房地產估價師執業基礎法律知識

1. 我想學房地產估價師 都需要什麼知識基礎 我剛入大學

基礎到不用太來多，只要自你有心。不過現在報名的時間過了，不知道能不能買到書。。一般都是在估價師報名點可以買到估價師考試的書籍。正版，挺貴的。你也可以直接在網上購買，很便宜。只要正版價格的1/3。
另外想提醒你，考房地產估價師有門檻的。專科畢業多少年，本科畢業多少年才有資格考試。而且還要有評估經驗，報名的時候要評估公司的蓋章，也要自己的畢業證書。。。。。你自己考慮吧！！注冊會計師就不用這些。考慮一下吧！

2. 房地產估價師有法律支持嗎，想考，但害怕沒有法

房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，並注冊登記後內從事房地產容估價活動的人員。是受法律認可的，而且房地產估價報告必須要有房地產估價師參與簽字的，所以是有一定需求的。
另外房地產估價師必須遵守《資產評估法》進行執業，完成評估評估報告還要按《房地產估價規范》要求完成。所以是有法律法規約束房地產估價師的。可以放心的考，考了之後可以到評估公司上班或掛證評估公司。

3. 房地產估價師的職業道德主要有哪些

房地產估價師的職業道德包括職業品德、職業情感和職業行為習慣三個方面，實踐上可以概括為以下7個方面：①獨立、客觀、公正；②專業勝任能力；⑧誠實守信；④勤勉盡責；⑤保守秘密；⑥公平競爭；⑦社會責任。具體如下：
（1）應當保持估價的獨立性，當與估價委託人、估價利害關系人有利害關系或者與估價對象有利益關系的，應當主動迴避相應的估價業務。
（2）不應從事自己的專業能力所不能勝任的業務。對於某項估價業務，如果感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出客觀合理的價值的，就不應承接。對於非主觀意願所承接的自己的專業能力所不能勝任的業務，應當主動聘請具有專業勝任能力的房地產估價師或者有關專家提供專業幫助。
（3）應當誠實正直、公正執業，不做任何虛假的估價。
（4）應當盡心盡力地按照相關估價技術標准做好每個環節的估價工作，包括對估價委託人提供的有關情況和資料進行必要的關注，對估價對象進行全面、細致的實地查看。
（5）應當保守估價活動中知曉的國家秘密、商業秘密、個人隱私，妥善保管估價委託人提供的資料，除法律、法規和有關制度另有規定外，未經估價委託人同意，不得將商業秘密、個人隱私對外公開或者提供、泄露給他人。
（6）應當執行政府規定的估價收費標准，不得以惡意壓低收費等方式進行不正當競爭，也不得以不正當理由或者名目收取額外的費用。
（7）不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章，不得將房地產估價師注冊證書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。
（8）不得損害其他房地產估價師和房地產估價機構的利益，應當維護房地產估價師、房地產估價機構及房地產估價行業的良好形象、尊嚴和聲譽。
必須指出的是，一個房地產估價師的職業道德要有專業能力作為基礎，專業能力上的不能勝任本身就對社會公眾構成了一種欺詐，是一種不道德的行為。

4. 房地產估價師報考條件

你不可以報考房地產估價師。必須取得房地產估價相關學科學歷才行。

報考房地產估價師的條件：

1、取得房地產估價相關學科（包括房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃、工業與民用建築、建築經濟、投資經濟、房地產價格管理等，下同）中等專業學歷，具有8年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿5年；

2、取得房地產估價相關學科大專學歷，具有6年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿4年；

3、取得房地產估價相關學科學士學位，具有4年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿3年;

4、取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業，從事房地產估價實務工作滿2年;

5、取得房地產估價相關學科博士學位;

6、不具備上述規定學歷，但通過國家統一組織的經濟專業初級資格或審計、會計、統計專業助理級資格考試並取得相應資格，具有10年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿6年，成績特別突出。

(4)房地產估價師執業基礎法律知識擴展閱讀

凡中華人民共和國公民和香港、澳門、台灣居民，遵紀守法，並具備相應條件者，均可報名參加房地產估價師、房地產經紀人資格考試。經國家有關部門同意，獲准在中華人民共和國境內就業的外籍人員，具備下列相應條件者，可報名參加房地產經紀人資格考試。

房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，並注冊登記後從事房地產估價活動的人員。全國房地產估價師執業資格考試的科目包括房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產評估理論與方法、房地產估價案例與分析等。

5. 房地產評估師應該具備哪些專業知識

房地產評估師應該具備哪些專業知識：
在普通人看來，房地產的價格僅僅版只是取權決於地段、戶型設計、房屋年齡、房屋質量、開發商的實力和信譽等因素。而在房地產評估師的眼中，城市區位、周邊交通、便利設施情況、市場發展趨向以及政府相關政策調控等也是在房產估價過程中必須考慮的條件。同時，房地產市場是在不斷變化的，所以房地產價格也具有很強的時間性。這就要求房地產評估師不僅要學會科學的估價方法，而且要積累豐富的行業經驗和獨到的發展眼光，才能對房地產做出最有效的價值評估。
工作內容：
1、根據委託方提出的要求，明確估價的目的、估價對象的物質實體狀況和權益情況及估價的時點，並與委託方達成一致；
2、對估價項目進行分析，擬定估價作業方案；
3、到估價對象現場勘察，搜集估價所需資料，並進行核實、分析、整理；
4、檢查特性，考慮因子例如市價、位置和大樓或者重置成本確定評價價值；
5、確定估價結果，撰寫估價報告；
6、對業主解釋確定的價值；
7、評價和稅款的問題通知；
8、對有關該估價項目的一切資料進行整理、歸檔和妥善保管。

