長租公寓監管條例

⑴ 北京長租公寓監管新規下月起實施：「租金貸」只撥付給個人

2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會 、北京市市場監督管理局、北京市互聯網信息辦公室、北京市地方金融監督管理局、中國銀行保險監督管理委員會北京監管局等五部門聯合發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。《通知》自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。
對頻繁「爆雷」的長租公寓市場，北京市住建委表示，《通知》對住房租賃企業的資金池進行限制，明確限定住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收取的押金數額不得超過1個月租金；嚴格禁止「長收短付」，要求住房租賃企業收、付租金周期必須匹配；嚴控「租金貸」撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業；建立押金託管制度，住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管。
住房租賃企業應於合同終止後2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這實際上管控了三種資金——租金、押金和首付貸資金，補上了此前長租公寓的漏洞。對於租金來說，杜絕了「長收短付」的現象，防範長租公寓企業賺「差價」；對於押金來說，既規定了押金只能收取一個月，同時明確了押金託管的概念；對於首付貸資金來說，此次政策並沒有打壓首付貸，但是規定此類資金是不能直接給予長租公寓企業的。
同時，北京市支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租。住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。
該《通知》適用於住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，並向承租人收取租金的活動。《通知》還從強化住房租賃企業開業信息報送，加強租賃合同管理，細化裝修規定，建立租賃糾紛調解機制等方面進行了規定。
《通知》要求住房租賃企業在北京市開展業務前，應向注冊所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單。未報送開業信息的企業不得通過互聯網發布房源信息。
住房租賃企業應當使用北京市住房城鄉建設部門和市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。
住房租賃企業應於簽訂承租或出租房屋合同後3日內，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監管平台備案。未如實備案合同的企業不得通過互聯網平台發布房源信息。
住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。
北京房地產中介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公布住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。
住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由北京市住房城鄉建設部門列入重點關注名單並向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公布，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。網路信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施。
嚴躍進表示，通過上述政策，有助於規范長租公寓的運行和發展，減少長租公寓市場的各類風險和糾紛。

⑵ 北京長租公寓監管新規出台，具體出台了哪些政策

對此，《通知》中明確規定，住房租賃企業向承租人預收的租金數額不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。也就是說，長租企業找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那麼長租公寓給房主也應該按季度支付房租。

⑶ 重磅！六部門聯合發文重點監管，長租公寓暴雷終結

六部門聯合發文，加強輕資產住房租賃企業監管。

26日，住房和城鄉建設部（下稱：住建部）、國家發改委等六部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（下稱《意見》），要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。

引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源

有關部門指出，近年來，我國住房租賃市場快速發展，市場運行總體平穩，租金水平穩中有降，為解決居民住房問題發揮了重要作用。但同時，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業（本文簡稱住房租賃企業），利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務。特別是，近期，少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。

本月初，紐交所宣布暫停蛋殼公寓交易，啟動除牌程序。蛋殼公寓2020年1月自紐交所上市，直至被退市僅僅一年多的時間。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，蛋殼公寓等部分長租公寓企業一直以來採用「高進低出」「長收短付」的運營模式，即：高租金從房東手裡承租房屋，又採用低租金模式出租給租戶，同時利用「租金貸」的形式，利用租客名義向第三方金融機構申請租金貸款提前繳納一年房租，再利用提前收回的租金擴大規模或者運營，並形成租金池，通過這種收付與款之間的時間差來達到瘋狂擴張的目的。

「這種模式長期難以為繼，一旦遇到突發事件或者運營不良，企業就會陷入資金鏈斷裂的困境，企業暴雷的隱患早已埋下。」陳霄稱，2020年在疫情的催化下，租賃市場整體下行壓力加大，疫情後就業市場嚴峻，長租公寓出租率明顯下降，空置率提升，使得長租公寓運營模式的脆弱性加速暴露。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策是長租公寓市場首個系統監管的政策。政策嚴厲、方向明確，成為今年在經營貸管控基礎上，房地產市場第二個與金融相關的重要政策。

全方位加強監管

「自從2016年鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的，在廣州目前就有200家左右。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，相比重資產經營的，這類企業在經營上最大的問題是輕資產經營、擴張速度快，容易出現一些違規行為，比如「黑二房東」（隨意漲租、剋扣押金、隨意收取水電費等），以及長租短付，搞資金池，蓄意捲款潛逃。這是《意見》出台的重要背景。

