物權法立法背景

1. 關於《中華人民共和國物權法》的論文

《物權法》視野下公共利益的界定

摘要】 <正>抵押權的實現是抵押權人行使抵押權的基本方式,《物權法》和《擔保法》對此均有明確規定。《擔保法》制定於上個世紀90年代中期,在實現抵押權的制度設計方面有重大不足。《物權法》生效後,本著便利抵押權實現的原則,在抵押權實現條件、方式、程序等方面增加了不少新的內容,確立了實現抵押權的基本法律規則,值得認真分析、研究並加以正確適用。

抵押權的實現是抵押權人行使抵押權的基本方式，《物權法》和《擔保法》對此均有明確規定。《擔保法》制定於上個世紀90年代中期，在實現抵押權
的制度設計方面有重大不足。《物權法》生效後，本著便利抵
押權實現的原則，在抵押權實現條件、方式、程序等方面增加
了不少新的內容，確立了實現抵押權的基本法律規則，值得
認真分析、研究並加以正確適用。
一、實現抵押權的條件
《物權法》第195條第1款規定:「債務人不履行到期債務
或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與
抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所
得的價款優先受償。」依照該條規定，抵押權人實現抵押權的
條件分為「債務人不履行到期債務」和「發生當事人約定的實
現抵押權的情形」兩種，符合其中任何一種的，抵押權人都有
權實現抵押權。
債務到期，既包括合同約定的債務履行期屆至，也包括
債務的提前到期。債務提前到期的條件一般由當事人約定，
也可以由法律直接規定，前者如當事人約定債務人不按期支
付利息時債務提前到期;後者如《合同法》第203條規定的「借
款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以……提
前收回借款」。債務到期是抵押權人實現抵押權的法定當然
條件，無需當事人通過合同約定。
當事人約定的實現抵押權的情形，屬於債務到期這一抵
押權實現的法定當然條件的例外，由當事人通過意思自治自
行決定。《物權法》規定當事人可以約定實現抵押權的情形，
為抵押權人靈活實現抵押權提供了便利。從立法意圖上看，
《物權法》允許當事人約定實現抵押權的情形，目的是防止抵
押人「非正常經營行為或者惡意的行為……造成抵押財產大
量減少」，川因此，實務中抵押權人為維護自身擔保權益順利
實現，可以運用物權法的規定，與抵押人預先約定實現抵押
權的特別情形，以爭取主動。例如，可以約定當抵押人的行為
造成抵押財產減少或者抵押人分離抵押物、轉讓抵押物時，
抵押權人有權實現抵押權;也可以與抵押人約定，當債務人
發生違約(如停止支付利息、改變借款用途)時，抵押權人有
:權實現抵押權等。
:二、實現抵押權的程序
:實現抵押權的程序，法理上有所謂自救主義和司法保護
:主義，前者允許抵押人和抵押權人協商實現抵押權，國家不
:干預;後者不允許抵押人和抵押權人自行實現抵押權，抵押
:權人須有法院或其他國家機關的裁判或決定方能實現抵押
權。我國《物權法》規定的抵押權實現程序，既允許抵押人與
:抵押權人協商實現抵押權，又允許在協商失敗時求助於司法
:程序，可稱之為「兩步走』，，本質上屬於自救主義，但也有折衷
:主義的內涵，有學者稱之為「徹底的自救主義」。陰就抵押權
:實現的實踐看，由於抵押人不配合，以徹底自救主義方法行
:使抵押權比較困難，多數情況下抵押權人不得不求助於司法
:程序。另外，我國現有法律背景下實現抵押權的配套制度和
:措施還待完善，抵押權人實現抵押權面臨制度障礙，如抵押
:登記機構不統一等。有鑒於此，我國抵押權的實現程序應當
屬於「司法保護下的自救主義」。
:(一)抵鉀權人與抵抑人協商實現抵鉀權
:抵押關系當事人通過意思自治就實現抵押權協商一致
:後，可以對抵押物進行折價，或拍賣、變賣抵押物，但當事人
:在訂立抵押合同時約定有留置抵押條款的，該約定無效。
:(二)抵押權人向法院請求實現抵鉀權
:1.向法院請求實現抵押權程序的性質
抵押權人請求法院實現抵押權的程序屬於司法程序，
:《擔保法》第53條規定抵押權人與抵押人「協商不成的，抵押
:權人可以向人民法院提起訴訟』，，明確規定了抵押權人必須
:通過訴訟程序實現抵押權。《物權法》立法者認為:「向人民法
:院提起訴訟以實現抵押權的規定使得抵押權的實現程序變
:得復雜而且漫長」，因此「為了簡便抵押權的實現程序，……
:抵押權人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產」。t3j顯
:然，《物權法》的規定明確排除了以訴訟方式實現抵押權，按
:照立法者的解釋，抵押權人「可以直接請求人民法院拍賣、變
賣抵押財產」，因此，抵押權人向法院請求實現抵押權的程序

2. 物權法有沒有好一點的資料

有。比如：
1、學者的專著及教材。如梁慧星的、王利明的等。
2、物權法立法資料及條文理解與適用。如：
中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定。全國人大常委會法制工作委員會民法室編 北京大學出版社
物權法立法背景與觀點全集 全國人大常委會法制工作委員會民法室編 法律出版社
中華人民共和國物權法條文理解與適用 黃松有主編 人民法院出版社
等等
3、還可以自己從網上收集些物權法方面的論文。

3. 物權法司法解釋全文

物權法司法解釋有兩個：1、《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，2、《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

1.《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
第二條建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。
第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
第四條業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
第五條建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
第六條建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
第七條改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。
第八條物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第九條物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
第十二條業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
第十三條業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第十四條建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
第十五條業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第十七條本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的包銷人。
第十八條人民法院審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
第十九條本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

2.《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

4. 物權法的背景

物權法的起草工作始於1993年。2002年12月，九屆全國人大常委會對物權法草案進行了初次審議。十屆全國人大常委會對制定物權法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將物權法草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件，並先後召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。在修改完善物權法草案過程中，始終堅持正確的政治方向，堅持物權法的中國特色，堅持一切從實際出發，吸收各方面的合理意見和建議，經常委會多次審議，對草案反復研究修改，形成了提交大會審議的物權法草案，十屆全國人大五次會議對該草案進行了認真審議，並於2006年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》。

5. 為什麼說《物權法》是私法之母法

一、物權法的私法性質：物權法作用的有限性

物權法旨在建構對物和其他有限資源的法律規范秩序，其所要處理的基本問題有四：何種之物（或財產）得為私有；如何創設物權；所有人對於其物得為如何的使用、收益和處分；所有權被侵害時的救濟方法。[1]

物權法是整個財產法乃至民法的基礎。只有明確物的歸屬，才有物的有效利用和流轉。在物權法不健全的情形下，市場經濟法律體系就是不健全的。不僅如此，物權法也被認為是經濟體制改革重要組成部分。因為改革是一個放權於民、還權於民的過程，其中重要的是確認和保護對物或財富的擁有權利；改革還是一個使整個社會資源按照市場化運作的過程，也就是整個社會資源物權化過程（當然，用於公共目的的物除外），而這也需要物權法。因此，物權法被寄於厚望。人們寄希望於物權法構築清晰的產權制度，因而成為整個市場經濟法律體系的基礎。但是，作者認為，物權法對傳統公有制財產產權明晰的作用是有限的。這主要是因為物權法屬於私法范疇，物權法只確認和保護私權利，是一套私權利（物權）取得、行使、保護的規范。

這是因為物權法屬於民法典的組成部分，而民法典是只規范私權利的法典。「權利要求一個權利主體」[2]。而民法上的主體根源於自然人，後來擴展至擬制人格——法人；而民法的權利無非是法律保護的這些主體的意志能力，離開了具有意志能力的主體，那麼權利就毫無意義了。這意味著，物權均暗含一個前提：所有的物權均有一個明確的主體，所謂的權利確認和保護無非是這些明確的私人主體的意志能力的確認和保護。離開主體純粹抽象的權利規范沒有任何意義。比如，所有權具有佔有、使用、收益和處分四種權能，但這一定義對於全民所有權毫無意義。因為，這里沒有具有意志能力的主體。因此，盡管我國《民法通則》也有與其他國家大致相同的所有權定義，但對於主體缺失的所有權這一抽象的所有權定義毫無用處。

