土地增值稅法律責任

❶ 一道關於「土地增值稅」印花稅扣除問題的題目，急，謝謝了

問題一：印花稅分多種情況，要具體問題具體分析：
1、取得購買土地使用權繳納的印花稅，應該資本化，可以在土地增值稅清算中作為開發成本扣除。
2、銷售商品房繳納的印花稅屬於「與轉讓房地產有關的稅金」，可以在土地增值稅清算中扣除。【房地產開發企業已經計入管理費用，不再單獨扣；非房地產企業，要單獨扣。】
3、其他合同憑證繳納的印花稅，應該費用化，可以在土地增值稅清算中作為開發費用扣除。【是按土地成本與開發成本之和的一定比例扣的，實示是已經扣了。】
法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知 》（財稅[1995]48號）文件規定：九、關於計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題《細則》中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
具體到你的題目，他是根據財稅[1995]48號這個文件來的，第一題，是非房地產企業，所以印花稅計算在相關稅金里扣除；第二題，是房地產企業，所以印花稅沒有計算在相關稅金里扣除；
問題二：做為考題，我的理解，如果沒提附加稅，就不用考慮，但實務中是要考慮的。

❷ 母子公司均為國有企業，土地轉讓可以不交土地增值稅、營業稅和所得稅嗎我查資料說要交，但是我不想交...

兩個公司是獨立法人，無論是什麼性質，在稅務上均要按照獨立企業繳納資產轉讓稅金。可以通過合並、分立、對外投資的途徑迴避交稅。再個，國有企業要帶頭交稅哦。

❸ 稅務局土地增值稅清算可以委託第三方嗎

1.可以的：國稅發[2006]187號文件第六條規定：土地增值稅清算項目的審核鑒證；稅務中介機構受託對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以採信。
2.稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在准入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，並做好必要的指導和管理工作。
3.另外：上述文件規定的，主管稅務機關有權授權符合鑒證資格的稅務中介機構進行初步鑒證，並向主管局出具鑒證報告，再由主管稅務機關進行審核合格後，納稅人進行最後的匯繳稅款。
所以，土地增值稅稅款還是在稅務機關繳納，受託的稅務中介機構只是對納稅人申報的土地增值稅的扣除項目和經營收入進行初步的審核。待審核合格後，再送交主管稅務機關。納稅人匯算清繳土地增值稅。

❹ 在房屋買賣合同中寫入：「全部稅費都由買方承擔，並負責繳納。這是否合法有效如合法有效依據在那裡

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。只要該合同不是在對方脅迫、威逼之下讓你簽訂的；只要是合同中沒有約定違反法律規定的事項，都屬於合法有效的合同。他提的這些條件都是你們可以自由協商的，沒有法律對此做強制性規定。合同是自願的，你要是覺得他的要求過分，可以不簽啊。
參考資料：《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

