物業合同法

⑴ 物業合同法是什麼

並沒有所謂的「物業合同法」。
只有《物業管理辦法》和《合同法》，這是兩個不同的概念，不能混為一談。

⑵ 國務院物業管理條例與合同法哪個大

制度和合同是不能比大小的，
合同是法律，屬於民事法，
規范了一般民事行為的標准，
合同必須雙方同意才可以簽定；
物業管理條例規范了特定行業的管理制度中的最低標准，
凡物業管理行業的制度必須遵照執行，
這是個標准，凡這個行業的必須無條件執行。

⑶ 物業合同的法律問題

1：這份合同的停車費規定合法嗎？（我要求物業公司出示物價部門關於停車費用收取的文件，他們不能提供）
回答：物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過。本案中物業服務合同關於（地面）停車費 的分成比例應該經過業主大會通過（至少應該經過業主代表大會商議過）。根據國務院物業管理條例的規定，該決定應該經過全體業主投票權2/3以上同意。
在沒有業主大會決議的情況下，有關收費標准和分成比例可以參照物價主管部門的有關文件規定。

2：業主委員會和物業簽訂的合同能代表每個業主嗎？（我都不知道合同內容簽的當時，也沒有任何人給我任何說明）
回答：業主委員會簽定物業服務合同應該經過全體業主投票權2/3以上同意。業主大會表決應該符合業主大會會議程序的規定，具體參考建設部《業主大會規程》和當地地方規定。
個人業主不知道合同內容不能成為抗辯的理由，但是如果多數業主不知道，或者不贊同，可以追究業主委員會的民事責任。

3：這合同的停車問題和《物權法》違背嗎？
回答： 《物權法》將於2007年10月1日開始實施，本案中的停車問題不涉及到《物權法》的內容，因為《物權法》不對實施前的行為發生效力，具體需要等物權法的實施細則規定。
如果業主委員會違背國務院物業管理條例的規定非法簽定物業服務合同，也是無效的。業主大會可以追究業主委員會的民事責任，並賠償損失。
當然不考慮物權法的實施日期的話，業主委員會違背業主意願擅自簽定物業服務合同，是違背了物權法關於建築區劃管理的有關規定的。業主、業主大會可以追究業主委員會的民事責任。

4：上面合同上說甲，乙雙方各百分之五十是什麼意思？
回答：具體可以向業主委員會書面咨詢，要求業主委員會給予解答，業主委員會有這個義務。業主委員會拒絕回答和解釋的，業主可以起訴要求業主委員會解釋，甚至可以通過召開業主大會，罷免業主委員會。
按照一般理解，甲乙雙方各50%是指停車收費金額的50%屬於業主委員會，50%屬於物業服務企業。也可能是停車收費扣除稅費甚至管理成本後的凈收益的50%分別屬於業主委員會（業主大會）和物業服務企業。這里就可能產生歧義。
按照上海的有關規定，地面停車費的25%屬於物業服務企業，作為稅費和管理成本的支出，75%作為業主大會的收益，納入維修基金帳戶或者按照業主大會決定用於物業管理的需要。

問題補充：1:當時物業委員會成立時，並未發書面通知給我，這樣成立的物業委員會合乎條件嗎？他代表業主簽訂的合同有效嗎？
回答：成立業主大會、業主委員會選舉應該按照建設部《業主大會規程》和當地規定的程序來辦理。未經合法程序產生的業主委員會，業主可以要求有關部門撤消對業主大會、業主委員會的備案，也可以通過召開業主大會罷免業主委員會，選舉產生新的業主委員會。
20%以上業主簽名可以要求召開業主大會，甚至要求物業管理部門撤消對違法產生的業主委員會備案。

2:物業公司不能出示物價部門的收費標准，我可以拒絕交付停車費嗎？
回答：可以。但是應該到物價部門去查詢一下，有無備案或者批准。

3：如果小區要在收停車費，要向那些部門申請，要出示什麼文件給被收取人？
回答：業主大會成立後，主要是業主大會的決定和物業服務合同需要到物價部門和物業管理主管部門備案。有關文件可以向業主委員會或者物業管理企業查詢，業主也可以直接向主管部門查詢，或者投訴。

