预告登记查封法院

⑴ 李某的房子做了预告登记之后 因开发商与他人的经济纠纷而被法院查封 是否合理

记之后 因开发商与他人的经济纠纷而被法院查封 是否合理
举报|1 分钟前130****9597 | 来自手机知道 | 分类：购房置业 | 浏览1次
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⑵ 恶意利用物权预告登记对抗法院执行该怎么办

一、对当事人以逃债为目的的虚假合同的预告登记人民法院在执行中应当以司法建议的形式要求登记机关宣告登记无效
预告登记权是一种行政权，反之宣告登记无效也应当是一种行政权。人民法院在案件执行过程中，查明被执行人与案外人合谋提供虚假材料申请登记，证明登记确有错误，而这种错误给司法权的行使造成了法律上的障碍，登记机关纠正错误就是给执行法院扫除障碍，换句话说，登记机关纠正错误就是协助法院执行，根据民事诉讼法规定，有关公民、法人和其他组织均有协助人民法院执行之义务，故执行法院可以司法建议的形式要求登记机关协助执行宣告登记无效，司法建议应当具有启动行政程序的作用。为什么不应当以协助执行通知书的形式要求登记机关协助执行宣告登记无效？因为协助执行通知书是要求有关单位和个人协助执行人民法院判决书或裁定书所确定的义务，而对于错误的登记，人民法院只有在行政审判中才能确认，不宜在执行程序中用执行裁定予以确认。
二、人民法院在执行过程中可裁定宣告预告登记失效
根据物权法第二十条规定，预告登记的法律效力是有期限的，预购登记的法律效力的消失，是消失条件成就时起三个月后自然消失。从预购登记的法律效力自然消失之时起，该预告登记对其他人的物上请求权不存在排斥性，对人民法院的执行自然也应当不存在法律上的障碍，这是预告登记法律效力的实质内容，但形式上该不动产仍然保持着预告登记的外壳，当内容丧失形式尚存时，人民法院是否可以认定该预告登记失效？我们认为是可以的，其理由如下：
一当事人提供的或法院依职权主动调查的任何证据包括预告登记，执行法院有权对其法律效力进行判断，当证据的法律效力丧失而仅存证据形式时，人民法院有权确认该证据无效，这是人民法院在行使执行权，符合民事诉讼法规定。
二法律及司法解释对预告登记失效后是否应当宣布失效并未作出规定，只是现实生活中，已经登记在案的证据如不宣告失效即对相关财产予以执行老百姓难以接受，被执行人及其合谋者更视为“稻草”，宣布失效后再予以执行更符合执行程序。
三法律及司法解释对由谁来宣告失效并未作出明确规定，人民法院在案件执行过程中通过证据判断的形式宣告失效并不违反法律规定，不可以非议。
四民事诉讼法赋予人民法院的执行权具有类似于行政权那样的单方性、主动性和效率性，人民法院在执行中有权单方面采取执行措施，有关机关应当或必须协助和配合，从这个意义上讲，司法权高于行政权，并且司法权在某种程度上可向行政权渗透，人民法院认定预告登记无效并要求登记机关协助执行符合法律精神。
三、认定预告登记失效的法理标准
根据法条规定，一是债权消灭，二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。债权消灭的原因有一合同履行完毕；二预购人死亡，无继承人；三合同解除；四债务相互抵销；五债权人免除债务；六债权债务同归于一人等，凡出现上述情形之一的，可以认定债权消灭。当然，有的债权消灭的原因对案件的执行没有实际意义，没有可供执行的财产可不去理会。
关于自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，情况较为复杂，关键是 “能够进行不动产登记”的成就条件是什么，我们认为可从以下两个方面去把握：一房屋已经通过竣工验收，能够进行房屋产权登记；二该栋房屋的其他买受人已经进行登记。当上述两个事件中的一个出现之后，“能够进行不动产登记”的条件成就，此是应当计算三个月应当进行登记的期限，超出这个期限后在一个合理的时间范围内，人民法院应当可以认定预告登记失效。如前述涂某申请执行某房屋开发公司房屋买卖一案，某房屋开发公司与案外人朱某、傅某、张某、周某均称我们之间还有纠纷；没有时间处理此事等等理由，使预告登记长期维持现状，均应认定是抗拒执行的借口，应当认定预告登记已经丧失法律效力。