6. 土地估價師的法律法規

土地估價師資格考試管理辦法
中華人民共和國國土資源部令
第35號
《土地估價師資格考試管理辦法》已經2006年11月20日第5次部務會議審議通過，現予發布，自2007年1月1日起開始施行。
部長孫文盛
二○○六年十一月二十二日
第一章總則
第一條為規范土地估價師資格考試秩序，加強土地估價專業隊伍建設，提高土地估價人員素質和執業水平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。
第二條國家實行土地估價師資格認證制度。通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格。
第三條土地估價師資格考試遵循客觀公正、公平競爭的原則。
第二章報名條件
第四條凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀守法，並具備下列條件之一的，可以報名參加土地估價師資格考試：
（一）取得大專學歷且從事相關工作滿兩年；
（二）取得本科學歷且從事相關工作滿一年；
（三）取得博士學位、碩士學位、第二學士學位或者研究生班畢業。
不具備前款第（一）、（二）、（三）項規定國家承認的學歷或學位要求，但具有國家認可的中級以上相關專業技術職稱。
第五條有下列情形之一的人員，不能報名參加土地估價師資格考試；已經辦理報名手續的，報名無效：
（一）因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執行完畢之日起至報名之日止未滿五年的；
（二）被取消土地估價師資格未滿五年的；
（三）被取消考試資格未滿兩年的；
（四）在評估或相關業務中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報名之日止未滿兩年的。
第六條報考人員在報名時應當如實填寫報名表，並提交下列材料：
（一）合法有效的身份證明原件及復印件；
（二）學歷、學位證書或專業技術職稱證書原件及復印件；
（三）相關工作經歷的證明。
報考人員委託他人代為報名的，除提交上述材料外，還應當提交被委託人合法有效的身份證明原件、復印件及授權委託書。
報考人員對提交材料的真實性負責。
第三章考試
第七條國土資源部組織全國土地估價師資格考試委員會，對土地估價師資格考試涉及的重大事項進行協調、決策。
第八條中國土地估價師協會根據全國土地估價師資格考試委員會的決策，具體組織實施土地估價師資格考試工作。
第九條土地估價師資格考試每年舉行一次。考試於每年第三季度在各考區同時舉行。考試的具體時間，由全國土地估價師資格考試委員會確定。
第十條土地估價師資格考試主要測試應試人員所應具備的土地估價專業知識和執業能力。
土地估價師資格考試的內容包括：
（一） 土地管理基礎知識；
（二） 土地估價理論與方法；
（三） 土地估價相關經濟理論與方法；
（四） 土地估價實務。
第十一條土地估價師資格考試按照統一的考試大綱統一命題。
第十二條土地估價師資格考試採用閉卷方式進行。報考人員自由選擇報考科目的種類和數目，各科考試成績在三個連續考試年度內有效。
第十三條土地估價師資格考試實行統一評卷。各科成績於考試結束之日起三個月內由國土資源部通過《土地估價機構和人員執業信息公示系統》公布。
第十四條應試人員在連續三個考試年度內通過全部科目考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。
第四章考務
第十五條土地估價師資格考試按省、自治區、直轄市設立考區。省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門在全國土地估價師資格考試委員會的領導下，組織實施以下考務工作：
（一）發布考試公告；
（二）組織報名和發放准考證；
（三）安排考點考場；
（四）落實考試安全、保密措施；
（五）協助實施監考；
（六）與考試工作有關的其他事項。
省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門可以將上述考務工作委託當地的土地估價師協會承擔。
特殊情況下考區需要臨時調整的，由全國土地估價師資格考試委員會決定。
第十六條報考人員應當在省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門公告的地點辦理報名手續。
第十七條考試工作人員與報考人員有近親屬或其他利害關系的，應當申請迴避。
第五章法律責任
第十八條應試人員有下列情形之一的，由省級以上國土資源行政主管部門視情節後果分別予以警告、考試成績無效、兩個考試年度內不得參加全國土地估價師資格考試的處罰：
（一）提供虛假證明材料或者以其他方式騙取報名的；
（二）由他人冒名頂替參加考試的；
（三）擾亂考點、考場秩序，或者威脅考試工作人員人身安全的；
（四）在考試中有作弊行為的。
對於有前款規定情形，已取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》的，撤銷其土地估價師資格。
第十九條考試工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：
（一）協助不具備報考資格的人報名的；
（二）應當申請迴避而未迴避的；
（三）擅自變更考試時間的；
（四）泄露考題或考試工作的其他保密信息的；
（五）包庇、縱容考生作弊的；
（六）篡改分數的。
第六章附則
第二十條取得土地估價師資格並在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，並進行執業登記。
經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。
實踐考核和執業登記由中國土地估價師協會具體實施。
第二十一條執業登記的土地估價師可依法從事對土地及其附著物、定著物的相關權利、權益的價格或者價值進行評測、判定、咨詢等土地估價活動。
第二十二條依法取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》並進行執業的土地估價師，應當接受行業協會的自律管理。
第二十三條本辦法自2007年1月1日起實施。
中國土地估價師執業行為准則
關於印發《中國土地估價師執業行為准則》的通知
中估協發〔2012〕23號
各土地評估機構：
為規范土地估價行業執業行為、凈化執業環境、提高行業整體素質、控制執業風險，中國土地估價師協會專業規劃與發展委員會起草了《中國土地估價師執業行為准則》，經多方徵求意見、修改完善並報中國土地估價師協會第四屆第四次常務理事會審議通過，現予以印發。中國土地估價師協會將據此規范土地估價師執業行為，執行中的問題請及時反饋中國土地估價師協會秘書處。
附件：《中國土地估價師執業行為准則》
土地估價師注冊辦法
土地估價師注冊辦法