物權是特定主體與客體物之間支配關系，由此賦予該主體對客體物排他的支配權利。沒有明確的實實在在的主體存在，就沒有物權或者在現實中不具有操作性。物權主體通常是以個人或自然人為模型的，故物權法上的所有權即指個人所有權。至於國家、法人或其他團體對特定范圍客體物的排他支配權，准用於個人所有權規則。這種准用使法人所有權受到物權法同等的保護，其權利行使結果與個人所有權具有同樣的結果。也就是法人可以轉讓物之所有權、設定負擔等，其效果等同於個人所有權。但是，這種所有權的行使則不是物權法所能調整和規范的，而是公司法、其他組織法（在國家所有權情形下，涉及憲法或行政法）。這是因為當主體演變為一種組織時，其意志形成的特殊性就改變了這種所有權行使規范。這種准用表明，物權法承認法人所有權也是私所有權。因為，這些主體可以自主處分其物，從而實現物權的流轉。

上述結論意味著，物權法在調整傳統公有制體制下形成的財產歸屬關系方面所起的作用不大，或者說，公有制下的兩種所有權形式只是一種制度化財產歸屬概念，它無法直接納入物權法加以規范[3]。因為物權法上的物權，僅指特定主體對特定客體物的排他支配權，缺失物權法所要求的主體要件，在物權法中沒有什麼意義；即使將之納入物權法調整，也起不到任何作用。改革開放根本上是一個財產制度的變革，在這方面除了確認和保護人們通過勞動、投資、交易等合法途徑取得的財產所有權外，更重要的是明晰產權，也就是集體所有和全民所有資產有實實在在的權利主體，以行使這些財產所有權，建立主體與客體之間的排他支配關系（即物權）。作者將這一過程稱為公有制財產的物權化過程。在我國，除部分經營性動產（包括國有和集體所有的財產）外，公有制財產的物權化並不等於私有化，而是通過使用權、經營權落實到具體的個人並建立類似於財產所有權的約束機制實現的。例如，土地使用權的創設即是國有土地物權化的方式。

但是，這一任務不是靠物權法所能夠完成的。物權法只調整主體明晰之後，可稱之為物權的權利，而對成為物權的過程、方式等無法涉足。物權法只是對一個已形成的有明確主體的財產權利加以調整，但它不決定如何形成這樣的財產權利。它只是保護和規范已經存在的財產權利，但卻不能決定如何形成這樣的財產權利。因此，傳統公有制下財產物權化與其說是一個法律問題，還不如說是一個政治問題。當然，這並不是說，公有制財產物權化過程可以脫離物權法，恰恰相反，物權化過程是一個物權制度的創制的過程，只是這一創制過程法學家的意志須體現政治意志，法學家必須設計出在既定政治理念和政治制度下運行的物權制度。這是物權制度設計的政治性的體現。

物權法的私法性質、物權的私權性質決定了我們必須正視我國物權立法所面臨的問題。其他大陸法國家的物權法只是以規范個人所有權為基礎的物權的取得和行使規范，而我國的實際情況則是，個人所有權在某些領域還是禁區，特別是在物權法規定的核心領域——不動產領域，個人不能擁有土地所有權，使我國不能直接運用其他國家所有權制度解決我國不動產流轉問題。同時，我們也不可能直接用其他國家以個人所有權為基礎的物權制度解決全民所有權和集體所有權如何納入物權法規范問題。所有這些決定了我國物權立法的特殊性，決定了我國物權立法的困難。

二、物權立法現代趨勢對物權私法性質的影響

有人可能對作者上述觀點提出批評，認為這純粹是從西方國家私有制為基礎物權立法得出的基本結論，而且還可能認為，20世紀之後出現了物權立法的社會化趨勢，出現了公法化現象，因而，我國更有理由直接將國家所有權或全民所有權、集體所有權納入到物權法調整中。關於20世紀物權立法從個人本位到社會本位的轉變，作者在《物權法原論》（上卷）作了詳細的論述，在此絮不贅述。這里作者只想概括指出以下幾點。首先，20世紀出現的所有權社會功能或社會義務理論並沒有根本動搖個人所有權，而只是否定個人所有權的絕對性，通過限制權利濫用或強加社會義務方式，確保在與社會利益不相沖突的情況下，行使個人所有權，實現個人利益。其次，所有權社會義務的實現途徑是多種多樣的，例如徵收財產稅和所得稅、國民經濟的宏觀調節、對所有權進行限制、允許和鼓勵各種非個人所有權形式以直接實現社會利益。因此，社會本位思想是貫穿於整個法律領域的思想，它不是也不可能僅僅通過物權法加以實現，更多地是通過公法實現的。最後，私法公法化並沒有改變私法的基本內容和原則。作者曾將所有權立法的社會化趨勢概括為五個方面，即：（1）所有許可權制增加；（2）所有權分類規范；（3）國家所有、集體所有、合作社所有等非個人所有權得到許多國家確認或擴張；（4）所有權絕對性減弱，多重所有得到承認；（5）公法規范成為主導規范。這里需要著重說明的是，這里的公法成為主導規范，並不是說公法取代私法，或者物權法已經成為公法，而是說在所有權社會化立法趨勢中，公法表現出激進和活躍的一面，而私法具有滯後性，致使現代物權法律體系演變為以憲法為基礎的以民法典為依託的外加其他類型法律法規的規范體系。也正是因為如此，作者贊同這樣的看法，即在20世紀之後出現了的私法公法化，公法私法化現象。前者表現為傳統民法中私權絕對、意思自治受到限制，社會義務愈來愈得到強調；後者表現為傳統規范公權力的憲法也滲入關系財產所有權的規范，並出現了許多規范特殊類型財產所有權法律（如農地法）。其結果是：在現代社會，私法規范仍然還是以維護屬於個人的財產和權能為直接目的，但逐漸減少其自治性。

物權立法的社會化、公法化是否已經改變了物權的私權性質，是否使物權演變為公法呢？顯然沒有，也不可能有這些演變。就所有許可權制而言，20世紀後出現對個人所有權的限制更多的是通過公法實現的，是由單行法或特殊法完成的，而不是規定於民法之中的[4]。在當代大陸法乃至英美法國家，物權法仍然是以個人所有權為基礎的規范模式，在社會本位立法體系下仍然沒有改變；而且大陸法國家也沒有脫離民法典創制出一套規范私權利的物權法體系。至於憲法直接規范所有權類型、強加所有權人以社會義務，因這些原則必須落實到具體的物權規范，而這些具體的物權規范仍然得遵循民法關於物權性質分類、物權性質和內容等的規定。至於依據客體物性質而產生的分類規范，比如農地所有權、水資源所有權、礦產資源所有權等，因其客體物本身的生產性或用途的特殊性，其本身規范已經或多或少地脫離物權法的規范，其公法色彩較為濃厚，但它並不是傳統民法典的主流物權制度。因此，即使農地、資源性土地規范方面具有強烈的公法色彩，也不能因此認為，物權法的基礎和性質已經改變。因此，正如王澤鑒在論述物權法的性質時指出的，物權法「亦有甚多公法的規定」，但大體上而言，仍然為私法。[5]

因此，在物權立法社會化和公法化背景下，中國的物權法仍然應當是以私權性的物權為基礎的。

三、物權的私權性傳統的形成及其私物權的定義

民法調整私權性質的物權，是由羅馬法所開創的。這是因為羅馬法最早建立了首先將物區分為公有物和私有物，而將公有物排斥在民法調整之外的作法。公有物即是不為任何個人所有、而為某個社會共同體的全體成員所共有的物。私有物即歸社會共同體的成員個人所有的物，這種物完全置於個人意志支配之下，服務於個人利益，因此屬私有，其上的權利亦稱為私權利。由於每個人利用公有物的權利不具有排他性，因此，公有物就存在一個管理、維護利用秩序的問題。這一職責自然落到了公共管理機關身上。在古羅馬和現代社會，這種公共管理機關即為國家。但嚴格地說，國家是公有物的管理者而不是所有者。因為即使這樣說，國家擁有所有權，因其客體不能處分，因而其所有權不具有任何法律上的意義。

在羅馬法，物的分類中還有一個基本分類，即交易物與非交易物。交易物(res in commercio)就是能流通或流轉、能為私人（個人）自由佔有、獲得的物；非交易物(res extra commercium)即是那些被排斥在民事流轉秩序以外的、不能為私人（個人）獲得的物。這兩種物的分類也分別被稱為財產物（res in pastrimonio）和非財產物（ res extra patrimonium）[6]。這也就是說，只有交易物才可被稱為是民法上的財產，而非交易物則不是財產。從此奠定了民法將能否自由交易作為財產的根本特徵和標準的基礎[7]。羅馬法所講的不可交易物除了神法物，在現代社會找不出對應的分類外，其餘三類仍然可以包容在公共物或公共財產范疇中。這些物是：a)共用物（拉res comunes），即不為任何人佔有或所有的物，任何人都可以利用共用物，如流水，海洋等；b)公共物（拉res pubica或pulicae），它指出於公共福利目的為所有公民普遍使用的物，如街道，公共道路，公共河流等；c)團體物（拉universitatis，又譯公法人物），同公共物一樣為某一共同體的居民使用，如劇場，競枝場，公共建築等。這些不可交易的物具有共同的特徵，即保障一個社會共同體共同生活所必需的，或者說是服務於公共目的、履行一種公共功能，因此它不屬於任何個人。這樣，盡管兩種分類的角度不同，但在事實上形成了某種程度的競合或交叉：交易物主要為私人所有（公共權力機關也可以擁有交易物）；非交易物主要是公有物。

