物权的变动与合同法有没有关系

A. 合同和物权的关系

物权纠纷和合同效力相分离，是两种不同的法律概念。合同的效力，是指有效成立的合同，依法产生了当事人预期的法律效果。依合同法的建构逻辑，合同的订立是规范缔约当事人之间如何达成合意，合同的效力则是进一步规范当事人的合意应具有怎样的法律效力。物权纠纷包括物权确认纠纷，适用于因物权的成立、内容及物权的归属所产生纠纷的案件。所有权确认纠纷，适用于因所有权的成立、内容及归属所产生纠纷的案件。用益物权确认纠纷，适用于因用益物权的成立、内容及归属而产生纠纷的案件。
一、合同效力与物权效力的区别
《民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁清吵，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是弊返针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就租正饥已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
二、合同的成立需要的条件
订约主体存在双方或多方当事人。所谓订约主体是指实际订立合同的人，他们既可以是未来的合同当事人，也可以是合同当事人的代理人，订约主体与合同主体是不同的，合同主体是合同关系的当事人，他们是实际享受合同权利并承担合同义务的人。双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。所谓“依法”签订合同，是指订立合同要符合法律、行政法规的要求，由于合同约定的是当事人双方之间的权利和义务关系，而权利和义务是依照法律规定所享有和承担的，所以订立合同必须符合法律、行政法规的规定。如果当事人订立的合同违反法律、行政法规的要求，法律就不予承认和保护，这样，当事人达成协议的目的就不能实现，订立合同也失去了意义。当事人必须就合同的主要条款协商一致。即合同必须是经过双方当事人协商一致的。所谓协商一致，就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。合同的成立应具备要约和承诺阶段。要约承诺是合同成立的基本规则，也是合同成立必须经过的两个阶段。如果合同没有经过承诺，而只是停留在要约阶段，则合同未成立。合同是从合同当事人之间的交涉开始，由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。
三、区分合同效力与物权效力的意义
有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
法律依据：
《民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

B. 物权法颁布之前房屋买卖合同是否有效

物权法颁布之前，房屋买卖合同仍然有效，房屋买卖合同不受物权法是否颁布的影响。
房屋买卖合同，属于民事法律行为，受《民法通则》的调整，而且我国的《合同法》也涉及了买卖合同的内容，可以作为房屋买卖合同的法律依据。因此，无论《物权法》是否已经颁布实施，都不影响房屋买卖合同的效力。

C. 如何理解合同法第51条与物权法第106条之间的适用关系

阁下所提的问题说得细致了，完全可以做一篇很有水平的论文。
合同法第51条和物权法第106条在法律适用层面的关系，二者的关联在于无权处分，合同法第51条规定的是无权处分场合合同效力问题，而物权法第106条规定的是无权处分场合物权变动的问题。尽管如此，二者也不是没有关联，其间的关联发生在善意取得场合是否要求合同有效。对此学学者之间存在较大争议。
王利明教授为代表的学者坚持认为善意取得场合应当具备合同有效这一要件，当时物权法草案（三审稿）第111条也曾经规定要求转让合同有效这一要件。
比如，物权法（草案）三审稿
第一百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：
（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；
（二）以合理的价格有偿转让；
（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；
（四）转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
后来将这一要件删去了，其中的一个理由即是，这一规定和合同法第51条相矛盾，将会制造碰撞式法律漏洞。
所以从维护合同法第51条的出发点来看，删去这一要件是正确的。但是从法律优劣、比较法视野来看，这一立法并非无可挑剔。而问题的根源均源自合同法第51条。
韩世远教授、王轶为代表的学者即倡导，可以采取物权法第15条的做法，区分合同效力和物权变动，合同效力本身不受无权处分的影响，除非存在法定无效、可撤销的情形。但是这样的做法势必造成合同法第51条成为具文。
综上所述，在不修改合同法第51条的背景下并且不修改对合同法第51条的解释（合同效力待定而非物权合同效力待定）的情况下，将转让合同有效剔除出第106条是符合法学方法论的。也就是说不要求转让合同有效，物权法第106条的善意是指“对出让人没有处分权不知情”，对于是否需要区分不动产和动产采纳不同的善意标准（吸收德国法的做法，对动产还需附加无重大过失的主观要件），学者之间存在争议，从物权法第106条文义来看，确实很难得出这样的结论，所以崔建远教授认为，对于动产、不动产适用统一的善意标准是指“不知情且无重大过失”。但是程啸、朱广新等认为应当区分动产不动产分别采取善意取得和公信力制度。
代表性著述可参考崔建远著：物权法（第二版）；王利明、尹飞、程啸著：中国物权法教程；王洪亮：登记公信力的相对化（载华东政法大学学报）；程啸：动产善意取得和不动产公信力制度。