（2002年12月20日理事大會通過）
第一條 為了適應社會主義市場經濟發展的需要，加強土地估價行業的自律與監督，提高服務質量，維護市場秩序和土地估價師的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律法規，制定本辦法。
第二條 土地估價師實行注冊制度。在土地評估中介機構執業的土地估價
師應按本辦法進行注冊,取得土地估價師注冊編號。
中國土地估價師協會統一制定注冊編號規則。
注冊土地估價師可簽署具有法律效力的土地估價報告。未經注冊的土地
估價師，不得以注冊土地估價師的名義從事土地估價中介業務。
第三條 土地估價師注冊由土地估價行業協會負責辦理，全國的注冊土地估價師名單及相應執業情況向社會公布，提供社會查詢。
第四條 注冊土地估價師只能在一個土地評估中介機構執業。
第五條 土地估價師注冊按以下程序辦理。
1、土地估價師注冊由土地評估機構將注冊申請人申請材料報工商注冊地的省、自治區、直轄市土地估價行業協會。
第六條 土地估價師申請注冊需提交以下材料。
1、土地估價師注冊(變更)申請表；（見附表）
2、《土地估價師資格證書》；
3、身份證；
4、所在機構聘用申請人的勞動合同；
5、人事檔案管理證明；
6、社會保險繳納憑證；
7、土地估價師繼續教育證明材料；
8、其他需要提供的材料。
第七條 土地估價師有下列情形之一的，不予辦理注冊手續。
1、不具有完全民事行為能力的；
2、不在土地評估中介機構執業的；
3、因受勞動教養、刑事處罰，自處罰執行完畢之日起不滿三年的；
4、因在土地估價或相關業務中犯有錯誤受到撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起不滿二年的；
5、不予注冊的其他情形。
第八條 注冊土地估價師發生下列情形之一的，應在30日內到省、自治區、直轄市土地估價行業協會辦理變更注冊手續。
1、變換從業單位的；
2、所在評估機構合並、分立的;
3、所在評估機構名稱、地址等登記內容發生變更的；
4、其他應該變更注冊的情形。
注冊土地估價師因特殊情況確實無法在規定時間內親自辦理變更注冊手續的，可由他人代辦，但需出具注冊土地估價師的委託代辦書。
省、自治區、直轄市土地估價行業協會應將土地估價師注冊變更情況報送中國土地估價師協會。變更情況向社會公布。
第九條 注冊土地估價師年內情況與土地評估中介機構年檢材料同時報送，由省、自治區、直轄市土地估價行業協會負責辦理，年檢結果向社會公布。
第十條 注冊土地估價師在執業期間有下列情形之一的，注銷其注冊。
1、喪失民事行為能力的；
2、土地估價師主動提出不再從事涉及土地評估中介業務的；
3、連續兩年未通過年檢的；
4、違反本規定弄虛作假進行注冊的；
5、受刑事處罰的；
6、違反其他自律規定的。
被注銷注冊的土地估價師，由省、自治區、直轄市土地估價行業協會報送中國土地估價師協會。注銷情況向社會公布。
第十一條 本辦法由中國土地估價師協會負責解釋。
第十二條 本辦法自2003年3月1日起施行。
土地估價師繼續教育暫行規定
關於印發《土地估價師繼續教育暫行規定》的通知
國土資發〔2001〕170號
各省、自治區、直轄市國土資源廳(國土環境資源廳、國土資源與房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局)：
現將《土地估價師繼續教育暫行規定》印發給你們，請認真遵照執行。
國土資源部
二○○一年六月十五日
土地估價師繼續教育暫行規定
第一章總則
第一條為不斷提高土地估價師業務素質，保證執業質量，促進土地估價行業的持續發展，使土地估價師的繼續教育制度化、規范化和科學化，特製定本規定。
第二條土地估價師繼續教育是指為不斷提高土地估價師的專業技術和執業水平。
第三條接受繼續教育是土地估價師的權利和義務。土地估價師必須按本規定接受繼續教育。
第四條中國土地估價師協會在國土資源部業務主管部門的指導下，具體負責土地估價師繼續教育的組織實施工作。
第二章繼續教育內容和要求
第五條繼續教育內容要具有針對性、實用性和先進性。根據社會主義市場經濟和土地估價領域科技發展、土地估價師知識結構拓展更新、業務水平不斷提高的需要確定。主要包括：
一、國家相關法律法規和政策；
二、土地估價准則及操作規程；
三、土地估價新理論、新技術、新方法；
四、土地估價實務；
五、國外不動產估價技術及發展動態；
六、與土地估價相關的專業知識。
第六條繼續教育堅持理論聯系實際、按需施教、講究實效的原則採用多種形式進行。土地估價師必須參加以下經認可的繼續教育活動：
一、參加各種專業培訓班、研討班(會)以及專題講座；
二、參加大專院校專業課程進修；
三、出國進行專業考察、業務培訓、參加國際性專業會議；
四、承擔土地估價方面的研究項目、公開出版專業著作或發表專業論文等其他經認可的繼續教育形式。
第七條土地估價師換證前必須按規定接受一次專門業務的繼續教育培訓。
第八條土地估價師接受繼續教育時間五年累計不得少於100學時。
第三章繼續教育工作的組織和實施
第九條土地估價師繼續教育由國土資源部統一部署，中國土地估價師協會組織，各省級土地行政主管部門及土地估價行業協會、會員單位、經認可的有關高等院校、培訓機構等具體實施。
中國土地估價師協會主要負責組織師資培訓和全國性的高層次土地估價專業培訓。
第十條各地、各單位應於每年12月上旬報送下一年度的繼續教育計劃，由中國土地估價師協會審查匯總，形成全國土地估價師繼續教育培訓年度計劃，經國土資源部業務主管部門核准後於次年初公布實施。各地、各單位按核准公布的繼續教育培訓計劃予以具體實施，並將執行情況及時上報。
第十一條各單位要按照繼續教育培訓計劃，制訂具體實施方案，組織師資力量，做好實施工作。
第十二條列入全國土地估價師繼續教育培訓年度計劃的內容，按規定折算繼續教育的具體學時。
第十三條土地估價師參加了經認可的其他繼續教育形式的，應將接受相應繼續教育的有關情況按規定上報，經核准後，折算土地估價師繼續教育具體學時。
第四章繼續教育工作的考核
第十四條為保證土地估價師繼續教育質量，中國土地估價師協會應對各地、各單位組織的土地估價師繼續教育工作進行檢查、考核，檢查、考核情況應及時報國土資源部業務主管部門備案。檢查、考核的內容包括：
一、土地估價師繼續教育制度和計劃等執行情況；
二、教材的選用、課程內容設置、教學方式、教學時間、師資情況等；
三、教育培訓質量、教學計劃完成情況、教育培訓考核標准等。
第十五條土地估價師繼續教育實行登記制度。凡參加了經認可的土地估價師繼續教育形式的土地估價師，其接受繼續教育的情況應及時在《土地估價師繼續教育培訓證書》上登記。《土地估價師繼續教育培訓證書》由國土資源部統一組織印製、核發。
第十六條土地估價師在規定期限內未達到規定的繼續教育學時的，國土資源部注銷其土地估價師資格，不再換發《土地估價師資格證書》。
第五章附則
第十七條本規定由國土資源部負責解釋。
第十八條本規定自發布之日起實施。

