深圳經濟特區房地產轉讓條例

❶ 雜物間是否有規定只能轉讓本小區業主

住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有 在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。 本文就從現有的法律體系論述住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有。 （一）從建設用地使用權和房屋所有權關系的相關規定來進行分析 1、《物權法》中的有關規定 第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。 2、《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定 第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定 第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依規定辦理過戶登記。 4、《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第二款規定：房地產轉讓時，建築物、附著物的所有權應當與該建築物、附著物所佔用土地的使用權同時轉讓、不得分割。《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核准登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。 5、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建築物、附屬物轉讓時，該建築物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。 從上述我國法律法規的規定可以看出，作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別：房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記，確權保護。只有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。房地產權是土地使用權與上蓋建築物、附著物的所有權合二為一的財產權利。土地使用權和房屋所有權，或房地產權並非由合同約定而確權，其須經法定登記才得於確權和保護。只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。架空層作為建築物中公以結構體作為支撐、無圍合外牆的一個開敞性空間層，依附於小區建築物及其所佔用的土地而存在，是地面到一樓的一段空間，只是一種附屬物，不具有獨立的產權，作為從物，其權利依附於主物，架空層所在的建築物產權歸誰，架空層權屬也就歸誰。架空層所依附的建築物和土地使用權都已被全體業主買走，所以其理應歸全體業主所有。因此，架空層作為房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。 （二）對《物權法》中的有關規定進行分析 1、《物權法》第十二章建設用地使用權相關規定 （1）第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。 此條說明建設用地可以在土地的地表、地上或地下分別設立。架空層多為首層空間屬於建設用地地表使用權，二樓以上的房屋均屬於建設用地地上使用權，且後者的存在以前者的存在為基礎和依附。當然建設用地地表使用權和建設用地地上使用權是相互獨立的用益物權，但是在架空層與其以上樓房作為建築物的共同體的情況下，後者不可以離開前者。建築物未出售給業主之前，二者均屬於開發商所有。但是在架空層以上的樓房均出售給業主之後，根據本文建築容積率的論述可知，土地使用權已全部轉移為業主擁有。如果架空層卻沒有隨著樓房的轉讓而轉移產權的情況下，架空層是作為依附在土地之表面的建築物，則是對樓房業主權利的侵佔。因為業主在通過購買樓房行為自然而然地取得了該塊土地的使用權，且應以該塊土地的地表所必須附屬的一定范圍的上下空間為權利范圍，即該塊土地的地下（地下室）、地表（架空層）和地上（樓房）的權利均屬於樓房業主擁有。 （2）第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。 根據現行房地產管理方面的法律法規的規定，建設用地使用權人在取得建設用地使用權後，憑建設用地使用權證書及立項許可等其他政府批准文件，申請有關建設主管部門發放的建設許可證、開工許可證等，即可以按照批准和用途，以該土地建設建築物、構築物和其他附屬設施。對建成後的的房屋等不動產的歸屬，《城市房地產管理法》第60條第二款規定「在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。」由此可見，在現行的法律模式下，建設用地使用權人在完成房屋等不動產建設後，有權憑借建設用地使用權證，申請辦理房屋等不動產所有權權屬證書，取得房屋等不動產所有權。因此，法律推定建設用地使用權人享有該土地范圍內建造的房屋等不動產的所有權，除非有相反證據證明該土地范圍內建造的房屋等不動產屬於他人（如土地使用權轉讓、與他人合資共建等）。即在房產未依法預售給業主之前，房產開發商通過原始取得的方式取得了房屋等不動產的所有權。業主通過買售樓房，樓房依法轉讓後，依據「地隨房走、地轉房隨」的法律原則下，業主成為該塊土地的使用權人，因此建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於業主所有。架空層也是建築物的構件之一，當然也屬於該樓房業主的所有。 2、不動產登記的規定 《物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第一百三十九條規定：「設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。」 由此可見，不動產物權變動經依法登記始發生法律效力是一項原則，但並非所有不動產的設立、變更、轉讓和消滅都需要登記才能產生法律效力，「法律另有規定除外」包括兩種情況：一是無須進行登記的不動產物權，如《物權法》第九條第二款規定「依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」二是不動產物權的變動不以登記不生效要件，這又分兩種情形：一是無須登記即能發生不動產物權變動效力，如《物權法》第二十八條、二十九、三十條規定。二是登記是不動產物權變動的對抗要件，如《物權法》第一百二十九條的規定。而很顯然，架空層由於屬於從物，從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物不能獨立轉讓，它只能隨著房屋這一主物的轉讓而轉讓，因此，架空層無須登記即發生法律效力，即產權自然而然地歸屬於房屋的買受者。 （三）從政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》的角度進行分析 誠然，在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主後，從物的佔有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。 然而，此種約定也只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附於主物而屬於買方。 但是，政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建築容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建築物的轉讓。（4）建築物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同並到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建築物連同土地使用權轉讓後，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建築物時，必須連同土地使用權一起轉讓。因此，在商品房住宅小區建築物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建築物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定而會導致無效。 （四）從房地產初始登記和轉移登記進行分析 1、初始登記。住宅建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件後，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理住宅建築物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建築物的建築面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建築面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建築面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建築物（面積）的法律權利確立並歸屬於計算容積率建築物（面積）。從上述（二）的分析可以看出，在初始登記中，由於不計算容積率建築物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附並歸於計算容積率建築物（面積）。目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對於共有、他項的房地產權證，房地產登記機關並不辦理。 2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款後，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。而架空層的法律權利歸屬的轉移並沒能記載於房地產權證。如前所述，由於不計算容積率建築物的法律權利只能依附在計算容積率建築物，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完後，不計算容積率建築物的法律權利將全部轉移並歸屬於小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。 （五）從公用面積分攤的有關規定進行分析 1、1994年9月實施的《深圳市房屋建築面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平台、內外平台、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：「公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬於建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）」。 2、《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》第4.3.1.1條規定：建築物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建築面積和和不分攤公用建築面積。第4.3.1.3條規定：不分攤的公用建築面積包括：…；建築物底層、頂層或裙樓頂層架空用於公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；…；建築物地下用於人防、公共停車、放置設備的建築空間…。 根據《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》的規定可知，首層樓房架空層的建築面積是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物。依據物權法理論，計算建築容積率的建築物是主物，不計算建築容積率的建築物是從物（是住宅房屋單元的從物）。從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物的法律權利依附於主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、佔有、收益的三項法律權利。 在現行的房地產行政管理制度下只有計算建築容積率（建築面積容積率=建築總面積/建設用地面積）的建築物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算建築容積率的建築物權利人要依法向國家支付土地使用費，並可依法取得《房地產證》。對於不計算建築容積率的建築物，由於其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附於具有房地產權的建築物，不能單獨取得《房地產證》。不計算建築容積率的建築物的房地產權利完全依附於計算建築容積率的建築物，其不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。 從上可知，架空層的公共開放空間的建築面積不收取地價，不參與計算容積率，不作為共有建築面積分攤給業主，也不確權給開發單位。房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層不能從計算建築容積率的房屋單元中分離或分割，也不能將首層樓房架空層的產權約定為房地產開發商所有。 首層樓房架空層的產權，實際上是依附於房屋單元的佔有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附於計算容積率的房屋建築物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其產權依附於取得《房地產證》的房屋單元。房地產開發商預售或現售小區房屋單元後，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。 （六）從房屋本體維修基金管理規定進行分析 1、《物業管理條例》的有關規定 第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。 專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 2、《深圳市房屋本體維修基金管理規定》有關規定 第二條規定：本體基金屬住宅區、工業區及各類樓宇物業業壺的共有資產,以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業主按各自房屋的建築面積分擔和享有,本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區住宅管理部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。 第三條規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿後的第一個月起,按月向物業管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。《條例》實施之前已人住並超過保修期的房屋的本體基金,由業主自《條例》實施之日起按月繳交,但經業主管委會或多數業主同意,可以緩自本規定實施之日起繳交。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。 第六條規定：共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。 從以上《物業管理條例》第二、三條的規定及《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定可以看出，本體維修基金的交納義務人是業主，因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。既然如果架空層屬於開發商所有，但法律卻沒有規定開發商對此要交納本體維修基金，開發商事實上也沒有交納本體維修基金。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》第六條的規定，架空層當然屬於共用部位[「是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)」]，因此架空層的維修支出需要由本體維修基金承擔。開發商沒有理由只享受權利卻不承擔義務。同時，從《物業管理條例》第五十五條規定也可間接也認定架空權的產權歸屬於業主所有。

