房屋業主的法律效力f

㈠ 關於"f房屋所有權證「的「權屬性質」標注l了「抵押」是什麼意思

【產權證抵押】《房屋所有權證》、《土地所有權證》的歸屬
文章來源：中顧網 作者：佚名 點擊數： 更新時間：2010-5-20 16:48:14
房屋所有權證》和《土地所有權證》是房地產管理機關頒發給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。對於這兩證具體應放哪方保管，我國現行的法律法規(《擔保法》、《城市房地產管理法》等)並沒有作出具體規定。
推薦閱讀：《房屋所有權證》和《土地所有權證》是房地產管理機關頒發給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。《房屋他項權證》和《土地他項權證》)是房地產管理機關頒發給抵押權人等他項權利人的法定憑證。他項權利人依憑證行使他項權利，受國家法律保護。對於這兩證具體應放哪方保管，我國現行的法律法規(《擔保法》、《城市房地產管理法》等)並沒有作出具體規定。但建設部1997年6月1日頒發的《城市房地產抵押管理辦法》第98號第34條中規定：「以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載後，由抵押人收執。並向抵押權人頒發《房屋他項權證》。」根據此規定，我們可以得知，房屋進行抵押後，《房屋所有權證》由抵押人進行保管，《房屋他項權證》由抵押權人保管。建設部《城市房地產抵押管理辦法》屬國務院部門規章。部門規章的調整范圍和法律效力都是有限的。根據我國《立法法》的有關規定，首先，國務院各部委只能根據法律和國務院的行政法規、決定、命令，「在本部門的許可權范圍內」制定部門規章，也就是說，其制定的規章一般不能調整與其他機關、部門之間的社會關系;其次，部門規章規定的事項應當屬於執行法律或者國務院的行政法規、決定、命令的事項，也就是說，部門規章的內容應該是實施性的，一般不宜創制新的法律制度;再次，部門規章的效力極其有限，且不能作為法院審判的依據。

在實踐中，對於《房屋所有權證》和《房屋他項權證》(包括土地的兩證，以下同)由誰保管，抵押人、抵押權人分別保管，還是一並由抵押權人保管，不同的抵押權人其採取的做法是不同的。由於實踐中銀行作為抵押權人的情況更多一些，所以筆者對幾家知名銀行的房屋抵押情況進行了了解。調查的結果是各家銀行作為抵押權人時，對於《房屋所有權證》和《房屋他項權證》由誰保管，具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管《房屋他項權證》，有的銀行連同《房屋他項權證》一並收取保管。例如中國建設銀行某分行規定：「《房屋他項權證》於辦妥抵押登記後交由乙方保管，抵押房產的房產證同時交由乙方保管。」 中國銀行某行規定：「借款人在抵押物之抵押權設定後，應將《商品房買賣合同》(或《房地產證》和《房屋他項權證》)及其他文件的正本交由貸款人執管，直至貸款本息及相關費用清償完畢時止。」 中國農業銀行某行規定：「借款人應將抵押房產的房地產所有權證明文件及其他相關文件正本貸款人收執和保管。」 民生銀行規定：「辦妥抵押登記過戶後的《房地產證》正本由甲方(銀行)保管。」 只有中國工商銀行規定：「抵押人在本合同抵押設定並登記完畢之日，將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存於抵押權人保管。」 換言之，只有中國工商銀行無需收取借款人的《房地產證》，而其他銀行兩證都要收。

一種制度是否具有正義性，常常取決於它是否能兼顧各方利益，能否平等地對待各種利益主體。法律的價值就在於能否最大限度的維護最大多數人的利益平衡。房屋抵押登記制度亦應如此。房地產抵押登記制度應順應市場發展的要求，以鼓勵交易、保護善意相對人利益、維護雙方當事人利益的平衡為出發點。那麼我國現行法律體系下有關規定能否實現這樣的法律價值呢?