❺ 土地增值稅該不該取消稅務機關審核

一、清算條件審核：
（一）應清算情況：按照國稅發[2006]187號文件第二條和國稅發[2009] 91號文件第九、第十一條的要求，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
4.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
符合應清算條件的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送企業的清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表及附表、房地產開發項目清算說明、其他稅務機關根據實際需要要求納稅人報送的其他納稅資料（《中華人民共和國稅收徵收管理法》第二十五條）。
納稅人委託稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
如果未在90日內辦理清算手續、報送納稅申報表、繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第六十二條規定，由稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
（二）可清算情況：按照國稅發[2006]187號文件第二條和國稅發[2009] 91號的第十條、第十一條的要求，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.省稅務機關規定的其他情況。
符合可清算條件的納稅人，對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。（報送資料同應清算情況中所需資料）。
如果未在90日內辦理清算手續、報送納稅申報表的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第六十二條規定，由稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
主管稅務機關按照國稅發[2009] 91號文件第六條進行項目管理時，參照國稅發[2009] 91號文件第十四條規定，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，並經分管領導批准，確定何時要求納稅人進行清算的時間。
對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間並通知納稅人辦理清算。
二、拒不辦理清算手續、依法申報繳納稅款的行為處理
對於達到應清算條件的土地增值稅清算項目，稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，納稅人仍不依法申報繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定、河南省地方稅務局2011年第10號公告第一條第三項第二款，下達稅務事項通知書，按照10%的核定徵收率實行核定徵收。
對於達到可清算條件的土地增值稅清算項目，稅務機關下達稅務事項通知書後，納稅人未在90日向稅務機關遞交清算報告進行納稅申報繳納稅款。稅務機關下達責令限期改正通知書，責令限期申報，納稅人仍不依法申報繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定、河南省地方稅務局2011年第10號公告第一條第三項第二款，下達稅務事項通知書，按照10%的核定徵收率實行核定徵收。
三、稅務機關組織審核前的受理程序
按照國稅發2009 91號第十三條的規定，主管稅務機關收到納稅人清算資料後，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，對納稅人下達土地增值稅清算審核受理通知書，予以受理；
符合清算條件、但報送的清算資料不全的，主管稅務機關應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料後，對納稅人下達土地增值稅清算審核受理通知書，予以受理。
對不符合清算條件的項目，不予受理。
上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
河南省地方稅務局豫地稅函[2009] 188號文件規定，納稅人報送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務機關應要求納稅人在3個工作日內補齊資料。
主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
四、 稅務機關組織審核的工作程序
主管稅務機關受理納稅人清算資料後，按照國稅發[2009]91號文件第十五條規定，主管稅務機關應在一定期限內及時組織清算審核。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
豫地稅函[2009] 188號文件，對具體期限明確如下：
縣（市區）級主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料後，應及時組織人員審核，對清算資料齊全的，應在30日內審核完畢；對清算資料不齊全或分期開發項目在5年以上的，應在60日之內審核完畢。
五、納稅人不配合稅務機關進行清算審核的法律責任
按照《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第九十六條規定，納稅人、扣繳義務人有下列情形之一的，依照稅收征管法第七十條的規定處罰：
（一）提供虛假資料，不如實反映情況，或者拒絕提供有關資料的；
（二）拒絕或者阻止稅務機關記錄、錄音、錄像、照相和復制與案件有關的情況和資料的；
（三）在檢查期間，納稅人、扣繳義務人轉移、隱匿、銷毀有關資料的；
（四）有不依法接受稅務檢查的其他情形的。
《中華人民共和國稅收徵收管理法》第七十條規定 納稅人、扣繳義務人逃避、拒絕或者以其他方式阻撓稅務機關檢查的，由稅務機關責令改正，可以處一萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。（此款解釋上位法，疑似越權無效）
《刑法》第十百六十二條規定，隱匿或者故意銷毀依法應當保存的會計憑證、會計帳薄、財務會計報告，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。
單位犯前款罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。
按照《最高人民檢察院、公安部關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定》（公通字2010 23號）第八條規定，隱匿或者故意銷毀依法應當保存的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴:
(一)隱匿、故意銷毀的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告涉及金額在五十萬元以上的;
(二)依法應當向司法機關、行政機關、有關主管部門等提供而隱匿、故意銷毀或者拒不交出會計憑證、會計賬簿、財務會計報告的;
(三)其他情節嚴重的情形。
六、稅務代理人違法代理的法律責任
（一）按照《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第九十八條規定，稅務代理人違反稅收法律、行政法規，造成納稅人未繳或者少繳稅款的，除由納稅人繳納或者補繳應納稅款、滯納金外，對稅務代理人處納稅人未繳或者少繳稅款50％以上3倍以下的罰款。
（二）《刑法》第二百二十九條規定：【提供虛假證明文件罪】承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金。
前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處罰金。
第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重後果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。
（三）2010年5月7日最高人民檢察院、公安部《關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）》（公通字[2010]23號）第81條規定：「承擔資產許估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴：
1.給國家、公眾或者其他投資者造成直接經濟損失數額在50萬元以上的；
2.違法所得數額在10萬元以上的；
3.虛假證明文件虛構數額在100萬元且占實際數額30%以上的；
4.雖未達到上述數額標准，但具有下列情形之一的：
（I）在提供虛假證明文件過程中索取或者非法接受他人財物的；
（2）兩年內因提供虛假證明文件，受過行政處罰二次以上，又提供虛假證明文件的；
5.其他情節嚴重的情形。」
（四）《關於公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）》（公通字[2010]23號）第八十二條規定，承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴：
1.給國家、公眾或者其他投資者造成直接經濟損失數額在一百萬元以上的；
2.其他造成嚴重後果的情形。
（五）2009年12月3日最高人民法院、最高人民檢察院《關於辦理妨害信用卡管理刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕19號）第4條第2款規定：「承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織或其人員，為信用卡申請人提供虛假的財產狀況、收入、職務等資信證明材料，應當追究刑事責任的，依照刑法第二百二十九條的規定，分別以提供虛假證明文件罪和出具證明文件重大失實罪定罪處罰。」
七、關於「經稅務機關通知申報」的認定
最高人民法院關於審理偷稅抗稅刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2002]33號）第二條規定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀用於記帳的發票等原始憑證的行為，應當認定為刑法第二百零一條第一款規定的偽造、變造、隱匿、擅自銷毀記帳憑證的行為。
具有下列情形之一的，應當認定為刑法第二百零一條第一款規定的「經稅務機關通知申報」：
（一）納稅人、扣繳義務人已經依法辦理稅務登記或者扣繳稅款登記的；
（二）依法不需要辦理稅務登記的納稅人，經稅務機關依法書面通知其申報的；
（三）尚未依法辦理稅務登記、扣繳稅款登記的納稅人、扣繳義務人，經稅務機關依法書面通知其申報的。
八、關於「虛假申報」的認定
《刑法》第二百零一條第一款規定的「虛假的納稅申報」，是指納稅人或者扣繳義務人向稅務機關報送虛假的納稅申報表、財務報表、代扣代繳、代收代繳稅款報告表或者其他納稅申報資料，如提供虛假申請，編造減稅、免稅、抵稅、先徵收後退還稅款等虛假資料等。
九、虛開普通發票承擔的法律責任
《發票管理辦法》第二十二條規定：開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，並加蓋發票專用章。
任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：
（一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
（二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；
（三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。
《刑法》修正案（八）第三十三條規定，在刑法第二百零五條後增加一條，作為二百零五條之一：「虛開本法第二百零五條規定以外的其他發票，情節嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。」
十、稅務人員違法行政的法律責任：
《中華人民共和國稅收徵收管理法》相關規定：