《意見》明確了七方面監管措施。具體來看：

一是加強從業管理。從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含「住房租賃」相關字樣。

二是規范住房租賃經營行為。住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

三是開展住房租賃資金監管。住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

四是禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。

五是合理調控住房租金水平。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。

六是妥善化解住房租賃矛盾糾紛發揮住房租賃相關行業協會作用，完善住房租賃行業執業規則，配合相關部門處理住房租賃矛盾糾紛，凈化住房租賃市場環境。綜合運用人民調解、行政調解、行業性專業性調解、司法調解等多元調解機制，維護住房租賃當事人合法權益。

七是落實城市政府主體責任。城市政府對規范發展住房租賃市場承擔主體責任，要建立住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、網信等多部門協同的住房租賃聯合監管機制，並將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。

規范發展 長租公寓仍大有可為

「從長租公寓的野蠻生長到蛋殼公寓的退市，行業發展風波迭起，但這並不意味著長租公寓行業已經無路可走。」陳霄表示，在中央多次強調發展租賃住房的政策紅利下，行業未來發展仍有空間。

陳霄認為，依靠野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路。第一，機構需要不斷提升運營能力，在服務水平和產品設計等方面加強，提高獲客能力，提高出租率；第二，企業要做好成本管控，平衡收支水平，保證現金流安全；第三，加強對長租公寓的監管，將租金及租金貸納入監管賬戶，對此，深圳、杭州、重慶等城市已經提出了相關的規定，要求設置專項監管賬戶，規范住房租賃企業經營行為，遏制企業「跑路」等行為。未來或將有更多的城市出台相關規定，長租公寓行業將會向著更加精細化、規范化的方向發展。

李宇嘉也表示，輕資產的租賃企業更容易出現「長收短付」的資金池行為，「管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半。」此外，他說，打擊「租金貸」成為近期監管工作發力的一個重要方面，而在加大力度「堵歪門」的同時也應合理「開正門」，繼續在住房普惠金融上下功夫，補上金融服務在這方面的短板。

⑷ 預收房租不得超過3個月租金，北京長租公寓監管新規會有效嗎

這種現象將有力打擊那些靠著預收租金來擴大規模的企業，對租戶來說是一個巨大的幫助。近日，北京市政府發布新規，要求房租出租個人或者平台不允許預售三個月以上的租金，而且對於第三方租賃平台來說，收租金和對房東付租金周期應該要一致，而且監管單位一直在強調，銀行和金融機構不能通過租房平台發放租金貸。其實北京市政府這么做，也是因為早前蛋殼公寓的爆雷事件，蛋殼公寓爆雷幾乎是國內長租公寓的轉折點。在蛋殼事件之前，大量平台都是通過低價預收房租，然後再利用預售的房租不斷擴大規模，這就導致平台背負的租金預付款越來越多，直到疫情一沖擊，終於資金鏈斷裂了。

⑸ 為堵住長租公寓的監管漏洞，重慶等地是如何規定的

重慶等地要求三個月以上的租金，需要納入監管賬戶，要求建立唯一住房租賃資金的監管賬戶，而且開設的賬戶不能夠自取現金，這個賬戶只能用於住房租金。三個月內的租金由承租人自己決定，是否要存到監管賬戶裡面進行管理。 現在房客提前交納的預付房租，承租人不能夠動。
近年來發生跑路事件越來越多，包括現在的培訓機構，還有美發店、美容院、健身房等需要辦卡，這些預付金都是沒有人監管的，很多時候商家在跑路前還會再做一次活動，卷一大堆資金，導致消費者造成的損失。

⑹ 3個月以上租金納入監管賬戶，此管理辦法是否能堵住長租公寓監管漏洞

可以堵住長租公寓監管的漏洞。之前長租公寓最大的漏洞就在於收到了押金和房租，沒有人進行監管。長租公寓基本上都是二手房東，把這個錢先拿去挪用他用，然後進行不斷的擴張，只要受到一些外界的影響，導致房子不好出租，沒有足夠的收入去支撐，他之前取出來的這些押金和租金，最後導致資金鏈斷裂，然後也沒有錢交給房東，房東要求租客搬離，然後租客去退剩餘的押金和房租又退不出來，因為這部分資金已經被長租公寓給使用了，或者有些長租公寓直接捲走這錢跑路。
只要控制住長租公寓的租金和押金，才不會再次出現資金鏈斷裂跑路的事情。上次長途公寓就出現這樣的問題，很多房客交了一年的房租，但是其實心裡很發慌，現在很多長租公寓都爆雷了，很多租客想要退租，房子已經退了，但是租金和押金一直沒有到賬，因為長租公寓已經沒有錢去退租金和押金了 。即使資金鏈斷裂，那些資金賬戶被監管著，不能夠隨意的取出，即使最後倒閉，也能保證房東、租客也能夠收到屬於他們的錢。

