那么自然是依据合同法之中相关的租赁合同类似承租人可以要求减免租金或延长租期的法律规定，依法谈免租问题。
2、合同法221条规定，当出租人依法或依约应当承担租赁物维修义务，且在租赁物需要维修时不履行维修义务，承租人自行履行维修义务，应由出租人承担维修费用，因维修租赁物，影响承租人对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或延长租期。
3、合同法228条规定，因第三人对租赁物主张权利，影响承租人对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。
4、合同法231条规定，因不可规则于承租人的原因，致使租赁物部分或全部损毁灭失，影响承租人对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或延长租期。
5、相关的依法免租或减少租金的范围，应以对承租人影响的范围为限，超过该限制范围的，则超过合理的范畴，即便诉讼程序，人民法院亦不会予以支持。
司法依据《中华人民共和国合同法》221条、228条、231条