买卖合同法解释二

1. 商品房买卖合同司法解释为什么不适用于二手房

因为二手房是现房，不存在位置、环境、户型、面积、设施、房产证等未知变数的回风险，在买受人看答房环节，可以参考《商品房司法解释》有关条款作为看房及其签约标准，一旦买受人看房后签订定金协议或者二手房买卖合同，就要遵守约定，及时办理房屋交易过户。

2. 合同法97条与买卖合同司法解释26条的关系

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
【条文主旨】
本条是关于合同履行中有关情势变更的解释。
【条文理解】
一、情势变更原则的涵义
情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。
所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。概念的重点，在“与合同有关”这个限制上。客观事实的发生与合同无关或对合同的影响甚微，就不属于“情势”之列。关于情势的类型，经过多年司法实践，德国法上总结得较为完整，其类型化可资借鉴。在德国法上“情势”主要被总结为以下几类：
第一，货币贬值。在以货币作为履行标的的长期双务合同中，货币贬值是一种影响平衡关系的常见类型。一战以后，德国帝国法院（RG）和后来的联邦最高法院（BGH）有很多这种类型的判决。有这样的案例：某股份有限公司的董事在退休后，主张其维持生活的费用比20年前增加了40％，要求法院变更退休金的数额。法院认为，这种情况已经构成了情势变更，支持了其主张。
第二，法律变动与行政行为。法律变动通常为当事人所不能预见，往往会构成履行不能或情势变更。主要有以下几种情况：其一，征收。其二，税法的变动。德国最高法院的基本意见是，除非当事人对税收的结果在合同中作出明确约定，否则税法变动的结果由当事人自己承担。其三，两德统一后的法律变动。两德统一后，货币合并、土地私有化等进程导致原来东德境内的合同和许多东、西德之间的合同丧失了原来的基础。对此，除了专门立法加以解决外，还有很多个案，法院适用情势变更原则作出了相应的判决。其四，经济管理法律的变动。
第三，灾难。天灾人祸大多不能预见、不能避免、不能克服。但是，能否成为“情势”，还要看其与合同的关联程度。另外，在战争和其他灾难后，国家会特别制定一些法律加以处理。所以，总的来说，在德国，基于灾难而适用情势变更原则的情况不多。就中国而言，在出现灾难的情况下，可以直接通过适用《合同法》第117条的不可抗力条款加以解决。
第四，其他经济因素的变化。这里的经济环境，包括影响民事主体生产和经营的各种客观因素。其一，成本增加。但只是在特别的情况下，外界因素导致成本异乎寻常地增高，才有适用情势变更的余地。其二，技术发展。技术的发展也可以导致合同标的贬值。
以上是德国法上关于情势的类型的举例，也只是不完全地列举一些案例类型，以作参考。上述类型化中的第二、四项值得我们关注，对于我们的司法实践具有一定的参考意义。
所谓“变更”，则指“合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动”。这种合同成立的基础或环境的客观基础的变动有可能导致合同当事人预期的权利义务严重不对等，从而使原先的合同失去其本来的意义。
总体上说，如果合同订立的时候是公平的，在合同生效后由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大的损害，造成双方当事人显失公平，这种情况下应该适用情势变更原则。情势变更原则实际上就是借助法院来变更合同的内容或者解除合同，以此来平衡由于社会的异常变动所引起的当事人双方的利益失衡，实质上就是在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的风险，这是符合法律的公平原则的。
在具体的司法实践中，情势变更的类型有很多，在确认时，应该采取具体问题具体分析的态度。具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。应认定这种情势的变化是重大的，也就是作为合同基础的客观情况不仅发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响。如国际市场需求大的变化，价格大的起伏，国内政策法律重大调整等。若只是一般变化，对合同的成立和履行没有重大影响，则不认为是情势变更，如价格正常变化，货源相对减少等。应严格按照本解释第26条之规定的条件，严格认定合同订立的前后变化是否构成情势变更，严格与其他情况相区别，按照公平和诚实信用的原则，灵活运用，审慎适用，以达到良好的效果。
二、情势变更原则的适用条件、效力及适用范围
（一）情势变更原则的适用条件
情势变更原则的适用有以下几项条件：（1）应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。这里应严格把握对“情势”、“变更”等概念的理解，上文已对上述概念作出说明，此处不再赘述。（2）情势变更，须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就并不适用。（3）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。（4）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。这是一个重要的时间要件。如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险。（5）还有一个很重要的条件，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。只要达到由于情势变更的事实的发生，致使合同双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平。最高人民法院1992年的一个函即是对显失公平的最好的诠释。此函是针对一个购销煤气表的合同纠纷。最高人民法院在函当中认为，在合同履行过程中，由于发生了当事人之间无法预见和防止的情势变更，即生产煤气表散件的主要原材料铝锭原来是每吨4400至4600元，后来国家一下上调到每吨16000元。在这种情况下要求按原来的合同履行，对供方显失公平，对于对方由此而产生的纠纷，可依照《中华人民共和国经济合同法》第27条第1款第4项的规定，根据本案实际情况，酌情予以公平合理地解决。这是用判例的形式确立了情势变更原则。有学者认为显失公平应按照理性人的看法加以判断，包括履行特别困难、债权人受领严重不足、履行对债权人无利益。在德国的判例上还创造了仅仅因为价格超常涨落而使一方当事人履行合同即遭受“经济废墟”或“生存毁灭”等概念。

