包銷合同的法律效力

『壹』 房產限時包銷認可書有沒有法律效力

屬於民事法律關系的契約的邀約，應該有效

『貳』 商品房包銷法律關系有哪些，商品房包銷有什麼法律特徵

一、商品房包銷法律關系有哪些？
在商品房包銷中，存在內部和外部兩個方面的三種法律關系。內部關系即開發商與包銷人之間的關系，外部關系即包銷人和開發商與買受人之間的關系。
1、開發商與買受人之間的買賣關系
在商品房買賣過程中，開發商擁有商品房的所有權，且具有商品房出售主體資格，包銷人只能以開發商的名義對外銷售。故開發商與買受人才是商品房買賣合同的當事人，開發商與買受人之間構成一種買賣關系。
2、開發商與包銷人之間的包銷關系
這種包銷關系分為兩個層次：在包銷期限內，包銷人以開發商的名義向購房者出售商品房，包銷人與開發商對外是一種代理關系;包銷期滿，包銷商購入剩餘的包銷房，包銷商與開發商之間構成一種買賣關系。
3、包銷人與買受人之間的關系
如前所述，包銷人與購房者之間並不發生直接的買賣關系，但包銷人仍然是買賣合同實際的和重要的參與人。
二、商品房包銷有什麼法律特徵？
1、代理說
這種觀點認為，「包銷行為符合民法中關於代理行為的一般特徵。根據民法學的一般原理，代理是代理人在代理權范圍內，以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為，由此產生的法律效果直接歸屬於被代理人的法律制度。」 在商品房包銷中，開發商將商品房的全部或部分讓包銷人獨家代理銷售，在包銷中是以開發商的名義對外銷售，購房人也是與開發商簽訂購房合同，銷售商品房的法律後果也由開發商對外負責，這就符合民法理論中關於代理的定義。因此，包銷是一種代理行為，而且是一種特殊代理行為。因為，包銷人的代理責任相對於其他代理方式是更加嚴厲的、代理的許可權更為廣泛、代理的風險相對於一般代理也更大。
「有學者根據民事法律行為相關理論將代理說具體分為附條件的代理行為說和附期限的代理行為說。」 附條件的代理行為說實際上是一種附解除條件的代理行為。所附條件為，若包銷期限屆滿仍未全部售出商品房，則由包銷人全部購入，同時代理權終止。附期限的代理行為說是指以雙方約定的包銷期限為終期的代理行為，在約定的終期到來時代理權終止。
2、買賣說
這種觀點認為，商品房包銷的最終後果往往是包銷人購入房屋，且在包銷人開始銷售之前，包銷人與開發商已就房屋買賣的價格達成協議，只是該協議是一種附條件的民事法律行為，即當包銷人未完全售出協議范圍內的房屋時，協議產生法律效力，包銷人需購入所有剩餘未售出的房屋。「從民法理論來分析，買賣合同在實際上有兩種含義：其一，買賣合同是出賣人轉移財產所有權給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉移其財產權(包括財產所有權和其他各種財產權)給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。