7. 房地產評估師需要哪幾方面的專業知識！

房地產估價師執業資格實行全國統一考試制度。原則上每二年舉行一次。
人事部負責審定考試科目、考試大綱和試題。會同建設部對考試進行檢查、監督、指導和確定合格標准，組織實施各項考務工作。
建設部負責組織考試大綱的擬定、培訓教材的編寫和命題工作， 統一規劃並會同人事部組織或授權組織考前培訓等有關工作。
培訓工作必須按照與考試分開、自願參加的原則進行。
凡中華人民共和國公民，遵紀守法並具備下列條件之一的，可申請參加房地產估價師執業資格考試：
（一）取得房地產估價相關學科（包括房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃等，下同）中等專業學歷，具有八年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務滿五年；
（二）取得房地產估價相關學科大專學歷，具有六年以上相關專業工作經歷， 其中從事房地產估價實務滿四年；
（三）取得房地產估價相關學科學士學位，具有四年以上相關專業工作經歷， 其中從事房地產估價實務滿三年；
（四）取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業，從事房地產估價實務滿二年；
（五）取得房地產估價相關學科博士學位的；
（六）不具備上述規定學歷，但通過國家統一組織的經濟專業初級資格或審計、會計、統計專業助理級資格考試並取得相應資格，具有十年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務滿六年，成績特別突出的。
申請參加房地產估價師執業資格考試，需提供下列證明文件：
（一）房地產估價師執業資格考試報名申請表；
（二）學歷證明；
（三）實踐經歷證明。
房地產估價師執業資格考試合格者，由人事部或其授權的部門頒發人事部統一印製，人事部和建設部用印的房地產估價師《執業資格證書》，經注冊後全國范圍有效。

注冊管理
建設部或其授權的部門為房地產估價師資格的注冊管理機構。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價師執業資格考試合格人員，必須在取得房地產估價師《執業資格證書》後三個月內辦理注冊登記手續。
申請房地產估價師注冊需提供下列證明文件：
（一） 房地產估價師執業資格注冊申請；
（二） 房地產估價師《執業資格證書》；
（三） 業績證明；
（四）所在單位考核合格證明。
房地產估價師執業資格注冊，由本人提出申請，經聘用單位送省級房地產管理部門初審後，統一報建設部或其授權的部門注冊。准予注冊的申請人，由建設部或其授權的部門核發《房地產估價師注冊證》。

8. 如何成為合格的房地產估價師

作為一名合格的房地產估價師是每一名熱衷於評估工作的人員的基本願望。與國際評估行業不同，基於我國的評估的歷史情況及現實的客觀情況，我國的房地產估價師的執業資格是以考試制度的形式獲取。從取得執業資格證書至成為合格的、成熟的房地產估價師，必然面臨著要跨越從理論到實踐兩者之間較大差距的問題，兩者之間跨距之大超出想像，在此，我們通過討論力爭以最小的代價，順利的跨越這一必經的成長階段。

要成為成熟的、有一定聲譽的房地產估價師，首先應從心理上、思想觀念上認為自己應達到其標准，也就是說信心是最重要的因素;再就是要注重細節，實現遠大要從細微之處入手，對自己要求的嚴格一些，遇事總要多考慮一些，成長的自然也就快一些。

