房地產法規與案例分析
㈠ 求幾個房地產法規方面的案例
國有劃撥土地使用權的出租、轉讓行為的效力問題案例
[案情]
上訴人（原審原告）沈陽某信號廠，住所地沈陽市鐵西區。
法定代表人張某，系該廠廠長。
被上訴人（原審被告）卜某，男，1970年6月1日出生，住沈陽市於洪區。
案件基本事實
經審理查明，原告投資設立了活性炭分廠。2000年，原告以大潘鎮企業公司活性炭廠的名義取得該地《國有土地使用證》，使用權類型為劃撥。2001年11月21日，原、被告雙方簽訂了《租賃協議》，約定將活性炭分廠整個廠區廠房租給卜某，租期為3年，即從2002年1月1日到2004年12月31日，年租金25,000元，合同第五條規定「上訴人如出賣房屋需在2個月前通知被上訴人，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進行，上訴人在承租期內出賣房屋要給予被上訴人動遷損失費4萬元。」2002年2月1日，上訴人廠長辦公會議決定出售位於馬貝村的活性炭分廠。4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開拍賣馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無法參加競買，表示委託他人參加競買。同月27日在拍賣會上，被上訴人內弟吳某以被上訴人名義參加了競買。經過10輪競拍，沈陽市中天生物柴油加工試驗廠以131萬元獲勝。被上訴人內弟吳某以被上訴人名義最高報價為127萬元。同日上訴人給被上訴人發出《通知》，告之活性炭分廠拍賣情況，要求被上訴人於同年6月30日前搬走。同月28日，上訴人（稱謂甲方）與沈陽市中天生物柴油加工試驗廠（稱謂乙方）簽訂了《轉讓協議》，約定甲方將活性炭分廠土地使用權及地上建築物轉讓給乙方，乙方於本協議簽訂後15日內將131萬元轉讓費付給甲方，甲方接到轉讓費60日內將廠區原承租單位清除出廠，把廠區完整交給乙方，否則第延期一個月甲方給付乙方4萬元補償。同年4月30日被上訴人給上訴人回函，表示不同意搬遷，如強行搬遷要求補償直接經濟損失人民幣80萬元。此後，雙方多次談判協商，同年6月14日被上訴人要求給付補償費降到365,000元，上訴人主張按簽訂的《租賃協議》執行。
[審判]
原審法院的認定與判決
一審法院認為，原被告簽定的租賃合同合法有效，合同中規定的原告可以終止合同的條件尚未成就，第五條規定「出租方的變更」實質為原告應履行的義務，而原告未能適當履行，即未在出賣前兩個月通知被告，只在出賣前兩天通知被告，違背了法律規定的合理期限，又未採取任何補救措施，使原告未能享有合法擁有的權利。租賃物出賣並不必然解除租賃合同，原告解除合同的要求顯屬不當。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百三十條之規定，判決如下：一、原、被告所簽訂的租賃合同繼續履行；二、駁回原告的訴訟請求。
上訴人的上訴請求及被上訴人的答辯理由
宣判後，沈陽某信號廠以原審法院未查清事實，適用法律不當為由提起上訴。理由如下：上訴人已經履行了通知義務，符合合同解除條件。2002年4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開拍賣馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無法參加競買，表示委託他人參加競買。同月27日在拍賣會上，被上訴人內弟吳某以被上訴人名義參加了競買。因報價過低沒有竟買成功。之後上訴人有給了被上訴人兩個月的搬遷時間，符合合同解除條件。因此，請求二審依法判決解除合同。
被上訴人卜某認為，原審法院判決認定上訴人未盡到通知義務，判決合同繼續履行是正確的，要求維持原判。
二審法院的認定與判決
二審法院認為，雙方當事人於2001年11月21日簽訂的《租賃協議》合同有效。上訴人在轉讓該廠區廠房時是根據雙方簽訂的協議的內容而實施的，並及時通知了被上訴人，被上訴人委託內弟參加了該廠區廠房的竟買，在上訴人與竟買獲勝者簽訂《轉讓協議》時，給被上訴人留出了2個月的搬遷時間，符合雙方約定合同解除的條件，故應判決解除雙方簽訂的《租賃協議》。鑒於雙方當事人在《租賃協議》第5條第1款中約定「甲方出賣房屋需在2個月前通知乙方，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進行」，主要是因冬季不便進行土建施工安裝鍛造機器設備，因此，在確定解除時間應遵守雙方這一約定。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第106條第1款、111條和《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款（3）項的規定，判決如下；一、撤銷於洪區人民法院（2002）於經初字第319號民事判決；二、本判決生效後於2003年4月15日前，被上訴人將雙方爭執的位於沈陽市於洪區大潘鎮馬貝村沈陽某信號廠活性炭分廠廠區廠房騰空交給上訴人，逾期未搬遷，按《中華人民共和國民事訴訟法》第232條和《最高法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見第295條執行，並給付廠區廠房使用費（從2002年11月21日起開始計算至將廠區廠房騰空交付給上訴人止，按年25,000元計算）；三、於本判決生效後15日內上訴人給付被上訴人搬遷費人民幣4萬元；四、駁回雙方其他訴訟請求。
