建築物所有權區分司法解釋

⑴ 物權法司法解釋的建築物區分所有權糾紛

最高人民法院
關於審理建築物區分所有權糾紛案件
（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
法釋[2009]7號
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行 。
二○○九年五月十四日
為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況
（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。 建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用
（二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修
（四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑵ 民法（建築物區分所有權），請回答一下原因啊！

答案：ABCD
原因：《物權法》第70條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專專有部分享有所有權，對屬專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。由此，本題中王某與張某形成了建築物區分所有權的關系，二人對樓頂享有共有和共同管理的權利，B和C的說法正確，當選；第76條 下列事項由業主共同決定：……（六）改建、重建建築物及其附屬設施；……決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意……由此，本題中張某無權要求王某拆除廣告牌，A的說法也正確，當選；第80條規定，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。由此，D的說法也是正確的，張某有權要求與王某分享收益。

⑶ 建築物區分所有權司法解釋

建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

⑷ 業主的建築物區分所有權指什麼

⑸ 關於建築物區分所有權

D 正確的。
區分所有人對專有部分享有單獨所有權，共用部分享有共有權。區分所有人的共有權與房屋所有權密切相伴，不能分離，在轉讓房屋所有權時必然轉讓共有部分的共有權，且區分所有人不得就共有部分請求分割，故A、B、C都錯。
根據《中華人民共和國物權法》
第八十條建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

⑹ 對比分析建築物區分所有權，相鄰權和低役權的法律屬性

這三個權利都是物權中的概念。
一所有權1.概念:所有權是指對於有體物的所有權.即所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有的財產的權利,所有人可以對其所有的財產佔有,使用,收益,處分,並可以排除他人對於其財產違背其意志的干涉.
2.特徵:(1)所有權是絕對權.
(2)所有權具有排他性.
(3)所有權是一種最完全的權利.
(4)所有權具有彈力性.
(5)所有權具有永久性.
打個比方就是你家卧室以內的空間你有所有權，別人是不能對其有任何非法要求的。
二相鄰權概念：相鄰權 是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在利用不動產的過程中所形成的權利的擴張或限制的一種社會關系。也就是說，相鄰各方對各自所有的或使用的不動產行使所有權或使用權時，享有在他人不動產上的通行權、用水排水權、鋪設管線權、通風採光權等派生出來的權利。
打個比方說，你樓上的要用水，必須從你家廚房過一個水管，那你家樓上的鄰居就有權在你家廚房鋪自來水管。
三首先要更正你一個字，不是底役權而是地役權 。
其概念就是土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利。
打個比方說，有人給你1萬塊錢要你10年之內不能蓋比他現在房子高的建築，這個給錢的人就享有土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。
他們之間的關系我就不自己寫了摘些現成的給你自己看把。
相鄰關系與地役權

一、地役權與相鄰關系的兩種立法例
地役權是一個與相鄰關系有聯系的概念。這主要是因為在當今大陸法系關於地役權和相鄰關系存在兩種立法例：地役權與相鄰關系合並規范立法例和分別規范立法例。
（1）合並規范及其理由
以法國為代表的許多大陸法國家的民法典采合並規范模式。在這些國家，相鄰關系也稱為法定地役，法定地役與約定地役共同稱為地役權，規定在用益物權一章中。
（2）分別規范及其理由
以德國為代表的國家（日本、瑞士等）采分別規范的規范模式。按照分別規范模式，地役權僅指約定地役（及時效取得地役權），規范在用益物權編中；法定地役視為相鄰關系，規定在所有權一章中。這樣立法安排的理由是，地役權（約定地役權）屬於用益物權，而相鄰關系只是對所有權的限制。
由此可見，各國對地役權規定並不完全一致。那麼，什麼是地役權，約定地役權與相鄰關系（法定地役）有什麼區別呢？我們不妨按照法國模式，先弄清什麼是廣義的地役權。

