房地產金融法律服務方案

㈠ 房地產需要什麼樣的金融服務

房地產行業需要什麼樣的金融?

  2014年是房地產服務金融的開局之年年。房地產從來和金融緊密關聯，但是在這之前，房地產金融跟買房人投資人相隔甚遠，所有的金融都是為開發商的投融資服務，各種私募、基金的解決對象都是開發商，沒有普惠到更為廣闊的普通人。如果嚴格區分的話，此前一直都是開發商金融，不足以稱為房地產金融。

  互聯網金融的發展使得房地產行業的金融服務業開始面向普羅大眾。世聯地產、搜房網、樂居、平安好房，甚至包括鏈家、我愛我家等地產中介都開始研發了針對買房人的金融產品。首付貸、房金所等更為靈活的資金籌集方式將金融服務更為落地。據說2014年7月成立的以P2P方式解決購房消費需求的「房金所」截至目前累計成交總額突破1.4億元，為用戶累計賺取總金額近300萬元。

  以前以「高富帥」為服務對象的金融行業，也更加平民化、普惠化。這是未來金融行業的趨勢，也是房地產金融領域的方向——解決行業的所有鏈條的需求，既要TO B，也要TO C;藉助互聯網的優勢，不僅可以服務高凈值人群，也可以服務中低凈值人群。

  行業內一直有個錯誤的觀念，從業者一直認為房地產是個一次性的行業，買房人買完房，服務宣告結束。周忻的房產服務大局，為所有的房產服務者詮釋了另外一個可能——房產服務是終身的，五年前買房的人，五年後有換房需求，換房之後他們的財富積累會加速增加，他們的房產和財務增值需求增強。牢牢把握這些人，可以做一輩子的生意。

  據說周忻的下一步，將會把金融服務引入到他的社區互聯產品「實惠」當中。這也就意味著，從買房服務到生活服務，易居的金融產業鏈似乎很完整，未來呈現在大眾面前的，可能是一個服務行業的「易居帝國」。

  房產行業的一致觀點是，房地產行業進入下半場、黃金十年過去，在即將到來的白銀十年，房地產從賣方需求變為買方需求。在這種市場情況下，服務的價值會更加凸顯，而金融說到底也是一種服務。這個服務，未來面對的是越來越廣的受眾群體。

  數天前，平安好房針對二手房推出新產品「e房錢」。背靠財大氣粗的平安集團，平安好房的「e房錢」業務可謂無法敢模仿——二手房賣家將房子掛牌給平安好房，經過審核後賣房者在掛牌當天就可以拿到最高30%的總房款。馬明哲為這個新產品給平安好房投入了兩百億元。

  平安好房頁面顯示，e房貸目前已經批復136起申請。傳統的房產網站的二手房業務產品大多將產品針對二手房買家和經紀人，e房貸則將產品對准有換房需求的賣家，而在一線城市，這類人群基數很龐大。目前該產品尚在上海試點，未推行開來。

  平安好房的模式實際上是個典型的金融產品。通過解決二手房賣家的資金需求，以獲得電商的服務費為回報。在整個環節中，從經濟利益上來看，最為受益的是未成交賣家，相當於免息使用了90天的房款資金。

  實際上，如果按照正常成交來算，0.9%的服務費對於賣家來說也不菲。以一套成交價400萬元的房源計算，這個費用為3.6萬。使用e房錢產品能優先獲得最多120萬元90天的無息房款，如果拋開其他因素，賣家以3.6萬元換取120萬元90天的貸款，相當於以年息12%獲得了一筆貸款。這對於急換房的賣房人來說，這筆成本不算高，但也不低。而對於平安好房來說，相當於做了一個12%的固定收益的投資。

  當然，獲得可預見的投資收益並非真正目的。在其他房產互聯產品爭奪經紀人的時候，平安好房爭奪的是真實的買房人和賣房人。牢牢把握了這個人群，相當於把握了產業鏈條的最基礎端。