❷ 商品房預售合同的轉讓條件

商品房預售合同的轉讓條件

商品房預售合同的轉讓，指購房者與房地產開發商簽訂了預購商品房合同之後，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人的行為。也成為「房屋期權轉讓」。從法律角度分析，房屋期權轉讓，房屋所有權尚未形成，因此，這是一種合同債權的轉讓。我國《城市房地產管理法》第四十五條規定：「商品房預售的，商品房預購人將買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。」以法律條文的形式允許商品房預售合同的轉讓。

那麼，商品房預售合同轉讓需要什麼條件呢?

首先，沒有辦理商品房預售登記的商品房預售合同轉讓比較簡單。開發商、買受人、受讓人協商一致後，解除買受人與開發商原先簽訂的預售合同，再由新的受讓人與開發商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經過房屋主管部門的批准和履行預售商品房轉讓程序。

如果預售合同已經在房屋主管部門進行了商品房預售合同登記，那麼。商品房預售合同轉讓需要符合下列條件才可以辦理：

1、符合當地法律、法規的要求，允許預售轉讓的可以轉讓、不允許預售轉讓的不得轉讓。這個要求需要查閱當地房地產轉讓管理辦法。例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》規定：預售的外銷商品住宅，未取得房地產證之前，不得轉讓。

2、商品房預售合同合法有效。最高人民法院民1996(2)號文件第28條規定：商品房預售合同無效的，商品房預售轉讓合同，一般也應認定為無效。

3、預售房屋尚未實際交付。

4、預購人履行了預購合同約定的義務。預購人沒有履行預購合同的義務時，預購人無權轉讓該預售房屋。在商品房預售合同轉讓中，債務轉讓應當徵得預售人的同意;如果預購人擅自轉讓，預售人享有合同解除權，並可以要求預購人承擔締約過失責任。同時，我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預售合同轉讓做變相期貨交易。

5、簽訂商品房預售轉讓合同。無需簽訂新的預售合同。

另外，北京市的商品房預售轉讓，根據北京市人民政府關於修改《北京市城市房地產轉讓管理辦法》的決定第四十四條的規定：預購人在預售合同登記備案後、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：

(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意;

(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。

（以上回答發布於2014-07-07，當前相關購房政策請以實際為准）

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❸ 購買預售商品房後，發展商是否可以變更項目設計

您好，房地產開發商需要徵得全體業主的八分之八十的同意才可以；

房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》規定，已預售的房地產在建築工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應徵得全體受讓人五分之四以上的同意。
《商品房銷售管理辦法》（建設部88號令）規定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

❹ 在什麼情況下，可以變更或解除房地產買賣合同

商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核答：根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，發生下列情形之一的， 可以變更或者解除房地產買賣合同：(一)經當事人雙方協商一致，並且不因此損害國家利益和他人合法權益的；(二)因不可抗力致使房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產買賣合同履行成為不必要的；(四)出現房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。
雙方協商變更或者解除合同的，應當訂立書面協議。
一方當事人根據上述第(二)、(三)、(四)項的規定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。
因變更或者解除房地產買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應當負賠償責任。

❺ 房屋預售後土地使用權能做抵押嗎

這種情況是不能辦理《商品房預售許可證》的？跟據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》中規定，房地產開發商預售房地產應當符合下例條件：
（一）土地使用權已經依法登記，取得房地產權證書；
（二）取得《建築許可證》和《開工許可證》：
（三）除付清地價款外，投入開發建設的資金己達工程預算投資況額的百分之二十五，並經注冊會計師驗資；（2001年《深圳市關於加強土地化管理進一步搞活和規范房地產市場的規定》中提出：提高商品房預售條件，預售條件中的形象進度定為：七層以下的達到主休工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。）
（四）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；
（五）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。
符合以上列條件的，房地產開發企業可以向主管部門申請預售許可，經主管機構核准後，發給《房地產預售許可證》。