二、廣義地役權
土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬於兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。其中需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人行使的地塊則稱為供役地；對應地，前一塊土地所有權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，後一塊土地所有權人被認為附帶有供役的義務，稱為地役人。因此，地役，從需役地的角度，地役權是一種權利，而從供役地的角度則是一種負擔或義務。
作為一種對他人土地的一種便宜性權利，地役權從取得方式或發生根據上有兩個，一個是依據法律規定，一個是依據當事人約定。於是，地役權被分為兩類：約定地役和法定地役。顧名思義，法定地役是依據法律規定產生的對他人土地的一種便宜性權利；而約定地役是依據當事人的約定而產生的對他人土地的一種便宜性權利。法律之所以規定某人對他人土地享有地役，主要是因為如果不給予他這樣的便宜，則他對自己的土地利用便不可能或不方便，法律強加給當事人供役義務，以使各自的土地都能得到有效的利用。而在法律上無供役義務時，一方當事人可以基於約定而賦予另一方當事人利用其土地的權利，便產生了約定地役。
在地役權取得中還存在時效取得，即和平地、公然地（表見地）、連續利用他人土地達法定時效期間的，可以請求登記為地役權人。例如，甲和乙相鄰，甲原有道路通往公路，但須繞一個彎路，為取方便，即棄原路而改走乙之土地，乙礙於情面，一直未提出異議。如果這種情形一直延續到法定時效期間（比如20年）的話，那麼甲即可以請求將其形成的通行事實登記為通行地役權。這種地役權產生基礎為法律規定，但在采分別規范的模式國家裡，在地役權規范中也承認這種取得方式。在這一點上，分別規范模式中的地役權也並不完全是基於當事人約定而產生的。
一般的法定地役與時效取得地役的區別在於，法定地役的取得只要具備取得要件（最主要的是有此必要）即可立即取得，而時效取得本質上並沒有這樣的必要性，但經過法定期限後，法律上對這種事實予以承認，取得地役權。因此，法定取得仍然有別於時效取得。我們下面所講的法定地役（相鄰權意義上法定地役）均不包括時效取得。
總之，廣義上的地役權包括法定地役、時效取得的地役、約定地役。時效取得的地役兼具有法定地役與約定地役的一些特徵。

三、法定地役權（相鄰權）與約定地役權聯系與區別
（一）約定地役和法定地役的共同特徵
在大陸法國家，地役權是一種對他人土地的一種權利，即屬他物權的一種。但地役權與用益性質的他物權卻具有本質的不同。這些不同點構成地役權的最主要特徵，主要體現在以下三方面：
（1）它是服務於特定土地或附屬於特定土地的權利，它對「地」不對「人」，喪失需役地所有權或使用權即意味著喪失地役權；取得需役地的所有權或使用權通常也隨之取得為利用該土地所附帶的地役權，除非地役權是基於當事人約定產生的。例如，A土地使用權人甲為了避免繞道行走，與B土地使用權人乙達成一項約定通行權，如果甲將A土地轉讓給丙，那麼，A也就自然地喪失該約定地役，且丙不能當然地取得甲與乙之間約定地役權。因此，不管是約定地役，還是法定地役（相鄰權），地役權基本上是服務於特定土地的權利，它不能脫離特定的土地而存在，這在物權法中稱為地役權的從屬性和不可分性。
（2）地役權不以佔有他人土地內容或目的，而只是要求對方應盡某種容忍或不作為義務。地役權通常只是給予地役權人為了利用自己的土地或為了低成本地利用自己的土地而利用他人土地的權利，供役人提供地役並不因此喪失對土地的佔有甚至利用，而只是承受了某種負擔或不便利，本質上對其土地沒有根本的影響。例如，相鄰通行權只是賦予其通行的權利，而不包括在土地上建築或種植樹木的權利；相鄰管線通過權僅限於管線地通過並進行必要施工的權利，而對通過的土地或建築物沒有任何權利。因此，地役權不是對他人土地全面佔有和享用的一種權利，傳統民法將其歸入用益物權，只是從它是對他人之物享有權利的角度講的。
（3）地役權不是一種獨立的他物權，不可獨立轉讓、繼承或進行其他處分。這是以上兩點得出的必然結論。而其他形態的用益物權，用益物權人基本上可以像所有權人那樣去利用物，甚至有些用益物權（指地上權、永佃權）還可以轉讓或被繼承。地役權則欠缺這種權能，它只是非獨立存在的不可單獨轉讓的附屬於需役地所有權的一種附屬性權利。
作者認為，不管約定地役，還是法定地役（相鄰關系）均具有上述特徵。而且地役權還具有共同的內容。根據使用的方式或用途地役可分為：通行地役、引水或排水地役、眺望地役權、採光地役、通風地役、鄰地利用地役等。另外，傳統大陸法中還將取土（沙石）地役、放牧權、採集權等也放入地役權，但是這類地役權本質上屬於一種取得權或收益權，與役使他人土地權利存在本質上的區別，因此作者不把它歸入地役權范疇。
總之，地役權是為了利用自己的土地而不得不役使他人土地而產生的權利。它的基本功能是調整不同土地所有者之間因共同利用各自土地而產生的權利義務關系，以使在相鄰土地歸屬於不同主體的情況下，使需要藉助他人土地才能夠利用自己土地的人，得以順利利用自己的土地。因此，只要在土地歸屬或利用分屬於不同的主體，就存在地役權或與地役權相類似的制度。也許對役使他人土地的權利稱謂在各國不同，或沒有賦予這種權利以物權地位，但總有調整相鄰土地之間發生的相互利用規范。正因此，在當今世界兩大法系中都存在地役權制度 。