近些年來，評估業內比較流行關於資產評估是一門科學，也是一門藝術的話題，就一般的理解藝術來源於實際，又不同於實際，存在著一定的創造性，就具體到某項業務來講，這與評估業中立、鑒證的存在前提相矛盾的，因此在具體評估項目執業過程中我們只重視評估科學的依據重要性和評估結論的可解釋性，也就是說在評估的具體工作中否定為實現特定的評估目的而進行主觀臆斷或使用不當的方法進行評估。當然，我們承認作為一名成熟的房地產估價師確實要在與委託方接洽業務、評估結果的溝通、單位領導關系、同事關系的處理上絕對要具備相當的藝術性。對評估的藝術性要有正確的認識。

我們將自身經歷中一些經驗及案例從以下幾個方面加以總結，期望能對未來的執業工作起到參考的作用。

一、客觀、正確的對自己進行定位

我國評估這門行業起源於國有資產的管理，後隨著經濟體制改革的開展，對社會經濟活動，如金融業、投資活動提供決策依據。因此，評估工作的對象涵蓋范圍極廣，涉及到方方面面的知識和信息資料，從執業考試的科目及內容可以體現出來，但實際上考試內容確實只是構成了執業應具備知識的基本框架，在進入實際的評估工作之後，應該注重不斷的充實各種相關知識。在知識的掌握上，謙虛是美德，一方面，將別人的知識和長處學到自己的身上，無論如何也不能說是壞事，從事評估這個行業的工作，就不得不持續的學習各種相關的知識，對各種信息資料進行跟蹤;另一方面，目前我國的評估准則至今仍未出台，向注冊會計師學習一些相關政策、規定及財稅管理等方面的知識是非常有益的。《中國注冊會計師獨立審計准則》對我們的實際評估工作有很大的借鑒作用。

在評估相關知識水平的提高上有兩種重要的方法，一種是將有關重要的政策、數據專門記錄並註明其來源，另一種方法就是掌握每類知識資料的查詢途徑。房地產估價師應具有這一方面的職業敏感性，有建立等效資料庫的能力。還有一種比較輕松的辦法，就是在人際交往上有一批掌握各種知識和信息的朋友。

二、房地產估價師的評估風險控制

作業失實造成的失信和引起法律上相關處罰的風險是房地產估價師在執業過程中存在的客觀事實。房地產估價師必須對風險承擔的責任劃分，風險規避、風險評估項目的妥善處理有正確的認識。就目前的各個評估機構承接的項目劃分，風險可分為與評估目的相關聯的和與評估作業具體過程中失誤造成的兩大類風險。

1、評估失實法律處罰的責任

目前對評估失實法律處罰責任的承擔，有各種不同的解釋，就我們目前所了解的情況是，我國當前還沒有有關評估專門的管理、處罰的法律規定，但是這並不意味著評估失實可以免除經濟和法律責任，從評估失實造成的後果分析可以分別認定評估機構和房地產估價師應承擔的相應的法律責任。一般的講如果評估結果失實造成法律後果，在評估機構法人沒有親自參與評估項目則其只承擔機構應承擔的經濟責任和機構的資質被注銷的風險，如果不具體參與項目，機構法人代表個人不承擔法律和職業資格的處罰後果;房地產估價師不僅應承擔由於其給其執業機構帶來損失的被追索責任，而且還要承擔經濟上或許還有刑事上的法律懲罰，當然也存在被吊銷執業資格的可能性。在這方面協會作了許多的有益的工作。對於機構來講應本著對機構及房地產估價師負責的態度，充分給予房地產估價師評估結果的確定權和對機構不當干預的對抗權;房地產估價師應從為人正直的角度出發，以審慎的態度出具專業性的評估報告書。

在此，強調一點的是：評估報告書的有效期在沒有特殊規定或定義解釋的情況下，一般為一年，這個期限是報告可使用的有效期限，應注意在所規定的期限內如果評估報告書被使用並產生相應的經濟或法律上的後果，房地產估價師對評估報告書使用後果必須承擔法律責任，房地產估價師所承擔的法律責任的期限依據國家相關法律規定。

另外，強調一點的是：以房地產估價師身份簽署由他人完成的報告書，都必須承擔此評估和評估報告內容的全部責任，任何附加標注都不能免除簽字蓋章房地產估價師的責任。

隨著經濟的發展，尤其是在比較特殊的評估目的下，如在企業改制的情況下，有一些的評估技術規范要求，如抽查方法，並不適用於個別的社會具體情況，這就要求房地產估價師的工作要更加細致、專業。有時評估人員的輕率和疏忽並沒有對其判斷和推論產生重大的影響或導致嚴重的損失，但評估報告的使用者(特別是政府有關部門)不能原諒房地產估價師這種隨意的輕率和疏忽，尤其是在評估人員無法解釋的情況下，有關方面不僅拒絕接受報告書，而且也對機構和房地產估價師的聲譽造成損傷。

2、評估風險控制的一般要求

風險控制是審計和評估業內永恆的話題，但是審計風險與資產評估的風險又各有其自身的特點。他山之石可以攻玉，借鑒審計准則，具體於評估的重要要求的第一點就是確權，有兩個含義，首先解決的是產權的歸屬，其次要解決在其基礎上所享有的經濟權益;第二點依據，評估是一門科學，是科學就必須具備可解釋性，對評估結論必須有充分的依據加以支持，其解釋、依據應在評估工作底稿及評估項目工作總結中充分加以體現;第三點合法性和合規性，在一定的評估目的下，注重國家法律規定對相關資產價值確定的影響，絕對不能出現疏漏或違反法律的錯誤;第四點表達准確內容全面，評估行業的特殊性，從專業化和可信度考慮，我們不贊成採用套用格式的方法出具評估報告，尤其是當評估報告的使用者包括評估委託方以外的有關方面時，評估報告應具有不使報告使用者產生誤解的足夠信息和數據內容。