四、执行措施上的突破
根据物权法第二十条第二款关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，人民法院可以采取以下执行措施：
一根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，对被执行人基于预售合同约定出卖给第三人的房屋，不管是被执行人实际占有、使用、收益，还是第三人已经支付部分价款并实际占有，只要该房屋还处于预告登记状态，尚未办理产权过户手续的财产，均可以予以查封、扣押。同时对预购人未付清的房款予以扣押，责令只能向法院交付而不能擅自向被执行人交付。“预购人”要求继续履行合同的，应当于“预购人”依合同约定的付款期限和付款方式向执行法院交付全部价款后，解除查封、扣押、冻结；“预购人”明确表示不要求继续履行合同的，人民法院应及时对扣押的房屋采取拍卖执行措施。
二听证程序与查封、扣押措施密切配合。查封、扣押后，“预购人”一旦提出执行异议，应当进入听证审查程序。听证审查中，应重点查明“预购人”未付完的款项，同时向当事人宣传和讲解物权法第二十条规定，明确告知当事人：⑴物权法第二十条第一款是保护交易安全，第二款是防止当事人利用预告登记使财产长期处于不确定状态来规避法律。法院依法保护交易安全，但反对规避法律。房屋系由被执行人开发，目前仍系被执行人所有，“预购人”根据物权法第二十条一款规定，应当具有实现物权转移在自己名下的期望权，但期望权的实现即物权的落实还必须履行付清房款的义务，在此之前，物权并未发生转移，法院查封、扣押并无错误。⑵根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，要求当事人作出两种选择，一是由“预购人”向法院交清房款，法院解除查封、扣押；二是驳回异议继续查封、扣押，并且在合理期限内人民法院将与包括登记机关在内的有关机关采取执行联动措施。使被执行人处于两难境地——如果“假戏真做”让“预购人”交清余款给法院后将房屋过户给“预购人”，这种亏本生意被执行人不愿意；如果不这样做，人民法院将采取进一步执行措施。
根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，执行法院可责令当事人限期履行合同（消灭债权），裁定对“预购人”未付清的房款予以扣押，责令“预购人”限期向法院交付而不能擅自向被执行人交付。以此来促进“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的成就条件，当“预购人”不履行法院责令履行的义务时，应当视为“预告登记失效”的条件成就，法院可裁定该预告登记失效，并向登记机关发出协助执行通知书，注销其预告登记，尔后直接执行处置其房产。法院采取该执行措施的合法性的理由如下：一预告登记后，预告登记的权利人，只是取得了对不动产物权的期待权和对其他债权的法定抗辨权，并不是取得了物权；二既然是一种期待权和对其他债权的法定抗辨权，必然受到时间限制，该权利性质的本身决定了它不可能长期受法律保护，物权法第二十条关于“预告登记失效”的规定是对该期待权和对其他债权的法定抗辨权的取消，而对取消的程序和权利机关未作规定可理解为可由行政机关和司法机关通过行政程序和司法程序为之，至少法院的取消行为并不违反法律禁止性规定。三在司法实践中，人民法院按照贯例在执行过程中对房屋的执行和交付，通过执行程序作出注销房产证的执行措施，虽然找不到相关的明确的法律或司法解释规定，但已为房地产管理等机关予以认可。
关于担保法问题探讨的培训纪要