（二）約定地役（狹義的地役權）與法定地役（相鄰權）區別
（1）產生基礎
約定地役和法定地役的區別主要是權利產生的依據或基礎不一樣。法定地役（或相鄰權）是依據法律取得，而約定地役（或狹義的地役權）則是根據當事人雙方自願達成供役或需役的協議而產生的。法律之所以強加給某地塊以供役義務或賦予某地塊以權利，必須有合理的理由。這種理由是兩塊土地之間的一種自然需要，或者因為地形、地勢，或者因為位置、距離，或者為了達到和睦利用各自土地的目的，法律有必要強加給某塊土地以義務，給予某塊土地以權利。因此，法定地役（相鄰權）是建立在一定范圍的每個土地權利人都能夠利用各自土地的自然需要性上的。一般來說，這種自然需要是以土地的相鄰、鄰近為基礎的。而約定地役則毋須有自然必要性，可以超越相鄰或鄰近關系（當然並不是必須的），某地塊之所以承擔某種義務或負擔是因為他作出承諾或同意。換言之，約定地役產生於當事人的合意，對地塊之間的自然關系沒有什麼限制。因此，法定地役和約定地役的區別主要是設兩種地役權的基礎不盡一致，法定地役只存在相鄰（含相近）不動產權人之間；約定地役既可以產生於相鄰不動產所有權人之間，也可以產生於不相鄰不動產權人之間。
（2）有償無償
法定地役（相鄰權）一般是無償的，因為土地上的供役負擔源自於自然需要，要求需役地人負擔費用違背其制度的宗旨。而在約定地役，某地塊本身並沒有負擔這樣的義務，要其負擔某種義務，除了經其同意外，通常還要支付一定報酬；當然如果對方不主張報酬，亦是可以的。亦即是，約定地役權既可以是有償的，也可以是無償的，主要取決於當事人的約定。
（3）對抗性
由於法定地役是基於土地的自然需要且是固定於或永久地附屬於土地之上的，其地役權或地役負擔並不因其土地所有權或使用權人改變而改變，因此，法定地役具有對抗第三人的天然屬性，或者說，它的對抗效力源自於土地本身，而不需要其他公示手段。而約定地役則因其源自於當事人的約定，則只有經公示後才能取得對抗第三人的效力，這種公示手段，通常是登記。也即是約定地役權經登記後具有對抗第三人的效力。地役權的登記通常是在供役地的登記簿上記載供役負擔，一旦作這樣的記載，需役地人即可以要求取得供役地所有權或使用權人承受供役負擔（即具有對抗第三人的效力），否則沒有。
（4）獨立與否
在人們談到相鄰關系與地役權區別時，普遍地認為：相鄰關系為基於法律規定產生的對不動產所有權的擴張或限制（對供役地是限制，對需役地是擴張），不是一項獨立的物權；地役權為基於契約而產生的對他人土地利用的權利，為用益物權的一種。
不過應當指出的是，兩者都是非佔有他人土地而對他人不動產的某種權利，均是為了土地利用便利而設置的權利，具有相同的功能。約定地役的主要功能在於彌補法定地役的不足，在法定地役得不到調整或相鄰或鄰近不動產義務人沒有義務提供便利時，即可通過約定來加以彌補。法定地役權無非是經由契約形成的物權相鄰權。由於約定地役源自於當事人的約定，使得約定地役權具有脫離土地本身獨立存在的屬性，使這種權利接近其他用益物權，而法定地役權本質上只是調整相鄰不動產權利義務關系一種工具。

