房產合同法合同不符

1. 房屋合同與現實不符，責任在誰

首先，很奇怪，難道東戶和西戶全部都是你這個房東的房產嗎？同時有兩個對門的房子？要不怎麼會把房子隨便哪個賣給你都可以。
其次，你的事情如果僵掉了，就向法院提起訴訟和仲裁，要求法院出面，法院會要求對方舉證，舉證他們帶你看的是西戶，你要買的也是西戶，顯然是無法舉證的。
此外，請問你在房產中介的廣告上面看到的是西戶還是東戶？比方說房產中介介紹的房源廣告、在中介處貼出的廣告等等，都是證據，這個證據可以證明你卻是關注的是東戶。
總之，你要是上告他們。他們會沒有任何異議地退還你定金，因為他們無法舉證對你不利的證據

2. 合同法 如果房屋買賣合同里甲方前後不是同一個人 合同有效嗎

甲方應該是出賣人，甲方的名字有別名嗎？別名不影響合同的效力；買受人出現不同的共有權人嗎？似乎其它共有權人追認或同意，合同也有效。約定不明嗎？實際權利人作為出賣人，收取房屋價款，也沒有什麼問題。除非，非權利人出賣房屋，顯然合同無效。你的問題還是簡單了點，並且問題本身就帶有傾向性，不說詳細點很不好判斷！

3. 購房合同和國家規定不符

購房者簽了《認購書》以後，簽正式合同時，有些條款不能接受怎麼辦？

這時購房者會陷入進退兩難的境地。為了避免這種情況，在簽訂《認購書》之前，最好讓開發商提供他們的標准合同以及補充協議，仔細研究之後再簽〈認購書〉。而且在〈認購書〉中可以約定「買方在簽訂認購書協議之日起，幾日內前來與開發商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。」這樣就能化被動為主動。

參考法條：〈最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋〉第一百一十五條。〈合同法〉第一百一十五條。

簽合同之前你要准備如下幾項：
1.確認自己的身份證復印之後比較清晰，要不然到房產局辦手續時會很麻煩。
2.算算你要再交多少錢{總房款（優惠後的）-意向金-貸款額}，拿著現金到售樓處。
3.確認自己的通訊地址。
4.你所需要帶的有意向金收據，認購書，綠卡，身份證。
5.下午4：30之後財務就不收款了，所以你最好在3.30之前來到售樓處。

來到售樓處之後你先找個空位子坐下，你的售樓員會過來給你一份空合同讓你先看看，你沒異議之後會帶你到樓上，這時她會跟你要身份證和綠卡去售樓經理那確認優惠價格，然後她會把優惠名單那給你簽字，這時你除了簽字之外還要看看前100名特別是前20名到底有幾個人簽字，簽完字之後卡就被沒收了。簽完字之後就是交錢，交完錢會給你一張「商品房預售發票」，這張發票不要折疊，因為以後還要復印，你跟售樓員要一個檔案袋裝著。然後就是簽字了，包括「商品房買賣合同」「補充協議」「戶型圖」一式六份。合同里還要填你的通訊地址，因為以後他們要以信函的形式通知你干什麼干什麼的，因為他們要保留證據。簽完了售樓員會跟你要發票和身份證去復印，等她還給你之後這一天的工作就算完了，你就等著通知你辦貸款吧！注意事項：(#簽完合同之後售樓員會跟你要200元，一會說合同代辦費，一會說商袋代辦費，沒發票的，說什麼也不能給，這是他們售樓員自己要的，她要是跟著你要你就跟她說沒發票就不給，要不然你就威脅她說你要找他們經理談談，這時他們就會說別找了，你的合同辦不了我可不管啊!靠！他們的任務到此就基本結束了，是想在咋們身上撈一筆。)

（補充：沒警察看場子，要注意打劫和包丟失）

補充：專家支招——簽購房合同注意事項

杭州康橋律師事務所律師王青鋒等專家認為，購房合同是房產陷阱的「藏身之地」，簽訂一份防陷阱的合同，對消費者極為必要。

山東省消協投訴部副主任牟剛認為，消費者對任何一種商品都應該有知情權。但記者了解到，消費者主要通過開發商知名度、樓盤宣傳材料、朋友介紹考慮買房。「消費者不可能全程跟蹤房屋的建造過程。因此，對於房屋這種特殊商品，消費者的知情權更易受侵犯。」牟剛說。