房地產估價師執業的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產估價師不僅要為評估業務的委託方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保評估中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權。從本質上說房地產估價師的工作成果是對被評估資產價值客觀判斷，房地產估價師不僅要具備一定的執業技能，而且還要具備一定的執業良心，注意資產房地產估價師的執業良心不是道德與正義，而是評估的基本原則，資產房地產估價師沒有任何權利、資格出具可能傷害報告使用者或潛在報告使用者的資產評估報告。

房地產估價師的執業安全性的保護方式及標准實際上已貫穿於目前協會下發的各個管理文件之中，評估報告書的真實、准確、完整、可靠就是房地產估價師執業的安全保證。房地產估價師的執業風險與審計風險不同，有時評估的風險已經形成，但房地產估價師仍毫不知情。就實戰的角度來看，如果能經受十名資深相關專業專家的客觀的拷問，能得到肯定的結論，則評估報告的風險極低。

3、評估作業風險控制

固定資產的評估占評估工作日常工作的很大比重，房地產、機器設備評估不僅涉及的專業理論知識較多，而且需要估價人員具有豐富的實際專業工作經驗、高效的情報採集系統，因此，房地產、機器設備評估需要房地產估價師要有較高的綜合素質。在實際評估中，經常出現房地產、機器設備評估風險，有時相當一部分帶有較大風險評估報告的出具，確實不能歸於資產房地產估價師的主觀意志，但是其應承擔相應的法律、經濟責任是確定無疑的。因此，房地產、機器設備的評估應從經濟、技術、環境、政策出發，以審慎的態度，細致的進行。

評估目的決定被評估資產的價值定義，價值定義決定評估方法，評估方法決定評估的技術路線、人員的組合管理和情報資料的採集，無論被評估對象情況有的復雜程度如何、評估委託方在評估值上有多大的期望，針對具體目的的資產評估原則是不容違背的，房地產估價師應在評估工作確定委估對象的價值定義時，確定該項評估工作的評估原則，再對評估的技術路線的確定進行指導，對這部分問題認識程度，直接影響著評估結果的准確性和可靠性。正確的對以上問題的判斷，對房地產估價師的風險控制起著非常重要的作用，也就是說這部分問題是解決具體項目評估工作的構架問題，如果在錯誤構架的控制下，不可能再空談評估的准確性和風險控制了。

房地產估價師應對評估方法有正確的認識，成熟的房地產估價師在一定的評估目的下，對特定的資產進行評估，其所採用不同的、但與評估目的相適應的評估方法得出結論的差別是可以接受並可以解釋的，各種適用的評估方法對房地產估價師來講應是可以相互驗證和取得最終判斷的手段。評估方法不是房地產估價師為達到某一評估結果的手段。所以我們總是在強調不要對評估原則、評估方法進行濫用。

如果站在房地產估價師的立場和感情上講，我們當然希望擺脫房地產估價師的責任。在評估報告中我們經常發現評估助理人員的名字，這就引申出另外的一個問題，即如何考核評估助理人員或工程技術人員，以及他們的工作結果，目前各個評估機構的具有技術專業和評估執業資質的復合性人員極為匱乏，一般都聘用了專職或兼職的工程技術人員，評估工程技術助理人員的酬金待遇與房地產估價師的執業風險並沒有結合起來，如果房地產估價師專業水平和財務理論水平不高的情況下，房地產估價師出具報告結論的准確性、可靠性則完全掌控在工程技術助理人員方面。因此房地產估價師一定要對所使用的工程技術助理人員有深刻的了解，並對其出具的結論認真進行技術、法規、政策等各方面的審核，綜合考慮後，再出具資產評估報告書。房地產估價師出具失實報告，或許有各種各樣的理由，但是我們再次強調評估報告書一經使用，形成的經濟和法律上的後果由蓋章房地產估價師負責。

評估理論為評估工作建立了框架，但是不要對其進行機械的理解，例如對於重置價值確定的論述，重置價值應以市場參照物的客觀價格作為依據，但是參照物的選取則由房地產估價師仔細的確定。所以，我們強調取得執業資格，只是取得了行業的准入資格，在堅持評估的理論、方法、原則的基礎上，不斷的充實、提高自身的水平，才能做好評估工作。評估工作同任何一項技術工作或財務工作都不同，一般情況下，現有的評估的理論知識，遠遠不足以對實際工作加以支持，可以說作好評估工作難度很大，房地產估價師一定要有持續學習的精神。

工作底稿的填報及評估價值的確定，評估人員對工作底稿應予以相當的重視，在某種意義上工作底稿是房地產估價師的保護神，工作底稿的完成也是評估人員最大的案頭工作，完善的工作底稿不僅可保證評估工作的質量，而且為對以後可能出現的矛盾，為評估人員提供有利的支持。例如，在當前國家強化資產評估管理的情況下，高法和國家計委明確規定各地的價格鑒定中心是評估行業評估報告真實性的最終裁決機構，國家有關管理機構有權要求評估人員對評估結果、評估依據加以解釋。

不可否認有些評估項目工作量比較大，且要求完成的時間比較短，工作難度比較大，但這不能成為簡化某項評估工作環節的理由。評估人員可以採用現代科技發展的成果縮短現場文案作業的時間，以保證實物核對、技術鑒定的時間，例如數碼照相機、數字錄音筆的使用，可大大提高現場工作效率，數字影象的網上傳遞，為評估人員對技術支持的合作方進行遠程咨詢提供了方便。

