赫少華律師

1. 承租人提前退租，剩餘租期損失怎麼處理

赫少華 律師 租賃期未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩餘租期租金的，可否支持？ 應首先看原合同對此有無特別約定，有特別約定的，從其約定；沒有特別約定時應看租賃合同能否繼續履行，只有當合同確實無法履行或履行成為不必要時，法院才能判決合同解除。 合同履行期間，承租人因故要求提前退租，並執意要搬離承租房，出租人面對空盪盪的房子，如何維護權益？承租方揮揮衣袖，甚至悄無聲息離去，禮貌性留下一份函，保證金任憑處置，青山不改。 初次觀此函，江湖氣十足，但丟出來的法律問題確實糾結。 觀點有三： 其一，未履行期間發生的租金，視為出租人的損失，出租人予以全額賠償。【註：此觀點等同於完全履行，若出租人嗣後將房屋出租予他人，就不存在或者減少損失，此觀點不公允】 其二，租賃合同解除後，市場租金與原合同租金的差額視為出租人的損失，由承租人予以賠償。市場租金等於或高於原合同租金的，承租人不予賠償。【註：須考慮剩餘租期的市場行情，若剩餘租期相當長，市場行情起伏不定，法院操作則相當麻煩，缺乏實行性】 其三，未履行期間發生的租金，可視為出租人的損失，由承租人予以補償。剩餘租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付；剩餘租期不滿3個月的，補償額以剩餘租期的租金計付。【關於民事案件審理的幾點具體意見，滬高法（2000）44號 所選用觀點】 對於其三觀點，僅作參考；猜想基礎在於，出租人有充足的時間進行出租，但需要以房屋的具體類型，出租的難易（空置時間）等相關，不可一刀切。

2. 共同擁有的財產未約定份額能否將自己的份額贈與他人

赫少華律師 物權的取得，有系列途徑如買賣、贈與、繼承等，但生活中採用的手段，通常難以直接給以定位，尤其與贈與相關時，基於無償性，有時判斷時情感的理性與感性會亂成一團，沒那麼容易扯得清。 尤其處分的財產權屬並不清晰，如夫妻共有等；夫妻之間財產在並不細分時，簽署一攬子處分協議，將名下財產悉數處置，分給他人，但此協議如何定位？乙方是否有權撤銷。案情如下：甲在彌留之際與乙共同起草一份《備忘錄》，內容為：「經甲與乙夫婦雙方協商同意，對房產進行如下分配：A房產一套歸丙（甲與前妻之女），B房產一套歸丁（甲與乙之子），和C房產一套歸庚(甲之兄) 。」在庚在場的情況下，甲\乙都在備忘錄上簽了名。甲去世後一年內，C房產過戶至庚，A房產被甲出售，而此時剛滿依吧歲的丙遂要求繼母乙對其應得的房屋給予賠償。 觀點一，系贈與，若贈與認定成立，在贈與完成前，乙應該能50%財產的決定權，有選擇性地撤銷。【備注相關：最高院民一庭《民事審判指導與參考》貳009年第貳集中持有觀點，雖夫妻對全部共同財產部分份額的共有享有所有權，夫妻雙方無法對共同財產劃分個人份額，也無權在共有期間請求分割共同財產，故 夫妻一方擅自將共同財產贈與他人的行為應為全部無效】觀點二， 系共同遺囑。甲簽署《備忘錄》的目的是臨終前對自己財產的處分，因考慮到財產是夫妻共同財產，無法獨自處分，故讓乙也在《備忘錄》上簽名。但乙尚未死亡， 有權在有生之年通過其他形式處分自己的財產，不受遺囑行為、內容的限制。觀點三，系夫妻間對共同財產所作的共同處分協議。鑒於房產A、B、C均為夫妻共同財產，在互相給予認可的情況下，夫妻雙方共同對外作出的一致意思表示，對共同財產進行處分，符合有效的民事法律行為特徵，乙單方無權撤銷。 結果（並非結論）： 一審法院採用了觀點三，認定《備忘錄》合法有效，鑒於乙將該房出售且已無法返還，乙對此應承擔相應的賠償責任，具體數額可按照評估數額予以確定，二審予以維持。 背後的依據是， 夫妻對外共同為財產處分行為之依據，是雙方對重要財產的共同管理權和共同意思表示，如本案中的房產，屬於夫妻生活中的重要財產，就必須有雙方共同意思表示才能處分，任何一方都不能單獨處分。其他猜想：丙或許可以繼承人身份主張繼承遺產，那麼庚獲得房產C的依據便值得詳查，《備忘錄》或許要出示在公堂上，而案中，恰是庚將《備忘錄》一事告知丙的，才有丙之訴訟。結合婚姻法第依9條，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。 將共有財產約定各自享有份額，因先前無明確的各自份額，故即便一方享有99% ，也與贈與意思無關，只是雙方就財產所有權的約定，贈與，總需是先要自己明確擁有，才能贈與他人。 周圍探討時，持觀點一者眾，即便是觀點三，背後是否依然是以贈與為腔調的？夫妻共同將名下財產共同處分給丙、丁、庚，也便是共同贈與的意思表示吧。 如標題，是「？」這里的處分，是否便是「贈與」？若是，標題演變成，「夫妻一方死亡，另一方可否撤銷對共同財產 的贈與表示」 ？一旦涉及贈與，必然有任意撤銷權與法定撤銷權的討論。相關鏈接：一. 法院審理認為：離婚協議中關於當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力，任何一方都不能隨意變更或撤銷;@譚芳律師認為，本案的贈與行為是與夫妻身份關系的解除以及夫妻共同財產的分割問題等是一個有機聯系的整體，不能任意分割，也不能任意撤銷。二. 夫妻共同遺囑，是夫妻雙方共同設立的，處分共同共有財產及其他事務的遺囑。夫妻共同遺囑的設立與執行，仍應遵守我國法律關於遺囑的規定。 夫妻雙方設立的共同遺囑，可以由雙方共同撤銷或變更。 夫妻一方死亡的，生存一方僅可以撤銷或變更限於涉及自己個人財產部分的遺囑，而無權撤銷或變更涉及共同財產或另一方個人財產的遺囑部分。 對夫妻雙方約定不得撤銷、變更的共同遺囑、附條件的共同遺囑，以及存在其他不適宜撤銷、變更情形的共同遺囑，夫妻一方不得單獨撤銷或變更。(上海市高級人民法院民一庭民事法律適用問答(貳0依0年第三期)