❻ 單位集資建房出售後遇棚戶區改造能要求補償嗎

產權登記類知識172、什麼叫房地產登記？答：房地產登記，是指由法律規定的機構將申請人的房地產權利登記於政府特定的簿冊上，並頒發房地產權利證書的一種法律制度。它是加強房地產管理、保障房地產當事人合法權益的一項基本制度。173、房地產登記主要記載哪些內容？答：房地產登記的內容包括土地使用權及地上建築物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、登記、坐標、形狀等進行專門的記載。174、房地產登記發證工作由哪個部門負責，如何受理？答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，深圳市房地產主管部門即深圳市規劃與國土資源局是特區房地產登記機關。登記發證工作具體由該局房地產業管理處及屬下各分局房地產登記科負責，登記申請文件由各分局的產權文窗口按規定進行受理。175、有哪些情形的房地產不予或暫緩登記？答：有下列情形之一的，登記機關可作出暫緩登記的決定：(一)產權糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建築事項，未經處理或正在處理之中的；(三)受理申請後發現申請文件需要修正或補正的；(四)發生《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產權利受到司法機關或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規、市政府規章規定應暫緩登記的其它事由。176、房地產轉讓時，同時轉讓的有哪些權益？答：根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天台或其他公用設施所擁有的權益同時轉移；房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。177、怎樣申請房地產登記？答：申請房地產登記，應當按照《深圳經濟特區房地產登記條例》規定的時間向房地產所在地規劃國土分局提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記機關應在規定時間內核准登記，並發給房地產權利證書。178、房地產的登記種類有哪些，文時間需多少天？答：房地產登記種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記和其它登記。其中初始登記文時間為90天，轉移登記文時間為30天，抵押登記15天，變更登記文時間30天。179、房地產登記的權利人名稱是如何確定的？答：房地產登記的權利人名稱根據如下法確定：(1)企業法人，為該企業法人工商登記時的法定名稱；(2)國家機關、事業單位，為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱；(3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；(4)個人，為合法身份證明上的姓名；(5)共有人，為各權利人的名稱或姓名。180、申請房地產登記，可否委託他人？答：申請房地產登記，申請人可以委託他人代理。由代理人申請的，應向登記機關提交經公證的委託書。181、哪些房地產登記需由有關當事人共同申請？答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》規定，房地產的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。182、哪些房地產登記可由當事人單獨申請？答：下列情形的房地產登記，當事人可以單獨申請：(1)土地使用權或建築物、附著物所有權的初始登記；(2)因繼承或遺贈取得房地產的轉移登記；(3)因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；(6)因房地產權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產證書等其他登記。183、法律規定共同申請，一方當事人不配合，另一當事人該怎麼？答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期登記手續。限期內仍不的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機關經審查認為符合登記條件，可逕為登記。184、採取欺騙手段騙取房地產登記的，應承擔什麼責任？答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，利用欺騙手段獲得核准登記的，由登記機關撤消核准登記，沒收其非法所得，並處以非法所得一倍以下的罰款。情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任，造成他人損失的，應負賠償責任。185、什麼情況下登記機關可以決定撤銷全部或部分核准登記事項？答：有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部份核准登記事項：(一)當事人對房地產不擁有合法權利的；(二)當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，採取欺騙手段獲准登記的；(三)登記機關審查有疏忽，核准登記不當的。186、房地產登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規定執行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、醫療衛生、市政、公共建築、交通、特殊用地50年；(3)工業、倉儲30年；(4)商業、金融業用地20年；(5)種植、畜牧、養殖業用地20年。1988年1月3日之後、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規定執行。即：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。187、什麼叫「確權」？答：確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批准、登記注冊、發放權利證書等登記規定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。188、《房地產證》主要記載哪些內容？答：現在所發的《房地產證》，主要記載業主所購房地產的房產與土地的有關內容。如權利人名稱、身份證號；土地的權屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產的名稱、棟號、房號、建築面積、建購價款等。189、未成年人是否可以作為權利人《房地產證》？答：未成年人可以作為權利人《房地產證》，但時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，並在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由於未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。190、什麼叫房地產初始登記？答：房地產初始登記是指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及其建築物、附著物的所有權進行的第一次登記。191、哪些情況應申請初始登記？答：（1）通過行政劃撥或出讓手續取得土地的，應在完成用地手續後三十日內申請土地使用權初始登記；（2）在取得土地使用權的土地上建造房地產和建築物、附著物的，自取得建築物、附著物竣工證明之日起六十日內應申請房地產初始登記。已初始登記的房地產增加面積的，增加部分應在竣工後六十日申請初始登記。192、如何查證《房地產證》的真實性？答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產證》到市規劃與國土資源局產權檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產證》號、房地產坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產證》上所蓋印章的真偽。自我市發放《房地產證》以來，共使用過以下幾種印章：「深圳市人民政府房地產證專用章」（1989年10月20日前）；「深圳市房地產權登記處」印章（1989年10月21日-1991年8月16日）；「深圳市房地產權管理處」印章（1991年8月17日-1992年1月20日）；「深圳市房地產權管理處」鋼印及「深圳市規劃國土局房地產證專用章」。要注意印章的使用日期及字體。193、查閱產權檔案有什麼規定？答：可以查閱房地產權檔案的組織或個人為：（1）產權證書上記載的權利人；（2）依法行使有關權力的司法機關、行政機關工作人員；（3）受權利人委託代理房地產有關事務的律師及有關人員；（4）作為抵押權人的銀行、拍賣行授權的工作人員。房地產權檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產權檔案部。194、什麼情形屬於房地產變更登記？答：下列情形屬於房地產變更登記：(1)房地產使用用途改變的；(2)權利人姓名或名稱發生變化的；(3)房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的；(4)建築物、附著物倒塌、拆除的。195、申請變更登記應提交什麼文件，變更登記時需繳納什麼費用？答：(1)《房地產變更登記申請書》；(2)房地產權利證書；(3)改變房地產用途的，應提交土地主管部門同意改變用途的批准文件及土地使用合同書，需補交地價的，還應提交付清地價款證明；改變權利人姓名或名稱的，應提交行政主管機關批準的文件；個人的提交公安部門證明；企業法定代表人變更一般不需變更登記，待權屬發生轉移時，同時提交變更證明即可；(4)建築物、附著物倒塌、拆除的應提交有關部門證明。變更登記每項交納登記費20元。196、哪些情況下需二級市場房地產轉移登記？答：(1)向發展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區住宅局出售的福利房、微利房。197、購買二級市場商品房後，何時可以申請《房地產證》？答：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第三十六條的規定，只有商品房項目了房地產初始登記後，小業主才能順利地領取《房地產證》。也就是說，只有發展商按要求將商品房項目有關初始登記材料上報登記部門，按規定交納有關稅費並經登記部門按程序審批核准後，初始登記才算結束，小業主才能。因此，並不是發展商一提交商品房項目的資料後，小業主就可以申請《房地產證》。198、如何二級市場轉移登記手續？答：二級市場轉移登記需提交下列資料：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)身份證明；(3)房地產買賣合同；(4)付款發票和付清房款證明。