數碼影象的優勢在於其便捷性，但是與傳統膠片影象相比，其法律的可信度相對較弱，如果對評估結果的使用，房地產估價師判斷未來有可能會出現法律或經濟上的糾紛，應拍攝傳統的評估膠片存檔，備查。

一份優秀的評估報告書不僅能夠真實反映被評估資產的價值，而且能夠向委託方和潛在的報告使用者提供實用的經濟或法律的咨詢意見。因此，在報告中對評估的資產情況要有一定的描述，對可能出現的法律、經濟後果要有所提示，並對報告使用的條件加以限定。不應單純認為這是評估人員極力的規避風險責任，對於其他專業的委託方或潛在的報告使用者，這些提示是非常有意義的。

三、注冊房地產估價師的超值服務

房地產評估行業屬於中介服務性行業，專業性和服務性是其天然的屬性，宣傳國家有關房地產評估政策、制度、理論方法是每一個房地產估價師的義務，向委託方提供專業的評估報告和評估後續經濟行為的專業咨詢意見也是每一個房地產估價師的天職。在未來的執業過程中，成熟的資產房地產估價師會注意到與國際水平的接軌問題，並努力達到復合型人才的標准，這樣不僅會解決評估收益的問題，也會提高評估業的整體形象，有利於評估事業的發展。

9. 注冊房地產估價師繼續教育實施辦法

注冊房地產估價師繼續教育實施辦法（暫行） 第一條 為了不斷提高注冊房地產估價師的職業道德水平和專業勝任能力， 加強注冊房地產估價師繼續教育的組織管理，根據《 注冊房地產估價師管理辦法》（原建設部令第151號） 和有關專業技術人員繼續教育政策規定，制定本辦法。 第二條 注冊房地產估價師繼續教育是注冊房地產估價師持續執業的必備條件 之一。注冊房地產估價師有義務接受並按要求完成繼續教育， 注冊房地產估價師所在單位有責任督促本單位注冊房地產估價師按要 求接受繼續教育。 第三條 注冊房地產估價師在每一注冊有效期內應當接受120學時的繼續教 育。繼續教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。 第四條 中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學） 組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續教育。 其餘各為30學時的必修課和選修課的繼續教育，由省、自治區、 直轄市房地產行政主管部門或者其選定的單位組織實施， 中房學負責指導。 第五條 必修課學時通過下列方式取得： （一）參加繼續教育培訓； （二）講授繼續教育培訓課程； （三） 參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織主辦的估價相關研 討會、經驗交流會； （四）在房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織主辦的刊物、 網站、編寫的著作上發表估價相關文章、估價報告， 或者參與其組織的估價相關材料的編寫； （五）參加全國房地產估價師執業資格考試大綱、 用書編寫以及命題、審題、評卷； （六）其他方式。 上述方式中，第（五）種方式計入全國必修課學時。其餘的方式中， 由國務院建設行政主管部門或者中房學認可的， 計入全國必修課學時；由省級房地產行政主管部門認可的， 計入地方必修課學時。 第六條 選修課原則上採取非集中面授方式，學時通過下列方式取得： （一）參加網路繼續教育； （二） 完成房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織立項的估價相關科 研項目； （三） 參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織開展的估價行業調 研、檢查、案件查處以及估價報告評審、鑒定； （四） 向房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織提交估價行業發展、 制度建設等建議被採納或者認可； （五） 參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織主辦的座談會以及 境內外考察、境外培訓； （六）在公開刊物上發表房地產估價相關文章， 公開出版房地產估價相關著作； （七）在高等院校房地產估價相關專業進修學習並取得相關證書； （八）其他方式。 上述方式中，第（六）種方式計入全國選修課學時，第（七） 種方式計入地方選修課學時。其餘的方式中， 由國務院建設行政主管部門或者中房學認可的， 計入全國選修課學時；由省級房地產行政主管部門認可的， 計入地方選修課學時。 第七條 繼續教育學時按照下列標准計算： （一）參加繼續教育培訓、網路繼續教育的， 按照實際接受培訓的時間計算，每45分鍾為1學時； 講授繼續教育培訓課程的，按照實際授課學時乘以4計算。 （二）參加估價報告評審、鑒定的，評審、 鑒定1次按照10學時計算。 （三）下列方式按照每人每次30學時計算： 1、完成估價相關科研項目（限前10名完成人）； 2、參加估價行業調研、檢查、案件查處； 3、參加估價相關研討會、經驗交流會、座談會以及境內外考察、 境外培訓； 4、發表估價相關文章、估價報告等（限前3名作者）； 5、編寫估價相關著作、材料（限前10名編寫人員）； 6、參加全國房地產估價師執業資格考試大綱、用書編寫以及命題、 審題、評卷； 7、提交估價行業發展、制度建設等建議被採納或者認可（ 限前5名建議人）； 8、在高等院校房地產估價相關專業進修學習並取得相關證書。 第八條 學時計算不得重復。 必修課學時修滿後超出的學時，可以計入選修課學時， 但選修課學時修滿後超出的學時不能計入必修課學時。 辦理跨省級變更注冊的注冊房地產估價師，在轉出省、自治區、 直轄市取得的繼續教育學時，轉入省、自治區、 直轄市應當予以認可。 第九條 繼續教育實施單位應當根據其負責范圍內需要參加繼續教育培訓的人 數，合理安排培訓班數量，制定年度繼續教育培訓計劃並及時公布， 供注冊房地產估價師查詢和選擇參加。 年度繼續教育培訓計劃應當包括每個培訓班的時間、地點、學時、 對象范圍、主要內容、收費標准等。 第十條 繼續教育實施單位應當保證繼續教育培訓效果和質量， 合理控制培訓班規模。 第十一條 繼續教育培訓內容應當具有先進性、針對性和實用性，主要包括： （一）房地產估價師的職業道德和社會責任； （二）估價相關法律、法規、政策、標准規范和指導意見； （三）國內外估價行業發展動態； （四）估價理論、方法、參數研究和應用的新進展； （五）估價實務中的熱點、難點和案例剖析； （六）估價的新興業務； （七）計算機、網路等技術在估價領域的應用； （八）房地產市場調查、分析和研究； （九）估價相關的建築、規劃、不動產登記、會計等知識。 全國必修課的培訓內容側重房地產估價相關法律、全國性法規、 政策、標准規范、指導意見以及行業發展的共性問題等； 地方必修課的培訓內容應當結合當地實際，側重地方性法規、政策、 標准規范、指導意見以及當地行業發展的熱點問題等。 第十二條 繼續教育實施單位應當加強繼續教育教師隊伍建設， 形成一支規模適當、結構合理、素質優良的繼續教育教師隊伍。 繼續教育教師一般應當具有高級專業技術職務或者取得房地產估價師 資格8年以上，具有良好職業道德、較高理論水平、 扎實專業知識基礎、較豐富實踐經驗。 繼續教育實施單位應當根據每個培訓班的培訓對象、 培訓內容選派有勝任能力的繼續教育教師授課， 要求其提供授課講義或者較詳細的授課大綱。 第十三條 繼續教育培訓應當針對注冊房地產估價師的崗位（機構負責人、 項目負責人、一般執業人員等） 和執業年限等制定有針對性的培訓方案，進行相應的繼續教育。 第十四條 繼續教育學時取得情況實行網上公布制度。 注冊房地產估價師可以通過中國房地產估價師網（網址： www. cirea.org.cn）查詢取得的繼續教育學時等信息。 地方繼續教育實施單位應當按要求及時將注冊房地產估價師的地方學 時取得情況報中房學，由中房學統一管理。 第十五條 注冊房地產估價師有下列行為的，取消相應的繼續教育學時， 情節嚴重的，記入其信用檔案： （一）提供虛假證明材料騙取繼續教育學時的； （二）由他人代替參加繼續教育培訓的； （三）其他嚴重違反繼續教育培訓紀律的行為。 第十六條 繼續教育實施單位要嚴格遵守本辦法及繼續教育有關規定， 不得亂辦班、亂收費、亂發證，要及時總結培訓經驗， 不斷提高培訓效果和質量。 第十七條 省級房地產估價師管理部門應當將每年地方學時繼續教育工作總結和 計劃報中房學， 中房學將匯總的注冊房地產估價師繼續教育工作總結和計劃報國務院 建設行政主管部門。 第十八條 國務院建設行政主管部門負責對繼續教育情況進行監督、檢查。 監督、檢查的內容包括： （一）本辦法及繼續教育有關規定的執行情況； （二）繼續教育教師選聘、培訓內容安排、培訓收費等； （三）學員考勤記錄、培訓考核標准、培訓效果和質量等。 省級房地產行政主管部門要加強對繼續教育組織實施工作的監督、 檢查，對不按照本辦法組織繼續教育、 不能保證繼續教育培訓質量或者有其他違規行為的地方繼續教育實施 單位，應當予以撤換。 第十九條 下列情況下申請注冊的， 申請之日前三年內應當達到本辦法規定的120學時的繼續教育： （一）取得房地產估價師執業資格超過三年申請初始注冊的； （二）被注銷注冊後具備相應條件，申請初始注冊的； （三）逾期申請延續注冊的。 第二十條 省、自治區、直轄市房地產估價師管理部門可根據本辦法， 制定本地區地方必修課和地方選修課繼續教育的實施細則。 第二十一條 本辦法自發布之日起施行。

