廣州房地產登記條例

A. 房管局備案和網簽有什麼區別啊

1、含義不同

備案一方面指的是房屋租賃備案登記，房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。另一方面是指購房合同備案，經相關部門審核後取得備案號，列印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章。合同簽約完畢後，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。

網簽是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網路化管理系統。

2、流程不同

房管局備案在出租人與承租人簽定《房地產租賃合同》後，到房屋所在地街出租屋管理服務中心工作站申請房屋租賃備案登記，並提交相關資料。購房合同備則是在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房管部門申請辦理商品房預售合同備案。

"網簽"流程為交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款→由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。

3、法律效力不同

備案具有法律效力，而網簽沒有法律效力。

(1)廣州房地產登記條例擴展閱讀

備案和網簽的作用

1、實行備案和網簽制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主、一房多賣為消費者帶來的諸多隱患。

2、將擺脫繁雜的傳統紙質合同，讓企業交易過程更便捷，更高效，更低成本，不再受時間，地域的限制。另外網簽合同則可以在電腦中原樣歸檔、檢索、提供數據，方便企業查找信息，還可以導入企業的ERP系統，企業在對賬、結算、資金控制等方面可以因此獲得極大的便利。

3、簽約雙方採用電子簽名技術（各自使用第三方電子認證機構頒發的買賣盾數字證書）在線簽署電子合同及其他締約協議文本。此類網簽後的電子文件可以進行保存、提取、司法驗真、稅務稽查等，可以大大提高電子商務的安全高效性。

B. 國家關於辦理房產證都有哪些規定

1、商品房出售合同或商品房預售合同加房屋交接書（正本一份）；
2、全額房價款發票；
3、購房者身份證件或營業證明；
4、維修基金（副聯） （去建設銀行憑維修基金繳納通知）；
5、預告登記證 （一般開發商交房時提供）；
6、費用：普通住宅（面積小於140平米）：契稅回1.5％ 印花稅0.03％ 配圖費 25元 房地產答登記費80元
非普通住宅：契稅3％ 印花稅0.03％ 配圖費25元 房地產登記費80元
商業用房：契稅3％ 印花稅0.03％ 配圖費25元 房地產登記費300元
7、抵押登記證

C. 社保不夠三年怎麼辦理廣州房產過戶

一、廣州二手房過戶是在廣州市房管局辦理的。
二、《房屋登記辦法》規定：
第四條
房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
第十三條
共有房屋，應當由共有人共同申請登記。
共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。
第三十二條
發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記：
（一）買賣；
（二）互換；
（三）贈與；
（四）繼承、受遺贈；
（五）房屋分割、合並，導致所有權發生轉移的；
（六）以房屋出資入股；
（七）法人或者其他組織分立、合並，導致房屋所有權發生轉移的；
（八）法律、法規規定的其他情形。
第三十三條
申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合並協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。
三、依據《城市房地產轉讓管理規定》第七條
房地產轉讓，應當按照下列程序辦理:
(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;
(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格;
(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，並在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;
(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;
(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;
(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

D. 廣州房產過戶需要哪些手續的

二手房若是正常過戶的話，按相關規定則需要繳納以下費用：

（1）營業稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規定：

若是轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額徵收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價徵收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免徵營業稅；
如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額徵收營業稅；
（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納

徵收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。

如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；
任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；
另外如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免徵收。

（4）契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規定

若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；
若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積； 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。