(一)根據現行部門規章規定對抵押權人利益的保護是不利的

根據我國建設部《城市房地產抵押管理辦法》(部門規章)，由於抵押權人手中只持有他項權證，這使得一旦其債權出現實現的風險，只能根據我國現行《擔保法》的規定實現抵押權。《擔保法》第53條規定：「債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」而法律的現行規定對抵押權人權利的保護似乎有所欠缺。

我們仍以銀行與借款人之間的房屋抵押貸款為例，購房人(抵押人)在向銀行(抵押權人)申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證後抵押給銀行，為向銀行申請的貸款設立抵押。設立抵押後，《房屋所有權證》由抵押人保管，《房屋他項權證》由銀行收執。如人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將抵押人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣並以所得款項優先受償。根據此規定，似乎非常之公平、合理。可一旦抵押人不履行債務，抵押權人到底如何實現其他項權呢?

例如產權證掌握在抵押人手中，根據《擔保法》規定必須通過雙方協商才可以處理抵押物，那麼一旦出現抵押人惡意不配合(如聲稱其權利證書丟失)，或失蹤、死亡的情形，雙方根本無法協商時，那麼抵押權人的抵押權如何實現呢?必須通過法院的訴訟程序嗎?

而且，就算抵押權人可以憑借《房屋他項權證》實現抵押權，但手裡壓著很多不能還款的房子，要去變現，拍賣，變賣，去找人收購，在變現過程中的人力、物力、財力使自身的經營業務發生偏離，對抵押權人來說，這樣的成本是不是太高了呢?這對抵押權人來講，是不是有失公平呢?

再者，產權證掌握在抵押人手中，根據《擔保法》第53條的法律規定，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協商是實現抵押權的必經程序;協商不成的，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人並無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。也就是說，一旦我們和抵押人達不成協議，那麼我們只有唯一一條實現抵押權的途徑，那就是向法院提起訴訟程序。就此規定，筆者認為其本身就是不正確的。下面幾種情形即可予以證明：

1、我國民法實行的是「私法自治」「意思自治」原則，在私法關系中，強調主體的意思表示，減少國家干預。當事人之間訂立的合同, 按照有約定依約定，「無約定從法定」和「約定大於法定」的一般民法原理，只要是在法律許可的范圍內自願達成的雙方約定，就是雙方之間的法律，對雙方均有約束力，即約定大於法定，但以不損害公共利益為限。所以，抵押權人和抵押人雙方可以在擔保合同中約定,在一方不履行其合同債務時，雙方可以通過拍賣、變賣、折價的方式處理抵押物，實現抵押權。這樣，不但加快抵押物的流轉速度，也可以減少實現抵押權的成本。

2、抵押權人和抵押人雙方可以通過仲裁方式解決糾紛。根據我國《仲裁法》的規定：「平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。」「當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。」所以根據仲裁的排他性，一旦當事人雙方選擇了仲裁方式解決糾紛即排除了法院的管轄權。就此，若抵押權人和抵押人雙方在抵押合同中約定採用仲裁的方式處理其糾紛，那麼也就排除《擔保法》將法院作為唯一解決糾紛途徑的規定。

3、抵押權人和抵押人雙方事先對抵押合同進行了公證，即此合同若經公證機關賦予公證效力的債權文書，那麼當事人可以憑借公證的執行證書直接向人民法院申請強制執行，不經訴訟程序即直接進入法院的執行程序。根據我國《公證暫行條例》第24條的規定，經過公證處公證證明有強制執行效力的債權文書，是指國家公證機關根據當事人的申請，對於借款合同、還款協議等文書，經審查核實認為無疑義的，對債權文書進行公證，並依法賦予其強制執行效力，債務人不履行公證文書規定的義務時，債權人即可不經過訴訟程序，而直接向有管轄權的人民法院申請強制執行的證明活動。《中華人民共和國民事訴訟法》第218條也明確將公證機關依法賦予強制執行效力的債權文書納入可直接執行的程序中。可見，對經公證機關賦予強制執行效力的債權文書，人民法院可以裁定予以執行。申請人可以持這一文書，直接申請法院強制執行，無須再經起訴、受理、審理、判決、一審、二審諸程序。

(二)將他項權證書放在抵押權人處，也會給抵押人帶來不便

當前銀行作為抵押權人考慮到現行的規定並不利於保護其抵押權的實現，所以絕大多數銀行在進行房屋抵押時，均要求抵押人將其所有權證書和他項權證書一並交由銀行保管，一旦當抵押人不履行債權，銀行即可通過其所持的兩項權利證書，實現其債權。但這種方式對抵押人來講，又是否公平、合理呢?對於銀行的此種做法，我們又該如何評價呢?