上述分類意味著物可以分為兩類：一類是民法上的財產，一類非為民法上的財產。民法上的財產具有兩個根本特徵：一是可為個人所有，成立歸個人意志支配的個人所有權。二是可以自由交易，也就是說可以讓與他人[8]；而這種讓與本身，就意味著所有權具有讓與性。而民法只調整具備這兩個特徵的物及其之上成立財產權，而將不具備這兩個特徵的公有物排除在財產、私法之外。而大陸法系國家的大多數民法典也秉乘羅馬法的傳統，在物權編中界定公有物和私有物，並將公有物排斥在民法規范之外。因此，王澤鑒先生在論述物權法要解決的問題時，將「何種之物（或財產）得為私有」列為首要問題。這一首要問題奠定了整個民法關於私有財產或私有物規范的基礎。

民法之所以不調整公有物，是因為公有物是歸特定范圍的社會共同體享有，只需要建立了社會成員如何共同利用或共同分享其利益的秩序，而不需要建立排他的所有權，它不可交易，也不需要交易，因此只需要一個建立靜態的利用秩序和管理維護秩序。有時，公有物上權屬狀態也被稱為公共所有權，但這種所有權在民法上沒有任何意義。即使國家享有這種所有權，本質上也只是管理權，國家不能將之出賣於個人或擅自改變其用途。只有公共目的實現或經過法定程序認為可以轉讓給個人時（也就是脫離其公共目的時），公有物上才可以成立民法上所有權。

但是，國家所有的財產並非都是公有物或非交易物。因為國家也是特殊的民事主體，亦需參與民商事活動，因此，他必須擁有可以自主處分的物，並對之擁有完全的所有權或民法上所有權。

從作者掌握資料看，在古羅馬已確立了公共財產與公共團體的「自有財產」相分離的制度，且表現在國家和市兩個層次上。在國家層次上，國庫是國家的私產，並被賦予許多特權，其中便是經常地代表國家參與民事關系。而在市，也存在市府的財產為私有財產事實。羅馬社會之所以在人類歷史上較早地確立公共機關這種公、私分立的財產體制。

羅馬法中「公有物」和社會自治體自有財產（如國庫財產）相分離的作法在許多大陸法國家得到繼承和發展。許多國家民法典明確地將全民財產（西文bienes nacional）劃分為兩部分，一部分為公共或全民使用的財產，另一部分國家私有財產或國庫財產。這些國家有西班牙、義大利、墨西哥、阿根廷、委內瑞拉、智利、瓜地馬拉、多米尼加等絕大多數拉美國家。這些國家的民法典都有一章（或節）稱為「按照物與主體關系或物之歸屬對物進行分類」，盡管他們的分類不盡一樣，但基本上都可區分出公共所有和國家私有。

這樣，自然界存在的物首先區分出不可交易的公有物和可交易的私有物。私有物可以為所有民事主體所有，享有民法上的所有權，可以為國家所有。物權的公私與享有主體的性質沒有直接的關系，只要其客體具有可交易性，不管其主體如何，其上存在的所有權均具有相同的性質，都屬於民法上的私所有權或私物權。這樣，所有具有私權性質的所有權均可以納入民法調整。但是，幾乎所有的民法典並不規范國家所有權，也不以主體劃分的所有權，比如法人所有權。民法物權基本上是以個人所有權為模式，而國家所有權及其他所有權采特別法規范並准用民法物權規則。

四、公共財產或國有財產的物權規范模式：國外的基本作法

在廣義上，一國范圍的物可分為兩大類：民法上的物，即那些可以為人類利用的有價值的物；非民法上的物，即不可為人類利用的物，如青藏高原上的凍土、沙漠等。民法上的物有些因其用於公共目的或服務於公共利益，因而成為不可交易的公有物，成立公共所有權；而其他財產均屬於民法財產意義上的物，成立私所有權。在當今社會，那些不可以成為民法上的物，也歸國家（state）或全民（nation）所有。因此，國家實際上擁有三類物，一是公有物、二是私有物，三是非民法意義上的物。為了簡便起見，我們暫且將非民法意義上的物並入公有物，討論國家所有的財產的物權規范問題。

盡管國家對可交易物可以享有私所有權，但是，物權法一般不涉及國家所有權（不管是公共所有權，還是國家私所有權）。在當今世界各國民法典中，鮮有民法典對國家所有權或公共所有權作出規定。各國民法典物權編無一不是關於私物權的規范或者是以個人所有權為基礎建立其物權規范體系的。但物權法對整個社會的物權還是具有基礎作用。這種作用主要表現在兩個方面：一是區分出物和物權的類型，以建立不同類型的物或物權權利和流轉規范；二是建立以個人所有權或私物權為基礎的物權法規則，使國家私所有權可以准用於這些規則。

就分類規范而言，大致有三種作法，一種是法國民法典模式。1804年《法國民法典》在 「財產與其佔有人的關系」一節中，基本上區分出屬於私人的財產和公共所有的財產。但法國民法典沒有明確公共所有的財產是否可以轉讓交易，而只是規定：「不屬於私人所有的財產，依關於該項財產的特別規定與方式處分並管理之」（第537條第2款）。這意味著公共財產被納入到與民法典（私法）規范不同的法律規范中。這便是行政法或公法規范。也許，公共權力機關可通過一定程序「處分」公共財產，使其加入到自由流轉的行列。但這也就意味著公共財產失去公有的性質，成為可私有的財產。

第二種是上述所引的西班牙、義大利等國家民法典，不僅區分出公有物與私有物，而且進一步區分出國家享有的公共所有權（針對公有或公共財產）和國家私所有權（針對私有物）。這樣的區分，旨在使國家私所有權適用民法，而將國家公共所有權排除在民法規范之外。但是這種適用也只是某些物權的基本原則及其轉讓和保護規范，而這種所有權的行使因其主體的特殊性，必須呈現出與私人所有權不同的特徵。

第三種是德國、日本及英美法系國家，這些國家並沒有區分出公有物和非公有物，因而公法人、各級行政區劃和國家對其所擁有的物均享有民法上的所有權。但是，這並不是說，所有財產均可以自由處分和流轉。例如在德國，聯邦、州、縣及鄉鎮等各級政府均有獨立的財產，並享有民法上的所有權，其享有的方式和得到法律保護的方式也沒有根本區別；唯有公共所有權的取得方式較為獨特：政府可以用征稅和徵收的方式取得所有權。這些公法法人享有的物權，在法理上屬於這些公法法人的私有權利[9]。但這並不等於公共機構可自由處分所有物。德國人通過物的流通能力來解決這一問題。認為，為公共目的的物，其流通受公法限制；它可以成為所有權客體，但轉讓卻被禁止[10]。這樣，德國採取的肯定公法法人所有的財產與私人所有的財產均處於同一性質（私有財產權利），處理兩種身份的人財產的相互流通問題；同時通過物的流通能力來限定公共所有權下的財產隨意處分。這種作法，同時也為英美等國家採用。《俄羅斯民法典》可以說也是採取德國模式。該法典將所有權分為公民所有權和法人所有權、國家所有權和自治地方所有權。「一切財產所有人的權利均受到同等保護」，至於國家所有和自治地方所有財產的流通問題，由法典第129條「民事權利客體的可流通性」來解決。

不管採取上述哪種模式，所有的民法典均是以個人所有權為基礎設計它的物權體系、建立物權規范的，它不涉及國家所有權；如果涉及國家所有權等非個人所有權也只確認它的性質和客體范圍，而對這種所有權本身不作任何規定。國家所有權等非個人所有權，如果針對可交易物的話，那麼它完全是民法上的所有權，可以適用民法物權規則，尤其在涉及流轉、保護等方面。但是，由於其主體的特殊性，其財產的具體范圍、財產所有權主體、財產所有權行使以及如何適用民法物權規則，需要特別法加以規范。