（6）二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。

E. 廣州市番禺區房屋建設有什麼規定

2013年8月12日番禺區實施《廣州市農村村民住宅規劃建設工作指引(試行)》工作方案 為進一步規范我區農村村民住宅的規劃建設，深入推進社會主義新農村建設，引導村民有序開展住宅建設，改善農村人居環境，加快推進城鄉經濟社會一體化進程，根據《關於加強臨時性建築和限額以下小型工程建設管理工作的通知 》（穗府辦〔2009〕10號）及《廣州市人民政府關於印發廣州市農村村民住宅規劃建設工作指引（試行）的通知》（穗府〔2012〕35號）的規定，結合我區實際，制定本工作方案。
一、適用范圍
本方案適用於我區行政區域內行政村村民新建、原址拆建住宅的用地、規劃、建設和產權登記管理。村改居的村和已納入廣州市「三舊」改造范圍的行政村，其住宅規劃建設不適用本方案。已申領建房備案信息牌的村民建設項目，仍按照「一系統三制度」實施監督管理。未申領建房備案信息牌的，適用本方案。
二、農村村民申請住宅《鄉村建設規劃許可證》程序
（一）村民委員會在區人民政府、鎮人民政府（街道辦事處）的指導下，制定本行政村宅基地使用方案。
（二）村民以戶為單位向所在的村民小組或經濟合作社提出建房申請，遞交《農村村民住宅建設申請表》，並出具符合「一戶一宅」的保證書。
（三）村民小組或經濟合作社根據已通過的本行政村宅基地使用方案對村民申請進行審核，出具審核意見。
（四）由村民委員會（或村集體經濟組織）在村內將申請建房村民的現居住情況及申請建房情況予以公示，屬於原址拆建的，還應當同時公示原狀建築四至圖，公示期不少於15日。如無異議，村民委員會（或村集體經濟組織）出具審核意見。
（五）申請人或村民委員會（或村集體經濟組織）持申請材料報所在鎮人民政府（街道辦事處）審核，鎮人民政府（街道辦事處）根據經批準的城鄉規劃，在5個工作日內加具審核意見。
（六）申請人委託鎮人民政府（街道辦事處）向區行政主管部門申請辦理報建手續。申請材料包括：
1.申請人的戶口薄、身份證。
2.申請人出具的符合「一戶一宅」的保證書。
3.公安機關出具的戶籍審查意見。
4.農村村民住宅建設申請表。
5.屬於原址拆建的，應當提供原狀建築四至圖。
6.村民委員會(或村集體經濟組織)蓋章的公示情況報告。
7.設計圖，直接選用《美麗鄉村民居設計圖集》中的方案的確認表，或具有資質的建築設計單位、或有執業資格的設計工程師設計的施工圖紙兩套。
（七）區行政主管部門受理流程：
1.受理申請。申請人委託鎮人民政府（街道辦事處）按要求將所有申請材料報送區建設局駐政務中心窗口。
2.受理登記。在收到鎮人民政府（街道辦事處）提交審批的材料後，區建設局政務中心窗口進行紙質媒介和電子系統登記。
3.分轉。區建設局政務中心窗口收案後即時通知區國土房管分局、番禺規劃分局的政務窗口工作人員領取並做好簽收登記後開展初審。
4.材料初審。各審批部門審查申報材料是否齊全、是否符合要求。申請材料存在可以當場更正錯誤的，應指導當場更正。區建設局應在5個工作日內根據各審批部門反饋意見，決定是否受理申請。各審批部門應在3個工作日內向區建設局反饋受理意見，若材料不全且不能當場告知補正內容的，一次性將應補充材料清單提交給區建設局政務中心窗口。區建設局政務中心窗口於收到申請資料後5個工作日內將《一次性補正材料告知書》統一發放給申請人。各審批部門均同意受理的，由區建設局向申請人出具《廣州市番禺區農村村民住宅規劃建設受理回執》，並通知各審批部門。
（八）區行政主管部門審批流程：
1.對於正式受理的報建申請，各審批部門從受理決定的第2日開始審批計時。
2.區國土房管分局、番禺規劃分局、區建設局根據申請人提交材料分別出具審核意見（《農村村民住宅建設申請審核情況表》、《農村村民住宅建設申請審核情況表》、《農村村民住宅建設申請審核情況表》，詳見附件），並交回區建設局政務中心窗口匯總。
3.由區建設局根據各審批部門的審核意見出具《農村村民住宅建設申請審核情況匯總表》（一式4份，1份由區建設局留存、1份交番禺規劃分局、1份交區國土房管分局、1份交申請人），如各部門均審核通過的，1份轉交番禺規劃分局出具《鄉村建設規劃許可證》。番禺規劃分局將審批的《鄉村建設規劃許可證》交區建設局政務中心窗口，區建設局政務中心窗口將審批資料發還申請單位。如行政主管部門依法作出不同意申請的審核決定的，應當說明理由，並書面告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。
（九）區行政主管部門審批期限：農村村民住宅建設申請應自政務窗口受理申請之日起30個工作日內辦結。其中，相關行政主管部門在20個工作日內依法作出審核決定；如各行政主管部門均審核通過，番禺規劃分局在10個工作日內發放《鄉村建設規劃許可證》。相關行政主管部門在20個工作日內不能作出審核決定的，經本級人民政府負責人批准，可以延長15個工作日，並應將延長期限的理由通過區建設局政務中心窗口告知申請人。