⑶ 法院判决预告登记是怎么样的，有什么法律依据

预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规向社会销售的尚未建成的版商权品房，因现阶段商品房尚未建成，且根据双方签订合同，只有当购房人付清了房款，预售房屋的所有权才归购房人所有，目前商品房的权属处于不确定状态，所以不能对该房屋进行查封

⑷ 预告登记能否阻碍法院查封拍卖

预告登记根本阻止不了查封和拍卖，毕竟给了你机会让你还债，你不还所以只能拍卖了。

⑸ 预告登记能阻却法院的强制执行吗

不动产预告登记的一般效力
(一)保全权利的效力。
即违背预告登记的处分行为无效，以保障请求权发生预期的物权效果。在进行预告登记后，本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为即中间处分行为，应为效力待定的行为。《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”。我国台湾的《土地法》第79条也规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”采取处分相对无效原则能够兼顾预告登记双方当事人及相关交易第三人的权益，也比较符合公平和效率的法律价值。就目前设有预告登记制度的国家和地区而言，一般不采取禁止处分或禁止登记主义。
预告登记的请求权不能绝对地发生所指定的物权效果，应当考虑两种特殊情形：1、鉴于预告登记是赋予权利人一种权利，而非义务，即权利人可以在条件具备时请求为本登记。但权利人请求为本登记并非其强制义务，其可能反悔，不想再从事此笔交易，不再愿意使该物权发生变动，也可以不请求为本登记。此时法律规定了预告登记的债权消灭制度，债权一经消灭，预告登记便失去效力。预告登记并不能代替合同的履行，也不能代替不动产物权的本登记，故在合同约定的条件成就或期限到来时，请求权人应当积极履行自己的义务，如支付房款、办理不动产所有权转移登记。如果请求权人届时不行使其权利，则对预告登记义务人极为不利，从民法公平原则出发，应赋予义务人及其利害关系人注销预告登记的权利。在此种情形下，自无使义务人在预告登记后债权消灭前所为之中间处分行为无效的必要，预告登记应自其债权消灭之时一定时限内失去效力，预告登记后所为的中间处分行为有效。2、无即使不存在预告登记注销的情形，既然权利人可以事先表示同意义务人的中间处分行为而使该中间处分行为有效(实际上是权利人对其权利的放弃)，权利人也可以事后对义务人之中间处分行为作出同意的“追认”意思表示，这种意思表示不应与之前“同意”的意思表示有本质差异，同样应使中间处分行为有效。我国《物权法》规定，经预告登记后物权处分给第三人，须经预告登记权利人同意，才能发生物权的效力，因此，赋予了预告登记保全权利的效力。

⑹ 抵押权预告登记是否享有优先受偿权 最高院指导案例

不动产的抵押仅签订抵押合同的不产生物权效力，必须办理抵押登记。根据《物版权法解释一》第4条“未经预权告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，抵押权也可以进行预告登记。
《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权。从效力上讲，预告登记仅具有保全效力、顺位效力和破产保护效力。同理，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押合同未完成本登记的情况下，即使抵押权进行了预告登记，抵押权也未设立，当事人之间仍只具有债的关系，债权人无法直接优先受偿。抵押权预告登记所登记的只是一项请求权，是未来发生抵押权变动的一项排他性请求权。
好律师网参考

⑺ 预告登记的房子，债权人可否上诉法院申请财产保全

在预告登记的有效期内，因预告登记赋予的排他属性，法院对经预告登记的请求专权予以查封，从而限制预告登属记权人的转让等处分行为，是可以的。
依据《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

⑻ 预告登记的房屋能否查封

我国物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 该条规定系我国第一次设立预告登记制度。由于该制度是物权法继受域外制度而来，我国理论界尚缺乏系统成熟的研究，实务界也感到陌生，在适用的过程中也产生了较多的疑惑。 比如说，经预告登记后的不动产，是否还可以进行查封、执行等问题。 关于预告登记之效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力（或完全效力）。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。从享有权利的角度看，预告登记系为了保护交易人的利益，如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。因此，预告登记可以排斥所有权人的查封登记。 首先，我们要明确，如果该申请不能得到支持，将可能成为当事人规避法律的一个漏洞。 我们认为，所谓预告登记，是为保全一项旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而进行的登记。借助登记这一公示，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力，即在出卖人此后又将不动产出售于他人时，经预告登记的债权请求权能够对抗其后发生的债权请求权而有限实现，也就是，债权经预告登记的债权人优先取得不动产的所有权。 预告登记之请求权究竟为债权请求权、物权请求权，目前理论上尚未取得一致意见。笔者认为，这种请求权尚不能称为物权请求权，毕竟尚未取得物权，不能行使物权的权利。但是，根据我国民诉法的规定，“权利”也是可以作为被查封的对象，实物中，被申请人享有的债权是可以作为被查封的对象的，因此，预告登记的不动产成为被查封的对象具有理论基础。 预告登记作为一项新的民事制度，融入我国经济生活有一个过程，我们有必要在未来不动产登记立法中，对预告登记与查封登记关系协调作出细致规定。

⑼ 法院可否将办理预告登记的房屋查封，作为执行对象

可以的，在预告登记的有效期内，因预告登记赋予的排他属性，法院对经预内告登记的请求权予以查封，从而容限制预告登记权人的转让等处分行为，是可以的。
依据《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

⑽ 预告登记后被法院预查封还能抵押吗

被查封状态的物业无法进行抵押或交易过户。