因此，盡管德國法律認為各級政府所有權也是民法上的所有權，但其民法典卻根本找不到國家所有權規範字眼。實際上，公共所有權、國家所有權等構成了特殊種類的所有權，而民法典中物權編只能規范以個人所有權為基礎的一般物權，民法典對所有權的定義僅僅是對個人所有權抽象，而其餘關於物權法的規范，則是以這種抽象的所有權為基礎的。至於其他類型的物權則可以在適用一般物權規則基礎上制定特殊的規范，達到規范的目的。因此，廣義上，物權法可以是包攬各種物權規范的體系，但狹義上的物權法僅指規范個人所有權為基礎私有物權體系。正如王澤鑒先生論述到：「在理論上或有認為可以制定一部法典，規定一切物權關系，然因牽涉甚廣，技術上誠有困難，舉世各國尚無其例。」[11]於是他提出了形式意義上的物權法和實質意義上的物權法的稱謂。形式意義上的物權法即是民法物權編，而實質意義上的物權法，除民法物權編外，尚包括其他關於物權關系為規范對象的法律。因此，在存在民法典的國家，仍然需要制定專門的法律規范國有資產或公共財產。例如，日本制定了《國有資產法》專門對國有財產的取得、維護、保存以及管理和處置作了特別規范；同時與國有財產有關的事項按《民法》、《商法》等私法的規定進行管理[12]。其他國家也存在同樣的情形。就是英美法國家，也制定有類似的法律法規。例如在美國，盡管沒有統一聯邦財產法，但是聯邦法典第43卷（title）專門規范公共土地，共有40章，其規定之詳細，堪稱世界之最。

6. 結合實例,論述物權法立法的背景及其在經濟中的作用

一、 物權法起草制定的立法背景

我國准備出台的《民法典》的內容可能包括五大部分：主體編、合同編、物權編、債權編和責任編。物權編是其中的核心基礎性組成部分。為此，全國人大常委會法工委專門成立了以粱慧星、王利明為首的兩個課題小組，從事《物權法》的起草工作。2007年3月16日，十屆全國人大五次會議高票通過《物權法》。這標志著中國民法典向誕生邁出關鍵一步。

1、物權法制定實施的現實背景

①市場經濟發展的需要

任何一部法律的起草立法及實施，必然有其內在的多重原因，物權法的制定實施首要地便是因社會經濟的發展，人們十分關注財產的歸屬和利用問題，人們對自身創造的社會財富有了合法規范的必要。人們對物的權利即物權是特定社會人與人之間對物的佔有關系在法律上的表現，是法律確認的主體對物依法享有的獨占的、排他的支配權利。法律是現實社會的調整器，通過國家強制力來確認人們各自不同的社會地位、財產的歸屬等現實問題，物權法便是調整因物的歸屬和利用而產生的規范財產關系的民事基本法律，它包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護等。

②法律完善的需要

我國民事法律制度的制定與完善是逐步推進發展的。自20世紀80年代，我國制定頒布的民法通則為基礎起點，20世紀90年代末制定實施的統一合同法，其他有關婚姻家庭繼承的法律制度，知識產權法制度、相關侵權法律制度和司法解釋等的相續制定實施，使得物權法律的制定實施顯得尤為迫切，物權法的制定和實施可以說是應時而生，應需而來。

③現實法律問題操作的需要

同時社會經濟的發展導致人與人之間的財產法律關系越來越繁多與復雜，很多涉及到物的所有與佔有等法律關系，迫切需要一部規范完備的物權法律制度。現實存在的諸多涉及到物權法律糾紛急需一部有力的物權法保護合法者的權益，物權法的制定實施解決了諸多現實的法律應用問題。

2、物權法起草制定的學術背景

作為物權法起草的前期准備工作，全國人大法工委分別委託社科院的梁彗星教授、中國人民大學的王利明教授撰寫物權法專家建議稿，全國人大法工委在此基礎上經過增刪修改，於2001年5月形成了提交專家討論的物權法草案；之後，又參酌專家意見，於同年年底完成並於2002年1月發表了物權法徵求意見稿。

物權法打破了我國立法的記錄，是立法史上審議次數最多的一部法律，是12部公開向社會徵求意見的法律之一，在公開徵求意見過程中，在全國引發了廣泛的爭論，涉及到有關政治問題。有專家認為，物權法草案沒有堅持社會主義的基本經濟原則，違反了憲法。起草小組粱慧星和王利明等民法學專家表達了不同的辯解看法：第一、對合法財產一體承認、平等保護是物權法准則。其二、物權法是民事法律，不是憲法。沒有必要寫明國家財產神聖不可侵犯的理由是憲法已規定，物權法沒有必要重復；如果重復該規定，易引起誤解。第三、貧富分化是社會現實問題，不是物權法問題。此種辯解的觀點得到大多數人的支持。瀝清了人民群眾心中得困惑。物權法的立法進程繼續前行。

正在物權法即將審議通過之際，重慶市九龍坡區「史上最牛的釘子戶」適時出現，所表現的房屋拆遷與「釘子戶」問題在全國引起極大關注。各方法律專家紛紛就此發表各種見解，一場關於物權法與房屋拆遷「釘子戶」的學術爭鳴就此撲天蓋地展開。物權法中「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯」的法律原則規定，與生活中的現實激烈地碰撞，使廣大人民群眾自覺不自覺地接受了一次物權法教育的洗禮。憲法「公民的合法的私有財產不受侵犯」的原則和物權法「私人 的物權受法律保護」的觀念進一步深入人心。

7. 什麼是《物權法》

什麼是物權法？

通俗地說就是一個國家的基本財產法。它最重要的任務就是界定產權，通過確定財產的歸屬，來達到制止紛爭的目的，從而節約交易費用。中國目前財產權保護的突出問題，就是產權不清。這表現在社會生活的各個方面，大到礦山、農民土地承包權，小到公民的各種收入、房產以及剩餘價值索取權等等。產權不明，紛爭不止，假如沒有一個良好的法治環境，又如何談得上財富創造和積累。明晰產權，就是我對物權法的第一個期待。此外，物權法必須解決現實難題。物權法不是憲法，也不像民法典，它應該切實指導經濟生活。此外，物權法還應該是一部「綠色」物權法，不只是確認環境資源的經濟價值，還應確認其生態價值。環境資源的自我調節性或環境容量本身就是一種資源，有學者把它稱之為「環境容量使用權」———利用人依法對環境容量資源佔有、使用和收益的權利。例如對於森林、礦產資源等，不僅要「有償使用」，還要進行「生態補償」。

物權，即對物的權利。物權法是調整財產支配關系的法律，是對財產進行佔有、使用、收益和處分的最基本准則，是我國制訂民法典的重要組成部分。物權法主要回答三個問題：

一、物屬於誰，誰是物的主人；二、權利人對物享有哪些權利，他人負有怎樣的義務；三、怎樣保護物權，侵害物權要承擔哪些民事責任。物權法涉及人民群眾生活的方方面面，諸如：住宅小區車位歸誰所有、企業改制中國有資產的流失、一物二賣、相鄰關系、拆遷補償、建築用地使用權期限等，這些都能在物權法中找到答案。

8. 物權法的立法背景及其必要性，還有它的亮點

一、 物權法起草制定的立法背景

我國准備出台的《民法典》的內容可能包括五大部分：主體編、合同編、物權編、債權編和責任編。物權編是其中的核心基礎性組成部分。為此，全國人大常委會法工委專門成立了以粱慧星、王利明為首的兩個課題小組，從事《物權法》的起草工作。2007年3月16日，十屆全國人大五次會議高票通過《物權法》。這標志著中國民法典向誕生邁出關鍵一步。

1、物權法制定實施的現實背景

①市場經濟發展的需要

任何一部法律的起草立法及實施，必然有其內在的多重原因，物權法的制定實施首要地便是因社會經濟的發展，人們十分關注財產的歸屬和利用問題，人們對自身創造的社會財富有了合法規范的必要。人們對物的權利即物權是特定社會人與人之間對物的佔有關系在法律上的表現，是法律確認的主體對物依法享有的獨占的、排他的支配權利。法律是現實社會的調整器，通過國家強制力來確認人們各自不同的社會地位、財產的歸屬等現實問題，物權法便是調整因物的歸屬和利用而產生的規范財產關系的民事基本法律，它包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護等。

②法律完善的需要

我國民事法律制度的制定與完善是逐步推進發展的。自20世紀80年代，我國制定頒布的民法通則為基礎起點，20世紀90年代末制定實施的統一合同法，其他有關婚姻家庭繼承的法律制度，知識產權法制度、相關侵權法律制度和司法解釋等的相續制定實施，使得物權法律的制定實施顯得尤為迫切，物權法的制定和實施可以說是應時而生，應需而來。

③現實法律問題操作的需要

同時社會經濟的發展導致人與人之間的財產法律關系越來越繁多與復雜，很多涉及到物的所有與佔有等法律關系，迫切需要一部規范完備的物權法律制度。現實存在的諸多涉及到物權法律糾紛急需一部有力的物權法保護合法者的權益，物權法的制定實施解決了諸多現實的法律應用問題。