二級市場轉移登記一般由發展商統一，也可以自行到產權登記部門。199、拆遷賠償房如何《房地產證》？能否轉讓？答：拆遷賠償的房地產，原則上按被拆房地產的性質進行登記發證。時應提交下列資料：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)身份證明；(3)經規劃國土部門或舊城改造鑒證的拆遷賠償協議書；(4)補償與被拆遷房地產有差價的，差值部分應提交補差發票復印件及發展商出具的付清差價款證明。拆遷賠償房的登記價，一般按新建房的建築成本登記；補交差價的，差價計入登記價。拆遷賠償房屬於商品房地產的，發紅皮《房地產證》，可以轉讓；不屬於商品房的，發綠皮《房地產證》，不能轉讓。200、集資房、合作建房如何《房地產證》？答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經政府有關部門批準的，並了房地產初始登記的房地產才可以小業主的《房地產證》；(2)未經政府有關部門批準的非法集資建房、合作建房，必須經過有關部門處理並補交地價款，按規定房地產初始登記後，方可小業主《房地產證》；(3)經初始登記後的集資建房、合作建房提交下列資料後即可《房地產證》:《房地產轉移登記申請書》；身份證明；集資建房或合作建房合同書或協議書；購房發票復印件；發展商出具的付清房款證明。201、什麼情況屬於三級市場轉移登記？答：凡房地產已二級市場產權登記並領取產權證後又發生轉移的，稱為三級市場轉移登記。如房地產買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。202、三級市場轉移登記需提交什麼資料？答：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)轉讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產證》或其他產權證書；(4)房地產買賣合同。203、拍賣的房地產過戶需提交哪些資料？答：通過法院拍賣的需提交：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)法院判決、裁定或調解書、協助執行通知書；(5)原產權證書，人民法院在案中未能收回原產權證的，需以法院名義在《深圳特區報》或《深圳商報》公告作廢；(6)若所拍賣的房地產是行政劃拔、減免地價的，需提交用地補充協議和付清地款證明。由業主自行委託拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)原產權證書；(5)委託拍賣的公證書。拍賣房地產過戶稅費按三級市場轉讓計算。204、如何房地產交換？需繳納哪些費用？答：房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產相互轉移給對方的法律行為。當事人雙方簽訂換房協議公證書(福利房需原產權單位和房改審批部門的同意)，並提交房地產轉移登記申請書、身份證明、原產權證書；對商品房交換的房屋有差價的，應當就差價部分按三級市場轉讓交納稅費。205、什麼叫房地產贈與？如何過戶手續？答：房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為。按《深圳經濟特區公證條例》第十三條、第十八條等規定，贈與應在不動產所在地公證處贈與合同公證，並提交經公證的親屬關系證明書、房地產轉移登記申請書、身份證明及原產權證書過戶手續。境外當事人提交的證明材料按規定需經司法部認可的律師認證或我國駐當地大使館(領使館)公證。206、如何繼承的房地產登記？需繳納哪些費用？答：需提交下列資料：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)不動產所在地公證處出具的《繼承權公證書》；(3)身份證明；(4)《房地產證》或其他產權證書。需交納稅費有印花稅(稅率為0.05%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(個人50元，單位80元)。207、什麼叫房地產抵押？答：房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬於房地產抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔保貸款購房的行為。208、房地產抵押登記需提供哪些資料？答：(1)《房地產抵押登記申請書》；(2)房地產權利證書；(3)身份證明；(4)經公證的借款合同和抵押合同。非法人企業、組織的房地產抵押需提交其產權部門同意抵押的批准文件。209、申請樓花按揭登記需提交什麼資料？答：發展商提供該按揭項目的樓花備案資料，經登記機關審查後可樓花按揭登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請書》；(2)蓋有「預售合同備案專用章」的房地產買賣合同書；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經公證)。210、房地產抵押登記需繳納哪些費用？答：抵押登記費按抵押價值的萬分之一交納，但每項最低不少於一百元。收費的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當天的外牌價結算成人民幣計收。211、為什麼抵押登記要先繳納土地使用費？答：根據深府［1997］136號文的規定，抵押人在房地產抵押登記之前應先向規劃國土部門交納土地使用費後方可。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應交納土地使用費後才抵押登記；(2)抵押人屬個人的，其自用性質的住宅可以暫不交納土地使用費，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費後方可抵押登記。212、三級市場的房地產轉讓按揭，應如何抵押登記？答：有兩種法：(一)先由買賣雙方簽訂《房地產買賣合同公證書》，受讓方的《房地產證》，由受讓方按房地產抵押登記的規定現樓抵押登記；(二)買賣雙方簽訂《房地產買賣合同公證書》，同時提交按揭登記資料。產權登記部門先轉讓，後按揭登記(同時由一人操作完成，避免由時間差造成銀行方面的損失)，轉讓及按揭登記完成後，領發已蓋有抵押專用章的《房地產買賣合同公證書》。213、已樓花按揭登記的房地產能不能《房地產證》？答：可以。已樓花抵押登記的房地產，原抵押(按揭)合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記後，並在已樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申《房地產證》，並由銀行領取。214、哪些房地產不能抵押登記？答：(1)權屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的；(3)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；(5)權屬有爭議的；(6)法律、法規或市政府規定禁止抵押的；(7)除鄉(鎮)、村企業廠房等建築物佔用范圍的集體土地使用權利依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。215、第三者擔保的抵押登記應如何？答：第三者擔保的抵押貸款在提交資料時，除按一般現樓抵押貸款提交資料外，還應提交第三者(通常是借款人)的有關身份證明，同時在房地產抵押合同中應明確寫明抵押人與借款人。216、土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產能否抵押登記？答：凡土地來源屬行政劃撥或減免地價的企業土地，在未向政府繳納地價或未繳足地價前，不能單獨以土地進行抵押登記；若土地上的建築物已合法登記，可以同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委託深圳市不動產拍賣行進行拍賣或變賣，不動產拍賣行負責扣發應補交的土地價款。凡行政、事業單位的房地產，不得擅自為企業提供抵押擔保。217、注銷房地產抵押登記應提交什麼資料？答：(1)抵押權人屬金融機構的，應由金融機構出具注銷抵押登記申請；(2)抵押權人屬企業的，應由企業提交身份證明和出具注銷抵押登記申請；(3)抵押權人屬個人的，應由提交經公證的注銷抵押登記申請並親自到收文窗口交件；(4)注銷抵押應與申請注銷的抵押物證件同時提交(即房地產證或房地產買賣合同書，事人應有授權委託書、身份證等)。218、雙方共同購買已按揭登記的房地產，一方因故退出或轉讓，該如何登記手續？答：根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押權人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。抵押轉移給新的受讓人的，要向登記機關同時提供房地產轉讓和現樓房地產抵押登記兩套資料。登記部門先按轉讓，待新的受讓人的《房地產證》列印後，同時抵押登記。219、地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？答：地下室、地下停車場屬於不能分攤的公共面積，其產權應屬建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，由房屋物業管理部門統一管理，不允許銷售、抵押。在建築報建和預售審批時已批准可以單獨銷售的地下室、停車場及車位可以銷售、抵押。220、已房地產抵押登記後，原合同內容變更的，如何登記？答：已抵押登記後，若發生變更抵押物，追加抵押物，變更抵押金額、幣種或抵押期限等情況，應提交記載變更內容的抵押公證書、原抵押合同及借款合同公證書復印件，登記機關作相應的變更抵押登記。221、什麼叫分割房地產？答：分割房地產是指將總的房地產面積根據需要分割成若干份，在房地產登記上表現為《房地產證》的分證，即將一本《房地產證》分為幾本《房地產證》，但總面積不發生變化。222、如何分割房地產的《房地產證》？需要繳納哪些費用？答：分割的房地產必須是能在實地分割清楚的，如按層登記的房地產分割為按套登記等。由分割人填寫《房地產其它登記申請書》，分割後的房地產需要進行查丈的，還要申請查丈。該項登記僅需繳納登記費。223、商業用途的房地產業權合起來重新劃分，該如何手續？答：同一權利人的多個商業用途的房地產，屬於《房地產證》的合並或分割，應經過重新測量並變更登記手續；如屬多個權利人的商業用途房地產，將分散業權合起來重新劃分實際上是重新轉讓，應當轉移登記。224、被司法部門依法查封的房地產能否轉讓？查封期滿六個月是否自動解封？答：被依法查封的房地產不得轉讓和抵押。《深圳經濟特區房地產登記條例》規定，查封房地產或以其他形式限制房地產的期限，最長不得超過六個月。查封或限制六個月後未繼續查封或限制的，登記機關可逕為注銷查封或限制並予以公告。225、安居房分為哪幾種？答：安居房包括按規定出售或出租給國家機關、事業單位、企業單位職工的准成本房、全成本房、全成本微利