一般認為，第一種含義的買賣合同，即轉移一定實物的財產所有權的合同為實物買賣;第二種含義的買賣合同，除實物買賣外，還包括權利買賣。」依該理論，商品房包銷行為屬於第二種含義的買賣，當開發商與包銷人簽訂了包銷協議後，開發商實際上喪失了對協議范圍內房屋的銷售權利，同時也是間接地轉移了這些房屋的所有權，即無論包銷人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權最終都將轉移，只是這種所有權移轉的對象是不確定的，只有等到包銷期限屆滿才能最終確定。至於為何採取包銷的形式而不直接採用買賣的形式主要是因為在現行的法律制度下，包銷人自身不能直接從事商品房買賣，只能藉助開發商的名義進行銷售。此外，包銷人也不願意通過轉賣商品房來增加買賣環節(兩次買賣)，避免了兩次征稅的情況。從包銷人自身的實力上看，包銷人一般資金規模不大，實力有限，不願先期投入全部買房資金，而是參與到一次買賣中，購入開發商的銷售權，既減少買賣環節，又減少資金投入，從而實現與開發商的專業分工和利潤共享。
有學者在買賣說的基礎上，將包銷行為明確定義為特殊買賣行為，認為其包銷行為是直接買賣與間接買賣的結合。「具體可分為三種情況：第一，如在包銷期限內，包銷房全部售出，則包銷人與開發商之間的買賣關系因包銷代理行為的完成而一並完成，間接買賣則代替了直接買賣。第二，如在包銷期限內，包銷房全部未售出，則包銷人與開發商之間的買賣關系因包銷行為的不發生而直接完成，由包銷人直接買進全部包銷房。第三，如在包銷期限內包銷房部分售出，則售出部分的包銷房是通過包銷來間接完成包銷人與開發商之間的買賣關系;而剩餘部分的包銷房則按包銷協議的約定，由包銷人從開發商手中直接完成買賣關系，雙方辦理包銷房的買賣手續。」
3、兩合行為說
持這種觀點的人認為，包銷行為是一種動態過程，包銷人與開發商的法律關系處在動態變化過程中，如果包銷人將房屋全部出售，則包銷人與開發商所發生的法律關系僅僅是代理關系;如果包銷人只是將房屋部門售出，那麼包銷人還存在購入房屋的責任，此時包銷人則是作為買方與開發商發生了買賣法律關系。因此，商品房包銷既不是一種單純的代理行為，也不是只存在買賣行為，而是一種兼具代理和買賣特性的新型民事法律行為，不能簡單地用一種法律行為來定義包銷行為。
4、「無名合同說」
這種觀點也是學者提出的一種最新的觀點，認為當前經濟生活的繁雜性和多樣性使得法律的規制無法面面俱到，因此沒有必要一定要將包銷合同歸屬於哪一類合同。《合同法》在規定了有名合同的同時，也承認了無名合同存在的合法性，只要雙方的意思表示真實，內容不違反法律的禁止性規定，那麼合同就可以成立。對於無名合同應當參照 當事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規定處理，沒有近似的有名合同的，則根據《合同法 》第八條的規定，適用《合同法》的原則和民法原理處理。該觀點還認為，包銷行為其實是一個復合行為，是多個民事法律行為的復合，不同階段會呈現出不同的行為特徵，因此我們只需要根據包銷行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來加以適用法律，而無須一定要將包銷行為歸為哪一種行為，這樣反而會引起法律適用上的錯誤。