2、物權法起草制定的學術背景

作為物權法起草的前期准備工作，全國人大法工委分別委託社科院的梁彗星教授、中國人民大學的王利明教授撰寫物權法專家建議稿，全國人大法工委在此基礎上經過增刪修改，於2001年5月形成了提交專家討論的物權法草案；之後，又參酌專家意見，於同年年底完成並於2002年1月發表了物權法徵求意見稿。

物權法打破了我國立法的記錄，是立法史上審議次數最多的一部法律，是12部公開向社會徵求意見的法律之一，在公開徵求意見過程中，在全國引發了廣泛的爭論，涉及到有關政治問題。有專家認為，物權法草案沒有堅持社會主義的基本經濟原則，違反了憲法。起草小組粱慧星和王利明等民法學專家表達了不同的辯解看法：第一、對合法財產一體承認、平等保護是物權法准則。其二、物權法是民事法律，不是憲法。沒有必要寫明國家財產神聖不可侵犯的理由是憲法已規定，物權法沒有必要重復；如果重復該規定，易引起誤解。第三、貧富分化是社會現實問題，不是物權法問題。此種辯解的觀點得到大多數人的支持。瀝清了人民群眾心中得困惑。物權法的立法進程繼續前行。

正在物權法即將審議通過之際，重慶市九龍坡區「史上最牛的釘子戶」適時出現，所表現的房屋拆遷與「釘子戶」問題在全國引起極大關注。各方法律專家紛紛就此發表各種見解，一場關於物權法與房屋拆遷「釘子戶」的學術爭鳴就此撲天蓋地展開。物權法中「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯」的法律原則規定，與生活中的現實激烈地碰撞，使廣大人民群眾自覺不自覺地接受了一次物權法教育的洗禮。憲法「公民的合法的私有財產不受侵犯」的原則和物權法「私人的物權受法律保護」的觀念進一步深入人心。

二、物權法的必要性

為什麼要有物權法？
———在城市，房主和物業公司為樓梯、車庫等空間的所有權爭吵，已不鮮見。
———在農村，有農民為宅基地權屬不明起紛爭，結下幾代怨仇。
———從數據看問題，北京市法院2001年受理的房地產糾紛達到15000多件，且逐年上升。
盡不處於物權的法律關系中。有委員認為，搞社會主義市場經濟，社會財富不管人們對物權這個概念不熟悉。在生活中，人們無時無刻斷增多，老百姓逐步變得富裕。有了財產，老百姓自然關心自己的財產安全和自身利益，財產的糾紛也多了。解決這些糾紛適用的具體法律就是物權法。它能定分止爭，使民有恆產。
憲法修正案強化了對公民合法私有財產的保護，強調對國家徵用土地房屋，要實施合理補償。王利明認為，物權法的出台，是憲法原則的具體化。把老百姓的權利明明白白寫進法典，有利於制止那些踐踏老百姓財產權利的現象。「物權法和合同法是支撐市場經濟的兩個支柱。」王利明教授引用一位外國經濟學家的話來形容制定物權法的必要性。

【唐德華】：《物權法》的制定和頒布至少可以說有四個方面的重要意義。第一、有力的推進了我們國家依法治國建設社會主義法制國家的進程。也可以說，是一個重大的舉措或者是一個帶有里程碑性質的一部法律。第二《物權法》維護我們國家的基本經濟制度。我們國家的基本經濟制度在《憲法》里已經很明確了，就是以公有制為主體，多種經濟共同發展，這么一個基本的經濟制度。這是第二個方面的意義。第三個方面，我覺得它是維護社會主義市場經濟秩序所必須的一部法律。我們知道，我們現在正在建設社會主義市場經濟，而且逐步的和國際要接軌。在市場經濟建立的過程當中，都需要完善的法律制度，其中很重要的一部法律應該說是《物權法》。第四個方面，我覺得也是很重要的一個方面，那就是說《物權法》關繫到或者涉及到公民、法人和其他組織的權利。有人說《物權法》是屬於財產的歸屬法，財產的歸屬對每一個人來講、對每一個企業或者法人、組織來講，都是非常重要的，就是這個財政權力屬於誰呢？這一點是非常重要的。如果說《合同法》是交易法，那《物權法》是歸屬法，歸屬法在一定意義比教育法更重要。《合同法》的重要性大家都已經知道了，而且經過這些年的實踐，已經證明它在經濟生活和社會生活當中的作用。《物權法》必然在十幾年過程當中，對保護公民、法人和其他組織的權利更加重要、更加突出。所以我覺得至少可以說，《物權法》的頒布有這么四個方面的重要意義。所以人們都非常關注這部法律

三、物權法亮點【引用某個訪談】
[關鍵詞] 不動產登記制度

房子登記在誰名下，就是誰的產權

[案例]張女士夫妻兩人購買了位於奧體中心的一套商品房，當時由於種種原因，這套由夫妻兩人出資的房屋，產權人僅登記了未成年女兒一人的名字。張女士不清楚，這套房屋的所有權人該如何確定。

[解析]根據《物權法》規定，不動產物權，實行嚴格的登記制度，登記才生效，不登記不生效，即登記才有物權，不登記沒有物權，而且登記在誰名下，就是誰的物權。這套房屋雖然由張女士夫妻兩人出資購買，但他們自願將房屋所有權登記在他們未成年的女兒名下，實際上是他們處置了自己的財產，他們的未成年女兒就是唯一的物權(所有權)人，張姓夫婦不是權利人，也不是共有權利人。

當然，有一例外，即夫妻關系存續期間一方或雙方所購的不動產，即使登記在一人名下，只要夫妻雙方對財產沒有特別約定，應當認定為夫妻共有財產。因為這屬於「其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定」。

不登記，房子不屬於你

[案例]3年前，李女士的一名相當要好的朋友要賣房產，她和這位朋友協商，以13萬元的價格買下。隨後，李女士在付給好友10萬元後，舉家搬了進去，一住就是3年。3年中，尚欠著3萬元餘款未付，對方一直未催要，李女士也因為手頭緊，沒有及時還清。與此同時，李女士也沒有要求對方配合辦理過戶登記，此事一拖就是3年。前一段時間，李女士突然接到好友的通知，稱不願意賣房了，並將李女士在3年前的買房款10萬元退還給了她。目前房價已翻番，該朋友已以26萬元的價格將該房賣給了別人。李女士對此房是否有權主張權利呢？

[解析]《物權法》第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」根據物權法的本意，此處的「合同效力」僅指債權效力，而不指也不包括物權效力。即我國物權法將物權設立的原因行為、基礎行為(合同)與設立行為(不動產登記)二者區別開了，而且在買賣中必須要二者同時具備，特別是必須進行不動產登記，始發生物權設立、變更、轉讓的效力。李女士雖然和她的好朋友商定了購房合同，而且付清了大部分購房款，但是由於沒有辦理轉讓登記(過戶登記)，該房屋仍屬李女士的朋友所有，李女士的朋友仍有權處分(出賣)自己名下的該房產。李女士則不享有該房屋的物權，她只能根據購房合同，請求她的好朋友承擔賠償損失等違約責任。

預告登記，防止期房「一房多嫁」

[案例]2006年5月，秦小姐在一新樓盤買了一套128平方米的房子，在與開發商簽訂房屋買賣合同並交納首付款之後，開發商卻遲遲未按照合同的約定交房。上個星期秦小姐再次去交涉時，發現開發商已經擅自將該房屋賣給了自己的售樓小姐，而且合同已經備案，對方已經裝修入住了。

[解析]物權法創設了預告登記制度，進一步完善不動產登記，可以有效防止「一房多賣」，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議後，按照約定可以向登記機構申請預告登記；預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。此前發生不少類似案例，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款後，等待產權證下達。其間，賣房人又把房子轉賣給了別人，並給別人辦出了產權證，結果就造成了兩位購房者「搶房」，並和賣房人打起官司。

今後，購房人在和賣房人簽訂了買賣合同後，就可以按照約定到房屋登記機構辦理預告登記，其後，再進行產權登記。只要購房人辦理了預告登記，賣房人如果再將該房屋另行出賣給他人，這「另行出賣」就不可能發生物權效力，也就是說此房只能出賣給進行了預告登記的購房人，其他任何人不可能取得該房的產權了。這樣就可以有效避免「一女二嫁」了。需要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內，應當進行不動產產權登記，否則預告登記就失效了。