❼ 深圳經濟特區商事登記若干規定的內容解讀

根據《深圳經濟特區商事登記若干規定》、《珠海經濟特區商事登記條例》，此次深圳、珠海經濟特區商事登記改革的內容非常豐富，本文摘取改革的主要內容並予以解讀。
一、明確商事登記、商事主體等基本概念。兩個特區商事登記立法均明確規定，商事登記，是指申請人向商事登記機關提出申請，由商事登記機關將商事主體的設立、變更或者注銷事項登記於商事登記簿予以公示的行為。商事主體，是指經依法登記，以營利為目的從事經營活動的自然人、法人和其他經濟組織。珠海特區立法則進一步明確商事主體包括個體工商戶、個人獨資企業、合夥企業、公司、企業分支機構等。
【解讀】現行國家層面的法律、行政法規和部門規章以及司法解釋中，都沒有關於商事主體或商事登記的概念，商事登記的定義體現了其「審批許可」向「核准登記」的轉變傾向，商事主體的定義則明確了「以營利為目的從事經營活動」 來抽象概括商事主體的本質，這在我國商事登記立法中尚屬首次，具有重要的意義。
二、明確商事登記機關對申請人提交的材料進行形式審查，申請人應當對其提交的材料內容的真實性負責。
【解讀】長期以來，我國商事登記實行「折中審查」模式，即「形式審查為主。實質審查為輔」。但在登記實踐中，受現實條件制約，對實質審查的邊界難以把握，造成實質審查的自由裁量權較大，既增加了申請人負擔，同時在當前尚不完善的追責制度下，登記機關也承擔著權責不對等的執法風險問題。明確商事登記的形式審查原則，有利於提高經濟效率、減少登記申請人的成本，有利於登記機關在職權能力范圍內履行審查職責，也有利於樹立商事主體的自身信用意識，加強信用體系建設和事後的監管。
三、明確商事登記的具體辦理時限。
深圳特區立法規定：申請材料不齊全或者不符合法定形式的，商事登記機關應當自收到材料之日起一個工作日內一次性告知申請人需要補正的材料，並說明要求。申請材料齊全，符合法定形式的，商事登記機關應當受理，並自受理之日起三個工作日內予以登記並頒發營業執照。商事登記機關在三個工作日內不能完成登記的，經商事登記機關負責人批准，可以延長三個工作日。
珠海特區立法法規定：申請材料不齊全或者不符合法定形式的，商事登記機關應當當場一次性告知申請人需要補正的材料，並說明要求；申請材料齊全，符合法定形式的，應當受理，並自受理之日起在一個工作日內予以登記；一個工作日內不能完成登記的，經商事登記機關負責人批准，可以延長三個工作日。
深圳和珠海均明確商事登記機關辦理商事登記，不收取登記費用。
【解讀】通過立法進一步縮短辦照時限，使申請人辦事有了良好的心理預期，是服務型政府建設的具體表現，有利於營造法制化國際化的營商環境。
四、明確商事主體的經營范圍由章程、協議、申請書等確定。
商事登記機關應當參照國民經濟行業分類標准制定經營范圍分類目錄，為申請者提供指引。改革後的營業執照不再記載企業的經營范圍，但社會可以通過商事主體公示信息予以查詢。
【解讀】長期以來，經營范圍的問題一直困擾著企業及企業登記機關。一方面，企業和登記機關均需要花費大量的成本來明確經營范圍；另一方面，隨著經濟社會的迅速發展，交易活動愈加頻繁，新興行業和新型業態層出不窮，現行國民經濟行業分類不能滿足形勢發展要求，企業經營范圍的核定也就成為了一個難題。根據深圳、珠海經濟特區商事登記立法，商事主體的經營范圍不再作為登記事項（改為備案事項），將確定經營范圍的權利交回給了企業，體現了商事登記從「審批許可」向「核准登記」的轉變，以及「有限政府」的轉變。通過經營范圍的改革，進一步釐清政府與市場的關系，引導商事主體自主經營、誠信經營，營造誠實守信的營商環境。改革後的營業執照不再記載企業的經營范圍，但社會公眾可以通過政府信息公示平台查詢。
五、明確有限公司實行注冊資本認繳制度。申請人申請有限責任公司設立登記時，商事登記機關登記其全體股東認繳的注冊資本總額，無需登記實收資本，申請人無需提交驗資證明文件。
【解讀】現行企業注冊資本制度設計，存在一些與市場經濟發展不相適應的地方，如驗資手續繁瑣，期限過長，增加了企業設立的成本；現行規定允許股東可以用實物、知識產權、土地使用權、股權、債權等出資，但由於公司尚未成立，設立之初無法完成過戶轉讓手續，公司的首期出資實際僅限於貨幣出資，限制了知識產權、非專利技術、股權、債權等社會資源的合理有效利用；貨幣出資比例等限制不盡符合公司經營的實際；一些驗資機構出於逐利目的，與投資人串通，以墊資的方式驗資，或出具虛假驗資報告等，滋生大量「兩虛一逃」（虛報注冊資本、虛假出資和抽逃出資）違法行為。現行注冊資本制度設計預期與經濟快速發展實際存在一定差距，不能真實反映企業的資產實力，對企業乃至經濟發展產生了一定的制約，也帶來了影響社會信用和市場經濟秩序的制度性問題。探索注冊資本登記認繳制度改革，有助於積極破解注冊資本存在的「玻璃門」等難題，降低企業進入市場成本，進一步提高行政效率，疏導「兩虛一逃」等違法違規行為，為企業發展、社會信用建設提供新的動力。
六、明確住所（經營場所）的改革。深圳商事登記特區立法提出：商事主體設立分支機構的，分支機構經營場所與商事主體住所不一致且在特區內跨區的，商事主體應當辦理分支機構登記；分支機構經營場所和商事主體住所不一致但在特區內不跨區的，商事主體應當選擇辦理分支機構登記或者將分支機構經營場所信息登記於其隸屬的商事主體營業執照內。