『叄』 房子預定合同，還能退定金嗎

哈哈! 你這是一個一個字打上去的吧！真難為你了！

從你發的所謂的合同上看，是可以退的，一分錢不少的給你退！

因為從這個所謂的合同上看，他沒有取得預售證，也不是正規合同，這是無效的！

根據 「關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用的法律條例」 第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

所以，你把這個法律條例列印出來，給售樓處看看就行了， 其實開發商心明鏡似的知道走法律程序是必須要退錢的，只是欺負你不懂法而已。

以下是全部法律條文：

關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用的法律條例
(法釋[2003]7號) 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 第十一條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。 第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。 第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。 第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。 第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。 第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。 第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解〉》。

『肆』 房產中介賺取差價是否違法

房產中介賺＝取差價是違法。

根據《合同法》、《消費者權益保護法》和《經回紀人管理辦法》等法律、法答規的有關規定，房產中介不得收取除合法傭金以外的其他任何費用，「吃差價」實質是不法房產中介採用欺詐的手段訂立合同，非法獲利，損害消費者權益的行為。

根據《合同法》第四百二十五條，居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

(4)包銷合同的法律效力擴展閱讀：

1、中介把控大量房源，暗箱操作，操縱房價，如隱藏手中部分房源，帶多人同時看房，造成人多房少的假象，從中謀取暴利。如此前鏈家房產中介發生的糾紛就是因此所產生的。

2、由於二手房交易周期長，價格變化頻繁，導致一房二賣。買房人在簽訂購買房屋中介合同並交付定金和收付款後，未完成過戶手續，房產中介再將該房產以高價二次出售，獲得更高的傭金，中介的違約會導致前買家出現錢房兩空的狀況。

『伍』 我想賣房子，中介說可以和中介簽一個中介給免費裝修的合同，中介說他們我們沒有什麼風險靠譜嗎

提防合同條款里的陷阱，最好不要簽也不要同意中介免費裝修，中介不會好心免費給你裝修了賣，天上不會掉餡餅

『陸』 購買新房前要考慮哪些問題如何購買

購買新房不同於一般的商場購物，看中了就付款拿走。事實上，新房買賣是比較復雜，甚至是漫長的一個過程，不管在哪一個環節，購房者都需要謹慎挑選。對於購房者來說，在購買新房前要考慮哪些問題？為了能夠買到心儀的新房，購房者應該怎麼購買新房才好呢？對於這些問題，本文將詳細為您描述。

一、購買新房前要考慮哪些問題？

1、考察開發商的信譽與實力

（1）到有關部門調查

您看中一個樓盤，如該樓盤是由知名度不高的開發商開發的，則在購買前可以到相關主管部門和法院進行調查，重點查詢該開發商在以前建設的項目中有無被處罰或有無重大經濟糾紛等情況。

（2）到開發商開發的其他成熟小區實地考察

小區規模可以反映開發商資金投入水平，合理的小區規劃能反映開發商有豐富的操盤經驗，精緻的景觀環境更是需要開發商與一流的設計團隊合作才能完成，也是開發商實力的一個側面體現。最好再問問小區業主，對小區總體、規劃設計、工程質量、售後服務、物業管理等是否滿意。

（3）通過各種媒體了解開發商的實力、信譽等

了解開發商實力、信譽的渠道有很多，比如電視、報紙、雜志、廣播以及網路等新聞媒體。

2、重點考慮選房基本因素

挑選商品房，應當重點考慮幾個基本因素：擬購房屋的地段、價格、周邊市政規劃、環境、配套設施、房屋結構、朝向、物業管理，等等。

3、了解房屋的幾個重要建築參數

a、容積率：樓盤全部建築面積與建設用地之比。

b、綠化覆蓋率：綠化垂直影面積之和與小區用地之比。

c、層高：從當層樓板面到上層樓板面之間的距離。

d、凈高：層高減去樓板厚度的高度。

e、框架結構：房屋的承重體系為柱子。

f、剪力牆結構：以部分牆體代替柱子作承重體系。

g、建築面積：住宅建築外牆勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。

h、套內建築面積：由套內房屋使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。

i、公共分攤面積：由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

4、挑選適合自己的戶型

挑選戶型時至少要全面考慮以下幾種圖：規劃圖、住宅單元平面圖、戶型平面圖。

5、認真審閱售樓書

售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告。可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。

如果對售樓書的某些內容非常感興趣，可以要求開發商將該內容明確寫入認購書和房地產買賣合同中，以使之具有法律效力。

二、怎麼購買新房？

1、買受人與開發商或其代理商、包銷商簽訂《認購書》並繳納定金；

2、買受人與開發商或其代理商、包銷商簽定《房屋買賣合同》並繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，並按銀行的要求與保險公司簽訂《房屋保險合同》；

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；

4、買受人收樓、開始繳納物業管理費及其他公共分攤費用；

5、開發商辦理《房地產證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；

6、開發商向買受人或按揭銀行交付《房地產證》、並向銀交付《他項權證》；

7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續。

除以上程序外，有些開發商為了提前佔領市場，還會在簽訂（認購書》之前設置一個簽訂《優惠認購意向書》或（誠意金協議》的程序，提前與潛在客戶建立合同關系。但是，這種合同關系所確認的是優先認購權，並不是商品房買賣合同關系。

