開發商變更購買人的法律責任

㈠ 偽造購房資格買房人要承擔什麼法律後果

經常遇到一些購房者說自己沒有購房資格，但是開發商承諾可代為辦理相應的社保或個稅證明，這種情況下，如果購房者想退房是可以的，但是雙方也需承擔一定責任。如果是由開發商辦理的虛假資料，明知開發商違規操作，仍同意簽訂買賣合同，此時購房者的權益無法得到法律保護，雙方責任互擔。

如果是購房者自己去辦理的虛假資料，在合同簽訂過程中，購房者在明知自己不具有購房資格的情況下，但出於僥幸心理，期望逃避政策創造條件取得買房資格，等付了定金後出現問題，並導致開發商受到經濟損失，那購房合同會被解除，而且購房者須支付一定的賠償款。

自身原因貸款不成想退房需承擔違約責任

一般情況下，出現退房情況歸集起來主要有以下四種原因：一是購房者違約；二是賣方違約；三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見；四是雙方都違約，但協商之後未達成一致意見。

據悉，如果因為開發商違約，一般退房比較容易，但是如果是購房者自己違約，例如買方因自身原因不想買了或貸款資格有問題等，退房就比較困難。

如果交了首付，後期貸款辦不了，而且是因為個人原因導致貸款不成功，那麼違約責任需要購房者自己承擔，所以購房者需要自己先了解清楚貸款情況，在支付定金和首付前，一定要慎重，想好再交，最好再咨詢銀行，看自己情況可否貸款。

業內人士稱，遇到突然利率上浮的情況，不影響買賣合同，一般無權退房。跟開發商簽訂的買賣合同，利率上浮與開發商無關，開發商並沒有違約行為，如果這種情況下購房者要退房，就屬於個人原因單方面違約，需要承擔違約責任，支付違約金。

五種情況下購房者可以成功退房

1.開發商延遲交付房屋

這是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。這就需要在合同中寫清楚違約責任，或者退房條約。

《文本》中關於商品房逾期交付責任有著明確的規定：除不可抗力外，出賣人未按照約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照某種方式處理，其中第二項：逾期超過約定日後，買受人有權解除合同。

2.面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。

《文本》中關於面積差異處理方式：實測面積與預測面積發生誤差的，雙方同意按照某種方式處理。其中第二條：套內建築面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權解除合同。

3.無法辦理產權證

開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。如果由於開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。

4.開發商未經購房人同意變更設計

在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房。

㈡ 開發商擅自變更規劃 業主該怎麼維權

近日，武漢光谷一位業主李女士收房時遇到了糟心事，房子被延遲交付，後來開發商通知驗收時，房子也未達到收房標准。

「房門未安裝，公共衛生間被改造成普通房屋出售」，這是業主李女士在收房時發現的。李女士買的是一套loft，收房前都已經在滿心歡喜的籌劃裝修事宜了，可眼前的事實讓她心涼了半截。他們家的房子跟樣板間有非常大的區別，房門都沒有！收房時，牆面牆面都未達到交付標准。在公攤上，開發商私自將樓層里的兩個公共衛生間改造成普通商住房對外銷售。

首付時問題這么多，業主該怎麼維權呢？

關於樣板間的問題，我們在以往的知識中提到過，精裝修的樣板將掩蓋了很多細節問題，消費者難以察覺，只有在收房後才會被購房者發現，可那時已經木已成舟。

我們知道開發商交房必須要滿足以下幾個條件：

1、須取得《建築工程竣工備案表》；

2、取得「質量保證書」和「住宅使用說明書」；

3、合格第三方機構出去權威實測面積數據。；

4、合同約定的其他交房條件。

從李女士描述的情況看，她買的loft房子根本達不到交付標准，李女士完全可以拒收房屋，如果開發商沒有在約定的期限內完成交房，李女士可以拒收房屋，並以此要求開發商退還購房款並額外賠償損失。

至於公攤部分的改動，我國《商品房銷售管理辦法》第24條明確規定，開發商變更規劃需通過行政部門審批，這種情況下開發商可以免除行政責任，不過相應的民事責任並不會被免除。更改公攤規劃給原業主帶來的影響應通過書面形式告知購房者，造成的損失應給出相應的賠償。