珠海商事登記特區立法提出：商事主體的經營場所是其從事經營活動的營業場所，經營場所可以與住所不一致。經營場所和住所不一致的，可以辦理分支機構登記，也可以向商事登記機關申請備案。在珠海經濟特區的辦公區域內，經市人民政府相關部門出具住所使用證明的，同一地址可以作為多家商事主體的住所。
【解讀】住所和經營場所問題也是以往企業登記的難題。現行登記規定對於場所（住所、經營場所）的要求較為嚴格（按照國家工商總局以往規定，住所證明為：自有房產提交房屋產權證復印件；租賃房屋提交租賃協議復印件以及出租方的房屋產權證復印件。有關房屋未取得房屋產權證的，屬城鎮房屋的，提交房地產管理部門的證明或者竣工驗收證明、購房合同及房屋銷售許可證復印件；屬非城鎮房屋的，提交當地政府規定的相關證明），由此帶來場地資源利用效率低下等問題，增加了創業投資成本。一些經營者由於住所問題無法辦理工商登記，也帶來了無照經營等突出問題。深圳、珠海的商事改革進一步放寬了企業登記的場所條件，在「一址多照」、「一照多址」方面的積極探索等，有助於解決當前場地登記面臨的實際問題，對於創業就業、中小微企業發展等具有很強的現實意義。
七、明確商事登記推行網上申報、受理、審查、發照和存檔。電子檔案、電子營業執照與紙質形式具有同等法律效力。
【解讀】隨著科技的發展，計算機技術和網路技術在企業登記中已被廣泛使用，電子化已成為商事登記未來的發展趨勢。為了適應這種發展，廣東省一早就開始了網上登記注冊的探索。如2009年推行「網上登記注冊大廳」，網上預審通過後，申請人帶齊需提交的申請材料到登記機關注冊大廳提交申請並優先辦理。推行「網上申請、雙向快遞」登記服務，通過快遞方式使企業足不出戶即可辦理工商登記。上述改革主要集中在網上預審，對全流程網上登記，基於國家法律法規對電子執照、行政許可中的電子簽名效力等規定的缺乏，則一直未有進展。此次深圳、珠海的商事登記特區立法均明確規定了電子執照、電子檔案的效力，從特區立法上對全流程登記注冊電子化予以了保障，有利於推進這項企業登記注冊方式的顛覆性變革和重要創新，或將引發行政許可網上申請和審批的新一輪改革熱潮。
八、明確改革企業監管方式。根據兩個特區商事登記立法，均規定實行商事主體年度報告制度和經營異常名錄制度。其中，年度報告制度為：商事主體應當按照本規定向商事登記機關提交年度報告，無需進行年度檢驗。年度報告包括商事主體的登記事項、備案事項、注冊資本實繳情況、年度資產負債表和損益表。經營異常名錄制度為：商事主體有下列情形之一的，由商事登記機關將其從商事登記簿中移出，載入經營異常名錄，並納入信用監管體系：（一）不按時提交年度報告的；（二）通過登記的住所或者經營場所無法聯系的。商事登記機關在作出載入經營異常名錄決定之前，應當通過本規定第三十五條規定的信息平台告知商事主體作出載入經營異常名錄決定的事實、理由及依據，並告知其依法享有的權利。對商事主體載入經營異常名錄負有個人責任的投資人、負責人、董事、監事、高級管理人員的信息納入信用監管體系。
【解讀】實際上，企業提交年報的改革取代了此前年審的做法，除名制度則完善了此前的吊銷營業執照制度。年報制度改革，一方面簡化了提交材料，如審計報告、財務報表等；一方面減少了辦事環節，更真實地反映企業的實際經營情況；並且使得商事主體從被檢查變為自願提交報告，體現了商事主體自治的轉變。除名制度主要是改革企業退出，過去是逾期年審直接吊銷營業執照，現在改為年報逾期後除名，增加了信息公示環節，發揮信用懲戒作用，同時對企業確因疏忽等原因給予救濟幫助，進一步完善了商事主體退出機制。
九、明確商事登記機關和行政許可審批部門監管職責。
【解讀】通過特區立法進一步明確商事登記機關和行政許可審批部門之間的監管責任，按照「誰審批誰監管」的原則，劃分監管責任，切實解決此前「重准入輕監管」而產生的各部門間職責不清、監管錯位缺位等問題，提升了部門的整體監管效能，有助於加快行政審批制度改革和政府職能轉變步伐。
十、明確建設商事主體登記許可及信用信息公示平台。兩個特區商事登記立法均提出，由市政府建立統一的商事主體登記及許可審批信用信息公示平台（簡稱信息平台），用於發布商事登記、許可審批事項及其監管信息，實現信息互通。
【解讀】建設商事主體登記許可及信用信息公示平台是商事登記改革的重要支撐，有助於改革的順利推進，有利於加強社會監管和部門監管，也有利於強化企業信用體系和社會信用體系建設。
關於商事登記改革營業執照的具體問答
按照《深圳經濟特區商事登記若干規定》、《珠海經濟特區商事登記條例》（以下分別簡稱《若干規定》、《登記條例》），深圳市、珠海市在全面推進商事登記改革的同時，依照國家工商總局下發的《工商總局關於同意廣東省商事登記營業執照改革方案的批復》（工商企字〔2013〕36號，以下簡稱《批復》），試行商事登記改革後的營業執照。這也是深圳、珠海商事登記改革試點的一大亮點，是商事登記改革成果的具體體現。
一、深圳、珠海商事登記營業執照改革的意義。