回答者：業主咨詢專家——劉生敏021-29599438

⑷ 更換物業公司後，前物業公司簽的合同還生效么有相關法律么

從法理說，民事合同要遵循當事人主義，即合同只約束當事人。如果換了物業公司，而新公司與舊公司之間無其它相關約定，則新公司不受前物業公司所簽合同的約束。

⑸ 物業法對物業費的規定

開發商逾期交房物業費怎麼收?
依據《物業管理條例》第四十二條,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用.業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納.也就是說:根據物業管理條例實施細則,未入住的房屋,由開發商承擔物業管理費用.
開發商可以用物業費與延期交房的違約金相抵嗎?
開發商延期交房、應付違約金時,提出免收業主一定時期的物業管理費予以抵銷.法律相關條文規定,債務可以轉移,但折抵一年以上物業費違法.
物業管理費與違約金究竟能否相抵?《合同法》第99條:"當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外",雖然物業費和違約金標的物種類、品質相同,但由於開發商支付延期交房的違約金,與業主向物業公司交納物業費是兩個不同的法律關系,存在不同的法律關系主體,因此兩者不能相抵.
可通過債務轉移方式處理.《合同法》第84條規定,"債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意",開發商將向買受人支付延期交房違約金的債務,轉移給物業公司承擔(即折抵一定時期的物業管理費)應經債權人(即買受人)同意.且司法實踐中,一般也要經債務受讓人--第三人(即物業公司)同意.因此三方最好簽訂債務轉移協議,以防後患.
折抵一年以上物業費違法.相關規定禁止物業公司一次性收取一年以上物業費.而開發商以延期交房的違約金抵銷一年以上物業費,實際上是變相收取一年以上的物業費.
物業費折抵違約金,注意三點：
第一、物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,買受人有權拒絕抵銷;
第二、與開發商、物業公司達成的債務轉移協議,最多隻能折抵一年物業費,其餘仍可要求支付違約金;
第三、辦理入住手續時,應留存相關的逾期交房的書面違約證據,以防開發商否認違約事實.

⑹ 前期物業服務合同的法律效力延續到何時

現實問題

某新小區在成立業主委員會後，即與A物業管理公司簽訂了物業服務合同，約回定自簽訂之答日起生效，在A物業管理公司欲搬入小區原物業管理B公司辦公處時，遭到了B公司的阻撓。B物業管理公司負責人稱，該公司與開發商簽訂的合同還有半年才到期，業主委員會與該A物業管理公司所簽訂的立即生效的合同對B公司沒有約束力，B公司負責人稱該公司在半年內絕對不會搬走。那麼，法律對此究竟是如何規定的呢？

律師解答

前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿的，業主委員會和物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。也就是說，一旦業主大會選聘的物業服務合同生效，前期物業服務合同就立即終止。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業服務企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要了，應自動終止，終止的時間以業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時間為准。

法條鏈接

《物業管理條例》

第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

⑺ 前期物業服務合同未到期 拒絕從物業項目退出 法律依據是什麼

該項法律依據是我國《經濟合同法》和我國《物業管理法》。合同未到期，單方面要求終止或解除合同的，屬於違約行為，按相關規定，應向合同的另一方支付違約金，賠償由此給對方造成的經濟損失。

⑻ 物業服務合同

物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。
1)物業服務合同是建立在平等、自願基礎上的民事合同。習慣上，物業服務合同又被稱為物業管理合同，但它與行政機關為實現行政管理職權而與相關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。
2)物業服務合同是一種特殊的委託合同。物業服務合同產生的基礎在於業主大會、業主委員會的委託，但其與一般的委託合同又存在差異。根據《中華人民共和國合同法》第三百九十六條的規定：「委託合同是委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同。」委託合同是建立在當事人之間相互信任的基礎上，委託合同的任何一方失去對對方的信任，都可以隨時解除委託關系。而在物業服務合同的履行過程中，無論是物業公司，還是業主、業主大會、業主委員會，均不得以不信任為由擅自解除物業服務合同，只有在符合法律規定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業服務合同。此外委託合同可以是有償的，也可以是無償的，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業服務合同只可能是書面、有償合同。
3)物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以後，有權獲得報酬。物業服務合同與涉及勞務提供的承攬合同也存在本質的不同。承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報酬的合同。承攬合同雖也涉及勞務的提供，但承攬人提供的勞務只是一種手段，並不是合同的目的，承攬人應以其勞務產生某種物化成果，並承擔工作中的風險，如承攬人未完成工作，則不得請求報酬；而物業服務合同以特定勞務為內容，只要物業服務企業完成了約定的服務行為，其餘風險由業主承擔。
4)物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自業主委員會與物業服務企業就合同條款達成一致意見即告成立，無須以物業的實際交付為要件。物業服務企業是取得工商營業執照，參與市場競爭，自主經營、自負盈虧的以盈利為目的的企業法人，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同；根據物業服務合同的內容，業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同；物業服務合同因其服務綜合事務具有涉及面廣且利益關系相當重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，並且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。