三、農村村民申請住宅《農村村民住宅施工標志牌》程序
（一）申請人應在取得《鄉村建設規劃許可證》後，工地開工前選擇有施工資質的單位或具有注冊建造師、監理工程師執業資格的個人及其組織的施工隊伍承接工程施工及管理工作，並委託鎮人民政府（街道辦事處）將承建項目的施工單位資質證書或參建的注冊建造師、監理工程師執業證書送區建設局政務中心窗口辦理登記。憑區建設局已登記的憑證、《村民建房申報登記表》及其他相關材料報區城管綜合執法分局進行信息錄入，辦理農村村民住宅施工標志牌。
（二）鎮人民政府（街道辦事處）應當持以下資料向區城管綜合執法分局申請農村村民住宅施工標志牌：
1.《村民建房申報登記表》。
2.區建設局已登記的憑證。
3.《鄉村建設規劃許可證》。
4.其他要求需提交的資料。
（三）區建設局政務中心窗口應自收件之日起3個工作日內出具承建項目施工企業資質的登記憑證。標志牌由區城管綜合執法分局統一製作，實行「一牌一房」的管理，原則上在5個工作日內可領取農村村民住宅施工標志牌。標志牌仍由各鎮人民政府（街道辦事處）發放，房屋竣工並通過驗收後5個工作日內，由鎮人民政府（街道辦事處）統一回收交區城管綜合執法分局處理，區城管綜合執法分局將據此完善村民建房信息登記。
四、農村村民住宅建設監督管理
（一）鎮人民政府（街道辦事處）具體負責抓好轄區內農村村民住宅的建設管理工作，並負責日常質量安全的監督檢查。鎮人民政府（街道辦事處）應制訂相應巡查制度，安排工作人員或技術人員定期和不定期對村民住宅建設進行巡查，並對工程質量、工程安全進行監管和指導。
（二）區建設局和區城管綜合執法分局按照職能分工對農村村民住宅建設進行監督指導，對鎮（街）等基層管理人員進行業務指導和技術知識培訓。區建設局鎮（街）建設工程服務站負責日常村民建房工程的技術指導服務工作，並配合鎮（街）做好村民建房工程的日常安全巡查工作。
（三）農村村民住宅的建設，由村民選擇具有施工資質的單位或具有注冊建造師、監理工程師執業資格的個人及其組織的施工隊伍承接工程施工及相關管理工作，並依法承擔相應的質量安全責任。
（四）施工單位、個人應當按照有關施工技術標准、規范、規程進行施工，使用符合工程質量要求的建築材料、建築構配件和設備，保證工程質量和安全。
五、農村村民住宅建設規劃驗收
農村村民住宅建設完工後，應當持以下資料向番禺規劃分局申請竣工規劃驗收：
（一）《鄉村建設規劃許可證》。
（二）竣工圖。如住宅建設沒有變更或者變更不涉及主體結構的，可以施工設計圖作為竣工圖；如採用《美麗鄉村民居設計圖集》的方案進行施工的，應提供方案中的設計圖。
（三）規劃驗收申報表。番禺規劃分局應當會同鎮人民政府（街道辦事處）實施規劃驗收，並自受理之日起15個工作日內完成審核，作出驗收合格或者不合格的決定。驗收合格的，出具規劃驗收合格證。
六、農村村民住宅產權登記與發證
申請人備齊產權登記資料向區國土房管分局申請辦理產權登記。涉及違法建設的，需提交規劃或綜合執法部門出具的違法建設處理決定通知書及查處結案材料，方可辦理產權登記。產權登記資料包括：
（一）申請書。
（二）身份證明。自然人身份證明、戶口簿、申請人屬於房屋所在地集體經濟組織成員的證明。
（三）土地權屬來源證明。《鄉村規劃建設許可證》以及村民委員會(或村集體經濟組織)出具的申請人符合「一戶一宅」要求的證明。
（四）房屋平面附圖。
（五）規劃驗收合格證。
（六）房屋門牌證明材料。
（七）其他要求需提交的資料。
七、監督和檢查
（一）區建設局是我區農村村民住宅規劃建設管理的牽頭部門，負責協調本地區的農村村民住宅規劃建設管理工作。番禺規劃分局、區國土房管分局、區建設局、區城管綜合執法分局負責所在區域內農村村民住宅的規劃、國土、建設、綜合執法的具體指導工作。
（二）各鎮人民政府(街道辦事處)和各部門應積極、穩妥、快速處理農村村民住宅規劃建設過程中的各種問題和投訴。投訴的受理和處理遵循「向誰投訴，由誰負責答復」的原則，涉及其他單位的，應轉其他單位辦理後再由本單位回復投訴人，或者把其他單位的投訴方式告知投訴人。
（三）各鎮人民政府（街道辦事處）應當加強對本轄區內農村村民建房活動的監督檢查，嚴格執行本指引的規定，發現有未取得規劃許可或未按許可內容進行建設的，及時報送區城管綜合執法分局按照《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條、第六十五條以及《廣州市違法建設查處條例》第四條、第二十條規定處理。
附件：1.番禺區農村村民住宅規劃建設流程圖
2.番禺區鄉村建設規劃許可證辦理流程圖
3.農村村民住宅施工標志牌辦理流程圖
4.農村村民住宅規劃驗收辦理流程圖
5.農村村民住宅產權登記與發證辦理流程圖