第七十七條 納稅人、扣繳義務人有本法第六十三條、第六十五條、第六十六條、第六十七條、第七十一條規定的行為涉嫌犯罪的，稅務機關應當依法移交司法機關追究刑事責任。
稅務人員徇私舞弊，對依法應當移交司法機關追究刑事責任的不移交，情節嚴重的，依法追究刑事責任。
第八十條 稅務人員與納稅人、扣繳義務人勾結，唆使或者協助納稅人、扣繳義務人有本法第六十三條、第六十五條、第六十六條規定的行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八十一條稅務人員利用職務上的便利，收受或者索取納稅人、扣繳義務人財物或者謀取其他不正當利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八十二條稅務人員徇私舞弊或者玩忽職守，不征或者少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
稅務人員濫用職權，故意刁難納稅人、扣繳義務人的，調離稅收工作崗位，並依法給予行政處分。
稅務人員對控告、檢舉稅收違法違紀行為的納稅人、扣繳義務人以及其他檢舉人進行打擊報復的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十四條違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收的開征、停徵或者減稅、免稅、退稅、補稅以及其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定的，除依照本法規定撤銷其擅自作出的決定外，補征應征未征稅款，退還不應徵收而徵收的稅款，並由上級機關追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十五條稅務人員在徵收稅款或者查處稅收違法案件時，未按照本法規定進行迴避的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。
第八十七條未按照本法規定為納稅人、扣繳義務人、檢舉人保密的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由所在單位或者有關單位依法給予行政處分。

