对我国不动产登记立法的几点建议
A. 我国的不动产登记制度是什么形式
在我国登记具有一种行政监督的作用，不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手段，因此登记要与对不动产的监管工作联系在一起.对不动产物权我国立法一向采纳登记要件说，即不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。
B. 不动产登记制度
所谓不动产登记就是指经权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。从登记的内容上看，主要包括物权的取得和物权的变更两部分。严格地说，对不动产登记程序、登记申请人、登记机关、登记请求权、登记的事项、登记的审查等问题都必须有专门的法律规定。但在我国，有关登记的法律却一直处于空白状态。特别是反映物权权属状态的《物权法》迟迟未能出台，使我国的不动产登记制度一直处于一种无序的状态，给社会主义市场经济中的交易行为带来了很多不安全的因素。特别是近几年来的商品房开发、商品房买卖，更出现了一房多卖，交了款却无房，有房无产权证，某些不法开发商更是一方面将房屋出售给售房者，另一方面又将房屋的产权证拿到银行去设立抵押贷款，骗取银行资金。如此林林总总，已经严重地影响了社会主义市场经济的建设，同时也给社会带来了许多不安定的因素。因此建立符合我国国情的不动产登记制度，已经是刻不容缓的事实。本文作者试图通过对登记制度的功能、建立统一的登记机关、实行登记机关的实质审查制度、对登记的效力、登记机关的责任制度等方面加以论述，从而揭示建立适合我国国情的不动产登记制度的制度模式。
二、不动产登记的功能分析
对于不动产登记制度的功能，无论是英美法系还是大陆法系，对该功能皆有一致的认同，即公示功能和公信功能两个方面。具体体现在以下方面：
1、物权设立的公示功能
除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则物权制度也不存在，即使当事人之间存在协议，该协议也只能在当事人之间生效，不能对抗第三人。物权的产生与设立的公示是不可分离的，设立公示是物权产生的重要条件，只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设立某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。设立的登记不仅可以彰示物权的产生，而且有助于解决物权的冲突，这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时，应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。在债权与物权的划分上，很明显登记制度表明的是物权关系，而非债权关系。
2、物权变更的公示功能
如果某种物权虽然已经发生了变动，但没有通过公示予以彰示，人们没有理由相信此种物权又发生了变动。这就是说，由于没有办理登记手续。因此不能对抗第三人。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权变动未曾发生。反过来说，如果登记记载某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，也可以认为物权已发生变动。例如，甲乙双方在订立了房屋买卖合同后，双方并没有实际交付价款和交付房屋，但已经办理了房屋登记过户手续，对于公众来说，人们可以认为该房屋的所有权已经发生了转移。
3、权利正确性的推定功能
在一般情况下，登记权利人与事实权利人都是一致的，但在某些情况下由于登记发生错误或者其它原因，也可能会出现不一致的现象，在此情况下，应推定登记所记载的权利人便是法律上的真正权利人。在交易过程中，任何交易当事人都只能相信登记而不能相信其它证明。如果第三人相信登记有记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当保护善意第三人的利益。对于登记所记载的权利人与实际权利人不一致时，有关当事人必须依据法定的程序请求更正。
4、对登记所记载内容的信赖
由于登记具有公信力，登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。在登记内容没有依据法定程序更正以前，登记所记载的权利对相对人就应当认为是真实的权利。他人就不必再花费一定的交易成本和时间精力，在调查了解标的物的权利状况以及真正的权利人，也不必因此而担心在受让该标的物以后可能会受到第三人的追及。只要基于公示所彰示出来的权利和内容并基于对公示的内容的信赖而从事了交易行为并受让了财产，此种交易就不应该被宣告无效，财产也不应当被追夺。另外，凡是信赖登记所记载的权利人而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。再则，在保护相对人的此种信赖利益时，法律所保护的是善意的相对人，而并非保护恶意的相对人，如果某人明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人，而仍然与之进行交易，此种交易不受法律保护。
三、我国不动产登记制度的完善
1、建立统一的登记机关
登记机关就是指专门从事登记职能的特殊部门。在我国，根据不动产性质的不同，其不动产物权的登记主办机关也不同，产生这种登记多头负责的状况的主要原因是因为我国登记制度是与行政管理部门的设置和职权结合在一起的，如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记也在土地管理部门进行;房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。
登记多头负责所产生的弊端是：第一，因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易的当事人提供全面的信息。第二，为有关当事人进行登记造成极大不便。第三，分散的登记制度也造成了房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。例如，某人获得一块土地的使用权，将该土地抵押给甲并在土地管理部门登记，房屋建好后又在房产部门将房屋抵押给乙，两个抵押权发生冲突。第四，多头负责也造成登记程序及效力不完全相同，从而给不动产交易带来了不少障碍，给正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登记机关为了获取部门利益，争相登记，重收费而轻审查，致使登记公示制度流于形式。因此建立
统一的登记制度是我国的当务之急，而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关。目前，世界各国关于不动产的登记由三种机关负责：一是由司法机关主管，二是由专职机关主管，三是由房地产行政管理部门负责。