「決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進入開發商的圈套。」康橋律師事務所律師王青鋒提醒說。

除購房前慎重選擇外，一份規范詳細的合同可以為維權帶來很大方便。記者調查發現，許多消費者不知《商品房買賣合同示範文本》為何物，開發商單方提供的合同，消費者往往不作任何改動，審閱後簽上名字就達成協議。牟剛說：「單方合同、『開口合同』『霸王合同』，給日後可能出現的糾紛埋下隱患。」

康橋律師事務所律師王青鋒等人認為，目前許多房產交易還處在「賣方」市場階段，許多房地產商借其優勢地位，與消費者簽訂了權利和義務不對等的合同，亟需政府有關部門對房產市場進行規范和調控。同時，消費者也應採取恰當方式維權，比如變通合同形式、在開發商提供的合同文本上加「附頁」等，這是法律允許的，也是必要的。

專家們提醒消費者在簽合同時尤其應注意以下幾個方面：

檢查開發商的「五證兩書」原件是否齊全，即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》，並要抄下證件的號碼。

房子宏觀規劃（主要是外部環境）要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以「附頁」或「附條件合同」的形式簽訂。

約定房子面積。建築面積、套內面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。

交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標准、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用「合理順延」權利過長延遲交樓時間。

明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。

房子的保修期限和范圍。依據國家規定的質量問題判斷標准，確定是否出現質量問題，並對維修期限、條件作出約定。蘇萬明

4. 商品房建築面積與合同不符怎麼辦

《商品房銷售管理辦法》第二十條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：一、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；二、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

5. 二手房合同中樓層與房產證所寫樓層不一致，合同是否無效

您好，根據《合同法》第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的
合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
因此，此種情況你方可以重大誤解或欺詐為由，請求法院撤銷。

6. 商品房交房時與購房合同不符業主怎麼維權

明明房屋高是3米實際房屋卻矮了幾厘米，往往會出現很多房產買賣糾紛，那麼我們應該怎麼辦呢？

1、實際履行。

買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建築物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以後另一方可以採取的一項主要補救措施。

但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無力繼續履行或繼續履行將會付出更大的代價等，均不宜採取此種補救措施。

2、解除合同。

在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題後，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。

3、違約金及損害賠償。

出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

4、違約侵權責任。

《合同法》第122條明確規定：「因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任。」這一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：

(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

(2)當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。

（以上回答發布於2015-12-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 合同法中對合同條款雙方理解不一致時應怎樣解決

1、針對合同條款有爭議，可以依據《合同法》第125條的相關規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。合同文本採用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。
2、法律依據：《合同法》
第一百二十四條本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。
第一百二十五條當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
合同文本採用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。
第一百二十六條涉外合同的當事人可以選擇處理合同爭議所適用的法律，但法律另有規定的除外。涉外合同的當事人沒有選擇的，適用與合同有最密切聯系的國家的法律。
在中華人民共和國境內履行的中外合資經營企業合同、中外合作經營企業合同、中外合作勘探開發自然資源合同，適用中華人民共和國法律。

8. 關於商品房層高與合同約定不符處理的真實案例

一、房屋層高與合同約定不符的處理

目前普遍適用的《商品房買賣合同》文本中，只有對商品房的層高數值的約定，鮮有對房屋凈高進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，開發商應承擔違約責任。但是，應根據商品房的實際層高與合同約定層高不符的原因分別進行判斷，分別處理：

1、因規劃、設計變更導致實際層高與合同約定不符的，應當按照《商品房買賣合同》中關於變更規劃、設計的約定處理。

在商品房建設中，開發商不得擅自變更建築的規劃和設計。但是，實際建設中，因各種因素的影響，開發商經正規手續變更規劃、設計的情況時有發生，而商品房層高的變化，屬於變更規劃、設計。在此情況下，應當按照《商品房買賣合同》中關於規劃、設計變更條款的約定處理。中山市普遍適用的《商品房買賣合同》文本中第十條規定「該商品房預售後，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面徵得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在受買人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算)」，依次，規劃、設計確需變更的，出賣人應書面徵得買受人同意，在買受人不同意的情況下，可以選擇終止合同，要求退回已付購房款及利息;