3. 二手房屋买卖合同司法解释内容有哪些

您好，有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
1、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
2、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定
3、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
4、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
5、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
6、拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
7、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
8、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

4. 如何理解买卖合同司法解释第三条

买卖合同司法解释第三条规定确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而回无效的裁判规。

《最高答人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

(4)买卖合同法解释二扩展阅读：

司法解释：

买卖合同违约金的比例的司法解释法定违约金是指法律法规中明文规定的违约金数额或比例； 约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金数额或比例。

如果当事人在合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，则应该按照相关法规条例的具体规定处理；如果有关条例也没有明确规定违约金比例的，则应该按照《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。

如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定。

5. 买卖合同解释第三条和合同法51条怎么区分

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：
当事人一版方以出卖人在缔约时对标的权物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》第51条：
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
买卖合同司法解释第三条规定确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则。而合同法51条是对无权处分合同的效力的规定。

6. 最高院关于如何理解与适用合同法解释第24条问题的答复

《最高法院关于如何理解与适用合同法解释第24条问题的答复》应该是指《最高法院关于如何理解与适用合同法解释（二）第24条问题的答复》。
《最高法院关于如何理解与适用合同法解释（二）第24条问题的答复》
一、合同法司法解释二第24条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”如果合同当事人一方在不具有解除权的情况下，向对方发出了解除通知，对方在本条规定的异议期经过后才向人民法院起诉提出异议的，人民法院是否支持，无论是在学术界还是在各地法院的审判实践中均存在争议。肯定的观点主张，本条适用的前提是主张解除合同的一方应具有解除权，否则，对方提出异议的权利不受异议期的限制，本条不适用，人民法院对解除异议的诉讼请求仍应支持；否定的观点主张，异议期限经过，异议权不再受法律保护，此时无论解除合同的一方是否具有解除权，对方当事人均无权再对合同解除提出异议，故对此种情形下的异议诉请，人民法院不应支持。以上两种观点，均具有一定的理论依据和现实基础，根本差别在于对异议权的性质、异议期限经过的后果等认识不同。对此，最高法院将在进一步研究论证的基础上，以司法解释、司法政策或典型案例等形式，明确提出相应的意见，以统一裁判尺度。
二、发出解除通知的一方自己在三个月内起诉，请求法院确认解除合同的效力，属于解除方通过提起确认之诉，对合同已经解除的法律事实进一步予以确认，而非对自己主张的合同解除提出异议。