F. 廣州房產過戶流程是什麼

廣州二手房交易過戶的整個流程：

1、房產過戶如果不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場。

2、申請材料准備好後，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產過戶的申請材料都交給房產局後，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。

4、房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。

(6)廣州房地產登記條例擴展閱讀：

《物權法》第十九條規定「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。」

這意味著房產登記本身不是確定房屋產權最終且不可抗拒或改變的依據，只是一種權利證明和權利表徵；如果利害關系人認為房產證登記的「單獨所有」與真實為共有的情況不符，可以依法申請更正。

G. 我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向

我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向

房地產登記制度是不動產法律制度的重要組成部分，指對土地和地上建築物的所有權以及設定房地產他項
權利按照法定程序在專門簿冊上進行記載確認的一種制度。房地產登記制度是房地產行政管理的基礎與核心，
也是建立房地產市場的必要保障條件。本文擬借鑒國外有關立法，在概括我國房地產登記法律制度的沿革和現
狀的基礎上，就如何健全和完善該制度略陳管見。
一
當今世界各國的土地登記（或房地產登記）制度主要有三種立法例：（一）契據登記制度。又稱登記公示
主義或法國法模式，為法國、義大利、比利時、西班牙、美國多數州及南美一些國家所採用，我國香港地區也
採用這種制度。該制度的特點在於登記機關對於其所應登記的房地產物權變動沒有實質的審查許可權，即進行形
式審查主義；登記沒有公信力，當登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意的第三人；登記簿的編
例是以地產權利人為標准按登記先後順序編簿，而不以不動產為標准。（二）權利登記制度。又稱登記要件主
義或德國法模式，為德國、瑞士、荷蘭、奧地利、埃及等國所採用。這種模式與前者相反，在這種被稱為真正
的地權注冊制度下，登記是房地產物權變動的生效條件，登記機關對地權變動有實質審查的許可權，登記具有公
信力，登記簿的編成採用物的編成主義，即以房地產為標准按順序排列。（三）登記發證制度。又稱地券交付
主義或托侖斯（Robert·Torrens）模式，該模式是由澳大利亞的托侖斯爵士設計提出的，於1858年1月27 日經
南澳州議會通過並於7月施行。採用這一制度的國家主要有澳大利亞、 紐西蘭、英格蘭、愛爾蘭、加拿大、菲
律賓、馬來西亞以及美國的若干州，我國台灣地區也採用這種制度。該項制度在德國法模式的基礎上增加了記
載權利狀態的地券和證書並交與權利人的規定。〔1 〕上述三種登記制度中，與我國現行的登記制度最為接近
的是托侖斯登記制。
我國的不動產制度，在1949年10月之前實行的基本上是稅收地籍制度。在這種制度下，地產的權利證書（
地契）是土地產權（包括房產）的全權證書，土地產權可隨證書的轉讓而轉移，土地權證的丟失（不論任何原
因）都意味著產權的喪失。所以在解放前，不管業主是地主還是農民，都把地契作為珍貴的財產保管，這是我
國各界人士（包括海外華人）心理上安全感的需求形成的特殊現象。稅收地籍制很適合於土地私有制度和以農
業經濟為主的國家，政府只管征稅而不必更多地負責任。新中國成立後，即頒布了《土地改革法》等法律法規
，為土地所有制和土地使用制度提供了法律依據。在50年代初，只有少數大中城市進行房地產全面換證登記，
大多數城鎮則僅在原地政資料上進行產權轉移、變更登記。在隨後相當長的時期，土地房產登記制度廢弛，權
利的變更往往以契代證。
1978年以後我國房地產登記法律制度得到恢復和發展。在房產登記制度方面，當完成第一次全國城鎮房屋
普查（1985年）之後，原城鄉建設環境保護部於1986年2月5日發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權證
工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格
式的房屋所有權證。隨後頒布了相關的規章和政策，如《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》（1987年4月21日），
《關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》（1988年2月12日），《關於城鎮駐軍營房產權登
記、 發證工作的通知》（1988年6月24日）， 《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》
（1989年11月1日）。應當指出，1990年12月31日建設部發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，是目前我