業內人士表示，我們在購買商品房時，應與開發商就住宅和小區公共部分規劃及違約做出相應的約定，作為合同附件，以保障購房者的利益。

（以上回答發布於2016-03-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 買房維權那些事兒:開發商擅自改房怎麼辦

又到一年一度的「3.15」消費者權益日，關於買房時遇到的問題也在近期集中被曝光出來。購房指南也收到不少消費者的疑問，比如有一個消費者就遇到一件很麻煩的事，開發商把房子改了一下，盡管不影響居住，但是他覺得實在是忍受不了，決定退房，但是開發商卻各種阻攔。

問題回顧：

全景陽台變半封閉陽台 准業主欲退房

消費者劉先生與某房地產開發公司簽訂了一份商品房預售合同，約定購買該公司開發的商品房一套。合同中明確約定，劉先生購買的房屋的陽台是全落地景觀陽台。交房時，發現自己購買的這套房屋的陽台是混凝土半封閉式陽台，與合同約定不符，不僅影響了原有的景觀效果，更影響了室內的採光，因此欲要求退房。

相關規定：

房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計

建設部發《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買房人。

買房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買房人的，買房人有權退房;買房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

商品房買賣合同示範文本將上述規定寫入合同，並且同時規定，買受人選擇退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起在雙方約定的期限內將買受人已付款退還給買受人，並按雙方約定的利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

律師回應：

開發商違約應協助退房返還房款

本案是由開發商擅自變更房屋設計引發的糾紛。雙方簽訂的商品房預售合同是合法有效的，按照《合同法》有關規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。商品房預售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。開發商不按照合同的約定履行合同義務，擅自改變規劃、設計的，屬於違約行為，應當承擔違約責任，購房人有權選擇退房。

本案中，開發商沒有徵得准業主劉先生的同意，單方面將雙方約定的落地景觀陽台改為混凝土半封閉陽台，違反了合同約定，已構成違約，致使購房人的購房目的不能實現。因此，劉先生可以要求解除購房合同，房地產公司應返還購房款及相關合理費用。

關於「3.15」維權的Q&A

Q：期房交房開發商要求漲價，合理嗎?

A：作為開發商應履行合同義務，不可擅自變更合同約定內容。作為購房者，在面對開發商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開發商履行合同義務，並承擔違約責任。

Q：房產面積縮水，應該怎麼要求賠償？

A：根據相關法律規定，出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人以此請求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

Q：開發商推遲辦理房產證怎麼辦？

A：按照購房合同中關於交付房產證時間的約定，有約定的依約定，沒有約定的依法律規定。根據最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，自合同訂立之日起(預售房為交房之日起)90日內，購房者應取得房屋權屬證書，否則就可以追究開發商的違約責任。

如果超過約定或法律規定的期限，由於開發商原因購房者沒有拿到房產證的，購房者可以向開發商主張逾期辦證的違約責任。合同明確約定了逾期辦證違約金的，依合同約定主張，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准主張逾期辦證違約金。

Q：剛買的房子出現質量問題怎麼辦？

A：依據相關法律規定，商品房交付使用後，購買者認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買者有權退房，給購買者造成損失的，開發商應當承擔賠償責任。

（以上回答發布於2017-03-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 開發商擅自更改購房合同怎麼處理

可以起訴解決，要求開發商遵守合同條款。
1、買房合同簽定後，開發商不可以單方面變更合同。
《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
2、開發商要變更合同，需與買房人協商一致。
《合同法》第七十七條規定，當事人協商一致，可以變更合同。

