租賃權質押法律效力

㈠ 請問土地承租人將土地土地租賃使用權質押，商戶所有權人將商鋪的出租經營權質押是否合法

1、土地租賃使用權質押一般被稱為《土地反租賃》，該種質押貸款合法。這種權益其實就是物權法中的用益權。在實際操作中，該種抵押一般不被作為有力的反擔保措施，在反擔保不足的時候才會考慮，一般基於你已經一次性支付了較長時間（如10年）租賃費用的前提下。說到風險嗎，肯定不如不動產處置起來簡單。
2、應收賬款質押也比較多見，需要你的下遊客戶在質押合同上簽字確認。一般針對下遊客戶實力較強、應收賬款較為穩定的情況。出租經營權這個沒怎麼見過，應該同反租賃有點類似吧

㈡ 租賃期間的抵押是否有效

1.租賃合同繼續有效。因為在本案中，第一次的抵押不涉及租賃房屋,而後面的抵押都晚於租賃，根據法律規定，如果租賃先於抵押，則租賃合同繼續有效。
2.市工商銀行將抵押權單獨轉讓的行為無效。因為抵押權從屬於債權，二者不可分離。
3.黃某某能取得其所購買的房屋的所有權，但根據法律規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。
4.市工商銀行與城市信用社可以通過拍賣、變賣抵押物，按照抵押物登記的先後順序受償。先清償城市信用社的貸款，有餘款時再清償市工商銀行的貸款。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
5.抵押權人對新增的房屋不享有抵押權。根據法律規定，城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。但在需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，不過對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。在本案中，抵押權人無權就新增房屋主張權利，因為該新增房屋的所有權並非屬於抵押人所有。

㈢ 質押租賃物可以抵押權嗎

承租人一般沒有權利質押租賃物。承租人對租賃物有使用、收益的權利，但是對租賃物不享有所有權，不能將租賃物質押給第三人。如果承租人不按約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除租賃合同，並請求其賠償損失。
【法律依據】
《民法典》第四百二十五條
為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第四百二十六條
法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
第七百一十一條
承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並請求賠償損失。

㈣ 承租人有無權利質押租賃物

法律分析：承租人只對租賃物擁有使用權，而沒有所有權，所以是不能對租賃物進行質押的。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。第七百二十七條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

第七百三十一條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

㈤ 房屋抵押權與租賃權沖突

租賃權與抵押權有沖突的，原則上依據二者成立時間的先後確定二者之間的沖突問題。如果租賃權成立在先，抵押權成立在後，則應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效的規定，租賃權可以對抗抵押權；如果抵押權成立於租賃權之前的，抵押權則可以對抗租賃權，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，租賃合同而結束。
【法律依據】
《民法典》第七百二十三條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

㈥ 租賃權抵押

1、租賃權不能抵押。租賃權不是所有權，房屋所有權才能抵押。
《擔保法》第三十四條下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
2、租賃權不能質押。租賃權必須經出租人許可，質押不便於兌現和提存。
《擔保法》第七十五條下列權利可以質押：
（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；
（二）依法可以轉讓的股份、股票；
（三）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；
（四）依法可以質押的其他權利。
3、設定租賃權的房屋可以辦理抵押，但只能由所有權人抵押，租賃人無處分權。
《擔保法》第四十八條抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。

㈦ 房屋抵押後租賃合同具有法律效力嗎

房屋抵押後經抵押權人同意租賃合同有效力，但在抵押權實現後租賃合同對抵押權人不具有約束力。抵押人未書面告知承租人房屋已抵押的，抵押人對出租房屋造成的承租人的損失承擔賠償責任。
【法律依據】
《民法典》第四百零六條
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