國城市房地產產權管理較為系統的行政規章。該辦法除了重申產權登記制度外，還明確了「城市房屋的產權與
該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則」。經過幾年來的貫徹實施，到1993年底，已登記房產占實有
房屋建築面積的90％，已發證房產佔80％。1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第五章「房地產權屬登
記管理」，以法律的形式首次確立了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，並對其主要運作程序作
了規定。
在土地登記制度方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》， 標志著我國土地管理事業真正進入了有法
可依的歷史階段。為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，1989年7月5日國家土地管理局印發了《
關於確定土地權屬問題的若干意見》（1995年3月11 日修改為《確定土地所有權和使用權的若干規定》）。為
建立土地登記制度，以維護土地的社會主義公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法權益。1989年11月18
日國家土地管理局發布了《土地登記規則》。該規則指出土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權
、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記，土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。1994年7月5日國
家土地管理局等部門聯合發出《關於印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》，明確清產核資中進
行土地清查估價，不但是加快土地登記、估價進度的重要途徑，也是土地管理部門服務於建立社會主義市場經
濟體制的直接措施，是加強土地登記、估價，管理市場、強化土地資產管理的重要手段。為了方便對外服務，
規范土地登記、估價程序，提高辦事效率，地籍管理機構對外可掛土地登記處（站）牌子，辦理土地登記、估
價事宜。為深化企業改革，優化配置土地資源，規范股份有限公司設立中的土地使用權管理，國土局、國家體
改委1995年1 月制定下發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》，其中對土地使用權登記作了相應的規定
，要求在設立股份有限公司之前必須辦理土地登記，然後才能進行土地資產評估及資產處理，根據處置結果再
辦理土地使用權變更登記。1995年10月1 日起施行的《擔保法》對不動產抵押及其登記作了具體規定。為加強
農村集體土地管理，貫徹實施《擔保法》，國土局頒布了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，就依
法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，以及抵押鄉（鎮）村企
業廠房等建築涉及所使用范圍內的集體土地使用權的抵押登記作出詳細的規定。
關於房地產登記法律制度，除了全國性的規范外，有些地方性法規還作出專項規定，使我國的房地產登記
制度更趨完善。如《深圳經濟特區房地產登記條例》（1992年12月26日通過，1993年7月1日施行），該登記條
例創立了以土地為權利登記之基礎的房產、地產合一制度以及優先權、代理及確認無主財產、賠償、公開查冊
、撤銷核准等一系列新的法律制度，反映了社會主義市場經濟的客觀需要，並為政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，進一步完善了特區房地產投資的法律環境。1995年上海市頒布了《上海市房地產登記條例》，規
定房地產權利的確認在法律上是以登記為表現形式的，並避免了原來土地使用權證和房屋所有權證分離可能造
成的兩者不一致的矛盾。1996年8月9日頒布的《廈門市城鎮房屋管理條例》，明確房地產權證書是房地產權利
人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證，實行兩證合一。
二
一種較為完善的房地產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。
從以上我國房地產登記制度的歷史變遷、現行法律規范及其實踐來看，我國房地產登記制度在登記的機關、登
記的類型、登記的公信力和現代化管理手段等方面還存在一些問題，亟待進一步解決和完善。
（一）關於房地產權屬登記機關
房地產權屬登記機關在不同的國家不盡一致，主要有三種類型：一類是設立專職的登記機關，如澳大利亞
的地權登記局，又如日本的登記所，具體由法務局（全國有8個）擔任，下設地方法務局、 分局和辦事處辦理
登記事務；〔2〕一類是由司法機關充任，如美國的地方法院，我國解放前地方法院一度也承辦不動產登記（後
由地政局接收）； 〔3〕一類是由房地產行政管理部門充任。我國在《城市房地產管理法》頒布以前，房地產