结合我国实际，笔者认为，我国不适合采用司法机关登记制度，这是因为一方面，我国各级法院承担着繁重的审判任务，如果让它承担繁重的登记工作，未免负担过重，尤其是让它承担登记的实质审查工作。另一方面，在物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响。也就是说，即使登记发生错误，法院也可能不会轻易改变其登记的错误。而且由于法院及其工作人员的过错造成登记错误，要依法追究法院自身的责任，对于法院来说也很难处理。
建立统一的登记机关应确定不动产登记的性质。在我国登记具有一种行政监督的作用，不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手段，因此登记要与对不动产的监管工作联系在一起，据此笔者认为，在我国登记职能无论是由专职机关行使，还是由房地产行政管理部门行使都具有一定的合理性，关键是负责登记的行政机关必须统一，不能实行多头负责。
2、实行登记机关的实质审查制度
确立何种审查制度就是确立登记机关的何种职责。目前，我国登记机关完全采取的是一种形式的审查，加上登记机关不统一，以至于造成登记所记载的内容常常出现错误。在实践中，如果登记的内容发生过多错误，将损害登记制度应有的功能。因为，一方面如果登记内容经常发生错误，交易当事人经常依据错误的信息发生交易，过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿，为了保证交易的安全，相对人宁愿自己去调查，这样必然给交易造成极大的妨碍。另一方面，登记如果发生过多的错误，登记产生的公信力将会使真正的权利人受到损害。
实行登记的实质审查，就是说登记机关在接收了当事人的登记申请后，就应当对登记的内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性，为此在法律上应当赋予登记机关一定的调查职权，笔者认为法律应规定登记机关享有下列权限。
(1) 询问申请人
(2) 要求申请人提交必要的相关材料
(3) 查看不动产的实际状况
(4) 对申请人提交的文件的真实性进行调查
(5) 对提供虚假证明的行为人进行处罚。登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的，可以不予办理登记。在我国房地产市场不断发展的情况下，房地产交易日益频繁，更加要求登记的准确性，因此建立登记实质审查制度势在必行。
3、统一不动产登记的法律效力
不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采用此立法例。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。我国立法一向采纳登记要件说，即不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。这一学说赋予登记较强的法律效力，这对于我国日益发展的房地产业来说，有利于其健康发展，有利于政府对其进行监督。
4、完善登记机关的责任制度
建立一种制度其核心问题便是责任的承担问题，建立统一的登记机关并赋予该机关相应的职能权利。但与权利相对应的责任如何匹配呢?由于登记机关的性质有别于赢利性的企业，又有别于行政、司法机关具有的独特功能，因此对其责任的分担存在很多不同的处理方式，在世界各国，因其法律制度、政治、经济文化的差异，而有许多不同的规定。
在我国，登记机关在登记时经常出现错登、漏登、重复登记及登记资料的遗失，致使相关当事人损失惨重，而登记机关却从不承担相关责任。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。首先，登记机关仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任和义务，损害了当事人的合法权益，对当事人而言是极不公平的。这种权利义务不平衡的现象是造成出现诸多登记纠纷的重要原因之一。因此，必须使登记部门在享受一定利益的同时承担一定的责任和义务，这才能体现权利和义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的责任感，登记机关就很难有压力和动力来履行其审查登记义务。再者，这种只有权利而不承担义务的做法在实践中已经产生了很多问题，如本属于法人的不动产，却被法人中的个人以自己名义进行登记，然后拿去买卖、抵押;土地使用权已被法院查封，却依然能办理抵押权登记，一旦抵押权人在法院诉讼时，如果不能及时发现并提出异议，其抵押权的实现就会落空，而登记机关对此却不承担责任。更有甚者，由于我国经济处于转型时期，各种财产权制度刚刚兴起，既无经验也无相关东西借鉴，因此登记状况令人担忧，登记机关的少数工作人员更是利用登记制度上的缺陷，与外界恶意串通，故意虚假重复登记。另，在改革开放后，各地政府为了发展经济，制订了本地的一些政策，对许多不符合登记条件的物权，也给予登记。如土地使用权，有些房地产开发商在未交足或只交了很少一部分土地出让金的情况下，仍然能堂而皇之的办理了土地使用权证，同时某些不法开发商利用该土地使用权证到银行办理抵押贷款。如果开发商守信誉则不会出现什么问题，但有的开发商恶意经营，造成了不仅国家的土地出让金无法收回，银行的贷款也根本无法收回后果。因此，在社会经济生活中产生这些纠纷和问题，归根结底都应当是登记制度不规范，政府的行政行为不规范所造成的。
根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，也就是交易基础发生错误，当事人及其他利害关系人均可能因此而遭受损害。因此有关不动产登记机关应承担相应的赔偿责任，同时登记机关应建立责任追究机制，登记官员对登记内容不承担任何责任，就很难有压力和动力来履行审查义务。由于登记官员不认真负责而出现错误登记、遗漏登记、遗失登记资料、迟延登记等事项时，应根据行为性质、行为后果酌情给予警告、处分，直至开除公职。由于登记官员与他人相互勾结、恶意串通，给国家、集体或有关当事人利益造成重大损失时，应该追究登记官员的刑事责任。在登记机关对外履行赔偿责任后有权向登记官员(及与其勾结的当事人)追究责任，行使追偿权要求其承担一定赔付义务。只有建立一套合理的责任追究机制，才能保证登记制度的功效得以充分的发挥。我国台湾土地法第68条规定：“因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。”综上，笔者认为登记机关应对下列情况承担责任。