相信您在看完上文內容後，能夠對有關「購買新房前要考慮哪些問題」以及「怎麼購買新房」等問題有了一定的了解，也希望這些內容能夠幫助您解決您所遇到的購買新房的問題。

（以上回答發布於2017-10-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 承銷協議的主要內容是什麼

1、當事人的姓名、住所和法定代表人姓名。

2、代銷證券的種類、數量、金額和發行價格。股票發行價格溢價發行的，由發行人與承銷商協商確定發行價格，報中國證監會核准。

3、承銷、委託期限和起止日期；承銷期限不得超過九十日。

4、付款方式和承銷和寄售日期。

5、承銷、寄售費用及結算方式。

6、違約責任。

7、中國證監會規定的其他事項。

(7)包銷合同的法律效力擴展閱讀：

承銷協議免責條款：

本條款通常對免責事件、免責事件發行時承銷人的免責後果和追索責任。通常的免責事件包括：由於發行人提供的招股說明書的基本信息不正確、不準確、不完整或誤導，承銷商有追索權，發行人有違反的情形。

招股說明書、承銷協議或者其它有關協議導致承銷商追償的，發行人違反聲明和保證而導致承銷商追償的，以及除故意違約或者嚴重違約外，其它原因導致承銷商追償的，違反合同等。

『捌』 企業融資都有哪些方式

企業融資方式：

1、銀行貸款。

銀行是企業最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。

專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。

2、股票籌資。

股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。

股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。

同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞台，優化企業組織結構，提高企業的整合能力。

3、債券融資。

企業債券，也稱公司債券，是企業依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，表示發債企業和投資人之間是一種債權債務關系。

債券持有人不參與企業的經營管理，但有權按期收回約定的本息。

在企業破產清算時，債權人優先於股東享有對企業剩餘財產的索取權。企業債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉讓。

4、融資租賃。

融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用。

融資租賃有直接購買租賃、售出後回租以及杠桿租賃。

5、海外融資。

企業可供利用的海外融資方式包括國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務。

(8)包銷合同的法律效力擴展閱讀

企業融資方式的選擇策略：

（一）考慮企業的生產規模

就各種融資方式來看，內部融資不需要實際對外支付利息或者股息，不會減少企業的現金流量。

同時，由於資金來源於企業內部，不會發生融資費用，使得內部融資的成本要遠遠低於外部融資。

（二）考慮利率、稅率的變動

經濟環境對企業融資方式的影響主要表現在利率的波動上。眾所周知，國民經濟的運行規律呈現周期性起伏。

企業可以通過對國民經濟周期的分析，判斷所處的經濟環境所處的景氣狀態及政府的政策取向，在決定融資決策時「順勢而為」，降低融資成本。

（三）考慮企業的融資規模

由於企業的債券發行規模受制於企業的凈資產規模，而貸款融資的多少不僅取決於辦理抵押擔保的資產的規模，也受企業的獲利能力、商譽等影響。

因而在企業確定融資方式時，如果企業資金缺口不大，採用不同的融資方式對付息成本差異影響較小時，可選銀行貸款融資。

（四）考慮企業的資產結構和資本結構

一般情況下，企業固定資產在總資產中所佔比重較高，總資產周轉速度慢，要求有較多的權益資金等長期資金作後盾，可考慮表外融資方式。

最為常見的表外融資方式有融資租賃。

融資租賃的重要特徵之一，就是承租人無需立即支付所需機器設備的全部價款，就可利用租賃物所產生的利潤支付租金。

（五）考慮企業財務狀況

由於股票融資無須還本付息投資者承擔著較大的風險，必然要求較高的收益率，就要求企業必須有良好的經營業績和發展前景。

相比之下，債券融資的發行成本要比股票籌資低，不需要經常監督公司，債券利息亦可從稅前利潤扣除。

而股息則需從稅後利潤支付，存在公司法人和股份持有人雙重課稅的問題。

『玖』 目前國有企業融資方式主要有哪幾種

國有企業融資方式主要有：

1、銀行借款

它以銀行為經營主體，按信貸規則運作，要求資產安全和資金迴流，風險取決於資產質量。信貸融資由於責任鏈條和追索期長，信息不對稱，由少數決策者對項目的判斷支配大額資金，把風險積累推到將來。信貸融資需要發達的社會信用體系支持。

