房子购买法院查封

『壹』 购买被查封房需要注意什么

法律分析：需要注意下列问题：要求售房者出示与诉讼相关的资料；要求售房者前去查封该房产的国家机关进行协商，时间允许的话，亲自前往相关机关，了解清楚机关是否同意对该房产进行解封；找一个第三方来保管房产证。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十四条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

采取前款措施，人民法院应当作出裁定。

『贰』 欠债买的房子被法院查封给银行怎么办

法律分析：房子如果已经查封，欠债方想要要回房子，只能想办法筹款，偿还银行的贷款及利息等其他费用后，向法院申请解除查封，只有解除查封后的房产才能进行正常的交易，否则无法过户。但是查封会在不同情况下进行，一般有立案阶段的诉讼保全期、诉讼阶段、执行阶段。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第四百二十三条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

『叁』 被查封的房子可以购买吗

案例

2020年7月15日，陈某与方某在某房产中介公司的居间下就购买方某名下一处房产达成签约意向，陈某当日向方某支付定金5万元。签署《房屋买卖合同》当日又支付首付款50万元。陈某遂要求方某和中介公司一同前往办理《房屋买卖合同》网签备案手续。在办理网签备案手续时，陈某发现该房屋因方某与第三人高某的民间借贷纠纷案而被法院查封。陈某无法，只得咨询律师寻求解决办法。

分析

房屋查封是指人民法院或其他司法机关通过登记机关对房屋进行权属限制，禁止被执行人对房屋权属进行转移或变更。实践中多存在出卖人因其他债务纠纷而使房屋买卖合同所涉房屋被法院查封的情况。依据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”与“签后查封”这两种情形。本案中，陈某与方某签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。

本案中，陈某与方某签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已经被查封，因此陈某无法依据上述规定排除执行。

无虑提示

1.买受人在签订房屋买卖合同前应对出卖人及房屋权属状况做好背景调查（例如要求出卖人当场通过浙里办app出示拟交易不动产在线查询信息，目前可显示查封及抵押信息）。我们不建议买受人购买处于查封状态的房屋。若前期存在定金合同（立约定金），买受人可要求出卖人双倍返还定金。若存在中介机构，因其未尽到审慎核查的义务，买受人也可向中介公司要求索赔。

2.买受人在签订房屋买卖合同前疏忽未查明房屋存在查封情况，待签约后方才发现所涉房屋已存在查封等情况的，我们建议买受人查明查封的原因、债务金额、执行情况等内容，综合考虑是否继续履行合同或者立即解除合同，及时止损。对于决定购买查封房屋的买受人，建议谨慎确定解封前的购房款的支付金额及方式，例如：使用资金存管或资金监管。

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『肆』 买了开发商的房子被法院查封了怎么办

法律分析：应当向实施查封的法院咨询查封原因和查封金额，并可向法院提出查封异议。因为只要购房者善意购买、支付房款并入驻该房屋的，法院不得查封。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

『伍』 买房子没过户被法院查封怎么办

法律分析：没过户的房子被查封，以下情形下可对被查封的房子提出书面执行异议以解除查封的执行：1、查封前已签订合法有效的书面买卖合同或查封前已合法占有该不动产；2、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、非因买受人自身原因未办理过户登记。房产查封是指诉讼过程中法院在原告提出查封申请后通过司法途径将被告名下的房产予以查封，被查封后的房屋不能进行过户、抵押的手续，但仍可以继续居住使用。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

『陆』 被法院查封后解封的房子买了有什么问题吗

法律分析：没有问题。要想解除对房产的查封，一是原告申请解除，二是提供现金担保，就是讲同等数额的现金交给法院，三是原告撤诉，案件审结，四是法院判决驳回原告的起诉或者是诉讼请求，并且案件已经生效。除此之外，法院是不会解除查封·的。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十七条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

『柒』 我买的房子未过户被法院查封了怎么办

我买的房子未过户被法院查封了怎么办？在二手房交易中，买卖双方签订《房屋买卖合同》时，一般会约定由买受人支付部分款项，后续款项待过户前后支付。而在过户之前，若因房东资不抵债产生纠纷被法院执行时，法院将查封该房屋，并上门进行评估、拍卖，可谓“人在家中坐，封条天上来”。

如发生此类情况，买受人很有可能面临钱房两空，一方面，已支付的房款因房东欠债而难以退还，另一方面，房子将被法院处置，部分买受人甚至已投入额外的装修成本。那么，买受人应如何进行救济，又应如何选择最优救济策略呢？接下来，笔者将为大家进行梳理。