權屬登記採取分屬兩個機關管理的體制（深圳市除外）。房地分屬兩個部門管理的弊端是很明顯的，這也是完
善我國房地產登記制度所必須解決的一個問題。深圳經濟特區從1987年開始實行土地使用制度改革以來，借鑒
香港的經驗，採取了房地合一的管理體制，明確規定深圳市人民政府房地產主管部門是特區房地產登記機關，
房地產登記以一宗土地為單位進行登記，土地上已有建築物、附著物的，土地及建築物、附著物應同時登記。
〔4 〕這種有別於其他地區將土地和房屋分別登記的規定，是房地產市場化的客觀要求，無論是經濟管理體制
上，還是在我國房地產立法上都是一個突破。實踐證明，自1986年起在我國實行的房地產分別登記制，兩個部
門各自發證，統計口徑不一，重復收費，房地產權人叫苦不迭。兩個主管部門機構重疊，職能交叉，不僅浪費
人力物力，還形成政出多門、政令不暢，其結果是影響了節約土地的基本國策的落實，影響了房地產業的發展
，影響了政府的形象和威信。基於目前我國房地產管理體制現狀的考慮，《城市房地產管理法》按照「兩證分
發」的模式，規定了登記發證基本運作程序，這是在房地產分管體制下不得不採取的權宜作法。所幸的是，《
城市房地產管理法》在規定「兩證分發」基本運作程序的同時，也肯定了「兩證合一」的經驗，以法律的形式
肯定了這一改革成果，為理順房地產管理體制指明了方向，為解決房地產統一登記制提供了法律依據。新法頒
布後，許多地區依據該法第六條第二款的規定，明確了「房地合一，兩證合一」的管理體制。有些地方機構雖
未合一，但對登記作了簡化手續的規定，如廣東省雖然仍由省建委和省土地管理局兩家分別負責房地產和土地
方面的工作，但頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》，明確規定由房地產管理部門負責城鎮房地產登記工
作。近年來實行房地合一的城市越來越多，如廣州、上海、汕頭、開封、北京、廈門等地，可以說房地合一是
大勢所趨。然而，由於我國地權可以分，房權不可分，房地融一體的錯綜復雜關系，也產生了相關的一系列問
題。例如，我國目前尚未對多層、高層〔5〕建築物區分所有權登記問題作出專門規定。 在這方面澳大利亞托
侖斯登記制值得借鑒，托侖斯登記制是以土地權利為登記標的，對於分屬數人的多層房屋，則採用土地的空間
概念為其所有范圍，實際上是以其佔有的房屋范圍來確定。日本現行《有關建築物區分所有等之法律》明確規
定，區分所有建築物的專有部分、共用部分與基地利用權的登記應為一體性。我國台灣地區基本上是仿效日本
不動產登記法，現行《土地登記規則》設有關於建築物區分所有權第一次登記規定，並分為專有部分、共用部
門、地下層及屋頂突出物的登記。當然，由於我國與上述國家和地區的情況不完全相同，主要是土地和建物（
指建築物及建築改良物）的所有制與管理體制不同。因此，它們的登記辦法，僅可供借鑒或參考。
（二）關於房地產權屬登記的類型
一個完整的房地產權屬登記類型應包括總登記、初始登記、經常登記、他項權利登記、設定登記、變更登
記、注銷登記、更名登記、塗銷登記、更正登記、囑托登記、預告登記、補給登記、異議登記和暫時登記等等
。權屬登記的類型是由登記的目的所決定的，各種登記類型之間在功能上應互相補充，相互依託，各種具體形
式有一定的內在邏輯性，其設置應有規律性可循，從而構成房地產權屬登記制度的整體。從這一目的和實踐需
要來看，目前的房地產登記規則已遠不能適應市場條件下的需要，亟待修訂。我國《城鎮房屋所有權登記暫行
辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定的房屋產權登記類型，包括初始登記（又稱靜態登記）和房
屋產權變更過程的登記（又稱動態登記）兩大類型，具體形式有新建登記、移轉登記、變更登記、消滅登記、
他項權利登記以及特殊情況下的延期登記（延期登記的期限不得超過一年）。關於土地登記的類型，《土地登
記規則》分初始登記和變更土地登記兩大類型，後者還包括他項權利移轉登記、土地抵押權登記、注銷土地登
記和更正登記。應當指出，《土地登記規則》以初始登記來代替土地總登記，就難以獲得特定區域土地權屬的
全貌。總登記又稱靜態標示登記或換證登記，是指登證機關在一定期間內對其行政管轄區域內的全部土地的權
屬狀態在審查公告後所進行的登記。總登記一般為土地權屬的第一次登記，在這種情況下，總登記與初始登記
重合，但是，兩者概念的內涵和外延畢竟不同。總登記雖不是經常性的行為，但卻可以是階段性的行為，即不
是一次性的工作。在這種情形下，總登記即非初始登記，因此，登記法規應設置土地總登記形式。土地總登記
和房屋所有權的初始登記，共同構成房地產權屬總登記。
應當承認，我國現行法規中關於房地產登記類型的規定還很不健全，有些國家或地區的不動產登記法以及
我國的某些地方性法規值得借鑒和肯定。（1）房地產預告登記。 此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅
的請求權，或房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權，房地產登記機關基於債權人或
受益人的申請，經登記名義人的同意所為的登記。例如，A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同