四、相鄰關系與法定地役權：稱謂問題
不管採取分別規范，還是采合並規范，相鄰關系（相鄰權）與法定地役權的內容大致相同。也就是說，相鄰關系或法定地役上的不動產權人之間基本上涉及以下幾項內容的權利義務關系：1）關於道路通行、通過；2）關於排水和用水；3），關於相鄰管線的安設；4）關於通風、採光、眺望等相鄰空間距離；5）關於建築、竹木越界禁止；6）關於相鄰有害氣體、噪音等；7）關於相鄰不動產使用危險（對地基和建築物施工或其他設施設置等不得使鄰地造成損害）防止，等等。
但是，相鄰關系與法定地役立法規范角度不同。作為一種地役權，法定地役權規范更強調的是權利，可以說是從權利的角度進行規范法定地役的；而相鄰關系基本上是以相鄰人的義務作為規范基點的，但也不排除從權利的角度來規范。因此，在上述七個方面中，最後三個方面似乎更宜稱為相鄰關系的權利義務，而不是稱為地役權。因為這里似乎不是強調對他人土地的某種權利，而是對相鄰人的義務。
作者認為，上述差異更多的是稱謂問題、形式問題。不動產的特殊之處在於存在相鄰人之間的權利義務關系，而不管是從權利的角度規范，還是從義務的角度規范，都涉及到特定當事人之間的權利與義務關系，一方享有權利，另一方即享有義務；一方的法定義務，即意味著另一方有相應的權利。而其共同點是：其法律依據來自於法律規定或自然需要。
本書認為相鄰關系即是法定地役。至於法定地役是稱為相鄰關系，規定在所有權章，還是與約定地役規定在一起，稱為地役權，這只是立法體例的問題，並不影響法定地役和相鄰關系的內容一致性。本書試圖從法定和約定兩個方面來論述相鄰關系中的問題（也就是在相鄰關系的框架下討論約定地役和法定地役兩個方面的問題），但為遵循現行立法和習慣，本書在論述法定權利義務關系時，使用相鄰關系或相鄰權，而在論述約定權利義務關系時，使用約定地役權。

五、我國對相鄰關系的規范
我國的相鄰關系規范確立於《民法通則》。《民法通則》僅用一條（第83條）確立了相鄰關系的基本原則、基本內容和責任形式。
不動產相鄰關系的基本原則是，有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則；違反相鄰關系義務給鄰人造成損害時，應承擔的責任形式，即應停止侵害、排除妨礙、賠償損失。至於相鄰關系涉及的方面，該條僅以有限列舉方式，明確了截水、排水、通行、通風、採光，至於其他方面，沒有列舉，但並不是不予調整。最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》，第98條至103條對相鄰關系作了進一步的細化和明確。但是這些規范遠遠不能適應復雜多樣的相鄰關系的調整。如何更好地規范相鄰關系，是我國物權立法過程中一個值得探討的問題。

⑺ 求建築物區分所有權最高法院的司法解釋！

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

第四條 業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑻ 業主建築物區分所有權的概念是什麼

一、業主建築物區分所有權的概念。是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。它分三塊，一是業主對其專有部分享有所有權；二是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權；三是業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理權。它實為三者的結合。

二、《物權法》規定的業主的建築物區分所有權，與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」、「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故將建築物區分所有權之前加了「業主的」三個字。需要注意的是，《建築物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。這些條件如下：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其它部分隔離。
（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標准，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。
（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當為專有部分的組成部分。

⑼ 不動產所有權的建築物區分所有權

1．建築物區分所有權的概念
建築物區分所有權是中國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建築物區分所有權，指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合
區分規定及條件
建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事；而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。基於物權課題的獨立性原則，區分所有的特定部分，需具備一定條件，才可以作為建築物區分所有的客體。這些條件有：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其他部分隔離。至於是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、牆壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元，其內再以屏風分隔成數個部分的，即不具有構造上的獨立性。
（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標准，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。
2．建築物區分所有權的內容
通說認為，建築物區分所有權的內容，包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及茵區分所有權人的共同關系所生的管理權。
所有權分類
（1）專有部分的單獨所有權。
專有部分是在一棟建築物內區分出的住宅或者商業用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為佔有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權並無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關系，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此區分所有權人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區分所有權人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時，有權使用他人的專有部分。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
（2）共有部分的共有權。
共有部分是指區分所有的建築物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建築物的其他部分。共有部分既有由全體業主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重牆、外牆、地下室等基本構造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網路設備以及物業管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓台亭閣、游泳池等附屬公共設施；也有僅為部分建業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對於建築區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，中國物權法作出明確規定。首先，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。其次，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
另外，中國物權法規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利並承擔義務，但不得以放棄權利為由不履行義務。共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。業主依據法律規范、合同以及業主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權，並按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
（3）業主的管理權
基於區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關系，並基於此一共同關系而享有管理權。該管理權的內容為：
第一，業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。為管理區分所有的建築物，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業主有權決定區分建築物相關事項。下列事項由業主共同決定：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（5）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（6）改建、重建建築物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
業主應當遵守法律法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