㈤ 業主同意開發商對自己購買的規劃設計變更符合自己要求,可以嗎

業主同意開發商對自己購買的規劃設計變更符合自己的要求，不可以。開發商應以規劃部門批準的設計圖紙施工，私自改變，是違法的。業主可以在交房後自己改。

㈥ 購房人與開發商簽訂購房合同後購房人以高價出售給購房第二人，購房第二人、購房人、開發商變更合同違法嗎

談不上違法，這是標準的短線炒房。有開發商的內部關系才能變更合同購房人，合同金額並不會變，你們約定的房價款超出合同金額的私下支付給上家

㈦ 購買更名房有什麼風險

購買更名房的風險：

1、首先要確定直接更名的權利人是否為原來與開發商簽購房合同的本人，有無其它相關權利人，其它權利人是否同意出售。

2、開發商是否還沒有對合同進行備案登記，開發商是否同意更名，同意更名是否有額外的費用和條件，有費用的話費用由誰承擔。

(7)開發商變更購買人的法律責任擴展閱讀：

房產更名和過戶的區別主要有以下幾點：

1、操作方式房產更名是購房者在購房階段通過更改與開發商簽訂的購房合同，使房屋的所有人轉變成另一個人或者是多人共有。而房產過戶則是在房地產交易中心完成的。

2、是否有不動產證房產更名是在房屋的不動產證尚未辦理下來之前進行的一種變更，房產過戶則是建立在擁有房屋不動產證的前提下，通過轉讓房屋所有權實現的。

㈧ 開發商和建設方違法變更主體結構,我是實際施工人,該承擔什麼責任

違法轉包人已經將業主撥付的全部工程款支付給了轉承包人，對實際施工人承擔連帶責任。

根據《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條規定：「實際施工人以轉包人、違法發包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。

實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人。轉包人只在欠付工程價款范圍內對實際施工人承擔責任。

實際施工人可以向發包人、總承包人、分包人、轉包人追索工程欠款。這一規定是出於保護農民工權益的考慮，打破合同相對性原則，賦予實際施工人追究並無合同關系的轉包人權利。

根據《建築法》第29條第二款規定：建築工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責。總承包單位和分包、轉包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任。

在違法分包中，總分包合同無效。按照過錯原則，分包人和轉包人明知而違法簽訂分包合同，主觀上都存在過錯，符合共同侵權的責任，理應對發包人承擔連帶責任。



(8)開發商變更購買人的法律責任擴展閱讀：

連帶責任是指當責任人為多人時，對外每個人都負有清償全部債務的責任；而內部各責任人是按份責任。發包人只在欠付工程價款范圍內承擔責任，但並不是連帶責任。法院追加轉包人或者違法分包人為被告，是為了查清事實，在分清責任後各責任人仍是按份責任。

我國《建築法》第28條明確禁止轉包。分包有合法分包與違法分包之別，除總承包合同中明確約定或經建設單位認可的分包外，其餘為違法分包。

根據《建設工程質量管理條例》第78條以列舉方式明確違法分包的行為：

一、總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

二、建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

三、施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

㈨ 我和房地產開發商簽完購房合同後，開發商的法人代表發生變更，對我有什麼影響嗎比如合同效力，或以後的

原則上是沒有問題的，但是不排除惡意黑錢的可能。跟你簽合同的人收了錢跑了，把法人給了一個沒有償還能力的人。這樣多數是一房多賣或者有什麼糾紛的樓盤。消費者只能找現在的法人，但是他又沒有償還能力…於是就成了爛賬…

㈩ 我已經和開發商簽訂購房合同，現在開發商法人代表變更，和我與開發商簽訂的合同，有關系嗎但是我不確定

如果你們的合同是在開發商法人代表變更之前簽訂的，那麼你們的合同有效。如果是在變更之後簽訂的，那麼要看是否構成「表見代理」。如果不構成表見代理，則合同無效；反之，合同有效。
表見代理的構成要件：
1. 行為人無權帶來或越權代理。
2. 相對人根據一定事實相信行為人是具有代理權的。
3. 相對人善意且無過失。
4. 行為人與相對人之間的民事行為不得違反法律或社會公共利益等。
（這里，行為人是開發商的前任法定代表人；相對人是你）
另外，我國對於不動產有「預告登記制度」，你可以在不能取得房產證之前，帶著購房合同到房產局去辦理預告登記，這樣開發商就不可能一房多賣了。記住預告登記在能夠辦理不動產登記之日起三個月後自動失效，請記得及時辦理不動產登記。