《中華人民共和國刑法》的相關規定：

第四百零二條【徇私舞弊不移交刑事案件罪】行政執法人員徇私舞弊，對依法應當移交司法機關追究刑事責任的不移交，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；造成嚴重後果的，處三年以上七年以下有期徒刑。
第四百零四條【徇私舞弊不征、少征稅款罪】稅務機關的工作人員徇私舞弊，不征或者少征應征稅款，致使國家稅收遭受重大損失的，處五年以下有期徒刑或者拘役；造成特別重大損失的，處五年以上有期徒刑。
第四百零五條【徇私舞弊發售發票、抵扣稅款、出口退稅罪；違法提供出口退稅憑證罪】稅務機關的工作人員違反法律、行政法規的規定，在辦理發售發票、抵扣稅款、出口退稅工作中，徇私舞弊，致使國家利益遭受重大損失的，處五年以下有期徒刑或者拘役；致使國家利益遭受特別重大損失的，處五年以上有期徒刑。
十一、《刑法》中的危害稅收征管罪：
第二百零一條【逃稅罪】納稅人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大並且占應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金；數額巨大並且占應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。
扣繳義務人採取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數額較大的，依照前款的規定處罰。
對多次實施前兩款行為，未經處理的，按照累計數額計算。
有第一款行為，經稅務機關依法下達追繳通知後，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任；但是，五年內因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關給予二次以上行政處罰的除外。
第二百零二條【抗稅罪】以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金；情節嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金。
第二百零三條【逃避追繳欠稅罪】納稅人欠繳應納稅款，採取轉移或者隱匿財產的手段，致使稅務機關無法追繳欠繳的稅款，數額在一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處欠繳稅款一倍以上五倍以下罰金；數額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處欠繳稅款一倍以上 五倍以下罰金。
十二、稅務稽查
納稅人向稅務機關申報繳納土地增值稅，經稅務機關審核後，不影響稅務稽查的正常執法。

❻ 支出可否在企業所得稅稅前列支，可否做為土地增值稅

可以在繳納企業所得稅前扣除的費用支出有：

一、企業在生產經營活動中發生的銷售成本、銷貨成本、業務支出以及其他耗費。

二、費用類的可稅前扣除項目：

1、企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

2、企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售(營業)收入15%的部分，准予扣除;超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。

3、企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：

①以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除;

②以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。

4、非居民企業在中國境內設立的機構、場所，就其中國境外總機構發生的與該機構、場所生產經營有關的費用，能夠提供總機構出具的費用匯集范圍、定額、分配依據和方法等證明文件，並合理分攤的，准予扣除。

5、企業取得的各項免稅收入所對應的各項成本費用，除另有規定者外，可以在計算企業應納稅所得額時扣除。

三、稅金

企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

(1)企業繳納的房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅等，已經計入管理費用中扣除的，不再作為稅金單獨扣除。

(2)企業繳納的增值稅屬於價外稅，故不在扣除之列。

四、損失

企業在生產經營活動中發生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。

(1)企業發生的損失，減除責任人賠償和保險賠款後的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規定扣除。

(2)已作為財產損失稅前扣除的呆滯出版物，以後年度處置的，其處置收入應納入處置當年的應稅收入。

(3)企業自開始生產經營的年度，為開始計算企業損益的年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損。

五、其他

(1)企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，准予扣除。

(2)企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，准予扣除：

①非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批准發行債券的利息支出;

②非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。

(3)企業在貨幣交易中，以及納稅年度終了時將人民幣以外的貨幣性資產、負債按照期末即期人民幣匯率中間價折算為人民幣時產生的匯兌損失，除已經計入有關資產成本以及與向所有者進行利潤分配相關的部分外，准予扣除。