登記錯了，應申請更正；對登記有異議，15天內要起訴

[案例]小王與戀人小李決定共同購房，兩人一起申請了登記，可是後來發現產權證上只登記了小李一個人的名字。小王著急了，他應當如何辦才能維護自己的權利？

[解析]物權法還新設了更正登記制度和異議登記制度，為的就是及時糾正登記錯誤，防止損害發生。更正登記制度，指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項是錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。在此情形下，小王可以申請更正登記。小李書面同意更正或者小王有證據證明登記確有錯誤的，登記機關應當予以更正。

如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。異議登記相當於一個「臨時凍結」，它的效力是使原來的不動產登記，失去正確性推定。但是特別要注意的是，一旦進行異議登記，15天內一定要起訴，否則就失效了。

[關鍵詞] 會所歸屬尚有待進一步明確

物權法第七十三條規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。除道路、綠地外，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

劉克希說，關於會所的歸屬，即歸開發商所有還是歸業主共有，是物權法立法中最具爭議的問題之一。他介紹，物權法草案前幾稿曾規定了會所的歸屬問題，但爭議十分大。因此在全國人大法律委員會和全國人大常委會法工委2005年8月29日的物權法草案座談會後，一直到「七審稿」，一直迴避規定這一問題。在「人代會審議稿」始增加了「其他公共場所、公用設施」屬於業主共有的內容。但是，「其他公共場所、公用設施」這一抽象、概括的表述，與「建築區劃內的會所」、「人防工程」等具體概念是什麼關系，能否認定二者是種屬關系，即能否認定後二者屬於前二者？從物權法的規定看，總的原則和方向是有利於業主的，但是，目前還不能簡單地認為會所、人防工程等屬於業主共有。

劉克希認為，這一問題，有待今後法律、行政法規或者立法解釋、司法解釋等進一步完善、明確。

[關鍵詞] 車庫所有權

車位、車庫不以成本定歸屬

物權法規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

據了解，物權法起草之初，擬以車位、車庫是否進入成本作為界定歸業主所有或者開發商所有的唯一依據。劉克希認為，「以成本定歸屬」這一制度設計存在不科學且不利於業主之處。因為何謂「成本」，事實上極難界定，業主也並不掌握商品房的開發成本等資料。

此外，劉克希認為，關於物權法中「首先滿足」的規定，出發點和立法原意是好的，但在實踐中則不明確、不具體、不具有可操作性。並且這一規定，未考慮保留必要的公共停車位、訪客停車位歸業主共有，對公共安全留下了一定「隱患」。

新車位新辦法，老車位仍沿用老辦法

劉克希說，物權法有關車位、車庫的規定，只適用於2007年10月1日以後新建的車位、車庫，而不適用於此前所建成的車位、車庫。至於什麼是「2007年10月1日以後新建的車位、車庫」，在認識上也有分歧。有的認為，只要是2007年10月1日以後竣工的車位、車庫，均適用物權法，而不論其開始建設以及批准該項目的時間。也有的認為，嚴格意義上講，新建車位是指10月1日後領取規劃許可證和施工許可證而建成的車位。

關於「歷史遺留」的有關問題如何處理，例如已售出的「房改房」、老小區的房屋以及在物權法公布、施行前已出售的小區內的車位、車庫問題如何處理，劉克希表示，全國人大法律委員會2007年3月12日在《關於〈中華人民共和國物權法(草案)〉審議結果的報告》中，對此作了明確的界定：「法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。」

劉克希認為，對「歷史遺留」的車位、車庫問題，不適用物權法的規定，而適用物權法之前的有關地方性法規、規章以及其他形式的各種規定，或者按照當時的約定。這里「當時的約定」是一個相當寬泛的概念，並無法律位界的限制。比如南京市一些老舊小區的車位、車庫權屬問題就應該沿用以前的老辦法，即南京市房管、物價等5部門於2004年12月15日印發的《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》。根據該規定，小區內相當於標准配建總量15%的室內機動車位以及全部露天機動車位歸業主共同所有，其餘為房產開發企業可售的業主專用停車位。

[關鍵詞] 土地使用權

使用權自動續期，是否收費暫不規定

物權法第一百四十九條第一款規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

劉克希認為，物權法這款規定，是當代中國人智慧在民法上的最高結晶，是物權法最亮的亮點條文，是對廣大人民群眾最有利的條文。何為「自動續期」？劉克希解釋為：無需使用人申請，也無需政府及其部門審核、批准，即自動延續期限。可以延續多久？期限無限制：房子100年不倒，就理所當然、放心大膽地使用100年；300年不倒，就理所當然、放心大膽地使用300年。100年、300年以後是否要收歸國家所有？也不一定，屆時再作研究。

此外，劉克希介紹，關於「自動續期」後是否收費，四審稿、五審稿均曾擬規定：建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費；續期的期限、土地使用費支付的標准和辦法，由國務院規定。到六審稿起，這一規定被刪了，通過時也無此內容。這主要是關於土地使用費到底收不收、收多少、如何收(仍然一收70年還是按年收取，是收土地使用費還是收土地稅、物業稅等)，尚未深入討論，亦無成熟經驗，而這一規定關繫到廣大群眾的切身利益，需要特別慎重對待，所以物權法以不作規定為宜。屆時，可以根據我國的經濟發展等實際情況再作慎重研究。

值得一提的是，物權法第一百四十九條第二款規定：「非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。」劉克希說，從這款規定可以看出，非住宅並不享受住宅「自動續期」的特殊保護，而仍然適用現行的法律、行政法規的規定。

「小產權房」糾紛尚無統一規定

物權法規定，宅基地是指農村集體經濟組織的成員住房所佔有、使用的集體所有的土地。「宅基地」及其「宅基地使用權」在物權法生效後，將成為農村村民住房所佔用土地及其權利的專用稱謂。

劉克希介紹，關於農民的住房及其宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開，是物權法制定過程中的一個熱點爭議問題，一直存有不同意見。

據了解，物權法從草案第五稿起，刪去了有關規定。劉克希說，物權法關於宅基地使用權沒有什麼新規定，原則上仍適用現有規定。對轉讓、流轉問題，同土地承包經營權採取了同一方案、同一態度，即從全國范圍看，現在放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，並為今後修改有關法律留有餘地，物權法規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」

劉克希說，關於所謂「小產權房」的處理，目前國家尚無統一規定，全國做法不一致，全省做法也不一致。有的農民將住房賣了，當出現征地拆遷的情形時，有的地方保護買方，有的地方只保護買房人的房屋補償，而認定土地補償款歸村集體或者賣房者。我省13個市做法也不一致。目前，有兩個市「無效認定、有效處理」，即認定房屋買賣合同無效，但對買房人同當地村民給予同等補償，另11個市則「無效認定，無效處理」，即認定合同無效，房屋補償款歸購房人，土地補償款歸村集體或者賣房人。

