上海城市更新條例

『壹』 為什麼城市更新要在城市歷史環境的保護中進行以上海為例

上海市中心商業區的更新與發展——以淮海路、南京路、四川北路、徐家匯地區為例 凌莉 碩士 上海；中心商業區；城市更新； 城市規劃與設計 同濟大學; 古往今來,中心商業區一直作為城市中最具活力的地區而存在.上海作為全國重要的經濟發展的中心之一,它的中心商業區的更新與發展更具有典型的意義.20世紀見證了上海市中心商業區的發展歷程,改革開放後,伴隨著市場經濟體制的發展和完善,這些地區經歷了功能結構和物質空間上的一系列改變.論文以淮海路、南京路、四川北路、徐家匯地區為主要研究對象,通過橫向和縱向兩條脈絡對上海市中心商業區的更新演變進行研究,橫向上是從社會經濟學科和城市設計學科兩方面的理論來解析中心商業區在各個特定時段內的更新與發展狀況,其中借鑒古典經濟學、政治經濟學、社會學等相關理論,分析中心商業區更新的背景和動因,借鑒城市設計理論分析中心商業區更新在土地使用、公共空間、歷史保護和交通等方面的表現形式縱向上則是以時間為脈絡,以經濟結構轉型、政體轉型和社會轉型為背景,通過對在不同時期內的案例地區更新的比較研究,分析中心商業區更新方式及策略上的演進.最終,論文通過基於歷史回顧,提出了上海市中心商業區未來發展趨勢的展望.