(1)登记机关有登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。有学者认为登记机关应当在有“重大过失”时承担责任，如果是因为一般的甚至轻微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任。但是，登记机关的一般的或轻微的过错也并不代表其造成的损害后果就一定很小。因此，登记机关承担责任与否，应看其是否有过错及其过错是否给当事人造成损失，并不能以过错大小来加以区分。
(2)违背登记程序主要包括不公告或违背公告期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当的查询登记的请求、有限公开登记资料、拒绝变更或更正登记等等。建立统一的登记程序的目的在于保证登记的过程能够顺利完成。由于登记机关的过错而没有按登记程序的要求完成登记手续给当事人造成损害的，应当赔偿。
(3)登记官员与他人相互勾结、恶意串通，造成当事人损害的，依民法通则的相关规定应首先由登记机关对自己工作人员的故意侵权行为承担责任。
(4)如果登记机关为执行上级机关、其他机构或有关领导人员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍然应当理解为登记机关的过错。对于这类过错，为了及时救济，登记机关应先行承担责任，然后再由登记机关系统内部平衡其各自的责任。
从以上情况可以看出，由于登记机关的过错，造成相对人损失的，应当承担责任。但是如何承担责任呢?或者说如何赔偿损失呢?从国外立法实践上看，德国和瑞士专门设立登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害，我国也应仿此例设立专门的登记基金。登记基金的来源应包括以下部分：(1)登记机关可以共同向保险公司投保，设立责任保险。投保费用应每年从登记收费(包括登记费和查询费)中按一定比例提取，其比例大小依每年可能发生的赔偿额相应确定。(2)国家和地方政府每年应在财政预算中划出一部分作为赔偿基金。(3)登记机关可以依法行使追偿权，以保证有足够的赔偿基金。由于登记官员自己的过错而造成当事人的损失，登记机关在先行赔付之后，应按赔偿额的一定比例要求登记官员承担民事责任，其大小比例应依达到足以警示登记官员的标准来划定。如果是登记官员与有关当事人恶意串通，进行虚假登记，给他人带来利益损失时，登记机关首先应对受害人承担赔偿责任，而后应要求登记官员与有关当事人就全部赔偿额负连带清偿责任。(4)提高登记机关工作人员的素质，加强业务技能培训和职业素养的培训。
综上，建立健全和完善我国不动产登记制度，是建立社会主义市场经济制度的主要制度保证，也是社会法律制度的重要组成部分。因此，探索建立适合我国国情的不动产登记制度是十分必要的。
详情请看参考 http://china.findlaw.cn/info/wuquanfa/wqbd/bdcj/81889.html
C. 建国后我国不动产登记变迁特点
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年。改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。登记制度在中国虽然历史悠久，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。
（1）确立了统一的不动产登记制度。
（2）明确了不动产登记的效力。
（3）规定了不动产登记程序。
（4）健全了不动产登记类型。
（5）规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任 。
D. 我国不动产登记制度有什么特点以及常见的问题。
1）登记不实行全面的强制主义。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）交付权利证书。（5）登记土地上的权利负担。（6）设置赔偿基金。
E. 最高法物权法司法解释 明确如何解决不动产登记与确权争议
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，而不全依赖于不动产登记簿。
《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。
针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析：因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。
当然了，在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。
依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。
程新文解释，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。
有记者问，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》关于不再封闭建小区，小区道路将公共化，会不会与现行《物权法》规定相违背？程新文分析，政策上升为法律需要一个过程。
“党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的”。
实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
(5)对我国不动产登记立法的几点建议扩展阅读
实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。
于是，实践中就出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：
一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。
二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
F. 我国《物权法》对不动产登记制度有何规定如何理解
《物权法》以18个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。
认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
二是登记要件主义。
认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。
又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。
但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
(6)对我国不动产登记立法的几点建议扩展阅读：
第一章基本原则
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