9. 物權法全文解讀

您好，《物權法》共247條，要全文解讀在此怎麼能講完呢？現將前四條解讀一下供參考，同時你也可看出在此是無法全部講解完的，在網路知道中解答問題不能超過一萬字的。

第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
●條文主旨
本條是關於立法目的和立法依據的規定。
●立法背景
按照改革開放的要求，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產管理法、擔保法、農村土地承包法等法律對物權作了不少規定，這些規定對經濟社會發展發揮著重要作用。但這些規定，今天看來是不夠的。要適應改革開放和社會主義現代化建設的深入發展，順應構建社會主義和諧社會的要求，不僅要有較為完備的財產流通制度，還要有較為完備的財產歸屬和利用制度，否則，人們在社會生活中有關財產的許多行為就無所適從，審判實踐中有關財產的許多糾紛就無法可依。因此，有必要依據憲法，在總結實踐經驗的基礎上制定物權法，對涉及物權制度的共性問題和現實生活中迫切需要規范的問題作出規定，進一步明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度。
物權法的起草工作始於1993年。2002年12月，九屆全國人大常委會對物權法草案進行了初次審議。十屆全國人大常委會對制定物權法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將物權法草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件，並先後召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。在修改完善物權法草案過程中，始終堅持正確的政治方向，堅持物權法的中國特色，堅持一切從實際出發，吸收各方面的合理意見和建議，經常委會多次審議，對草案反復研究修改，形成了提交大會審議的物權法草案，十屆全國人大五次會議對該草案進行了認真審議，並於2006年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》。
●條文解讀
法律屬於上層建築，是由經濟基礎決定並服務於經濟基礎的。我國經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。這～基本經濟制度決定了我國物權法的社會主義性質。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。物權的歸屬、范圍和內容，都與我國基本經濟制度密切相關。如果不反映、不體現我國的基本經濟制度，就不可能制定出符合我國國情的、具有中國特色的物權法。因此，物權法必須體現我國的基本經濟制度並以維護我國的基本經濟制度為根本目的，所以本條明確將維護國家基本經濟制度作為立法目的之一。物權法主要從民事角度通過明確物的歸屬，權利人有哪些權利，他人負有哪些義務，侵害物權的法律責任等，來體現和維護我國的基本經濟制度。
民法是調整平等主體之間關系的法律.是伴隨市場經濟的發展而逐步完備的。改革開放以來，我國實行社會主義市場經濟。對於發展社會主義市場經濟，中央政策很明確，就是要建立市場經濟體制，利用市場的手段，發揮經濟規律的作用，合理配置資源，發揮人力物力資源的最大效益，通過市場主體的公平競爭，發展生產力，促進經濟繁榮，提高生活水平，增強綜合國力。發展市場經濟，就要建立與社會主義市場經濟相適應的法律制度，而規范市場經濟關系的基本法律就是民法。物權法作為民法的重要組成部分，就是通過確立物權歸屬和利用的基本規則.規范市場主體因物的歸屬和利用而產生的財產關系，保障市場主體的權利，維護市場經濟秩序，為我國社會主義市場經濟服務。因此，維護社會主義市場秩序是物權法的立法目的之一。
制定物權法最直接的目的是明確物的歸屬，發揮物的效用。這與物權法的作用密切相關。物權法的作用主要體現在兩方面：
1.定分止爭。商鞅在《商君書》中說：「一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。」生活中常常發生這樣的事，有一個房東，把自己的房子先賣給甲，並把房子交給甲使用;後由於價格、熟人等等多種原因又把該房子賣給乙，並和乙辦理了房屋過戶手續。試問，該房子究竟屬於誰，乙能否要求甲騰出房子?解決一物二賣的問題，有多種辦法，比如按照訂立合同的先後確定房屋的歸屬，按照有無付款或者付款的先後確定房屋的歸屬，按照買方有無實際佔有該房屋確定房屋的歸屬，還有一種辦法就是按照房屋有無辦理過戶登記手續確定房屋的歸屬。上述幾種解決辦法都有一定道理。沒有物權法，仁者見仁，智者見智。有了物權法，物權法從維護經濟秩序和市場交易安全出發，規定誰是該房屋的所有人，首先看該房屋有無辦理過戶登記手續，如果已
3經辦理過戶登記手續，不動產登記簿上登記的人就是房屋的所有人。甲雖然先買，但沒有辦理過戶手續，乙雖然後買，但已經辦理過戶手續，不動產登記簿上的所有人是乙，因此，乙有權要求甲騰出房子。甲雖然沒有辦理過戶手續，但甲和原房主之間訂立的房屋買賣合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。因此，依靠物權法確定的規則就能夠明確歸屬，定分息爭，穩定經濟秩序。
2.物盡其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法轉讓給更有經營才能的人使用。物權法為權利人充分利用財產留下很大的活動空間，物權法不僅有物的所有權人佔有、使用、收益權利的規定，也有他人利用物的權利的規定，如用益物權、擔保物權等。同時，從合理利用資源、維護公共利益出發，對權利人的權利也有不少限制，如物權法有關嚴格保護耕地的規定，有關相鄰關系的規定，以及徵收、徵用的規定等。制定物權法，就是要充分發揮物權法定分LE爭和物盡其用這兩個方面的作用，為權利人充分利用財產創造一個良好的法制環境，鼓勵權利人創造財富，積累財富。使「有恆產者有恆心」。保障安居樂業，促進經濟發展和社會進步。因此，物權法把明確物的歸屬，發揮物的效用作為立法目的。
保護權利人的物權是物權法的目的之一。這主要體現在：一是通過_一系列確定物權歸屬的規則明確物權屬於誰，二是通過規定物權保護的途徑與方式使物權受到侵害的權利人可以保護自己的合法權利。三是通過規定國有財產的范圍、行使以及防止國有資產流失，加大對國有資產的保護力度保護國有資產;通過規定集體財產的范圍、行使等保護農村和城鎮的集體財產;通過規定私人所有權、業主的建築物區分所有權等保護私人所有的合法財產;通過規定土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權和擔保物權保護權利人對物的利用的權利。總之，制定物權法的目的之一，就是切實保護權利人的物權，維護廣大人民群眾切身利益，激發人們創造財富的活力，促進社會和諧。
憲法是國家的根本大法，是母法，其他法律都是由憲法派生的。憲法規定大政方針，其他法律都必須體現憲法精神，不得與憲法相抵觸。因此，物權法必須體現憲法的精神。物權法將憲法規定的我國的基本經濟制度作為立法目的，將基本經濟制度和實行社會主義市場經濟作為基本原則，將憲法規定的保護公私財產的精神落實在對國有資產、集體財產和私人合法財產保護的具體規定上。物權法的規定體現了憲法的精神。
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的.依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
●條文主旨
本條是關於物權法調整范圍的規定。
●條文解讀
本條第l款規定了物權法調整的社會關系，也就是物權法的調整范圍。物的歸屬是指物的所有人是誰，誰是物的主人，確定物的歸屬即是確定在民事上財產權屬於誰，這是對物進行利用的前提。物權法調整物的歸屬關系，就要確定物的歸屬原則，這是物權法的重要內容。所有權人對其所有物無論自己使用還是交他人使用，都是對物的利用。』物的利用是我們對物擁有所有權的目的所在。物權法調整因物的利用而產生的相互關系，要確定對物進行利用的規則，這也是物權法的重要內容。因物的歸屬和利用而產生的民事關系都適用物權法。需要明確的是，物權法並不一般性地調整所有的物的歸屬和利用的關系，物權法只調整平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系，也就是本條第一款規定的「民事關系」。按照法律部門的劃分，物權法屬於民法，調整橫向的社會關系;經濟社會管理活動中管理者與被管理者之間的縱向關系，也涉及財產的歸屬和利用問題，但此類關系主要是由行政法、經濟法調整，不屬物權法調整的范圍。
物權法規范的物，包括不動產和動產，不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著物;動產是指不動產以外的物，比如汽車、電視機。不動產和動產是物權法上對物的分類，之所以進行這樣的分類，主要是便於根據不動產和動產各自的特點分別予以規范。物權法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂有體物或者有形物主要是與精神產品相對而言的，著作、商標、專利等是精神產品，是無體物或者無形物，精神產品不是物權法規范的對象，主要由專門法律如著作權法、商標法、專利法調整。大幹世界萬事萬物，並非所有的有體物或者有形物都是物權法規范的對象.能夠作為物權法規范對象的還必須是人力所能控制並有利用價值的物。隨著科學技術的發展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權法的調整范圍，物權法規范的物的范圍也在不斷擴大。
精神產品不屬於物權法的調整范圍，但在有些情況下，物權法也涉及這些精神產品，這主要是指，著作權、商標權和專利權中的財產權可以作為擔保物權的標的，《物權法》第223條規定，可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財6產權可以出質作為權利質權。在這種特定情況下，權利也成為了物權的客體。因此，本條第2款中規定，法律規定權利作為物權客體的，依照規定。
物權是一種財產權，是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配並排除他人干涉的權利。由於物權是直接支配物的權利，因而物權又稱為「絕對權」;物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他的人，因此物權又稱為「對世權」。在權利性質上.物權與債權不同。債權的權利義務限於當事人之問，如合同的權利義務限於訂立合同的各方當事人。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。正因如此，債權被稱為「對人權」、「相對權」。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用益物權是指依法對他人的物享有使用和收益的權利，比如農村土地承包經營權、建設用地使用權等。擔保物權是指為了確保債務履行而設立的物權，當債務人不履行債務時，債權人依法有權就擔保物的價值優先受償，比如抵押權、質權、留置權等。
此外.還有兩個有關的問題需要說明：
1.物權」與「財產權」、「財產所有權」的聯系與區別。本法的名稱是「物權法」。有人認為「物權」不容易懂，「財產權」容易懂，建議法名改為「財產權法」，或者改為「財產所有權法」。這里要說明的是，財產權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產權、繼承權。債權主要是由合同法規范的，知識產權主要是由商標法、專利法和著作權法規范的，繼承權主要是由繼承法規范的。同時，「財產所有權」一詞僅從所有權方面講又比「物權」內涵窄，物權不僅包括所有權，還包括用益物權和擔保物權，後兩種權利也是相對獨立的物權。因此，本法的名稱不宜稱作「財產權法」或者「財產所有權法」，還是採用「物權法」比較准確。
2.關於物權主體。本條第3款和第l條將物權的主體表述為「權利人」。對於如何表述物權的主體，在立法過程中有不同意見，有的建議規定為「自然人、法人」;有的建議規定為「自然人、法人和其他組織」;有的建議規定為「國家、集體和私人」;有的建議規定為「國家、公民、法人和其他組織」;有的認為，國家作為物權主體，可以包括在法人之中;有的認為，用「權利人」可以包括各種物權主體，這一規定是妥當的，不必改動。上述意見各自都有一定的道理。現行有關法律、行政法規在這個問題。卜的規定也不一致。本法對物權主體的表述基本上有兩類，一是統一表述為「權利人」，如第l條規定：「保護權利人的物權。」第二章、第三章等章節中規定的「權利人」。二是根據有關章節和具體規定的內容相應地表述為「國家」、「集體」、「私人」、「單位」、「個人」、「企業法人」、「企業法人以外的法人」、「個體工商戶」.「農業生產經營者」等等。現實生活中國家、集體、自然人、法人等都是物權主體，但究竟把它歸類為兩種主體、三種主體還是四種主體，可以在制訂民法總則有關民事主體時一並研究。本法對物權主體的表述適應了現實生活的需要，也不影響將來制定民法總則時對民事主體作出統一規定。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的8平等法律地位和發展權利。
●條文主旨
本條是關於我國基本經濟制度與社會主義市場經濟原則的規定。
●條文解讀
在立法過程中，有人認為，我國是社會主義國家，國有經濟是國民經濟中的主導力量，我國的物權法要突出保護公有制。有人認為，物權法屬於私法，要突出對私有財產的保護。我們認為，我國是社會主義國家，處於社會主義初級階段，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。中國特色社會主義物權制度是由社會主義基本經濟制度決定的，與資本主義物權制度有本質區別。作為反映我國社會主義生產關系和維護社會主義經濟制度的物權法，必須全面、准確地體現現階段我國社會主義基本經濟制度，體現黨的十六大提出的「必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟」、「必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展」這曲個「毫不動搖」的精神。凼此.物權法把憲法規定的社會主義基本經濟制度和黨的十六大提出的兩個「毫不動搖」作為物權法的基本原則，這一基本原則規定作為物權法的核心，貫穿並體現在整部物權法的始終。
實行社會主義市場經濟與我國基本經濟制度密切相關。發展社會主義市場經濟是堅持和完善社會主義基本經濟制度的必然要求。要堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展，要鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展，就要實行社會主義市場經濟。改革開放前，我國實行公有制基礎上的計劃經濟，生產過程以及生產資料的配置主要靠計劃與調撥來完成。所有制較為單一，只有全民所有制與集體所有制兩種形式，雖然有小規模消費市場的存在.但形不成生產資料大市場，因此不是市場經濟而是計劃經濟。改革開放以來，實行以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。多種所有制經濟共同發展，就要相應採取市場經濟體制。多種所有制經濟只有在市場經濟中才能得到共同發展。市場經濟是人類創造的發展經濟的文明成果，能夠最大限度地發揮生產者的積極性，合理配置資源，創造高效率的經濟效益，促進經濟繁榮。因此，憲法規定，國家實行社會主義市場經濟。實行社會主義市場經濟最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發展權利，這是實行市場經濟的前提。作為規范平等主體之間因物的歸屬和利用而產生的財產關系的物權法，物權關系的主體具有平等的法律地位是物權法調整的平等財產關系存在的前提，這也是物權法乃至民法存在的前提。沒有平等關系就沒有民法，沒有平等的財產關系就沒有物權法。因此，物權法將實行社會主義市場經濟與保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利作為基本原則。
第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
●條文主旨
本條是關於平等保護國家、集體和私人的物權的原則規定。
●立法背景
平等保護物權在傳統民法並不作為單獨的一項原則作規定，10因民法調整平等主體之間的財產關系與人身關系，平等保護為民法應有之義，不需單獨作為一個原則作規定。我國是社會主義國家，以公有制經濟為主體，國有經濟是國民經濟中的主導力量，各種所有制經濟在國民經濟中的地位不同。保障公有制經濟的主體地位、維護國有經濟的主導作用.經濟法、行政法、刑法都有明確規定。同時，我國實行社會主義市場經濟，市場經濟要求市場主體擁有平等的法律地位和發展權利，市場主體之間的關系是平等關系。物權法調整平等主體之間的財產關系，主要是市場經濟關系。物權法有必要明確規定平等保護物權的原則。
●條文解讀
民法是調整平等主體之間的財產關系和人身關系的法律，作為民法重要組成部分的物權法，是調整平等主體之問因物的歸屆和利用而產生的財產關系的法律。物權法平等保護各個民事主體的物權是民法調整的社會關系的性質決定的。對於民法的平等原則，民法通則已有明確規定：民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系。當事人在民事活動中的地位平等。民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。因此，本條規定了對國家、集體和私人的物權平等保護的原則。
《憲法》規定：「國家實行社會主義市場經濟。」公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統一的市場上運作並發生相互關系.各種市場主體都處於平等地位，享有相同權利，遵守相同規則，承擔相同責任。馬克思說，「商品是天生的平等派」。如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，那就不可能發展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。為適應社會主義市場經濟發展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確要「保障所有市場主體的平等法律地位和發展權利」。即使不進入市場交易的財產，《憲法》也明確規定：。公民的合法的私有財產不受侵犯。」「國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。」在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家的、集體的物權，還是私人的物權，也都應當給予平等保護。否則，不同權利人的物權受到同樣的侵害，國家的、集體的應當多賠，私人的可以少賠.勢必損害群眾依法創造、，積累財富的積極性，不利於民富國強、社會和諧。需要說明的是，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現在國家宏觀調控、公共資源配置、市場准入等方面，對關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些在經濟法、行政法中都有明確的規定。
另外還需要說明。本條規定了「其他權利入的物權」，這是由於本條是從所有制的角度對物權主體分類規定平等保護原則的，尚有無法完全納入「國家」、「集體」和「私人」的權利人，如公益性基金會等。因此規定了「其他權利人」。