3. 夫妻一方死亡，另一方可否撤銷對共同財產處分的約定求解

赫少華律師
物權的取得，有系列途徑如買賣、贈與、繼承等，但生活中採用的手段，通常難以直接給以定位，尤其與贈與相關時，基於無償性，有時判斷時情感的理性與感性會亂成一團，沒那麼容易扯得清。
尤其處分的財產權屬並不清晰，如夫妻共有等；夫妻之間財產在並不細分時，簽署一攬子處分協議，將名下財產悉數處置，分給他人，但此協議如何定位？乙方是否有權撤銷。案情如下：甲在彌留之際與乙共同起草一份《備忘錄》，內容為：「經甲與乙夫婦雙方協商同意，對房產進行如下分配：A房產一套歸丙（甲與前妻之女），B房產一套歸丁（甲與乙之子），和C房產一套歸庚(甲之兄)
。」在庚在場的情況下，甲\乙都在備忘錄上簽了名。甲去世後一年內，C房產過戶至庚，A房產被甲出售，而此時剛滿18歲的丙遂要求繼母乙對其應得的房屋給予賠償。
觀點一，系贈與，若贈與認定成立，在贈與完成前，乙應該能50%財產的決定權，有選擇性地撤銷。【備注相關：最高院民一庭《民事審判指導與參考》2009年第2集中持有觀點，雖夫妻對全部共同財產部分份額的共有享有所有權，夫妻雙方無法對共同財產劃分個人份額，也無權在共有期間請求分割共同財產，故
夫妻一方擅自將共同財產贈與他人的行為應為全部無效】觀點二，
系共同遺囑。甲簽署《備忘錄》的目的是臨終前對自己財產的處分，因考慮到財產是夫妻共同財產，無法獨自處分，故讓乙也在《備忘錄》上簽名。但乙尚未死亡，
有權在有生之年通過其他形式處分自己的財產，不受遺囑行為、內容的限制。觀點三，系夫妻間對共同財產所作的共同處分協議。鑒於房產A、B、C均為夫妻共同財產，在互相給予認可的情況下，夫妻雙方共同對外作出的一致意思表示，對共同財產進行處分，符合有效的民事法律行為特徵，乙單方無權撤銷。
結果（並非結論）：
一審法院採用了觀點三，認定《備忘錄》合法有效，鑒於乙將該房出售且已無法返還，乙對此應承擔相應的賠償責任，具體數額可按照評估數額予以確定，二審予以維持。
背後的依據是，
夫妻對外共同為財產處分行為之依據，是雙方對重要財產的共同管理權和共同意思表示，如本案中的房產，屬於夫妻生活中的重要財產，就必須有雙方共同意思表示才能處分，任何一方都不能單獨處分。其他猜想：丙或許可以繼承人身份主張繼承遺產，那麼庚獲得房產C的依據便值得詳查，《備忘錄》或許要出示在公堂上，而案中，恰是庚將《備忘錄》一事告知丙的，才有丙之訴訟。結合婚姻法第19條，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。
將共有財產約定各自享有份額，因先前無明確的各自份額，故即便一方享有99%
，也與贈與意思無關，只是雙方就財產所有權的約定，贈與，總需是先要自己明確擁有，才能贈與他人。
周圍探討時，持觀點一者眾，即便是觀點三，背後是否依然是以贈與為腔調的？夫妻共同將名下財產共同處分給丙、丁、庚，也便是共同贈與的意思表示吧。
如標題，是「？」這里的處分，是否便是「贈與」？若是，標題演變成，「夫妻一方死亡，另一方可否撤銷對共同財產
的贈與表示」
？一旦涉及贈與，必然有任意撤銷權與法定撤銷權的討論。相關鏈接：一.
法院審理認為：離婚協議中關於當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力，任何一方都不能隨意變更或撤銷;@譚芳律師認為，本案的贈與行為是與夫妻身份關系的解除以及夫妻共同財產的分割問題等是一個有機聯系的整體，不能任意分割，也不能任意撤銷。二.
夫妻共同遺囑，是夫妻雙方共同設立的，處分共同共有財產及其他事務的遺囑。夫妻共同遺囑的設立與執行，仍應遵守我國法律關於遺囑的規定。
夫妻雙方設立的共同遺囑，可以由雙方共同撤銷或變更。
夫妻一方死亡的，生存一方僅可以撤銷或變更限於涉及自己個人財產部分的遺囑，而無權撤銷或變更涉及共同財產或另一方個人財產的遺囑部分。
對夫妻雙方約定不得撤銷、變更的共同遺囑、附條件的共同遺囑，以及存在其他不適宜撤銷、變更情形的共同遺囑，夫妻一方不得單獨撤銷或變更。(上海市高級人民法院民一庭民事法律適用問答(2010年第3期))