2、因施工失誤致使實際層高與合同約定不符的，如果商品房買賣合同對上述問題設置了違約責任，應按照合同的約定處理;如果合同中對此沒有約定，則只能依照相關法律規定處理。

可以適用我國的《合同法》第107條規定「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」之規定，因此，買受人可以要求開發商採取補救措施，補救措施的方式可能在商品房中無非實施，或者實施起來的難道很大或者費用更高，買受人可以選擇要求開發商賠償損失。

損失的計算方式存在爭議，選擇起來有一定的難道，但是層高不足會造成通風、採光、使用功能，以及未來收益損失，有些開發商認為按照建築成本賠償，這個我認為不合理，因為支付的房價中不僅包括建築成本，還包括開發商的期待利益或利潤，筆者認為合理的計算是按照買受人支付的總房款乘以層高減少部分的比例確定損失數額。

3、如開發商故意隱瞞經批准申報的層高，而在《商品房買賣合同》虛報層高欺騙買受人的，買受人可以根據《合同法》的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷《商品房買賣合同》，並可以開發商賠償的損失。此撤銷權的行駛有時間限制，買受人應當在知道或者應當知道開發商存在欺詐之日起一年內。如買受人不選擇撤銷合同，可以選擇要求開發商賠償損失。

二、如何計算層高不足的損失

我國現行法律法規，包括司法解釋均未對此做出規定。在法律法規沒有做出明確規定的情況下，必須充分利用法律解釋與原則，採用類推原則，類推適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條中有關房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理規定，即在出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定不符，合同有約定的，按約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

三、法律依據

建設部關於發布國家標准《住宅設計規范》的通知：

3.6 層高和室內凈高

3.6.1 普通住宅層高不宜高於2.80m。

3.6.2 卧室、起居室(廳)的室內凈高不應低於2.40m，局部凈高不應低於2.10m，且其面積不應大於室內使用面積的1/3。

3.6.3 利用坡屋頂內空間作卧室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10m。

3.6.4 廚房、衛生間的室內凈高不應低於2.20m。

3.6.5 廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低於1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。

9. 房屋層高與購房合同的約定不符怎麼維權

在看房的時候，有的房子走進去就會有壓抑感，原因就是層高不夠。，目前，由於商品房層高問題引發的矛盾和糾紛已屢見不鮮。那麼中國住宅層高標准究竟是多少呢？看完買房的時候留個心眼吧。

一、房屋層高的概念和理解

層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度，是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。說到層高，我們必須將其與「室內凈高」予以區分。室內凈高是指「樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。室內凈高和層高的關系可以用公式來表示：層高=室內凈高＋樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫室內凈高。《商品房買賣合同》中一般是就層高進行約定，而許多買受人在交房驗收時測量的是室內凈高，忽視了樓板厚度的，因此產生了誤解。一般而言，商品房的樓板厚度為12厘米至15厘米，買受人在測量了室內凈高後加上樓板厚度即為商品房的層高，可以初略判斷該商品房的層高是否符合《商品房買賣合同》的約定。

二、房屋層高現有的標准和要求

《住宅設計規范》規定：普通住宅層高宜為2.8米；卧室、起居室(廳)的室內凈高不應低於2.4米，局部凈高不應低於2.1米，且其面積不應大於室內使用面積的1/3；利用坡屋頂內空間作卧室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低於2.10米；廚房、衛生間的室內凈高不應低於2.20米；廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低於1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。

《住宅設計規范》是為了保證住宅設計符合適用、安全、衛生、經濟等要求而制定的，不符合《住宅設計規范》中的強制性標準的商品房不能通過竣工驗收，買受人當然也可以拒絕交房。就層高而言，在《住宅設計規范》中規定「普通住宅層高宜為2.80米」，該規定表明在層高問題上允許稍有選擇，即並非層高必須為2.80米，但是「室內凈高」卻必須符合《住宅設計規范》的強制性規定。