⑽ 什麼是建築物區分所有權

所謂建築物區分所有權，通俗一點說是居住在高層建築中的業主，對於他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權利，同時對走廊、樓梯、小區綠地等公共設施與其它居住在小區的業主共同享有所有權和管理權。
隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時因資金數額和實際需要的限制，造成一棟房被區分為數個部分作為所有權的客體。對這種區分的數個部分所有權，我國房產管理部門是准予登記的，這就產生了建築物的區分所有權。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權並得到法律確認。同時，同一幢樓房的各個所有人為了保有自己房屋的所有權又形成了房屋共有關系。因此，當一幢建築物被區分為數個部分時，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權，即為建築物的區分所有權。
一、區分所有權的專有部分
區分所有權的建築物的專有部分，是指建築物中具有構造上和使用上的獨立性，並作為區分所有權的客體的部分。
一般認為專有部分的范圍應分內部關系和外部關系而有所不同。就內部關系而言，在區分所有權人相互之間對待建築物維持、管理關繫上，專有部分僅包括牆壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關繫上，如買賣、保險、納稅等關繫上，專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。因此，各區分所有權人可以自由粉刷牆壁、懸掛物品、鋪設地板等，但不得危及牆壁等境界的安全。 區分所有僅的建築物的專有部分仍屬於不動產，其所有僅的取得和喪失也適用有關房屋所有權的規定。區分所有權人在法律規定的范圍內可以自由使用、收益、處分其專有部分，並排除他人干涉。
二、區分所有權的建築物的共有部分
區分所有權的建築物的共有部分，是指供區分所有權人共用，屬於區分所有權人共有的部分。它的范圍包括共用部分和共用設施設備。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內外牆體、基礎等承重結構和樓梯間、水箱間、走廊、門廳、樓內存車庫、院落、共用廚房、共用廁所等。共用設施設備是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、共用天線、通訊電纜、暖氣干線、供暖鍋爐設備及房屋加壓水泵設備、房屋消防設施等。各所有權人對共有部分也可以加以約定。 基於區分所有權人的同意或建築物買賣合同的規定，區分所有權人對共有部分也可以享有專有使用權，如在地下室有專用停車位。
區分所有權人對共有部分按其份額享有使用權，並承擔管理，及時修繕改良的義務。我國的《城市異產毗連房屋管理規定》中對區分所有的建築物的共有部分的維修有明文規定，現介紹如下。
異產毗連房屋
異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建築，而為不同所有人共有的房屋。異產毗連房屋是具有區分所有權的建築物。 凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用按照《城市異產毗連房屋管理規定》，依下列原則處理： 共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔。共用牆體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分後，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
1）屋蓋的修繕：
A、不上人屋蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
B、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其餘一半由修繕所及范圍覆蓋下各房屋所有人按份額比例分擔。
2）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
3）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
4）房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
5）房屋共有、共用的設備和附屬建築（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔。
6）房屋拆除，其拆除支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。 異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責任人應負責賠償。異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。售給個人的異產毗連公有住房，其共有部分及共用設備的維修辦法，將依照國家住房制度改革的有關文件另行規定。
三、建築物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別
建築物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別，主要表現為：
建築物區分所有權的客體是建築物的專有部分。一般房屋所有權的客體是明確的、獨立的。
在區分建築物中由於既存在著專有部分也存在著共有部分，因而要區分專有部分相互之間的界限及專有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建築物區分所有僅的客體只具有相對的獨立性，重在利用上和法律上的獨立性。
在建築物區分所有權的場合，所有權人直接支配的不是有體物，而是由建築材料組成的空間。因此，有人稱建築物的區分所有權為空間所有權，而房屋所有權是所有權人對有體物直接支配的權利。 建築物的區分所有權實質上是房屋所有權和共有權的結合。各房屋所有人對整幢建築物都不享有所有權，只對自己專有部分享有所有權，同時為了保證自己的專有部分所有權的存在，又形成了共有關系。