[評析]
本案涉及當前房地產審判中一個十分敏感的問題——國有劃撥土地使用權的出租、轉讓行為的效力問題。
過去我們一直認為，按照《城市房地產管理法》第三十九條的規定，「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」未經審批擅自出租轉讓的行為，損害了國家的利益，應為無效合同。
筆者認為，新合同法實施後，在鼓勵和保護交易及交易安全的形勢下，仍將此類合同一概的認定為無效合同，不符合《合同法》保護當事人意識自治的原則和鼓勵交易的原則。而應實事求是地結合不同情況，區別對待。
首先，應將作為合同生效要件的「批准、登記」與合同標的物發生物權變動時的「公示登記」區別開來。按民法上的物權行為理論，物權在法律上屬於支配權，債權在法律上屬於請求權（當事人訂立合同後，會在當事人之間產生請求權的約束力）。中國社科院民法研究室主任孫憲忠 教授認為，「不動產登記是物權設定成功的表徵，登記之後，才能依法取得物權。當事人之間為轉移物權而訂立的合同，在當事人之間會產生請求權的約束力；但是也正是因為請求權只是在當事人之間產生約束力，所以這一合同成立以及有效不必以不動產登記作為必要條件，債權對第三人沒有約束力，所以合同的成立不必要進行公示，也就是說，合同完全可以因為當事人之間的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效，不是物權有效變動的充分必要條件，不能因為合同成立有效就自然發生的物權成立或者有效結果。」可見，作為物權變動公示效力的登記，並不直接影響合同的效力。未進行登記，當事人之間訂立的合同，只要不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效情形，不違反法律法規禁止性規定，就應為有效合同，受法律保護。不經登記的不動產轉讓合同，只是不發生對抗第三人的效力。
其次，要結合享有土地使用權主體的情況來確定合同的效力。按照《城市房地產管理法》對國有劃撥土地使用權主體進行了限定，該法第二十三條規定，「下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。」。但是，實踐中因計劃經濟時期對國有劃撥土地使用權管理的不規范，歷史的原因造成享受國有劃撥土地使用權的主體已經遠遠超出了上述范圍，很多生產流通領域中經營性企業也享有國有劃撥土地使用權。這種使用權已經成為企業的一種財產權利，它的流通，有利於企業盤活資產，促進企業提高效益；有利於提高國有土地的利用價值，促進城市的綜合改造。因此，如果一概限制其流通，顯然是不切合實際的。
對於土地使用權人是公司、企業、其他組織的，其出租、轉讓土地使用權合同應認定為有效合同。《城鎮國有土地使用權轉讓和出讓暫行條例》第四十五條規定，「符合下列條件規定的情況的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其土地使用權和地上物的所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附屬物合法產權說明;（四）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。」《城市房地產管理法》第五十五條也規定「以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。」可見，對於上述主體簽定的出租、轉讓合同，只要交納了土地出讓金，國家的利益並沒有受到損害，就應認定合同有效。當法院確認合同有效，雙方按合同履行時，受讓方要實現合同的目的，成為合法的土地使用權人，辦理有關批准、登記手續，履行物權轉移行為，必然要交納出讓金，從而使國家的利益得到保護。最高法院2003年法公布第2號二審判決，甘肅蘭州紅麗園商貿有限責任公司與甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛上訴案，認定合同有效，就體現了這一精神。值得借鑒的是，最高法院該案的判決書反復強調，「由於租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據《城市房地產管理法》第五十五條規定以及建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》和《關於國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。據此，一審判決認定《房屋租賃合同》有效是正確的。」顯而易見，最高人民法院在本案判決，認定合同有效時已經充分考慮到了行政法規的有關規定，在提醒雙方當事人履行合同時，應將土地收益上繳國家。
審判委員會在討論本案時，認定沈陽鐵路信號廠與朴彪租賃合同合法有效，也是體現了上述法律精神。
對於土地使用權人是國家機關以及學校、醫院等具有社會公益性質的單位，其享有的國有劃撥土地使用權及地上建築，屬市政公用設施，帶有社會公益性質，未經批准擅自出租轉讓，其實質上改變了土地用途，違反了《土地管理法》強制性規定，損害了國家和社會公共利益，國有劃撥土地使用權出租、轉讓合同應認定為無效。最高人民法院2002年公布的「昆明公安消防隊與重慶墊江復合保溫材料總廠、昆明小林大酒店有限責任公司房屋租賃糾紛案」的二審判決，認定昆明公安消防隊將用於市政消防的公共設施，出租給重慶墊江復合保溫材料總廠成立昆明小林大酒店的協議無效，就體現了這一精神。
作者：張東波，沈陽市中級人民法院民二庭庭長。