(4)企業參加財產保險，按照有關規定繳納的保險費，准予扣除。

(5)企業依照法律、行政法規有關規定提取的用於環境保護、生態恢復等方面的專項資金，准予扣除。上述專項資金提取後改變用途的，不得扣除。

(6)企業發生的合理的勞動保護支出，准予扣除。

(7)企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，不超過以下規定計算限額以內的部分，准予扣除;超過部分，不得扣除。

①保險企業：財產保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等後余額的15%計算限額;人身保險企業按當年全部保費收入扣除退保金等後余額的10%計算限額;

②其他企業：按與具有合法經營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。

可以在繳納土地增值稅前扣除的費用支出有：

第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：「計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。」

第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。

建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。」

第三，根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」

第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2016年5月1日起執行。」

第四，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題

（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。

（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」

❼ 如何規避土地增值稅分期陷阱

一、股權轉讓中的土地增值稅轉嫁

（一）轉讓方利用股權轉讓巧避土地增值稅

北京甲房屋租賃有限公司（以下簡稱甲公司）系境外股東乙有限公司（以下簡稱乙公司）的全資子公司，工商登記的經營范圍為出售、出租自有住房及物業管理。甲公司在北京中關村擁有一批住宅及商業寫字樓，系2010年購入，購入時的成本總計2.7億元，發票原件丟失，僅有復印件。2015年10月，出於資金需要，乙公司擬出售甲公司在北京中關村的這批住宅及商業寫字樓。這批住宅及商業寫字樓評估後的市場價值為8.3億元，考慮到直接轉讓資產的稅務成本，乙公司與收購方深圳丙集團股份有限公司（以下簡稱丙公司）達成協議，以7.3億元的價格向丙公司轉讓甲公司100%股權，丙公司以現金形式向乙公司支付股權轉讓款。完成股權變更登記後，甲公司成為丙公司的全資子公司。2016年10月，丙公司通過甲公司對外出售該批住宅及商業寫字樓，總計售價為9.8億元。

本案屬於典型的轉讓方通過股權轉讓方式規避營業稅（交易之時，不動產轉讓仍屬營業稅征稅范圍）、土地增值稅。對於營業稅及營改增之後的增值稅問題，本文暫不討論，本文僅探討土地增值稅問題。對於轉讓方而言，如果按照該批住宅及商業寫字樓市場價格8.3億元，直接以資產出售方式向收購方轉讓該批房地產，將產生沉重的土地增值稅義務，土地增值稅稅額高達2.09億元
考慮到巨額的土地增值稅負擔，轉讓方乙公司以7.3億元將甲公司股權轉讓與丙公司，雖然在轉讓價款吃虧1億元，但乙公司以股權轉讓方式將土地增值稅轉嫁於收購方丙公司，從而足足節省了2.09億元土地增值稅。

本次股權轉讓中，轉讓方規避土地增值稅義務的關鍵在於本次股權轉讓是否屬於土地增值稅征稅范圍。《土地增值稅條例》第二條規定：「轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。」根據該條，原則上，單位和個人只有轉讓房地產才屬於土地增值稅的征稅范圍，轉讓股權並非土地增值稅征稅范圍。本次交易系股權轉讓，不屬於土地增值稅征稅范圍，也就談不上徵收土地增值稅了。

（二）國稅函[2000]687號文

那麼是否能夠簡單認為納稅人以股權轉讓方式間接轉讓不動產一定不在土地增值稅征稅范圍之列？不一定，2000年，《國家稅務總局關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號文）就深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權的問題對廣西壯族自治區地方稅務局作出過批復，認為這兩家公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，是以股權轉讓名義轉讓房地產，根據實質課稅原則，對此應按土地增值稅的規定征稅。其實國稅函[2000]687號文出台後，引起了很大爭議，實踐中，各省市地方稅務機關也不一定按照國稅函[2000]687號文的精神對轉讓方課征土地增值稅。關於國稅函[2000]687號文的爭議問題，筆者將另行撰文進行分析。
二、收購方應對轉讓方轉嫁土地增值稅的措施