G. 我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向
我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向
房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项
权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，
也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现
状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。
一
当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。又称登记公示
主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也
采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形
式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编
例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。（二）权利登记制度。又称登记要件主
义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正
的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公
信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。（三）登记发证制度。又称地券交付
主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经
南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲
律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记
载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近
的是托仑斯登记制。
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（
地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原
因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我
国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农
业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规
，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，
大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权
利的变更往往以契代证。
1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋
普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证
工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格
式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），
《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登
记、 发证工作的通知》（1988年6月24日）， 《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》
（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我
国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与
该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有
房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登
记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作
了规定。
在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》， 标志着我国土地管理事业真正进入了有法
可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《
关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为
建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18
日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权
、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国
家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进
行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经
济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，
规范土地登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估
价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体
改委1995年1 月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，其中对土地使用权登记作了相应的规定
，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再
办理土地使用权变更登记。1995年10月1 日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强
农村集体土地管理，贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依
法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企
业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。
关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记
制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条
例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册
、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》，规
定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造
成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利
人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。
二
一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。
从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登
记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。
（一）关于房地产权属登记机关
房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚
的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任，下设地方法务局、 分局和办事处办理
登记事务；〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后
由地政局接收）； 〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产
权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完
善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴
香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，
房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
〔4 〕这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制
上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部
门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管部门机构重叠，职能交叉，不仅浪费
人力物力，还形成政出多门、政令不畅，其结果是影响了节约土地的基本国策的落实，影响了房地产业的发展
，影响了政府的形象和威信。基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，《城市房地产管理法》按照“两证分
发”的模式，规定了登记发证基本运作程序，这是在房地产分管体制下不得不采取的权宜作法。所幸的是，《
城市房地产管理法》在规定“两证分发”基本运作程序的同时，也肯定了“两证合一”的经验，以法律的形式
肯定了这一改革成果，为理顺房地产管理体制指明了方向，为解决房地产统一登记制提供了法律依据。新法颁
布后，许多地区依据该法第六条第二款的规定，明确了“房地合一，两证合一”的管理体制。有些地方机构虽
未合一，但对登记作了简化手续的规定，如广东省虽然仍由省建委和省土地管理局两家分别负责房地产和土地
方面的工作，但颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》，明确规定由房地产管理部门负责城镇房地产登记工
作。近年来实行房地合一的城市越来越多，如广州、上海、汕头、开封、北京、厦门等地，可以说房地合一是
大势所趋。然而，由于我国地权可以分，房权不可分，房地融一体的错综复杂关系，也产生了相关的一系列问
题。例如，我国目前尚未对多层、高层〔5〕建筑物区分所有权登记问题作出专门规定。 在这方面澳大利亚托
仑斯登记制值得借鉴，托仑斯登记制是以土地权利为登记标的，对于分属数人的多层房屋，则采用土地的空间
概念为其所有范围，实际上是以其占有的房屋范围来确定。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》明确规
定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区基本上是仿效日本
不动产登记法，现行《土地登记规则》设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部
门、地下层及屋顶突出物的登记。当然，由于我国与上述国家和地区的情况不完全相同，主要是土地和建物（
指建筑物及建筑改良物）的所有制与管理体制不同。因此，它们的登记办法，仅可供借鉴或参考。
（二）关于房地产权属登记的类型
一个完整的房地产权属登记类型应包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登
记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等等
。权属登记的类型是由登记的目的所决定的，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形
式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。从这一目的和实践需
要来看，目前的房地产登记规则已远不能适应市场条件下的需要，亟待修订。我国《城镇房屋所有权登记暂行
办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定的房屋产权登记类型，包括初始登记（又称静态登记）和房
屋产权变更过程的登记（又称动态登记）两大类型，具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、
他项权利登记以及特殊情况下的延期登记（延期登记的期限不得超过一年）。关于土地登记的类型，《土地登