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㈢ 房地產買賣典型案例剖析及相關最新法規的目錄
第一部分 典型案例解析
一、房屋買賣合同糾紛案例解析[案例1—案例3]
二、房屋買賣糾紛案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租賃糾紛案例解析[案例9—案例13]
四、貸款擔保糾紛案例解析[案例14]
五、房屋質量糾紛案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面積糾紛案例解析[案例19—案例20]
七、合作開發糾紛案例解析[案例21—案例22]
第二部分 適用法律法規
一、綜合管理
(一) 中華人民共和國城市房地產管理法(摘錄)(1994年7月5日)
(二) 中華人民共和國合同法(摘錄)(1999年3月15日)
(三) 城市房地產開發經營管理條例(1998年7月20日)
(四) 建設項目環境保護管理條例(1998年11月29日)
(五) 房地產開發企業資質管理規定(2000年3月29日)
(六) 經濟適用住房管理辦法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)1999年12月29日)
(八) 廣告管理條例施行細則(2005年1月1日)
(九) 溫家寶主持常務會議研究促進房地產業健康發展措施(簡稱「國六條」)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中華人民共和國土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年8月1日)
三、招標投標管理
(一) 建設部關於進一步加強工程招標投標管理的規定(1998年8月6日)
(二) 建築工程設計招標投標管理辦法(2000年10月18日)
(三) 房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法(2001年6月1日)
(四) 建築工程施工發包與承包計價管理辦法(2001年11月5日)
(五) 工程建設項目貨物招標投標辦法(2005年3月1日)
四、拆遷管理
(一) 城市房屋拆遷管理條例(2001年6月13日)
(二) 建設部關於印發《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆遷工作規程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建築企業流動資金借款合同
(二) 建設工程借款合同
(三) 基本建設貸款合同(一)
(四) 基本建設貸款合同(二)
(五) 建設工程施工合同(示範文本)
(六) 國有土地使用權出讓合同示範文本(2000年10月31日)
(七) 保證擔保借款合同(參考文本)
(八) 抵押擔保借款合同(參考文本)
(九) 商品房買賣合同說明
(十) 房屋買賣合同(參考文本)
(十一) 商品房預售定金協議書示範文本
(十二) 委託購房合同(參考文本)
(十三) 北京市商品房預售合同
(十四) 北京市商品房認購書
六、施工管理
(一) 中華人民共和國建築法(1998年3月1日)
(二) 建設工程質量管理條例(2000年1月30日)
(三) 建設工程安全生產管理條例(2004年2月1日)
(四) 建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定
(六) 房屋建築工程質量保修辦法(2000年6月30日)
(七) 房產測繪管理辦法(2001年5月1日)
(八) 建設工程質量檢測管理辦法(2005午11月1日)
(九) 建築工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年1月1日)
(十一) 房屋建築工程質量保修書
(十二) 建設部關於落實新建住房結構比例要求的若干意見(2006年7月6日)
七、房地產交易
(一) 城市房地產轉讓管理規定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地產轉讓管理辦法(2003年9月2日)
(三) 商品房銷售管理辦法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房預售管理辦法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年6月1日)
(六) 關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋權屬管理
(一) 城市房屋權屬登記管理辦法(2001年8月15日)
(二) 建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(摘錄)
九、房地產金融
(一) 中華人民共和國擔保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地產抵押管理辦法(2001年8月15日)
(三) 貸款通則(1996年6月28日)
(四) 個人住房貸款管理辦法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋(2000年12月13日)
(六) 建設部關於規范房地產市場外資准人和管理的意見(2006年7月11日)