（一）慎重選擇收購方式
私法上的交易結構決定稅法後果，不同的收購方式對應不同的納稅義務，有時候房地產並購項目的成敗就取決於稅務問題。從稅法角度，對於轉讓方而言，向收購方出售資產會直接面臨較大的流轉稅、土地增值稅成本，因此更傾向於採用股權轉讓將稅負轉嫁於收購方。在北上廣深這樣的一線城市，房地產市場相對活躍，房屋、土地增值空間巨大，房地產轉讓伴隨著巨額的土地增值稅成本，因此收購方在選擇收購方式時，一定要識別交易中的土地增值稅轉嫁風險，准確測算土地增值稅稅額。如果收購方收購目標土地、房產是為了開發後對外出售或直接對外銷售，即「買股權，賣資產」，收購方應與轉讓方談判，盡量採用資產收購，避免先股權收購，再資產轉讓帶來的土地增值稅風險。
（二）用股權轉讓進行稅負循環轉嫁
商業交易中，不同交易主體在特定交易中的強弱形勢不同，很多時候轉讓方不同意收購方進行資產收購，收購方只能接受股權收購。在股權收購方式下，收購更加需要識別收購項目中的土地增值稅風險，在預測目標公司現金流時，收購方應將土地增值稅成本考慮在內；在收購價格談判中，盡可能以較低價格收購目標公司股權。除此以外，既然轉讓方通過股權轉讓向收購方轉嫁土地增值稅稅負，收購方同樣也可以在今後的交易中，通過股權轉讓向其後手轉嫁土地增值稅，也就是採用「股權收購，股權轉讓」進行稅負循環轉嫁，從而避免自己成為土地增值稅的「接盤俠」。
（三）股權轉讓合同約定對賭條款
收購方可以與轉讓方就股權收購後土地增值稅風險事項，相應調減收購協議約定的收購對價，收購方可以承諾在收購完成之日一定期限後，如果收購方是以股權轉讓方式對外轉讓標的公司股權從而免於向主管稅務機關繳納土地增值稅，則由收購方或者目標企業給予轉讓方一定的經濟補償。
在股權轉讓交易中，收購方還可以與轉讓方約定，收購協議約定的股權收購對價不變，但是，以後年度內目標公司出售目標房屋和土地，被所在地主管稅務機關要求繳納土地增值稅的，轉讓方構成出資不實，應當承擔補充出資的責任，補充出資的金額即為目標企業應繳納的土地增值稅稅款金額，或者以補繳稅款金額為基礎通過一定的合理方法計算出的金額。

三、小結

目標企業潛在的土地增值稅風險是收購方在實施並購決策時應當重點考慮的一項稅法風險。土地增值稅的稅法風險雖然不如潛在的轉讓定價特別納稅調整風險那樣具有極強的隱蔽性，但仍然很復雜，而且土地增值稅稅負非常重，一旦決策不利，同樣會導致收購失敗。對此，建議收購方在收購中尋求具有財稅和法律復合專業背景的稅務律師幫助，做好對目標企業的稅務盡職調查工作，並以稅務律師為主導與轉讓方展開溝通和談判，以協議約定的方式妥善處置和防範這一稅法風險。