10. 中國物權法的發展

物權法是規范民事財產關系的基本法律，在法律體系中起基礎作用，是社會主義法律體系中重要的組成部分。」全國人大法律委員會委員、中國政法大學校長徐顯明代表說。
徐顯明代表認為，制定物權法意義重大。首先，是完善社會主義基本經濟制度的需要；第二，體現了國家鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展的要求；第三，是實現憲法原則的需要；第四，是維護廣大人民群眾物質財產利益的需要；第五，是構建社會主義和諧社會的需要。
「對國家、集體和私人的物權實行平等保護，是物權法草案的一大亮點。物權法草案堅持了民法的基本原則，即平等原則，包括主體地位平等和保護平等。」徐顯明說，只有主體平等，市場經濟才能運行。當然，平等保護並非指國有財產、集體財產和個人財產在國家經濟生活中的地位和作用平等。
來自中華全國總工會界的全國政協委員葛文耀說，制定物權法對於堅持我國的社會主義基本經濟制度，規范市場經濟秩序，保護國有、集體和公民的私有財產，具有重要作用，應該盡快出台。
全國政協委員顧心懌認為，物權是財產所有權，制定一部保護國家、集體、個人財產權的重要法律，是廣大人民群眾的願望，必將得到廣大人民群眾的擁護。
全國人大常委會委員、全國人大法律委員會委員沈春耀代表說，物權是生產生活得以正常進行的前提和基礎。要解決這一問題就要有健全的物權法律制度。物權法強調保護各種物權，但物權能夠得到法律保障的前提是它必須是合法的。
沈春耀代表說，物權法不是專門針對國有財產而制定的法律，但是物權法對於保護國有財產具有重要作用。物權法是一部專門的法律，它解決基本的法律問題，以此為基礎還需要許多專門的特別規定，物權法還需與各項專門的、具體的法律法規結合起來運用。
全國人大常委會委員、全國人大內務司法委員會委員楊興富代表說，在社會主義初級階段，國有、集體、私有三種經濟成分共同發展，這就非常需要一種法來規范這三種所有制的財產。在有中國特色社會主義法律體系中，物權法是起支架作用的一部法律。
蔣樹聲代表說，物權法草案明確「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用，並給予補償。」這就意味著國家將堅決控制不是為了公共利益需要的土地徵用，這一條對於保護耕地意義重大。當然，在實踐中還要界定好「公共利益」的內涵，應由國務院出台相關的實施細則加以明確。
「物權法為了更好地保護被徵收人的合法權益，明確規定了對於被徵收人的充分補償。」中國人民大學法學院院長王利明代表說，「其中包括徵收集體所有的土地的補償，徵收單位、個人住宅及其他不動產的補償等。」他說，要解決好在徵收徵用過程中出現的問題，僅靠一部物權法是不夠的，還需要進一步修訂《土地管理法》《農村土地承包法》等配套法律，以貫徹落實好物權法有關保護公民財產權益的規定。