一是體現了行政審批制度改革的原則和宗旨。營業執照樣式改革後，原則上只記載與商事主體資格相關的必要事項，不再記載商事主體的經營范圍、注冊資本（金）、實收資本等，體現了企業登記注冊從「審批許可」向「核准登記」的轉變，以及「有限政府」的轉變；也體現了改革進一步釐清政府與市場的關系，賦予商事主體更大信任的決心。
二是適應經濟形勢發展要求。據統計，目前使用的各類營業執照（登記證）達18種，種類繁多、記載事項設置不一、規格也不盡一致，且每類營業執照均對應特定的申請表格等，無論是對申請人還是企業登記機關，都造成不同程度的困擾，也增加了辦事成本和行政成本。精簡營業執照種類，統一規范營業執照記載事項，是新形勢下營業執照發展的客觀要求。同時，隨著營業執照記載事項的相應精簡，了解商事主體基本信息的渠道不再主要依賴營業執照，而是通過查詢商事主體公示信息的方式，符合現代經濟社會信息化發展的趨勢。
三是有助於強化企業信用體系建設，加強社會監管和部門監管。營業執照作為商事主體的資格憑證，具有重要的對外宣示性功能，是商事登記改革的重要載體。改革後營業執照不再記載經營范圍和注冊資本等，有利於引導商事主體自主經營、誠信經營，營造誠實守信的營商環境。同時，在營業執照上設置「重要提示」欄，有利於改革的平穩銜接，引導市場交易各方通過開放的信息平台查詢商事主體有關信息，強化社會監管和職能部門的監管。同時，改革體現了商事登記改革的理念，引導社會公眾正確理解商事登記的實質。
二、為什麼在深圳、珠海進行營業執照樣式的改革？
根據《若干規定》和《登記條例》，商事登記改革後，營業執照記載的事項與之前發生了較大變化。而《公司登記管理條例》等規定，營業執照正本、副本樣式由國家工商總局統一制定。為積極穩妥推進我省商事登記改革，在充分徵求我省商事登記改革試點地區意見的基礎上，廣東省工商局向國家工商總局報送了《廣東省商事登記營業執照改革方案》，提出依據特區立法先行在深圳、珠海市試行改革後的營業執照。2月20日，國家工商總局下發《批復》，原則同意廣東省商事登記營業執照改革方案，在深圳市、珠海市試行改革後的營業執照。
三、改革後的營業執照是什麼樣的？
改革後的營業執照分為四大類：
一是《企業法人營業執照》。適用於公司及非公司企業法人。記載：名稱、企業類型、住所、法定代表人、成立日期。
二是《非法人企業營業執照》。適用於個人獨資企業、合夥企業、中外合作非法人企業。記載：名稱、企業類型、經營場所、投資人或執行事務合夥人（個人獨資企業或中外合作非法人企業為投資人，合夥企業為執行事務合夥人）、成立日期。
三是《分支機構營業執照》。適用於分公司及非公司企業法人分支機構、個人獨資企業分支機構、合夥企業分支機構、外國（地區）企業在中國境內從事生產經營活動、外國（地區）公司分公司。記載：名稱、企業類型、經營場所、負責人、成立日期。
四是《個體工商戶營業執照》。適用於個體工商戶。記載：名稱、經營場所、經營者、成立日期。
改革後的營業執照均設置「重要提示」欄，顯示商事主體經營范圍、注冊資本、信息查詢（包括出資情況、營業期限、許可審批項目、年報及其他監管信息等事項的查詢）等重要提示內容。
改革後的營業執照樣式附後。
四、改革後的營業執照是怎麼個換發程序？
《若干規定》、《登記條例》均規定，自2013年3月1日起一年內，本地區的商事主體應向原登記機關申請換領商事主體營業執照。除主動申請外，商事主體在辦理各類變更登記業務及年檢時，可一並辦理新營業執照的換發。
五、為什麼保留3類營業執照、登記證樣式不變？
主要是從這些主體、組織類型的特殊性考慮，保留現有樣式不變。一是農民專業合作社（包括分支機構）。因農民專業合作社是在農村家庭承包經營基礎上，同類農產品的生產經營者或者同類農業生產經營服務的提供者、利用者，自願聯合、民主管理的互助性經濟組織。以其成員為主要服務對象，提供農業生產資料的購買，農產品的銷售、加工、運輸、貯藏以及與農業生產經營有關的技術、信息等服務。這種主體較為特殊，與企業和個體工商戶有較大區別。二是外國（地區）企業常駐代表機構，該機構此前一直核發的是《登記證》，且不從事經營活動，僅從事聯絡業務。三是企業集團，企業集團是一種企業聯合體，不具備企業法人資格，不得以企業集團名義從事經營活動，對其核發《企業集團登記證》。考慮到上述三類主體的特殊性，因此均不列入商事登記營業執照改革的范疇。
六、改革營業執照後，企業使用新版營業執照在其他地區會不會出現一些障礙？
商事登記改革仍然一個不斷探索的過程，特別是商事登記營業執照樣式改革在深圳、珠海先行先試，會存在與全國其他地區不同步的問題。基於此，我們做了如下努力：
一是在改革後的營業執照設計上，盡量與原營業執照保持相同的痕跡。如在顯著圖像標識上，營業執照的正上方印有中華人民共和國國徽圖案。同時，營業執照右下方統一印「中華人民共和國國家工商行政管理總局監制」字樣。
二是在營業執照的真偽辨別上採取了相應的措施。改革後的營業執照採用防偽底紋設計，編制防偽條形碼。營業執照左下方統一設置「重要提示」欄，顯示商事主體信息查詢的方式方法，社會可以通過相應的網址查詢。
三是盡可能加強對營業執照改革的宣傳。國家工商總局下發《批復》，並將改革後的營業執照樣式抄送各省、自治區、直轄市工商行政管理局。同時，省局在全省工商系統轉發總局《批復》及新版營業執照。並且，利用多種渠道加強對營業執照改革的宣傳力度，營造良好的社會氛圍。