记规则》分初始登记和变更土地登记两大类型，后者还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登
记和更正登记。应当指出，《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记，就难以获得特定区域土地权属的
全貌。总登记又称静态标示登记或换证登记，是指登证机关在一定期间内对其行政管辖区域内的全部土地的权
属状态在审查公告后所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种情况下，总登记与初始登记
重合，但是，两者概念的内涵和外延毕竟不同。总登记虽不是经常性的行为，但却可以是阶段性的行为，即不
是一次性的工作。在这种情形下，总登记即非初始登记，因此，登记法规应设置土地总登记形式。土地总登记
和房屋所有权的初始登记，共同构成房地产权属总登记。
应当承认，我国现行法规中关于房地产登记类型的规定还很不健全，有些国家或地区的不动产登记法以及
我国的某些地方性法规值得借鉴和肯定。（1）房地产预告登记。 此种类型是指为保全房地产权利移转或消灭
的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或
受益人的申请，经登记名义人的同意所为的登记。例如，A将土地连同房屋出租给B，约定10年以后B将土地连同
新增建筑物无偿归还给A，这就是房地产权利未来发生移转的情形，必须预先办理登记，此即预告登记。房地产
预告登记是限制登记的一种，是限制登记名义人处分其房地产权利所为的登记。房地产登记机关在登记完毕时
，应通知申请人和登记名义人。〔6 〕欠缺预告登记，将会使某些意图通过设权行为而欲取得房地产物权的债
权人的目的落空。（2）更名登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第45 条规定， 权利人姓名或名称发生变
化的， 权利人应自变更事实发生之日起30日内申请变更登记，此即更名登记。更名登记还包括房地产坐落名称
变更登记和房地产名称变更登记。我国台湾地区还规定有“筹备人更名法人登记”，主要指法人于其筹备期间
取得的土地所有权，已经以筹备人之代表人的名义登记的，在取得法人资格时，应申请更名登记。 〔7〕（3）
迳为登记。 这是指在一定情形下不需要当事人申请而由登记机关直接登记。如《深圳经济特区房地产登记条例
》第14条规定，土地使用期满、抵押期届满、代管或被人民法院裁定为无主财产、人民法院或有关行政机关作
出查封决定、裁定的以及法律、法规规定的其他情形，均应由登记机关进行迳为登记，并公告登记结果。（4
）房地产租赁登记。澳大利亚登记制度不以物权或债权来区分应否登记，而坚持以动产或不动产来区分登记的
原则，虽然房地产租赁权是一种债权，但仍将其列入登记的范围。日本不动产登记法第一章第一条也将租赁权
列入登记之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》已明确房屋租赁实行登记备案制，因
此，将来制定登记法时应把租赁权列为应登记的权利。
由于我国目前法律尚未承认地役权等物权，房地产他项权利登记的种类较少。但可以预见，随着《物权法
》的制订和出台，房地产他项权利登记的适用范围会越来越广泛，在房地产权属总登记以后，房地产上还可设
定土地使用权、地役权、抵押权以及典权等物上权利登记。
（三）关于房地产登记的公信力
在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记
为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对信赖该记载表征的
善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制，权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受
害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权
利，而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如应赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿。〔
8 〕房地产登记到底是权属变动的对抗要件还是成立要件，学者之间仍有分歧。从侧重于保护交易安全的角度
考虑，应采纳后者的观点。从我国现行的房地产法规及其他相关的法律来看，也表明立法上肯定登记为不动产
物权变动的成立要件。〔9〕这就意味着承认登记的公信力， 只是规定得不够明确、不具体，有待于进一步完
善。在这方面，《深圳经济特区房地产登记条例》已经注意到并作出相关的规定，该条例第5 条规定下列三种
情形可撤销全部或部分已核登记的事项：“（1 ）当事人对房地产拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时
隐瞒真实情况或伪造有关证件、 文件，采取欺骗手段获准登记的；（3）登记机关审查有疏忽， 核准登记不当
的。”此即所谓撤销核准登记。同时规定，登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金（第54条），如
登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列
支（第59条）。这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为，强化登记机关的责任，保护社会公众的合
法权益具有重要的意义。为强化登记公示制度，我国应借鉴《日本不动产登记法》，制定一部统一的不动产登
记法，对所有不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益，维护正常的市场经济秩序
。
与登记公示制度密切相关的是公开查册制度，即所有房地产登记的事项应对社会公众公开。然而我国《城
镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》均未明确规定，《土地登记规则》则规定
：土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布（第39条）。在
这方面，美国全国房地产协会前执行副总裁、房地产专家威廉·诺思教授曾介绍，在美国地籍登记是一种公开
文件，只要付手续费，任何人均可查询翻阅。其公开的目的是要使地产在转让、出租或买卖中，受让者或买方
能够知道关于这块土地的一切。地籍登记若不公开，就很难保证房地产市场的健康运转。〔10〕我国深圳市对