10. 房地產估價師的法律依據

考試設《房地產基本制度與政策》（含房地產估價相關知識）、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》（開卷）4個科目。考試分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩個半小時。
《房地產基本制度與政策》科目為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩科目以填塗答題卡和在答題紙上作答相結合的方式作答；《房地產估價案例與分析》科目採取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用。考生應考時，須攜帶黑色墨水筆、2b鉛筆、橡皮、無聲無文本編輯功能的計算器。
科目名稱
考試時間
題型題量
滿分
房地產基本制度與政策
2.5小時
單選：40道多選：30道判斷：40道綜合：小題15道
100分
房地產開發經營與管理
2.5小時
單選：35道多選：15道判斷：15道
計算：2道
100分
房地產估價理論與方法
2.5小時
單選：35道多選：15道判斷：15道
計算：2道
100分
房地產估價案例與分析
2.5小時
問答：3道單選：10道找錯：13處改錯：1道
100分
考試方式
（一）房地產估價師考試：《房地產基本制度與政策》科目為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩科目以填塗答題卡和在答題紙上作答相結合的方式；《房地產估價案例與分析》科目採取在答題紙上作答的方式。
（二）房地產經紀人考試各科目均為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答。
房地產估價師考試和房地產經紀人考試均須使用鋼筆（或簽字筆、圓珠筆）、2b鉛筆和橡皮，應通知考生自備。各地考試管理機構要為考生統一準備草稿紙。
（三）各科目考試范圍及對考生應掌握知識的具體要求，請分別查閱《全國房地產估價師執業資格考試大綱》和《全國房地產經紀人執業資格考試大綱》。
合格標准
2013年房地產估價師資格考試各科目合格標准均為60分（各科目試卷滿分均為100分）。