7. 合同法解释二15条的内容，举例说明

【劳动法司法解释】合同法司法解释(二)第十五条解释：【多重买卖合同的买受人(不能取得标的物所有权的)违约责任请求权】
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
【条文主旨】
本条是关于多重买卖合同的买受人(不能取得标的物所有权的)违约责任请求权的解释。
【条文理解】
多重买卖合同，又称一物数卖合同，或者一物多卖合同，即出卖人就同一标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人。在出卖人一物多卖时，不能取得标的物所有权的买受人能否要求出卖人承担违约责任?这涉及一物多卖时多个买卖合同的效力和买受人的债法救济等问题，这些问题又和物权变动模式的立法规定直接相关。掌握本条规定，可以从以下几个方面理解：
一、多重买卖合同的效力问题
在一物多卖时，只能有一个合同的当事人取得合同标的物的所有权。在此情形下，其他没有达到物权变动效果的买卖合同的效力如何?这涉及物权变动模式的立法规定问题。大陆法系国家，比较有代表性的物权变动模式有三种：以《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式;以《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式;以《奥地利民法典》代表的债权形式主义的物权变动模式。通说认为，根据《民法通则》第72条、《合同法》第133条、《物权法》第9条和第23条的规定，我国现行法律关于物权变动模式采取的是债权形式主义的物权变动模式。即物权发生变动时，除了当事人之间签订债权合同之外，还需要履行登记或者交付的法定方式。该模式的特点为：第一，基于法律行为转移物权，事先需要有当事人之间的合意，合意是依法律行为变动物权的基础。但此种合意不是所谓的物权合同，而是债权合意，即当事人是否设定物权以及物权内容等方面达成的协议。第二，在合意基础上，还需要履行一定的公示方法(登记或者交付)才能达到物权变动的效果。第三，该模式区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效果，但对债权合同的效力不产生影响，对债权合同效力的判断法律依据是《合同法》第52条等相关规定。对此，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该原则统称为不动产物权变动的原因与结果的区分原则。
在债权形式主义物权变动模式之下，当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如标的物未交付(动产)或未办理过户登记手续(不动产)，标的物的所有权就不发生转移。在此情形下，出卖人再与后续买受人订立买卖合同，由于出卖人此时出卖的仍为其享有所有权的标的物，只要不具有《合同法》第52条规定的无效情形，出卖人此后所订立的数个买卖合同应为有效的买卖合同。
假若出卖人与第一买受人订立买卖合同后，即将标的物交付(动产)或为其办理过户登记手续，出卖人事后再与后续买受人订立买卖合同，在此情形下，由于出卖人已非该标的物的所有权人，后续的买卖合同实为出卖他人之物的买卖合同。对于出卖他人之物的买卖合同的效力，素有争议：一为无效说。该说认为《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定属强制性规定，依据《合同法》第52条第(5)项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。二为效力待定说。该说认为出卖他人之物的买卖合同即属于《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。”三为有效说。该说认为在债权形式主义物权变动模式之下，债权合同的效力是独立存在的，物权没有发生变动，并不影响债权合同的效力，只要不具有《合同法》第52条规定的无效情形，后续买卖合同应为有效。该说为通说。

8. 买卖合同司法解释适用所有的合同么

您好！

并不是适用于所有类型的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件版适用法律问题的解释权》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。
该解释适用于所有的买卖合同。
如能进一步提出更加详细的信息，则可提供更为准确的法律意见。

9. 《买卖合同司法解释》第10条到底怎么来解释

第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
【解读】本条系关于特殊动产多重买卖合同实际履行顺序的规定。《合同法》相关条款为第一百一十条，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
《物权法》第23条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外；第24条规定，船舶、航空器、机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。据此，交付为船舶、航空器、机动车等特殊动产物权变动的生效要件，登记仅为对抗善意第三人的要件。
实务中，在特殊动产多重买卖场合，在各买卖合同均有效且买受人均要求实际履行买卖合同时，按如下规则来确定实际履行顺序：
（1）有买受人已受领交付的，该买受人已取得标的物的所有权，该买受人有权要求出卖人履行办理所有权转移登记手续；
（2）各买受人均未受领交付的，如果有买受人已经办理标的物所有权转移登记手续，该买受人可以对抗其他买受人，其有权要求出卖人交付标的物；
（3）各买受人既未受领交付，亦未办理所有权转移登记手续的，基于促进合同善意诚信履行的目的，应当由成立在先合同的买受人取得标的物所有权，并办理所有权转移登记手续；
（4）先买受人受领交付但未办理所有权转移登记手续，后买受人已办理所有权转移登记手续但未受领交付的，或者先买受人已办理所有权转移登记手续但未受领交付，后买受人已受领交付但未办理所有权转移登记手续的，受领交付的买受人应当优先于办理所有权转移登记买受人取得标的物所有权。
此外，按照《物权法》第106条的规定，善意取得的构成要件之一为“转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，理论上可能会存在因交付取得所有权与因善意取得取得所有权二者的冲突。实务中的常态为：出卖人交付特殊动产后即丧失对该标的物的占有，但其又将标的物转移登记至第三人名下，第三人因其未能占有标的物而不符合善意取得的前述构成要件，此时第三人无法基于善意取得制度获得标的物的所有权。

10. 最高人民法院对一房两卖新规定

一，最高人民法院对一房两卖新规定：

具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

2，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1， 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2， 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3， 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二，房地产开发公司一房二卖：

先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人

三， 一房二卖行为法律规范：

商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》，《合同法》，《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较浮杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

(10)买卖合同法解释二扩展阅读：

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

处理

对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

依据《合同法》第一百一十条第(一项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。

关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

法律后果

律师点评：上述案例中如果张先生确实有证据证明开发商“一房两卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中，张先生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

警方提醒：消费者购房时对一次性付款优惠应当谨慎一些，应当了解开发商的资质，以及平时在消费者中的声誉如何。同时，作为开发商的员工或亲友，也不应提供虚假按揭的资料，否则一旦有问题就要承担起还本付息的责任。