❽ 深圳經濟特區物業管理條例的第六章

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價相結合的原則。具體辦法由市價格主管部門會同市主管部門制定。
物業服務費的具體標准，由當事人根據前款規定在物業服務合同中約定。 業主入住前的物業服務費由建設單位承擔，業主入住後的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。
前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面入住通知並辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知後，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為入住。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關入住手續為准。 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬業主所有。
物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建築安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業項目初始登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。
日常收取的專項維修資金由業主在交納物業服務費時一並交納，由物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金交納標准由市價格主管部門會同市主管部門制定。
市政府應當根據物業不同類型，分別制定各類物業建築安裝工程總造價標准，並向社會公布。 市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶，對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。
物業專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。
市主管部門可以在代管的物業專項維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費，以支付相關單位的代收、代管等費用。具體辦法由市政府制定。 物業保修期滿後，由業主大會決定物業專項維修資金的使用。
物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的，應當經該共有物業建築總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會對物業全體共有部分作出的決定相抵觸。 物業專項維修資金的使用按照下列規定執行：
（一）物業全體共有部分所需費用，由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例共同承擔；
（二）物業部分共有部分所需費用，由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例共同承擔。
物業共有部分遭人為損壞的，其修繕費用由責任人承擔。 業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一並轉讓；因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將物業專項維修資金余額退還業主。
業主未繳清物業專項維修資金的，市房地產主管部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。 本條例實施前，建設單位未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定劃撥公用設施專用基金的，應當按照該條例有關規定繼續繳交。未按照規定繳交的，由區主管部門予以追繳。
按照前款規定收取與追繳的公用設施專用基金，應當存入物業專項維修資金專戶。 本條例實施前，業主按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納的住宅維修基金，應當由該物業的管理單位按戶設賬，以物業管理區域為單位全額存入物業專項維修資金專戶。
本條例實施前，業主未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納住宅維修基金的，應當按照該條例的有關規定予以補足。 業主轉讓物業時，應當繳清物業服務費、物業專項維修資金以及應當承擔的有關分攤費用。
物業被依法拍賣的，拍賣機構應當在拍賣前明示物業服務費、物業專項維修資金和相關分攤費用支付和交納情況。 建設單位違反本條例第二十條第二款和第七十條第一款規定，不提供或者移交相關資料的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由區主管部門給予警告，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
物業服務企業違反本條例第七十條第二款、第七十一條規定，未在物業服務合同終止時將有關資料、財物等移交給新選聘的物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款；情節嚴重的，由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質證書。 建設單位、物業服務企業違反本條例第七十條第三款規定，故意泄露業主資料的，由區主管部門處以二萬元罰款，並對直接責任人員處以五千元罰款。
業主委員會委員、候補委員或者執行秘書故意泄露業主資料的，由區主管部門處以一萬元罰款。 建設單位違反本條例第七十四條規定，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款。
業主大會、業主委員會違反本條例第七十四條規定，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由區主管部門責令限期改正，並對應當負責的業主委員會委員處以一萬元罰款。 物業服務企業違反本條例第八十五條規定，不履行代收物業專項維修資金義務的，由區主管部門責令其追收；非業主原因而拒不執行的，由區主管部門責令物業服務企業代為繳納。物業服務企業代為繳納物業專項維修資金後，有權向未繳納的業主收取。
物業服務企業逾期未將物業專項維修資金存入專戶的，由區主管部門責令限期存入，並按逾期月數每月處以一萬元罰款。 本條例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過、2004年6月25日深圳市第三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議修正的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》同時廢止。

❾ 房地產轉讓要滿足什麼條件

商品房的轉讓一般是指房屋的買賣，其一般流程為：一、查檔：買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。二、制定合同。三、買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司。四、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務。五、買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右。六、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續，約5個工作日左右。七、房屋過戶：買方同擔保公司去xx市房地產產權登記中心,簽訂<房地產買賣合同(現售)>，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日。八、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。