一、买家常见的救济策略

依据物权法的规定，物权具有对外公示效力，法院将被执行人（即房东）名下公示的房屋查封后，此时买受人并不享有房屋的物权，而仅是取得该房屋物权的期待权。由于法院查封后无法过户，房东无法履行后续义务属于违约行为，一般来说，买受人有以下几个维权思路：

1、起诉房东主张解除合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋；

2、起诉房东主张继续履行合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋；

3、起诉请求确认房屋为买受人所有，并申请保全该房屋；

4、作为案外人提起执行异议，中止对该房屋的执行。

如买受人打算合法拥有该房屋，那么无论是上述第1种还是第2种方式，都不能中止目前对该房屋的执行措施。同时如果买受人主张赔偿，那么查封顺序也将滞后于已查封的另案当事人，只能申请参与分配。

如买受人单以第3种确权之诉进行维权，由于房屋涉及查封，审理法院很可能会中止审理。

因此，我们认为对于买受人而言，首选的策略是上述第4种，考虑提起案外人执行异议主张中止对该房屋的执行，然后在同案中一并提起确权之诉。



然而，依据民诉法225和227条的规定（见上图），只有案外人认为执行的标的确有错误才能提起中止标的执行的异议，对于执行行为或者执行依据有异议的，分别应提起执行行为异议和审判监督程序。那么，法院支持案外人执行异议应满足哪些条件呢？

二、法院支持案外人执行异议的条件

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执异复规定”）第二十八条的规定与九民纪要的指导精神，在执行中，案外的买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，需要同时满足4个条件，人民法院才会支持中止对该财产的执行，具体条件我们分而述之:

条件1：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

该条款较容易理解，如果在法院查封之后才签订合同，难免认为属于恶意串通规避执行。同时需注意的是，合同必须在法院查封之前签订，此处的“查封”并非法院人员上门贴封条，而是只要法院在保全或执行阶段，派人前往不动产登记部门下发了协助执行通知书并登记查封信息即可。

条件2：在人民法院查封之前已合法占有该不动产

此处的“占有”也应在法院查封之前。“占用”的形式不仅限于买受人个人对于该房屋的占有，无论是以自住的形式直接占有，还是以租赁等形式间接占有，只要买受人能实现对物的有效控制，并提供水电、燃气、物业票据等证据给人民法院，即可认定占有事实的成立。

条件3：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

价款是否支付以及其支付时间是判断房屋买卖合同真实性的重要依据。不动产交易的金额较大，若买受人已支付款项，法院一般需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定是否符合该条款，以排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。

另外，由于在没有办理过户时，按照交易习惯，绝大多数的买受人都未支付全部价款，此时将剩余价款按法院要求交付执行就显得颇为重要。法院将买受人交付的款项用于案件的执行，既节约了执行过程中产生的额外成本和期间，也能尽快推进案件执行完毕。

条件4：非因买受人自身原因未办理过户登记

该条款属于最容易产生争议的情形，难点在于对“买受人自身原因”的理解。一般而言，买受人在无过错的情况下，只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

实务中，房东不作为、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等情况导致未能过户的，该类理由均不得归咎于买受人，此种情况下，买受人并无过错。比较常见的买受人过错有，买受人明知或应知房屋存在抵押、买受人因个人原因、房价变化而不配合过户的。另外，一部分买受人因为限购政策未过户，此类情形是否属于买受人过错，应分情况讨论。

若签订合同时已有当地限购政策存在，属于明显规避限购政策，买受人无法过户而被另案执行的房屋，也属于买受人自身原因的范畴，例如在最高院审理的魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司案外人执行异议之诉案中[1]。最高院认为，山东青岛出台限购措施后，案涉买卖合同才签订。虽买受人本人名下并未有商品房登记信息，但买受人对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果，故未支持其案外人执行异议。

相对而言，若限购政策出具在签订买卖合同并占有之后，且买受人已积极履行义务的，因为买受人无法预料到新政策的出台，此时不应视为买受人过错。

『捌』 被法院查封了的房什么时候可以买

法律分析：被查封的房子需要法院拍卖所得或解封才能正常交易。必须要有法院的一些列的判决文件和解封文件。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第一条 人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

『玖』 刚买的新房被法院查封怎么办

法律分析：刚买的新房被法院查封的处理：新房被法院查封之后，对查封决定不服的可以向人民法院提起执行异议之诉，请求人民法院解除查封；也可以向出卖人解除房屋买卖合同，要求返还购买房屋款项并赔偿损失。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第六百一十一条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。

『拾』 买的房子没有房产证被法院查封了怎么办

法律分析：购房者如果付了大部分或者全款，享有优先权，且在本地只有一套房，可以向法院申请执行异议，解除查封，办理房产证。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《中华人民共和国民法典》 第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。