銀行作為抵押權人，在收取《房屋他項權證》後，再收取《房屋所有權證》，對抵押人來說，會給抵押人的生產、交易、生活帶來一定的不便。例如子女入讀房屋所在地段的小學，需出示《房屋所有權證》原件;被選舉為業主委員會委員後，到房管局備案，業主又需出示《房屋所有權證》證明自己的身份;當房屋出租時，承租人想通過《房屋所有權證》確定其房屋所有人的身份等等。此外，《房屋所有權證》是房主對房屋所有權的憑證，即使房屋進行了抵押，抵押人作為房屋的所有權人仍對房屋享有佔有、使用、收益的權利，只不過此時其處分權受到了限制。況且，沒有《房屋所有權證》的房主在法律上是不受保護的。所以，抵押權人在辦理完抵押手續後，扣留《房屋所有權證》的，其實是剝奪房屋所有權人權利的表現。

任何良好法律制度的構建都必須尋求其內部權利義務關系的平衡。一旦發生糾紛，法律就要權衡當事人雙方的利益，保證其利益平衡，從而維護市場的交易安全和保證交易的順利進行。但對於房屋抵押《房屋所有權證》到底由誰保管的問題，通過上述我們的分析，根據現行的法律規定和實踐中的做法，都不能很好的維護雙方當事人的權利平衡，那麼我們能否尋找到雙方權利的平衡點呢?就此，筆者提出以下兩點建議。

(一)立法層面：一方面，由於我國現行的法律、法規對權利證書究竟放在哪方保管尚沒有明確的規定，而是在國務院部門規章中予以規定，而部門規章的效力較低，部門規章效力低的現實直接造成了其適用范圍和力度的不足。所以，需要國家通過立法來彌補此處的空白，給予明確的法律規定，以更好的維護雙方當事人的利益，完善我國的擔保制度。另一方面，在我國《物權法》中應明確規定抵押權人實現抵押權時無須通過訴訟的方式，抵押權人只要提出了抵押權登記簿的副本即可直接申請法院拍賣、變賣抵押財產，法院僅進行形式審查，以保證快速、便捷的實現抵押權人的抵押權，加快抵押物的流轉。如果債務人或者抵押人對於抵押權以及被擔保的債權是否存在等實體法律關系有異議，應當提起異議之訴，或者由抵押人對債權人、債務人合並提起抵押權不存在之訴。

(二)行政管理層面：權利憑證可由房地產抵押登記機關進行保管，並出具保管證明。

根據上述分析，抵押的權利憑證放在抵押人和抵押權人處都存在一定的弊端和不便，那麼我們能否通過某一中間機關來解決此問題呢?筆者認為，房地產管理部門作為抵押登記的主管機關是解決雙方利益平衡的最佳權利平衡點。房地產管理部門作為第三方當事人保管《房屋所有權證》可以同時保護抵押權人和抵押人雙方的利益，有效地維護抵押權人、抵押人的合法權益。

一方面，抵押人的設立抵押之後，進行他項權標注，自己保管無實際用途，抵押人此時對其房屋只有佔有、使用、收益權，其處分權受限。一旦遺失，不光要補辦所有權證，還要重簽抵押合同補辦他項權證。補辦所有權證、他項權證手續繁瑣，且同時給抵押權人也帶來很多麻煩。針對抵押人有可能需要使用《房屋所有權證》的情形，建議房地產管理部門在保管產權證的同時，給抵押人出具一份房產證保管證明，此份行政機關的證明，具有完全的證明效力，足以解決抵押人在實踐中需要房產證的情況。

另一方面，抵押權人在登記機關設有他項權後，希望權利得到充分的保證。若把《房屋所有權證》放在房地產管理部門這樣具有政府公信力的行政機關，抵押權人抵押權也可以較為容易的實現。一旦抵押人不履行債務，抵押權人可以直接向房地產管理部門申請，盡快實現自己的抵押權。

此外，筆者也建議房地產管理部門盡快建立起全國統一的他項權互聯網查詢系統，對於當前已經建立起網路查詢系統的(如寧波市三區即可查詢)，應對外公開使用;尚未建立的，應盡快予以建立，以確保抵押登記的信息公開、互聯、共享，為潛在交易人提供一個開放的信息公示平台，使其他利害關系人可迅速、便捷、低成本地查詢房產(抵押物)的狀態及相關信息，及時作出自己的判斷，這不但有利於市場交易的安全和效率的提高，同時對於抵押權人的權利也可得到較好的保護。

