二手房产合同法

❶ 只是口头上买卖双方达成的二手房买卖协议，怎么才能有法律效力

1、口头协议产生纠纷，在协商解决阶段，利益受损方的证据收集是关键。

2、口头协议一旦诉至法院，主张方要提供当时发生合同约定行为的证据，这类案件由于证人证言的随意性很大，很难予以采信。

3、这时就需要主张方提供当时履行合同时的间接证据，双方履行口头合同时，往来的传真、电子邮件、票据、电话录音、聊天记录等。

4、双方通过电子邮件、QQ聊天约定的合同，也可以视为书面合同。

根据《城市房地产管理法》第40条明确规定房地产转让,应当签订书面转让合同,这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。

同时,《城市房地产转让管理规定》指出,房屋交易行为的完成,是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续,拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的,转让无效。因此口头购房协议不具法律效力。

❷ 二手房交易合同中的违约金最高额可以定多少法律有无规定

一、法定违约金
一般在二手房买卖合同当中会对违约金作规定，而且有违约金比例或数额，适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。
第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。如果延期，那么合同法定违约金的计算标准是固定的；第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金是有一定比例范围的。
二、约定违约金
约定违约金的比例在法律中无明文规定，因此在实践处理中也不一致。很多人认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效，但实际中也常常遇到约定违约金过高的问题。
从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果属于《合同法》中关于无效经济合同规定的，则应认定该违约金条款为无效。
三、二手房买卖合同中的违约金的约定
1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定；
2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%；如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

❸ 二手房合同买方违约了怎么办

❹ 二手房买卖过户发现邻居是精神病患者，经常猛烈敲门，合同法第42条隐瞒重大事实，是否构成违约行为呢

这个不适用这一抄条
第一，跟房屋本身（包括质量）没有任何关联
第二，邻居有精神病人是房主的不可抗力，因为只要病人家属管束好，这种骚扰事情就不会对你再次造成影响。
第三，在房产过户的过程中，除非有质量、凶宅问题的故意隐瞒，否则，并不构成合同欺诈或隐瞒

❺ 二手房买卖，约定一年后过户，签合同时应该注意哪些细节

一、交易双方的基本情况。包括双方的姓名、地址、联系方式等基本要素;应写明房产归属，即是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

二、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接），是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，以及物业管理费及其他交费情况。

三、价款。这个步骤很关键，需要注明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、支付尾款等。

四、履行期限、地点、方式。需要注明交房时间、条件，办理相关手续的过程，双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务，以及税费、其他费用的分摊问题。

五、违约责任。这个环节说法不明确就容易产生纠纷。合同里需要说明哪些情形属于违约，如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿的计算与给付，在什么情况下可以免责，担保的形式，以及对违约金或定金的选择适用问题。

六、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

七、合同生效条款。双方约定合同生效时间，生效或失效的条件和期限，当事人要求变更或撤消合同的条件，以及如果合同无效或被撤消，财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件，以及上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

九、合同的变更或转让。在此约定合同的变更与转让的条件，或不能进行变更、转让的禁止条件。

(5)二手房产合同法扩展阅读：

二手房买卖合同的相关规定：

《合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

❻ 买了一套二手期房 只凭一张房屋认购书没有购房合同 可以要求合同无效吗

太原市民孙女士从原房主刘先生手里，为子女购置了一套二手房作为婚房。该房屋为期房，所以没有办理房产证。孙女士与刘先生签订了合同，并付了1万元定金，约定一个月之内孙女士将首付款交给刘先生，双方再通过开发商办理更名，余款由孙女士向开发商支付。

在签订合同后，孙女士得知该房五证不齐全，且交房时间还未定，因此与刘先生取得联系，认为该房不符合预售房屋的条件，双方签订的合同属于无效合同。孙女士认为，刘先生应该退还1万元定金并解除合同。刘先生则认为，孙女士对该房源尚未取得房产所有权这一情况是知晓的，如果不履行二人签订的合同则属于违约，定金不能退。

山西艾伦律师事务所田源律师认为，我国《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定：出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此可见，刘先生与开发商订立的购房合同是无效的，刘先生转让给孙女士期房的合同也是无效的。因此，孙女士不需要履行合同。

由于孙、刘之间的购房协议是无效的，因此作为从合同的定金协议也是无效的，故刘先生应该返还孙女士1万元的定金。刘先生实际上也是受害者，其也可以按照《买卖商品房解释》第二条主张合同效力，要求开发商退回房款。