新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。房地產
預告登記是限制登記的一種，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時
，應通知申請人和登記名義人。〔6 〕欠缺預告登記，將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債
權人的目的落空。（2）更名登記。《深圳經濟特區房地產登記條例》第45 條規定， 權利人姓名或名稱發生變
化的， 權利人應自變更事實發生之日起30日內申請變更登記，此即更名登記。更名登記還包括房地產坐落名稱
變更登記和房地產名稱變更登記。我國台灣地區還規定有「籌備人更名法人登記」，主要指法人於其籌備期間
取得的土地所有權，已經以籌備人之代表人的名義登記的，在取得法人資格時，應申請更名登記。 〔7〕（3）
逕為登記。 這是指在一定情形下不需要當事人申請而由登記機關直接登記。如《深圳經濟特區房地產登記條例
》第14條規定，土地使用期滿、抵押期屆滿、代管或被人民法院裁定為無主財產、人民法院或有關行政機關作
出查封決定、裁定的以及法律、法規規定的其他情形，均應由登記機關進行逕為登記，並公告登記結果。（4
）房地產租賃登記。澳大利亞登記制度不以物權或債權來區分應否登記，而堅持以動產或不動產來區分登記的
原則，雖然房地產租賃權是一種債權，但仍將其列入登記的范圍。日本不動產登記法第一章第一條也將租賃權
列入登記之列。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》已明確房屋租賃實行登記備案制，因
此，將來制定登記法時應把租賃權列為應登記的權利。
由於我國目前法律尚未承認地役權等物權，房地產他項權利登記的種類較少。但可以預見，隨著《物權法
》的制訂和出台，房地產他項權利登記的適用范圍會越來越廣泛，在房地產權屬總登記以後，房地產上還可設
定土地使用權、地役權、抵押權以及典權等物上權利登記。
（三）關於房地產登記的公信力
在三種房地產登記制立法例中，德國法模式與托侖斯模式均承認登記的公信力。所謂公信力，是指在登記
為房地產權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質的不動產權屬不符，但對信賴該記載表徵的
善意第三人也予以保護。按照托侖斯登記制，權利一經登記即具有不可推翻之效力，因欺詐或劃界之錯誤而受
害之人，可對當事人及惡意第三者有恢復其權利的請求權，但對於有償取得的善意第三人則不能請求恢復其權
利，而只能對有過失或錯誤的人請求損害賠償，如應賠償人死亡、不在或破產時，得向登記機關請求賠償。〔
8 〕房地產登記到底是權屬變動的對抗要件還是成立要件，學者之間仍有分歧。從側重於保護交易安全的角度
考慮，應採納後者的觀點。從我國現行的房地產法規及其他相關的法律來看，也表明立法上肯定登記為不動產
物權變動的成立要件。〔9〕這就意味著承認登記的公信力， 只是規定得不夠明確、不具體，有待於進一步完
善。在這方面，《深圳經濟特區房地產登記條例》已經注意到並作出相關的規定，該條例第5 條規定下列三種
情形可撤銷全部或部分已核登記的事項：「（1 ）當事人對房地產擁有合法權利的；（2）當事人在申請登記時
隱瞞真實情況或偽造有關證件、 文件，採取欺騙手段獲准登記的；（3）登記機關審查有疏忽， 核准登記不當
的。」此即所謂撤銷核准登記。同時規定，登記費的收入列作登記機關的業務經費和賠償基金（第54條），如
登記機關及其工作人員因不當核准登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列
支（第59條）。這項制度對維護登記的公正與合法，糾正不當行為，強化登記機關的責任，保護社會公眾的合
法權益具有重要的意義。為強化登記公示制度，我國應借鑒《日本不動產登記法》，制定一部統一的不動產登
記法，對所有不動產權利的變動進行統一規定，以保護權利人及第三人的合法權益，維護正常的市場經濟秩序
。
與登記公示制度密切相關的是公開查冊制度，即所有房地產登記的事項應對社會公眾公開。然而我國《城
鎮房屋所有權登記暫行辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》均未明確規定，《土地登記規則》則規定
：土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門規定辦理。不經允許不得向第三者提供或者公布（第39條）。在
這方面，美國全國房地產協會前執行副總裁、房地產專家威廉·諾思教授曾介紹，在美國地籍登記是一種公開
文件，只要付手續費，任何人均可查詢翻閱。其公開的目的是要使地產在轉讓、出租或買賣中，受讓者或買方
能夠知道關於這塊土地的一切。地籍登記若不公開，就很難保證房地產市場的健康運轉。〔10〕我國深圳市對
此率先作出創新的規定，登記機關應設置房地產登記冊，按宗地編號對房地產登記事項全面、真實、准確地記
載。房地產登記冊記載的內容可供查詢、復印。應當公告的事項，由登記機關在《深圳特區報》或《深圳商報
》或深圳《中外房地產導報》公告（見該條例第9、61條）。應該認為，房地產登記公開查冊制度， 實際上為
房地產市場打開資源之門，此種做法應予以推介。