㈡ 關於房屋所有權的約定是否具有法律效力的問題

房屋所有復權以房管部門登記為准制
合同約定只表示有取得產權權利，不表示所有權歸屬

《物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

㈢ 業主公約的法律效力

（一） 地域效力。業主公約的地域效力是整個物業管理區域，包括業主物業的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為准。 由於在一個物業管理區域內的物業共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業主的民主意志能夠得到統一的體現，法律規定一個物業 管理區域內只能成立一個業主大會組織，因此業主公約只對物業管理區域以內的人的行為發生效力，包括居住區、大廈區、工業區等。因此，很難對物業管理區域作 一個統一並且具體的規定，為了便於各地針對具體的情況進行管理，物業管理區域的具體劃分辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 台詳細專門的物業管理區域劃分辦法，造成事實上的一個物業管理區域多家管理問題，我們應該注意。
（二）對人的效力。由於業主公約必須經過物業管理區域內業主簽字承諾，因此業主公約的效力范圍當然涉及全體業主。在這里，有如下幾點值得說明：
1、業主公約對業主的效力僅限於業主進行的有關物業管理的行為，對其他行為沒有效力。如業主出租自有物業，應受業主公約的約束，但業主出租自己的其他物品，則不受業主公約的約束。
2、 業主公約對非業主物業使用人也發生法律效力。非業主物業使用人一般指物業的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業的人，由於業主公約的一項核心的 內容是規范對物業的使用秩序，而非業主使用人基於其實際的物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必 要直接的與非業主物業使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。作為物業管理區域內最高自治規范的業主公約當然能約束非業主物業使用人。
3、 業主公約對物業的繼受人(即新業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形 式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自願接受業主公約的約束。
4、 業主公約對物業管理事務的具體承擔者物業管理企業具有約束力。物業管理企業獲得物業管理許可權的法律基礎是物業管理服務合同。一般認為物業管理服務合同屬於 委託合同的一種。在物業管理合同關系中，業主處於委託人的地位，而物業管理企業屬於受託人的地位。在邏輯上，物業管理企業是業主管理意志的延伸。在實務 中，作為管理依據的業主公約是物業管理企業的進行管。
業主公約是業主做出的一個承諾，在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業主的利益，因此在簽業主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理 的，哪些是要受物業的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益，需要提醒的是，如果物業的服務與公約不一樣，那我們就不是必須的遵守了。

㈣ 房屋合同是否具有法律效力

我國《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同後，由於房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權並未發生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其後的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。
由此可知，未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。

㈤ 住宅小區的管理規約對規范業主的行為有法律效力嗎

是否有效要分開區分。

如該管理規約是物業搞的，未經業主簽字認可，則不具有法律效力。

如該管理規約是經過業主委員大會討論通過，並經過公示的，那麼對全體業主具有法律效力。

㈥ 業主公約的法律效力怎麼樣

只是業主之間的約定，無法對抗業主以外的自然人、法人或其他組織。

㈦ 房產協議如何才是具有法律效力

房產協議內容不違法，只要雙方簽字蓋章就具有法律效力。
一、房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備以下條件：
1．合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。
(1)一般主體要求。《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。
(2)特殊主體要求。為維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。
2．房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。
3．房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。
二、房屋買賣合同屬無效合同
1、房產、地產分別轉讓，合同無效。房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓於不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、未辦理登記過戶手續，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。
4、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。
5、單位違反規定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。
6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標准議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能生效。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效後發現存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。
7、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產，不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房產未經共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

㈧ 業主手冊，業主簽字了.有沒有法律效力

業主來手冊，業主簽字了，就具備自法律效力。必須遵守！
業主手冊，俗稱房屋使用說明書。隨著物業服務的專業性，該手冊會由物業公司根據《物業管理規約》及政府的有關法規制定的管理規則以及關於物業跟業主共同服務和被服務的明細條約的說明。
業主對其內容應基本了解，更好的和諧處理物業，鄰里等家居生活。物業公司制定業主守則時應注意內容要合法。尤其處罰應注意是否有權處罰。