㈧ 一份房屋租賃合同可以作為權利質押的標的嗎

不可以。因為承租人只有使用的權利，沒有處理該房屋的權利。 無論怎樣，租賃合同都不能作為抵押物。只有房地產權證或房屋所有權證才能做抵押。

㈨ 商鋪租賃權可否質押

商鋪租賃經營權可以質押嗎？案情簡介A公司為了獲得某銀行的短期流動資金貸款，申請B擔保公司為其提供連帶保證擔保。
作為反擔保手段，A公司將其承租的C市場內建築面積為100平方米商鋪一定期限的經營權准備作為反擔保的質押物質押給B擔保公司。雙方約定：一旦A公司到期無法按照借款合同償還銀行借款，B擔保公司為其發生代償，A公司將把其對上述商鋪的租賃經營權轉讓給B擔保公司。期限則根據B擔保公司代償的金額除以商鋪轉讓的年租金來計算。上述商鋪A公司已經繳納了10年的租金，物業管理費和水、電等費用在使用中按月另行繳付。
為了落實上述反擔保措施，B擔保公司與A公司訂立了商鋪租賃經營權轉讓協議，約定B擔保公司為A公司發生代償的情形下，B擔保公司有權取得商鋪租賃經營權。
為此，B擔保公司就以租賃經營權作為質押問題向湖北得偉君尚律師事務所劉祥斌律師進行咨詢，劉律師為此出具了咨詢答復意見。
關於商鋪經營權質押問題的咨詢答復意見
《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律之規定，我們認為：以租賃經營權作為質押標的，在法律上尚無明確認可；將租賃經營權轉讓協議作為擔保措施來應用存在一定的法律風險，具體意見如下：1、根據《中華人民共和國物權法》第五條確定的「物權法定」原則，物權的種類和內容由法律規定，而租賃經營權尚無法律規定可以作為質押標的物，因此我們認為其不能作為質押對象。
就房屋租賃經營權能否成為擔保物權之標的，在法律上無明文規定，在理論和實踐中一直有不同的看法，有人認為可以將租賃經營權歸結為《中華人民共和國物權法》第223條第（六）項的應收賬款、或第（七）項的法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。但該種說法亦存在不足：租賃經營權並非一個應收賬款，它更多是一種對物的使用的權利；至於所謂法律、行政法規規定的可以出質的其他財產權利，而我們無從找到有關規定租賃經營權屬於可以出質的財產權利的法律、行政法規。因此，我們認為租賃經營權並不能作為擔保物權的標的。
如果在協議中約定講租賃權作為擔保物權之標的，若訴訟至法院，很可能被法院認定為該約定無效。2、在租賃經營權不能作為質押標的物的情況下，為了實現對商鋪租賃經營權交換價值的控制，擔保公司與借款人訂立租賃經營權轉讓協議，以期在代償之後直接受讓該商鋪租賃經營權，以抵償自己代償的款項，如此約定，仍然存在一定的法律風險。
首先，租賃經營權畢竟是基於債權性質的租賃合同而產生，租賃合同是否得到履行在很大程度上依賴於出租人是否履行房屋出租合同，若其不履行出租合同，因承租該商鋪而發生的經營利益無從保障。
其次，租賃經營權約定在代償後進行轉讓，若原承租人不予配合，法院很難判其繼續履行合同——轉讓租賃經營權。若如此，作為受讓人的擔保人希望取得該商鋪經營權的預期很難實現。
最後，租賃經營的商鋪即便是順利轉讓給擔保人，商鋪所有人是否同意擔保人繼續進行轉讓或轉租將對擔保人能收回代償資金具有關鍵性影響。
即便是要在租賃經營權上對於借款人實施控制，最好將租賃經營權轉讓合同設計為獨立合同，不宜設計為借款合同或擔保合同的從合同，這樣可以避免租賃經營權作為擔保物權標的而被法院予以否認的風險；如若將雙方關系設計為租賃經營權轉讓關系，宜首先取得商鋪出租人的同意，以免將借款人轉讓商鋪的行為認定為非法轉租，損害受讓人的利益。

㈩ 抵押權和租賃關系並存時，如何確定兩者效力

人民法院《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第六十六條規定：「抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。」可見，後成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力，抵押權人在實現權利時，能以房屋並無租賃關系存在（即無權利瑕疵）變賣、拍賣而獲得清償，租賃關系對於受讓人亦無約束力。至於承租人可以依其與出租人之間的內部合同關系主張權利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關抵押的事實的，出租人應該承擔損害賠償責任；如果已告知的，則由承租人自己承擔。但是，需要注意的是，租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。也就是，即使租賃關系成立在後，承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權。較高人民法院《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第1百一十八條規定：「承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」《合同法》第2百三十條也有類似規定。可見，優先購買權是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃合同關系存在，優先購買權就存在。承租人始終享有優先購買權有其法理基礎，即抵押權是一種擔保物權，其本質是為了實現債權，只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。所以，不管租賃關系設立的先後，承租人都享有優先購買權。