H. 廣州市房屋租賃管理規定的第三章　租賃管理

房屋租賃實行登記備案制度。
房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起3日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續，並提交下列資料：
(一)房地產權證書或者其他合法權屬證明；
(二)出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；
(三)房屋租賃合同。
出租房屋屬於共有的，出租人應當提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委託代管房屋的，受託人應當提交委託人授權出租的證明；轉租房屋的，轉租人應當提交出租人同意轉租的證明。房屋租賃雙方當事人終止房屋租賃合同的，應當自房屋租賃合同解除、終止之日起3日內，書面告知房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心，辦理注銷登記備案手續。 區、縣級市房地產租賃管理所在登記備案時應當進行審查。
租賃房屋具有本規定第九條所列情形，或者出租人未履行本規定第十條第一款第(一)、(二)項所列義務的，區、縣級市房地產租賃管理所應當在登記備案時予以註明，同時書面告知相關行政主管部門。
區、縣級市房地產租賃管理所在辦理房屋租賃登記備案時，應當按照本辦法第二十二條規定的國土房管、公安、規劃、城市管理綜合執法等部門告知的危險房屋、違法建設、存在消防安全隱患的房屋情況進行審查，或向有關部門查詢相關情況，但不得增加登記備案申請人負擔。 租賃當事人在辦理房屋租賃合同登記備案時，可以一並申請辦理本規定第十六條、第十七條規定的有關事項以及稅務登記的相關手續。
街道、鎮出租屋管理服務中心應當將上述事項的法律依據，辦理條件、程序、期限、收費標准以及需要提交的全部材料的目錄和申請書示範文本等在辦公場所公示。 國土房管、公安、計劃生育、稅務、規劃、城管、工商等行政主管部門應當加強對租賃房屋情況的日常檢查。
街道、鎮出租屋管理服務中心應當建立日常巡查制度，加強信息採集，並配合國土房管、公安、計劃生育、稅務、規劃等行政主管部門，對本街道、鎮轄區范圍內的房屋租賃情況進行檢查。
街道、鎮出租屋管理服務中心應當將日常巡查掌握的房屋租賃信息及時告知相關主管部門和區、縣級市房地產租賃管理所。
區、縣級市房地產租賃管理所應當在每月3日前將按前款規定獲取的房屋租賃信息報送市房地產租賃管理所。
相關行政主管部門對日常檢查發現的違法犯罪行為，以及出租屋管理服務中心告知的違法犯罪行為，應當依法及時地進行處理。 市房地產租賃管理所應當將區、縣級市房地產租賃管理所依據本辦法第十五條、第二十一條報送的房屋租賃備案情況和房屋租賃信息，以及房地產中介服務機構、物業管理公司依據本辦法第二十四條、第二十五條報送的房屋租賃情況進行整理，於每月25日前在廣州市出租屋綜合管理信息系統公布，同時告知相關行政主管部門。公安機關將房屋租賃情況在廣州市流動人口綜合信息管理系統公布。
相關行政主管部門依據市房地產租賃管理所提供的房屋租賃信息，加強對租賃房屋的管理，並依法及時地查處違法行為。 出租人違反本規定第九條規定，將不得出租的房屋出租，出租人是自然人的，房地產行政主管部門處以1萬元罰款；出租人是法人或者其他組織的，處以3萬元以下罰款。
不得出租的房屋具有以下情形的，由相關行政主管部門同時給予以下行政處罰：
(一)出租人違反本規定第九條第(五)項規定，出租的房屋屬於違法建設的，由城管和規劃部門依照《廣州市違法建設查處條例》查處；
(二)出租人違反本規定第九條第(六)項規定，出租的房屋屬於危險房屋的，由房地產行政主管部門依照《廣州市房屋修繕管理規定》處罰；
(三)出租人違反本規定第九條第(七)項規定，出租房屋不符合消防標準的，由公安機關依照《中華人民共和國消防法》處罰，其中有重大火災隱患，經公安機關通知不加改正的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定予以處罰。 出租人違反本規定第十條規定，給予以下行政處罰：
(一)出租人違反本規定第十條第一款第(一)項規定，將房屋出租給無身份證明的個人的，由公安機關處以警告、月租金3倍以下罰款；
(二)出租人違反本規定第十條第一款第(二)項規定，知道或者應當知道承租人從事無照經營行為而出租房屋的，由工商行政管理部門責令立即停止出租行為，沒收違法所得，並處2萬元以下的罰款；將房屋出租給承租人從事危害人體健康、存在重大安全隱患、威脅公共安全、破壞環境資源的無照經營行為的，並處5萬元以上50萬元以下的罰款；
(三)出租人違反本規定第十條第一款第(三)項規定，向沒有計劃生育證明的已婚育齡流動人口出租房屋；或者發現承租人和居住人員生育或者懷孕，未及時向計劃生育行政主管部門報告，出租人是自然人的，由計劃生育行政主管部門處以1000元罰款；出租人是法人或者其他組織的，處以1000元以上5000元以下罰款；
(四)出租人違反本規定第十條第一款第(四)項規定，辦理房屋租賃登記備案手續後，未到房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書的，由公安機關責令限期補辦手續並沒收非法所得。情節嚴重的，可以並處月租金5倍以下的罰款；
(五)出租人違反本規定第十條第一款第(五)項規定，利用出租房屋，從事違法犯罪活動的，由有關管理部門依法處罰：介紹或者容留賣淫、嫖宿暗娼的，處15日以下拘留、警告、責令具結悔過或者依照規定實行勞動教養，可以並處5000元以下罰款。為他人賭博活動提供出租房屋的，由公安機關處15日以下拘留，可以單處或者並處3000元以下罰款；或者依照規定實行勞動教養；構成犯罪的，依法追究刑事責任。為他人製作、販賣淫穢圖書、光碟或者其他淫穢物品提供出租房屋的，由公安機關處15日以下拘留，可以單處或者並處3000元以下罰款；或者依照規定實行勞動教養；構成犯罪的，依法追究刑事責任。知道或者應當知道生產銷售假冒偽劣商品而為其提供場地的，由公安機關責令改正，沒收所得，處以10萬元以下罰款，所得在10萬元以上的，處以所得1倍以上5倍以下罰款；構成窩藏、包庇犯罪的，依法追究刑事責任；
(六)出租人違反本規定第十條第一款第(六)項規定，發現承租人利用出租房屋進行違法犯罪活動或者有違法犯罪嫌疑不制止、不報告，或者發生案件、治安災害事故的，由公安機關責令停止出租，可以並處月租金10倍以下的罰款；
(七)出租人違反本規定第十條第(九)項規定，在規定期限內未辦理納稅申報，以及不繳或少繳應納或者應繳稅款的，由稅務行政主管部門根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其《實施細則》的有關規定進行處理或者處罰。 承租人違反本規定第十一條規定，給予以下行政處罰：
(一)承租人違反本規定第十一條第一款第(一)項規定，擅自改變建築物使用性質，或者實施其他違法建設行為的，由規劃行政主管部門和城市管理綜合執法部門依照《廣州市違法建設查處條例》等相關法律、法規的規定進行處理或者處罰；
(二)承租人違反本規定第十一條第一款第(二)項規定，利用承租房屋生產、儲存、經營易燃、易爆、劇毒等危險物品的，沒收物品，由公安機關處以月租金10倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任；
(三)承租人違反本規定第十一條第一款第(三)項規定，利用出租房屋從事違法犯罪活動的，由有關行政管理部門依法處罰；
(四)承租人違反本規定第十一條第一款第(四)項規定，未履行計劃生育責任的，由計劃生育行政主管部門依法處罰；
(五)承租人違反本規定第十一條第一款第(五)項規定，未提供真實有效證件的，由公安機關處以警告、月租金3倍以下罰款。 本規定自2005年5月1日起實施。1995年12月6日實施的《廣州市房屋租賃管理辦法》同時廢止。