❽ 哪些情況暫免徵收土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》

❾ 當前土地增值稅政策存在問題及完善

一、土地增值稅面臨的突出問題
（一）利用土地增值稅優惠政策偷逃稅款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值稅。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定：「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」部分房地產開發企業簽訂虛假合作建房協議，對於分得的自用房產，以「按比例分得的自用房產」形式享受合作建房土地增值稅優惠政策，逃避繳納土地增值稅：對於分得的非自用房產，不按規定確定應稅收入，以少計應稅收入手段偷逃土地增值稅。
二是利用普通標准住宅形式偷逃土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規定：「納稅人建造普通標准住宅，增值額未超過扣除項目20%的，免徵土地增值稅」。各省在制定並對外公布普通標准住宅標准中，都是以同時滿足以下三個條件作為界定標準的，即住宅小區建築容積率、單套建築面積、實際成交價格與同級別土地住房平均成交價格。但在實際稅收征管中，許多開發商卻只以建築面積是否達到普通標准住宅規定標准作為是否免徵的界線，忽視其他幾個限定條件，出現了不應免徵土地增值稅項目而違規免徵的現象。
（二）採取各種手段少計營業收入偷逃土地增值稅
一是利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產主要銷售方式，房地產開發企業利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項記入往來科目而不做營業收入處理。
二是房地產開發企業以開發產品抵建安工程款不記收入偷逃土地增值稅。房地產開發企業按工程進度支付建安工程款困難，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，開發商將抵工程款的商品房或商鋪不計或少計土地增值稅收入。
三是房地產開發企業將車庫、雜物房等售房款轉移為房租收入偷逃土地增值稅。住房和城鄉建設部規定，凡架空層高度未達到2.2米的車庫、雜屋房不予辦理產權登記。商品房的底層雜物屋和頂層坡屋一般都未達到2.2米高度，部分車庫也未達2.2米高度，房地產開發商以這些房產不能辦產權證為由，在銷售這些房產時以合同形式約定使用年限，將這些房產的售房款轉移為房屋租金收入，少計土地增值稅應稅收入。四是房地產開發企業代收各種初裝費及基金不記收入偷逃土地增值稅。房地產開發企業在收取售房款之外，還收取部分代收代付款項，如煤氣管安裝費、房屋維修基金、水電增容費等費用。現行土地增值稅政策規定，開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入：凡未納入開發產品價內並由開發企業之外的其他部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理，許多房地產開發企業以沒取得代收代墊款項收益為由，不進行土地增值稅應稅收入申報。
（三）虛增開發成本偷逃土地增值稅
一是通過虛增土地開發成本偷逃稅款。房地產開發企業利用土地評估、將評估增值的土地成本直接記入開發成本，虛增土地成本，減少土地增值稅稅基。還有的房地產開發企業從關聯企業購進土地。讓關聯企業多開土地補償費發票，虛增房地產開發企業土地取得成本。
二是通過多開建築安裝發票加大建安成本。部分房地產開發商把建安營業稅及附加作為「避稅」的重要渠道，以支付3.3%的建安營業稅及附加的代價，可以少繳適用40%以上稅率的土地增值稅。
三是利用建安公司、銷售公司等關聯企業多計開發成本偷逃土地增值稅。許多房地產開發企業都有與之相配套的建安公司、銷售公司、物業公司，商品房的建設由關聯的建築公司承建，商品房的銷售由關聯的銷售公司負責，物業公司則代收房地產開發企業一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。房地產開發企業通過與這些關聯企業訂立各種假合同等手段，調控開發成本和收入，以達到偷逃土地增值稅的目的。
（四）基層征管力量不能適應土地增值稅復雜業務要求
房地產開發具有經營周期長、經營方式靈活、成本項目繁多和土地增值稅計算過程復雜等特點，這對土地增值稅征管要求很高，但當前一線稅收征管工作任務相當繁重，征管力量嚴重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現在：
一是基層稅務人員對房地產企業的經營方式、開發程序和經營規律不熟悉：
二是基層稅務人員對現行土地增值稅政策的了解和掌握相對不足：
三是基層稅務人員對房地產企業財務核算尤其是成本核算知識較為生疏；