(七) 國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知(2006年5月29日)
快速鏈接
(一) 房地產企業的開發條件、經營資質及相關法律責任
1.《城市房地產開發經營管理條例》第10條—第40條
2.《房地產開發企業資質管理規定》第1條—第28條
3.《城市商品房預售管理辦法》第10條—第17條
4.《商品房銷售管理辦法》第6條—第13條
(二) 房屋買賣合同的相關問題
1.《商品房銷售管理辦法》第2條—第4條、第16條
2.《中華人民共和國合同法》第37條、第44條、第52條、第62條、第130條—第175條
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條、第10條
4.《城市房地產開發經營管理條例》第24條、第27條、第28條、第33條
5.《城市商品房預售管理辦法》第9條、第10條
(三) 商品房預售合同登記備案的相關問題
1.《中華人民共和國合同法》第36條、第37條、第44條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第40條—第42條
3.《城市房地產開發經營管理條例》第27條
4.《城市商品房預售管理辦法》第10條、第12條、第13條
5.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條
(四) 房屋的銷售廣告及其相關宣傳材料的說明、限制及法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第13條—第20條
2.《商品房銷售管理辦法》第14條、第15條、第24條
3.《城市商品房預售管理辦法》第9條
(五) 房屋的認購、定購、預訂的糾紛處理及有關罰責
1.《中華人民共和國擔保法》第89條—第91條
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條—第122條
(六) 因出賣人惡意違約、實施欺詐行為及與第三人惡意串通所導致的糾紛的法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第42條、第52條、第54條、第58條、第93條、第94條、第107條、第112條、第113條、第120條—第122條
2.《中華人民共和國擔保法》第49條
3.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第6條、第18條、第38條、第39條、第42條
4.《商品房銷售管理辦法》第10條、第39條
(七) 因房屋主體質量不合格和房屋質量瑕疵所導致糾紛的處理問題
1.《城市房地產開發經營管理條例》第16條、第17條、第31條、第32條、第37條
2.《商品房銷售管理辦法》第30條—第35條
3.《建設工程質量管理條例》第39條—第41條
4.《房屋建築工程質量保修辦法》第3條、第6條—第19條
5.《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第1條—第15條
(八) 房屋面積誤差的處理問題及相關賠償
1.《商品房銷售管理辦法》第18條—第21條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第34條、第35條、第46條—第49條
3.《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第10條—第12條
(九) 房屋租賃糾紛的處理
1.《中華人民共和國合同法》第212條—第236條
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第52條—第55條
(十) 商品房買賣與擔保貸款的相關處理問題
1.《城市房地產抵押管理辦法》第3條
2.《個人住房貸款管理辦法》第2條—9條
3.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第7條一第10條
4.《中華人民共和國擔保法》第5條
㈣ 房地產法規案例題，高手進
根據《繼承法》第十條 遺產按照下列順序繼承：
第一順序：配偶、子女、父母。
第二順專序：兄弟姐妹、屬祖父母、外祖父母。
繼承開始後，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。
本法所說的子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關系的繼子女。
本法所說的父母，包括生父母、養父母和有扶養關系的繼父母。
本法所說的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關系的繼兄弟姐妹。
根據《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見？2．相互有繼承關系的幾個人在同一事件中死亡，如不能確定死亡先後時間的，推定沒有繼承人的人先死亡。死亡人各自都有繼承人的，如幾個死亡人輩份不同，推定長輩先死亡；幾個死亡人輩份相同，推定同時死亡，彼此不發生繼承，由他們各自的繼承人分別繼承。
縱橫法律網 張奕律師
㈤ 《房地產法》案例分析題，請法律高手幫幫忙，SOS
1、王來某是房屋的所有權人自，根據《物權法》第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