2、P2P融資

P2P金融在國內發展初具雛形，但目前並無明確的立法，國內小額信貸主要靠「中國小額信貸聯盟」主持工作。可參考的合法性依據，主要是「全國互聯網貸款糾紛第一案或現結果阿里小貸勝出」。

3、證券融資

證券融資是市場經濟融資方式的直接形態，公眾直接廣泛參與，市場監督

4、企業融資

證券融資主要包括股票、債券，並以此為基礎進行資本市場運作。與信貸融資不同，證券融資由眾多市場參與者決策，投資者對投資者、公眾對公眾的行為，直接受公眾及市場風險約束，把未來風險直接暴露和定價，風險由投資者直接承擔。

5、股權融資

股票上市可以在國內，也可選擇境外，可以在主板上市也可以在高新技術企業板塊，如美國(NASTAQ)和香港的創業板。發行股票是一種資本金融資，投資者對企業利潤有要求權，但是所投資金不能收回，投資者所冒風險較大，因此要求的預期收益也比銀行高，從這個角度而言，股票融資的資金成本比銀行借款高。

6、招商引資

它不通過公開市場發售，一種私下尋找戰略投資者的融資方式。因此其優缺點與發行股票上市類似，但由於不需要公開企業信息以及被他人收購的風險較小等原因，通過招商引資的方式融資也受到一些企業的歡迎。

7、民間借貸

民間借貸也成為企業融資的一種途徑，民間借貸主要有：民營銀行、小額貸款、第三方理財、民間借貸連鎖、擔保、私募基金、銀企對接平台、網路借貸、金融超市、金融集團、民資管理公司、民間借貸登記中心等，除了這些傳統的民間借貸形式，典當行也成為民間資本一大新的流向。

8、民間借貸

大多中小企業更希望通過銀行借貸的方式來進行融資，然而在商業銀行方面，更願意貸款給實力雄厚的大型企業，許多中小企業被各種嚴苛的條件拒之門外。據不完全統計，中小企業貸款申請遭拒率達56%。因此，中小企業選擇民間借貸是相對來說較為容易的融資渠道。

9、租賃融資

融資租賃為中小企業融資重要渠道，中小企業融資重見新曙光。

(9)包銷合同的法律效力擴展閱讀：

企業融資的作用：

（一）企業融資是反映資金運動的方法

企業融資對資金運動按經濟內容進行的分類，一個會計科目反映一類經濟業務，各個會計科目從不同方面反映資金運動的總體。每一個會計科 目，就是反映資金運動的一個環 節，會計科目體系，就是反映資金運動的鏈 條。

通過某個會計科目所提供的資料，去認識資金運動的某個方面，例如，「固定資產」科目，提供在一定時期內固定資產增加、減少和現有多少數額的 資料，就可以反映固定資產的情況；通過全部會計科目所提供的資料，就能全

（二）企業融資是組織會計核算的依據

企業融資作為基本的會計制度，它規定了會計科目包括的核算范圍、具體內容、核算方法、編制會計分錄方法、明細核算和登記賬簿的要求等。根據 會計科目的規定組織會計核算：在賬簿中設置賬戶；進行日常會計事項的處理，

確定會計分錄，編制記賬憑證；登記賬簿等。例如：購入物品一批價值 元，其中屬於材料的元，應按「材料」會計科目的規定進行賬務處理； 屬於管理費用的元。

參考資料來源：網路-融資