⑺ 北京為了嚴管長租公寓出台了什麼政策

日前，北京市住建委、市場監管局、金融局、網信辦、北京銀保監局等五部門聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，從限制資金池等多個方面，全面強化對分散式長租公寓企業經營監管，防範住房租賃行業風險。

限制企業資金池是新規核心內容。通知一方面限制住房租賃企業預收租金數額，明確規定向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止「長收短付」經營模式。

另一方面，嚴格控制「租金貸」撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。

(7)長租公寓監管條例擴展閱讀

《通知》其他內容

通知還提出，北京要建立押金託管制度。針對押金可能形成的「小資金池」，要求企業收取的押金數額不得超過1個月租金。收取押金後，必須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，企業不能擅自動用和挪用。

通知還提出，加強租賃合同管理，明確收房合同和出房合同都要在簽訂後3日內備案。在裝修方面，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。

同時，通知明確規定住房租賃企業應在合同終止2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，協會將在1個工作日內將押金及同期存款利息退還承租人。

⑻ 北京長租公寓監管新規：租金貸不能撥付給住房租賃企業

本報記者單美琪 孟俊蓮 北京報道

北京迎來首個長租公寓監管新規，嚴控「租金貸」撥付對象，禁止資金流向住房租賃企業。

2月2日，北京市住房城鄉建設委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》（下稱《通知》）明確禁止「長收短付」，嚴控「租金貸」撥付對象，承租人申請的「租金貸」資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人等，該新規將於2021年3月1日起正式實施。

具體來看，《通知》明確限制企業自建「資金池」，分別對租賃活動的參與主體進行規范。其中，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止「長收短付」經營模式。

對於此前詬病諸多的「租金貸」一事，《通知》也嚴格控制其撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。對此，北京市住建委相關負責人指出，「租客申請了住房租賃貸款後，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方。」

另外，《通知》對於押金問題上述通知中也有明確規定，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

上述住建委相關負責人還表示，此前已經預收的超過3個月的租金部分和存量「租金貸」，租賃企業要建立專戶逐步化解；已經預收的押金，也要一並納入專用賬戶託管，押金託管的具體方式和流程後續還會出台配套細則。

消費金融專家蘇筱芮分析稱，新規以「專用賬戶託管」的形式對住房租賃企業向承租人預收的租金進行規范，相當於給租客的預付租金加上了一道「保護罩」。新規一方面能夠防範長租公寓利用預付資金進行高杠桿收房、資本無序擴張的風險，另一方面則能夠有效保護承租人的合法權益。

2月1日，深圳市住房和建設局等七部門聯合下發了《關於開展住房租賃資金監管的通知（徵求意見稿）》中也出現相似規定，「金融機構提供住房租金貸款，需直接將貸款撥付至承租人個人賬戶」。

該意見稿還指出，將對租賃資金實行監管，監管范圍和方式為「通過受託經營、轉租方式開展業務的住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過四個月租金數額的，對於超過部分的資金，由監管銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保」。

目前監管賬戶機制僅存在於租房等領域，規定施加的主體對象也主要是住房租賃企業，旨在將原先處於真空狀態的租賃預付款用制度的籠子給「關起來」，對於金融機構的要求僅限於改變業務模式。

亡羊補牢，為時不晚。一方面，蛋殼公寓欠業主和租客的錢還尚未歸還，下一步將迎來怎樣的答復也未可知；另一方面，長租公寓暴的「雷」也不是一天兩天了，隨著規模和影響的逐步擴大，監管也在不斷鎖定以及力求根除導致長租公寓暴雷的一些風險隱患。

然而，除了長租公寓之外，類似「預付款」模式損害消費者效益的事件仍在持續發生，健身、養老、教育等機構的相繼跑路也使得各個消費層次和階段的消費者們接連「中招」。在蘇筱芮看來，未來健身、美發、餐飲等領域是否需要跟進，仍值得進一步探討。不論如何，核心在於對實體場景的風險防範，因為在消費金融模式中，場景方才是主角，金融服務實體，金融是配角地位。只有加強對實體預付款模式的監管，才能夠從根源上解決消費金融存在的一系列問題。

「此次新規體現了對金融消費者權益保護工作的重視。」蘇筱芮最後預測稱，「從近期動向看，長租公寓、教育培訓等消費領域都正在加快建立監管賬戶的步伐，預計後續將有更多地方跟進。」