D. 合同法解释一第九条最后一句 合同标的物所有权及其他物权不能转移。是什么意思，怎么理解啊

两层意思：1、合同的效力问题。2、物权变动的效力问题。即使合同发生效力，物权由于没有办理交付或登记等公示手续，其原来的权利没有发生变化，没有发生转移。

E. 论述我国物权的变动模式

（一）所有权的变动
我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其它合法方式取得财产的，
财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”按
照我国民法学界的通说，此处的合同系仅指债权合同，包括买卖、互易和赠与合
同等。《合同法》第133条，几乎是照搬了民法通则的规定：“标的物的所有权自
标的物交付之时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
根据《民法通则》和《合同法》的规定，我国物权变动的基本规则是交付移
转所有权，但是有两个例外可以排除这一规则，一是法律另有规定，二是当事人
另有约定。按照我国相关法律，这里的“法律另有规定”主要是就不动产物权变
动而言，如《城市房地产管理法》第60条规定：“房地产转让或者变更时，应当
向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所
有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政
府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此外，我
国所有权变动还充分尊重当事人的意志，所有权可以依当事人的约定而移转。
可以看出，我国法律关于所有权的变动可以按照动产和不动产分别采取不同
的变动规则：不动产所有权变动采取严格的形式主义，即“债权合同+登记”方
可移转所有权，动产则主要采“债权合同+交付”移转所有权，但当事人可以通
过约定而排除其适用。

（二）他物权的变动
《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地
变更登记手续。”《农村土地承包法》第22条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”第38条规定：“土地承包经营
权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府
申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”《担保法》第41条规定：“当事人
以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之
日起生效。”第43条规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，
抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”《民
用航空法》和《海商法》也有类似规定。
上述规则表明，我国现行立法在用益物权上既有形式主义的变动模式（合同
+登记），如土地使用权的转让和特定财产的抵押，又存在意思主义的物权变动模
式，如农村土地承包经营权的取得、流转和动产的抵押。
通过对我国现行实然法律的考察，可以看出，我国现行法律中既有形式主义
的的法律规范同时又存在意思主义的法律规范，这样我国实际上形成了一种特有
的物权变动的二元化立法模式。通过本文第一部分对当前世界各国存在的物权变
动立法模式的介绍可以看出，这样一种二元化立法模式是我国独有的，究竟是什
么样的理论基础对这样的一种二元化立法模式提供理论上的支持，笔者未见深入
细致的分析。正如有学者指出，“这样一种对形式主义和意思主义的平行继受并没
有建立在进行充分合理性论证的基础之上，很有可能是学派折中的产物甚至是一
种无意识的照抄与模仿的结果。”
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虽然这种二元化立法能够部分弥补形式主义过
于僵化、效率低下的弊端，但是其直接导致了物权公示方式的不一致，以至于严
重危害交易安全。试举一例进行说明，一般动产所有权的公示方式是占有，而一
般动产抵押权的公示方式是登记（只有登记才可以对抗第三人），在动产抵押担保
中，抵押权利人并不实际占有动产，第三人无从知悉担保物权的设定，所以易导
致当事人间的利益冲突，特别是动产担保权人与善意第三人间的利益冲突。因为
标的物仍然保留在设定人手中，若其将之让与善意第三人，则第三人依据公信原
则善意取得所有权，动产担保权难免遭受不测之害；若允许抵押权人行使追及权，
则第三人权益又无法保障，这样，法律因此陷入进退维谷的境地。这正是二元化
立法模式致命的弊端。