此率先作出创新的规定，登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项全面、真实、准确地记
载。房地产登记册记载的内容可供查询、复印。应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深圳商报
》或深圳《中外房地产导报》公告（见该条例第9、61条）。应该认为，房地产登记公开查册制度， 实际上为
房地产市场打开资源之门，此种做法应予以推介。
H. 结合物权法对我国不动产按揭制度的看法
不动产登记是指由权利人提出申请，经国家专职部门审查后将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。《物权法》出台前，不动产物权登记制度，未能在我国以法律形式进行充分、有效的系统确立，有关不动产物权登记的规定主要散见于一些单项民事法律法规和最高院的司法解释，其规定不尽相同，非常散乱，并且相互冲突，不合法理的规定很多，根本谈不上属于民法物权法上的统一、规范的登记制度。存在的主要问题是登记的法律依据不统一、登记机关不统一、登记要件的绝对化以及混淆物权变动和债权变动的界限等,《物权法》的出台,完善和发展了登记制度，对解决上述实践中存在的登记制度的混乱现象有重要意义，可以有效的维护交易的安全和秩序。下面，笔者简要的就《物权法》对不动产登记制度的规定做一阐述。
一、《物权法》建立、健全了不动产登记生效为主、登记对抗为辅、不经登记生效为例外的三项制度
1、一般情况下，不动产经登记生效。《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。一般情况下，物权的变动，也就是物权的设立、变更、转让和消灭，需要特定的方式予以公示才发生法律效力，对不动产物权登记的生效要件，《物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因为物权属于绝对权、对世权，故物权的任何变动均应进行公示。动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记。所以登记发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示和公信的作用。由此不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以确立，从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。
2、在不动产登记生效为主的基础上，《物权法》也确立了登记对抗主义原则，首先，对用益物权中的土地承包经营权的互换、转让以及地役权，《物权法》明确规定不经登记不得对抗第三人。而对建设用地使用权，《物权法》只是规定建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记，而没有进一步规定未经登记不能生效或不得对抗第三人。
其次，对于担保物权中最重要的抵押权，《物权法》明确规定：对于不动产抵押，必须要进行抵押权登记，未经登记，不产生法律效力。而对正在建造的建筑物、船舶、航空器和交通运输工具，这些在司法实践中被视为准不动产的，《物权法》规定：未经登记，不得对抗善意第三人。
登记对抗主义主要表现在保护善意第三人利益上，实践中，登记对不动产物权的善意取得人的利益至为重要，法律就是为了保护善意第三人，才将不动产登记簿记载之权利视为真实，赋予其社会之公信力。使信赖登记的善意第三人取得登记取得不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被剥夺，这样，客观公正的社会交易秩序才能得到维护。
3、对于不经登记也发生不动产物权效力的情形，《物权法》也做出了具体的规定。一是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三是规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。四是规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上述规定属于非因法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的情形，不以登记为生效要件。虽然因上述原因取得物权不需经过登记，但《物权法》明确规定，根据第二至第四种方式取得物权的，在处分该物权时，依照法律规定仍需要办理登记，未经登记，不发生物权效力，即在登记之前不得处分已取得的不动产物权。
关于不动产登记的效力，是一个重要的理论问题和实务规则。《物权法》在不动产登记的效力方面，做出了既有理论上的科学性又符合我国实际的操作性的规定。这一物权制度安排，有助于确立交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了合理而又明确的依据。对于不动产物权登记的公示效力，《物权法》明确不动产登记簿的记载是物权归属和内容的根据，规定不动产权证书只是权利人享有该不动产物权的证明。两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从而为登记簿的公示、公信提供了良好的基础，使不动产登记簿具有了较强的公信力。
二、《物权法》确立了统一的不动产登记制度
我国一直没有统一的不动产登记制度，以往在实践中是按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不统一、登记机关多头负责的混杂局面。涉及不动产登记的规定散见于《房地产管理法》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等法律法规中，实践中的登记机关有土地管理部门、房产管理部门、建设管理部门、工商管理部门、航运管理部门、矿业管理部门、渔业管理部门、林业主管部门、草原管理部门、车辆管理部门以及公证机关等，登记的范围上，我国也只是包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权，而在社会生活中广泛存在的建设用地使用权、承包经营权、地役权、林地使用权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入必须登记的范围。这样做的结果既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，增加了不动产交易成本，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理，妨碍了不动产市场的顺利发展。在实践中，这种分散登记制度也易于造成房地分别抵押和房地重复抵押，既损害了当事人的正当权益，又影响了正常的不动产交易秩序。为克服上述实践中存在的弊端，我国《《物权法》》明确规定建立统一的不动产登记制度，《物权法》第十条明确规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。因此，在《物权法》出台后，需要出台与之相适应的专门的不动产登记的法律或法规，来进一步保证《物权法》规定的统一不动产登记制度的贯彻和实施。