三、實際房屋層高與《商品房買賣合同》的約定不符怎麼辦？

一般而言，買賣雙方會在《商品房買賣合同》中對商品房的層高的具體數值進行約定，如果商品房的實際層高與合同約定不符，則開發商須承擔違約責任。但是，鑒於導致實際層高與合同約定層高不符的原因不同以及層高誤差值大小不同，理應具體問題具體分析，可參照以下方式分別處理。

1、因變更規劃設計導致層高、實際層高與合同約定不符的，應當按照《商品房買賣合同》中關於變更規劃、設計的約定處理。按批準的規劃、設計建設商品房項目是開發商的義務，開發商不得擅自變更建築設計。但是，實際建設中，開發商經設計單位同意且經政府規劃部門批准後變更規劃設計的情況時有發生，商品房層高的變化直接影響房屋的空間尺寸，屬於變更規劃、設計。經政府規劃部門批准後變更層高的，即應當參照《商品房買賣合同》中關於變更規劃、設計的約定處理。

2、經批準的規劃、設計中的層高與《商品房買賣合同》中約定的層高不符的，且實際層高也與經批準的規劃、設計中的層高不符，若開發商存在欺詐買受人的故意，即開發商故意隱瞞經批準的規劃、設計中的層高而虛報層高欺騙買受人，而買受人因不知道真實情況而訂立了《商品房買賣合同》的，那麼，根據《合同法》第五十四條的規定，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該《商品房買賣合同》，且開發商應當賠償買受人的損失。但是，值得注意的是，《合同法》第五十五條規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。因此，買受人應當在知道或者應當知道開發商存在欺詐之日起一年內請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該《商品房買賣合同》。

3、因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符，如果《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔有約定，原則上應當按合同的約定處理。如果合同對此沒有約定，則按相關法律規定處理。我國《合同法》一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」因此，如果因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符的，買受人首先可以要求開發商採取補救措施，這一般適用於實際層高高於合同約定的情況。若實際層高低於合同約定，則買受人可以要求開發商賠償損失。實際層高低於合同約定給買受人造成的損失肯定是存在的，如造成感官上的壓抑，通風、採光的影響等，但是這些損失卻很難用金錢數字予以准確確定。但是，筆者認為有一個損失卻是確定無疑的，即空間對價損失，房屋的空間尺寸決定房價，層高減少意味著空間的減少，因此按照買受人支付的總房款乘以層高減少的比例確定損失是完全合情合理的。例如：買受人支付的總房款為50萬元，合同約定的層高為3米，實際層高為2.9米，則買受人的損失應當為50萬元的三十分之一，開發商理應賠償該損失。

4、因建設施工失誤導致實際層高與合同約定不符，而《商品房買賣合同》對實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔沒有約定，買受人可否要求解除合同？按照《合同法》及《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，交付的房屋只有在構成根本違約的情況下才能解除。而最高人民法院的司法解釋規定了《商品房買賣合同》存在以下兩種情況時可以解除：一是房屋主體質量結構不合格；二是因質量問題嚴重影響正常居住使用。如果商品房實際室內凈高違反了《住宅設計規范》的強制性規定，則可以認定該房屋主體質量結構不合格且嚴重影響正常居住使用，很顯然屬於根本違約，買受人有權要求解除合同。如果實際層高與合同約定不符，而實際室內凈高並未違反《住宅設計規范》的強制性規定，則應當根據實際層高與約定層高的誤差值來判斷是否構成根本違約。商品房建設雖然已經是機械化施工，但畢竟不是一門精密的科學，要求施工精密度與合同約定不差毫釐未免過於苛刻也是不切實際的，因此一些較小的層高誤差不應當被認為構成根本違約，買受人不能因此要求解除合同，但是出賣人仍應當承擔相應的賠償責任

多大的誤差可以構成根本違約，買受人可以解除合同呢？我國現行的法律法規尚無明確規定。筆者認為可以參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關於在合同沒有約定或者約定不明確的情況下處理商品房面積誤差的原則處理，即出賣人交付使用的房屋層高誤差比絕對值在超出3％，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息的。因為，房屋的層高和面積一樣，都是影響買受人的購房判斷力和購房價格的重要因素，獲得同樣的處理才符合公平的理念。

（以上回答發布於2015-09-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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