2、李某與陳某的買賣合同無效，根據《物權法》第九十七條 處分共有的不動產，應當全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 房屋屬夫妻共同財產，李某與陳某訂立合同時，未經張某同意，即屬於《合同法》第五十二條所指的無效合同。而且陳某不屬於善意取得，《物權法》第一百零六條 中明確說了如果受讓物屬於應當登記的，則需要登記。
與王某的買賣合同有效
3、房子歸王某。
陳某對房屋進行了裝修，則裝修的費用對於王某來說屬於不當得利。根據《民法通則》第九十二條 沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。因此王某應當返還裝備費用給陳某。
李某應當將陳某先前付的費用返換陳某
㈥ 房地產案例分析
1、有兩層關系，就工程施工而言，存在發包與承包的關系，就履行具體回拆遷事宜時存答在委託與被委託的關系。李某受工程公司委託，與王某簽署產權調換協議。
2、有效（前提需確定工程公司委託李某是否合法，符合規定）
3、夏某沒有獲得該房屋的所有權，根據我國相關產權登記法規規定，過戶時，沒有進行產權登記的產權不受法律保護，在法律上不具有排他權。產權變更無效
4、按王某當時和李某簽訂的產權調換協議處理，但前提必須明確導致產權沒有順利調換的原因是什麼，責任在哪方，按照調換協議約定的條款進行賠償。具體賠償數額按協議上約定的條款作為依據。
㈦ 房地產項目開發全程法律要點分析與總結
大環境是要了解來的首先自了解下所處的位置，交通怎麼樣，周邊都有哪些配套，比如學校、銀行、超市、醫院等等。其次，了解政府對這邊的發展有沒有什麼政策，比如近兩年內只要發展哪個地方，有沒有打算新建地鐵了等等。第三，房地產項目開發商本身的實力怎麼樣，項目的產權歸誰，房產證什麼時候能拿到等等一系列問題。以上的問題，銷售人員都會有講解的。
㈧ 請解答建築法規案例分析題
某房地產開發公司甲在某市老城區參與舊城改造建設，投資3億元，修建一個4星級酒店，2座高檔寫字樓，6棟宿舍樓，建築周期為20個月，該項目進行了公開招標，某建築工程總公司乙中標，甲與乙簽訂工程總承包合同，雙方約定：必須保證工程質量優良，保證工期，乙可以將宿舍樓分包給其下屬分公司施工。乙為保證工程質量與工期，將6棟宿舍樓分包給施工能力強、施工整體水平高的下屬分公司丙與丁，並簽訂分包協議書。根據總包合同要求，在分包協議中對工程質量與工期進行了約定。工程根據總包合同工期要求按時開工，在實施過程中，乙保質按期完成了酒店與寫字樓的施工任務。丙在簽訂分包合同後因其資金周轉困難，隨後將工程轉交給了一個具有施工資質的施工單位，並收取10%的管理費，丁為加快進度，將其中一棟單體宿舍樓分包給沒有資質的農民施工隊。工程竣工後，甲會同有關質量監督部門對工程進行驗收，發現丁施工的宿舍存在質量問題，必須進行整改才能交付使用，給甲帶來了損失，丁以與甲沒有合同關系為由拒絕承擔責任，乙又以自己不是實際施工人為由推卸責任，甲遂以乙為第一被告、丁為第二被告向法院起訴。
試分析：請結合相關建築法規對以上案例進行分析闡述（300-500字）
（1）乙公司的分包行為是否合法？
（2）丙、丁的再分包行為如何界定？
（3）這起責任最終應該有哪些主體承擔？為什麼？
（4）結合此案例談談建築工程發包承包制度中的分包制度，需要注意哪些行為規范？
答案：
（1）不合法。丙的行為屬於非法轉包行為，丁作為分包單位，將工程再分包給沒有資質的農民施工隊，屬違法分包行為。
（2）丁施工的工程質量有問題，給甲帶來了損失，乙和丁應對工程質量問題向承擔連帶責任。因為乙作為該工程的總承包單位與丁之間是總包與分包的關系，根據《合同法》與《建築法》的規定，總包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包的工程質量承擔連帶責任。
（3）違法分包行為為主要有：
1）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位；
2）建設工程總承包合同中未約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其它單位完成的；
3）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其它單位的；
4）分包單位將其分包的建設工程再分包的。
㈨ 房地產買賣典型案例剖析及相關最新法規的讀者對象
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首先，你的問題好像是哪一年律師資格考試的原題，或者是曾經被報版道過，答案如下：
1.煤氣公司的權行為是公用企業、獨占經營者的限定購買行為。
2.這類行為被法律所禁止，具體法條是《反不正當競爭法》第六條。
3.縣級以上人民政府的工商行政管理部門有權予以查處，就是指省級或者社區的市的工商行政管理部門。但是法律行政法規規定由其他部門監督檢查的，依照其規定。
4.對這種限定購買的行為，執法部門應當責令停止違法行為，可以根據情節處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。被指定的經營者藉此銷售質次價高商品或者濫收費用的，監督檢查部門應當沒收違法所得，可以根據情節處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。
參考文獻：反不正當競爭法