《物权法》统一的不动产登记制度的确立，为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的、统一的不动产物权登记的法律依据，也消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象，更有利于维护交易秩序和安全，可以最大程度的维护当事人的合法权益。
三、《物权法》规定了基本的不动产登记程序
不动产登记是一种程序要求很高的经济活动，《物权法》坚持以人为本的立法精神，从便民利民为民的理念出发，确立了科学合理、方便规范的不动产登记规则。
一是不动产登记的管辖，《物权法》规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。
二是由当事人首先提出申请，不动产登记采取当事人申请为主的方式，《物权法》规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
三是不动产登记的审查，《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责即审查登记义务包括：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
四是记载于登记薄，《物权法》规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
四、《物权法》明确了登记作为物权变动与债权变动的区分原则
物权法上的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。《物权法》对不动产物权变动的问题就体现了区分原则的思想，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
五、《物权法》构建了三类特殊的不动产登记制度
《物权法》出台前，法律法规对不动产的登记类型有一些相关的规定，但都不够全面，如《上海市房地产登记条例》中规定的登记类型有：初始登记、变更登记、注销登记、房地产其他权利登记。为适应我国不动产交易的市场需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，《物权法》科学地完善和发展了一些新的登记制度。主要增设了以下三类登记制度：
一是规定了更正登记制度。《物权法》规定，权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
二是异议登记制度，这也属于针对不正确登记的补救制度，《物权法》规定：在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。并明确了异议登记的时效，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记有阻断登记公信力的作用，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
三是规定了预告登记制度。为防止不动产交易中的出卖人“一物两卖”，保护买受人的合理期待权利，《物权法》借鉴国外立法例并结合现有住房贷款按揭制度，创设了预告登记制度。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》对预告登记的效力期间也做了明确规定，更有利于维持登记秩序和提高登记效力。《物权法》规定：预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，则预告登记失效。
六、《物权法》规范了登记当事人和登记机关各自应承担的赔偿责任
《物权法》规定的不动产登记制度中，有一个非常令人瞩目的制度安排，是过往的法律法规没有明确的，那就是明确了登记机关错误登记的赔偿责任。根据《物权法》第二十一条的的规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。上述规定中，登记机关是属于实质审查还是形式审查，以及承担民事赔偿责任还是国家赔偿责任可能会产生争议，这些都需要《物权法》的配套法律法规或司法解释来进一步明确。笔者认为，根据对上述条文的理解，倾向登记机关属于实质审查，登记机关承担民事赔偿责任。登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，登记机关予以赔偿。这样，可以更有效的维护不动产权利人的合法权益，更有利于交易安全。有这样一个案例：甲出租房屋给乙，乙伪造了该房屋的房产证书，并将伪造的产权证书返还给甲，将该房屋的产权证书原件窃为己有，之后，乙又伪造了甲的身份证件，以甲的名义将该房屋出卖给丙，并到房地产交易中心办理了过户手续，乙在得到全额售房款后下落不明。后来，甲得知这一情况，认为房屋买卖行为无效，要丙搬出房屋，丙认为自己属于善意第三人，于是，甲到法院起诉。该案中房屋买卖行为无效，丙不属于善意第三人，原因是丙没有和登记机关登记记载的房屋权利人签订买卖合同，而是和假冒的第三人签订的买卖合同，是丙对交易主体认识错误发生的买卖行为，尽管丙已经支付了对价并办理了过户手续，也不能构成善意取得。当然，如果丙又将房屋卖与他人，买受人支付了对价并办理了过户手续，这时的买受人应该属于善意第三人。对于丙的损失，除向乙主张外，因为登记机关未尽实质审查义务，丙有权追究登记机关的责任，登记机关赔偿后可以向乙追偿。 《物权法》对我国不动产登记制度的构建，使我国不动产管理工作真正做到制度健全，有法可依。《物权法》关于不动产登记制度的规定，对规范不动产登记活动秩序，充分实现不动产登记的法律价值和社会公平、公正，都有着十分重要的意义。
I. 《物权法》颁布之下，我国不动产登记制度还有什么缺陷
从制度的创设情况看，物权法作为实体法，其创设的制度目前尚未有显见的缺陷，但是从呈上来说，由于配套法规不足，因此程序方面尚需改进。
J. 我国对不动产登记有哪些规定
在我国登记不动产有证。申请人到不动产所在地的不动产登记部门递交申请材料、申请权籍调查，属地不动产登记机构受理、初审后报市不动产登记中心审核，市不动产登记中心核准并将登记事项记载于登记簿即可领取不动产权证。
【法律依据】
《不动产登记暂行条例》第十五条
当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第二十条
不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。