農房買賣的法律責任
A. 農村房屋買賣法律有哪些規定
一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？
1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須徵得其他共有人同意。
3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院採取查封等財產保全措施。
5、應訂立書面買賣合同、並辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，並辦理「宅基地證」或「集體土地使用證」的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理「房產證」的過戶更名手續。
二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？
《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批准。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批准。至於第三種情況，則可依法申請建房用地。
《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決於其所佔用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。
2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：
（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關於加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。
（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
三、關於執行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題
《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用於解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施後，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用於農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則。
B. 農村房屋買賣涉及的物權法律關系有哪些
在分析農村私有房屋買賣合同的法律效力之前，有必要對我國現行涉及農村私有房屋買賣和農村宅基地使用權問題的政策、法律、規章等進行認真、細致的耙梳，從法解釋論的角度出發，結合我國房屋轉讓有關的現行法律規范的法條和農村的實際情況逐條進行分析。
1、《中華人民共和國物權法》第十五條∶當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
本條是關於不動產物權變動的原因與結果進行區分的規定。農民訂立私有房屋買賣合同是物權變動的原因，其產生的法律關系屬於債權債務關系，其法律效力應適用合同法律規范調整;未辦理物權登記的，只是不產生物權效力。
2、《中華人民共和國土地管理法》第二條∶中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對於村民免費獲得的宅基地使用權建房後轉讓房屋時，涉及土地使用權移轉的，並沒有對房屋受讓人的身份進行限定。
3、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條∶農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民人民政府批准;其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
從六十二條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對於農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准，這是對申請宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是對農村村民申請宅基地時對其是否有符合規定的宅基地進行嚴格審查。目前，農村一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房後又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那麼使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾。
C. 關於農村房屋買賣 都涉及到哪些法律法規啊 請高人指點
《土來地管理法》「宅基自地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」宅基地使用權不得出賣、轉讓或抵押。宅基地使用權人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地使用權。所以農村宅基地不能買賣，但可以依法繼承。《山東省高級人民法院關於審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：「農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批准……未經審查批准，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。」所以買賣合同未經村委會同意和經政府審批是無效的。
D. 農村房屋能不能買賣 看看法律如何規定
農村的小產權房的買賣是不受法律保護的。
就是說，你可以自己買賣，但是法律不會保護你。
E. 農村房屋買賣合同有哪些法律依據
目前，人民法院在審理農村房屋買賣合同糾紛時，對其效力的認定主要有三回種觀點：一、答合同有效。理由是《合同法》規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同方為無效；《〈合同法〉解釋》進一步規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。我國對農村房屋買賣至今未進行專門立法，我國法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定。二、合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律並不禁止這種放棄行為；另外，《合同法》第58條中規定：「……不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償……」。其中「不能返還」是指事實上的不能返還，「沒有必要返還」是指根據實際情況的需要，而使用擴張解釋來理解「沒有必要返還」能更好的倡導誠實信用原則，維護交易安全，保障農村環境穩定。三、合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處理原則是不誠信者不得益。
F. 農村房屋買賣怎麼才能受法律保護
根據我國《土地管理法》等法律法規的規定，農村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：
購房者主體資格合法。農村房屋所依存的宅基地屬於農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產有佔有、使用、收益和處分的權利。對於共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，並不能使房屋買賣有效。
購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的佔有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
買賣經過村民委員會同意。這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。
相關法律規定：
《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第六十二條第四款規定：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
《土地管理法》第六十二條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。
根據《民法通則》第七十一條規定：公民個人（包括農民在內）對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產佔有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。
備註：憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。
G. 農村房屋買賣合同無效的法律後果
根據《合同法》第五十八條，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不回能返還或者答沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關於印發<全國民事審判工作會議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確「在確定合同無效後的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。」
《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月徵求意見稿）第35條明確「合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一並請求賠償翻建或者改建成本。」
H. 農村房屋買賣常見的法律問題有哪些
1、農村房屋買賣是否合法。現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2017年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。《土地管理法》第六十二條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。
2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」，2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃。
3、房地如何實現分離。「房地一致」原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建築物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」既是農村房屋可以買賣了，但是土地怎麼辦?農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規定：「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑。
4、沒有房產證，合同效力如何確認。由於根據國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。因此，許多農村房屋買賣都不能獲得相應的產權證明，給農村房屋買賣帶來障礙，導致「黑市」交易，並容易埋下產權糾紛的隱患。