四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應的矛盾進一步加劇。
（五）稅務部門對土地增值稅征管不到位
一是稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產企業大都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，稅務部門沒有根據房地產行業特點，按開發項目所屬期進行稅收檢查。在稅收檢查中，對於那些達到土地增值稅清算條件，但由於受檢查期及檢查時限限制，而不能有效進行土地增值稅檢查的企業，很容易造成增值額檢查不實的問題。
二是稅務人員在查處土地增值稅涉稅案件過程中經常受到各種因素干擾，導致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任。
三是稅收征管中土地增值稅清算政策落實不到位。許多達到土地增值稅清算條件的開發商以賬務混亂等為由不清算，稅收征管中也未採用核定徵收，只是按一個較低的預征率預征。開發項目達到土地增值稅清算條件時，征管人員片面認為清算有可能出現比預征稅款少的情況而不要求企業清算，造成土地增值稅依法清算的政策落實不到位，出現了應徵收的土地增值稅稅款沒有徵收到位的問題。
（六）基層稅務部門與房地產相關職能部門協調配合不到位
就土地增值稅的特殊性而言，在稅收徵收管理上僅靠稅務部門的力量是不夠的，它還需要各級國有資產管理、房產管理、土地管理、城建部門和房地產評估機構的大力配合和協作，共同履行管理職責，共同把關，才能實現有效的管理和監控，才能從根本上堵塞其稅收流失。但從目前的情況看，相關部門配合不得力，稅務部門管理機制不健全，是導致土地增值稅流失的一個重要因素。
二、加強土地增值稅工作的建議
（一）加強對房地產開發經營整個過程的監控，改進稅收征管手段
一是加強與管理房地產的政府職能部門配合，建立涉稅信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發經營的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，並建立信息傳遞檔案，全程跟蹤，獲取企業收入、成本等涉稅信息。稅務部門應充分利用從相關部門獲得的涉稅信息，驗證房地產企業納稅申報的真實性、合理性，防止房地產企業超范圍享受稅收優惠和少計增值額問題的發生。
二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面加強對房地產開發企業納稅人的登記、申報管理，實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為；另一方面加大對房地產開發項目成本、收入的審核和管理力度，保證建安成本、土地成本等開發成本的真實性和准確性，防止利用假合同、假信息虛增開發成本。同時，稅務部門還要加強對房地產企業銷售環節的監控，加強對房地產票據、視同銷售的管理，掌握房地產開發企業的收入情況，防止少申報土地增值稅收入現象的發生。
（二）做好土地增值稅專項評估
鑒於房地產開發企業具有經營方式靈活、成本項目復雜和涉稅金額巨大等特點，且日常稅收監控難以對土地增值稅申報的真實性和及時性作出准確判斷。因此，應進一步加強對房地產開發企業土地增值稅專項評估，建立土地增值稅評估專職部門，選配綜合素質較高的評估人員，以提高評估水準，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。
（三）強化土地增值稅稽查，加大對偷逃稅行為懲處力度
一是加強對房地產行業的土地增值稅稽查選案工作，提高選案的准確性。稅務稽查部門通過對征管部門提供資料的分析，有選擇性地對房地產企業進行重點稽查。
二是對土地增值稅評估和反避稅調查移送的大要案，發揮稽查打擊型威力的作用，及時立案查處，依法稽查、審理、執行、公告，及時移送司法機關查處。
（四）加強對房地產企業關聯交易的管理，加大土地增值稅反避稅力度
建議盡快出台房地產企業關聯交易管理辦法，建立同類地域、同類開發產品的開發成本、費用、銷售價格信息庫，以形成動態的、分地域的收入、成本、費用等要素指標信息庫，作為房地產開發關聯交易轉讓定價納稅調整的參照標准。對房地產開發企業的關聯交易，實施重點監控，徹底治理利用關聯交易轉移收入、虛增成本等惡意偷逃土地增值稅行為，保護土地增值稅稅基的完整，遏制房地產行業不合法的「避稅」行為。
（五）建立土地增值稅征管考核機制，強化征管質量內外考核
建立和實施土地增值稅征管考核機制，落實目標責任制，是提高土地增值稅征管質量的保證。針對土地增值稅業務復雜、管理人員素質參差不齊、整體素質亟待提高的現狀，稅務部門應在調研的基礎上，逐步制訂出完善的土地增值稅征管質量考核辦法，著重把握考核的合理性、科學性、實用性。主要考核一線稅務人員的土地增值稅征管質量，實行土地增值稅清算的抽評、復評和抽審、復審，並將對企業的延伸考核作為稅務人員執法准確性的主要考核依據，同時結合稅收檢查信息的反饋，印證征管工作質量，形成稅收征管和稅收檢查互動機制。