『貳』 上海市政府提出了哪些轉變城市政府職能的措施

一、《更新辦法》制定的基本情況
根據第六次規劃土地會議「規劃建設用地規模負增長」、「以土地利用方式轉變倒逼城市發展轉型」的要求，上海已進入存量開發為主的內涵增長，創新發展階段，城市更新將成為資源緊約束條件下上海城市可持續發展的主要方式。當前，本市建成區還存在城市能級不高、活力不足、公共空間和服務設施仍有較大缺口、城市慢行系統便利化程度不高、城市風貌保護不夠等問題。為此，市規土局開展了城市更新的調研工作，在借鑒國內外經驗和梳理總結本市若干試點工作基礎上，經廣泛徵求意見並修改完善，形成了《更新辦法》，於4月7日通過市政府常務會議審議，並於4月10日，在市委常委會議上做了專題匯報。
二、《更新辦法》的主要內容
《更新辦法》共二十條，對城市更新的目標、定義、適用對象、工作原則、工作要求、管理職責、管理制度、規劃土地政策引導等方面做出規定。主要內容如下：
（一）工作目標
本次制訂《更新辦法》是圍繞資源緊約束條件下建設「全球城市」的目標，通過推進本市城市更新工作，進一步節約集約利用存量土地資源，提升城市功能、激發都市活力、改善人居環境、塑造城市魅力，推動內涵增長，促進創新發展。
（二）定義和適用范圍
本辦法所稱的城市更新，主要是指對本市建成區城市空間形態和功能進行改善的建設活動，重點包括完善城市功能，強化城市活力，促進創新發展；強化社區服務，完善公共配套設施；增加公共開放空間，促進市民交往；改善生態環境，加強綠色建築和生態街區建設；完善慢行系統，方便市民生活和出行；塑造城市特色，保護歷史文化風貌，改善城市景觀；改善基礎設施和城市安全，保障市民安居樂業，以及市政府認定的需進行改善的其他情形。
本辦法適用於本市建成區中按市政府規定程序認定的城市更新地區。已經市政府認定的舊區改造、工業用地轉型、城中村改造的地區，按照相關規定執行。
（三）工作原則
本次城市更新工作主要遵循以下三個工作原則：
一是規劃引領，有序推進。落實區域協調、有機更新的要求，堅持積極實踐和穩妥推進相結合，發揮規劃的引領作用，做到范圍可控，強度可控，操作可控，有計劃推進試點，有序推進更新。
二是注重品質，公共優先。堅持以人為本，著力提升城市品質和功能，在空間和土地資源有限情況下，優先保障公共設施和公共開放空間等公共要素落地，改善人居環境，增強城市吸引力。
三是多方參與，共建共享。搭建以塊為主的實施平台，通過在建成區給予適度的規劃土地政策，使物業主體、社會公眾、多領域專業人士等多方參與更新方案制定，實現共建共享。
（四）管理職責
市政府及相關管理部門組成城市更新工作領導小組，負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。城市更新工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市規劃國土主管部門，負責全市城市更新協調推進工作。
市規劃國土主管部門負責協調全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規劃土地實施細則，編制相關技術和管理規范。市相關管理部門依法制定相關專業標准和配套政策，履行相應的指導、管理和監督職責。
區縣人民政府是推進本行政區城市更新工作的主體，應指定相應部門作為專門的組織實施機構，具體負責組織、協調、督促和管理城市更新工作。
（五）管理制度
本次城市更新工作實行區域評估、實施計劃和全生命周期管理相結合的管理制度。其中：
區域評估是確定地區更新需求，適用更新政策的范圍和要求。主要包括兩項內容：一是進行地區評估。根據控制性詳細規劃，對地區社會、經濟、環境和城市建設狀況進行評估，通過統籌城市發展和公眾意願，明確更新目標，重點細化公共要素的配置要求；二是劃定更新單元。按公共要素配置要求和相互關系，劃定城市更新單元。區域評估應廣泛徵求各方意見，包括社會公眾的意見，合理確定城市更新的需求，區域評估形成的評估報告經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣人民政府批准，報送市更新工作領導小組辦公室備案。涉及本市重要地區、跨行政區的區域評估，需預先經過市規劃國土主管部門綜合平衡。
實施計劃是各項建設內容的具體安排。主要包括兩項內容：一是明確城市更新單元內的具體項目。二是編制城市更新單元的實施計劃。在確定城市更新項目後，按照區域評估要求，同時結合現有物業權利人的改造意願，發揮街鎮和社區的作用，統籌各方意見，合理應用政策，明確更新方案和實施計劃。實施計劃應廣泛徵求各方意見，經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣人民政府批准，報送市更新工作領導小組辦公室備案。其中涉及調整已批准規劃內容的，按現有規定履行調整程序。
全生命周期管理是以土地合同的方式，約定更新權利義務、物業持有、權益變更、改造方式、建設計劃、運營管理等要求，進行全過程管理。
（六）政策引導
為推動現物業權利人提供公共要素，我們制定了針對性的規劃土地政策，有條件地在用地轉性、高度提高、容量增加、風貌保護、生態環保等方面予以適度引導，並通過全生命周期進行後續監管。
其中，規劃政策主要包括：
在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共性設施合理復合集約設置。
在地區整體空間對建築高度不敏感的地區，允許高度適度提高，緊湊建設，以高度換開放空間。
以為地區提供公共性設施或公共開放空間為前提，通過適當的建築面積獎勵，強化地區品質和公共服務水平。
對於增加保護具有價值歷史建築的，將部分歷史建築的建築面積不計入規定總量。
確有實施困難的，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規定征詢相關利益人意見後，經規劃土地管理部門同意，部分地塊的建築密度、建築退界和間距等可以按不低於現狀水平控制。
鼓勵在城市更新中採用綠色、低碳、智能技術，對建築第五立面的生態化、景觀化以及其他有益於增加公共價值的改造利用，加快低碳智慧城市建設。
土地政策主要包括：
創新土地開發方式。按照存量補地價的方式，支持現物業權利人或者現物業權利人的聯合體、依據規劃重新取得建設用地使用權。
沿用舊區改造出讓金返還政策。目前，城市更新主要聚焦於公共空間、公共服務設施不足的地區，工作難度大，需投入資金多，為鼓勵區縣推動城市更新工作，沿用舊區改造和城中村改造土地政策，對於城市更新中存量補地價的土地出讓收入，在計提後返還區縣專項用於城市更新工作。
（七）規劃土地歷史問題處理
城市更新項目范圍內的違法建築、違法用地，應當結合城市更新項目依法予以處置。
(二)
徐毅松副局長還介紹了上海全面實施土地全生命周期管理，通過土地利用方式轉變促進城市更新發展有關內容。
2014年年初以來，市政府相繼發布了《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》（滬府發〔2014〕14號）、《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定》（滬府辦[2014]26號）、《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（滬府辦[2015]30號）等政策文件，全面實施土地利用全生命周期管理，通過土地利用方式轉變促進經濟社會發展方式轉變。
實施土地全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓合同為平台，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全工業用地產業准入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，強化經營性用地的用途管制、功能設置、業態布局等管理，將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化。
進一步加強工業用地出讓全生命周期管理，通過強化產業准入、彈性年期、定期評價考核和過程監管等措施，有利於促進經濟轉型發展；充分發揮土地出讓合同的平台作用，以合同約定的市場化手段加強工業用地管理，有利於全過程發揮市場配置資源的決定性作用；通過實施經濟、社會、環境等全要素指標評估考核，有利於實現全面、協調和可持續發展。
經營性用地全生命周期管理政策，注重進一步加強土地資源市場化配置，加強城市品質和功能提升，加強政府職能轉變，加強企業信息公示和社會監督作用。在政策研究過程中，結合重要區域、重點地塊出讓開展了試點工作，將地塊建設管理、功能實現、運營管理、節能環保等相關全要素、全過程管理要求，作為土地出讓條件並納入出讓合同管理，市場各方反映較為積極平穩。
經營性用地全生命周期管理，將更加強調出讓地塊的規劃評估和研判，結合新出讓經營性用地，全面落實建築節能、環保要求，進一步完善社會停車場、社區公共服務設施等公建配套設施；通過明確住宅物業持有和租賃要求，促進CBD、產業園區的職住平衡；通過明確商辦物業持有和業態、運營管理要求，全面提升建築運營質量、建築功能品質。通過實施土地全要素、全生命周期管理，引導開發商逐步告別"開發物業、一賣了之",轉變為城市的服務商、運營商,成為城市發展重要的參與主體和治理主體,防止房地產投機炒作，從而共同提高城市的功能和品質,與城市共同成長。

『叄』 什麼是城市更新城市更新是如何推動中國城市發展的

城市更新指由符合規定的主體對特定城市建成區內，具有基礎設施亟需完善、專環境屬惡劣或現有土地用途、建築物使用功能明顯不符合社會經濟發展要求等情形之一的區域，根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。說到城市更新，就繞不開深圳這座城市，而作為深圳市城市規劃建設的一支重要技術力量，深規院一直為深圳城市更新出謀劃策，參與了如《深圳市城市更新策略及編制技術規定》等城市更新項目，對深圳城市更新起到積極推動作用。您的採納給我提供源源不斷的動力，很高興您能滿意

『肆』 再見「釘子戶」！深圳城市更新條例公開徵求意見

鳳凰網房產快訊 日前，深圳市人大常委會辦公廳發布關於《深圳經濟特區城市更新條例（徵求意見稿）》公開徵求意見的公告，備受各界關注。

在過去，只要一戶不同意，舊改項目就「難產」。這道難題一直困擾著深圳的城市更新項目。如今，深圳市人大常委會提出了破解難題的新思路——當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別徵收。

詳情如下：

以特區立法破解城市更新「拆遷拉鋸戰」

在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項目已成為深圳商品房供應的重要來源。數據統計，2012年以來，我市城市更新供應用地連續多年超過200公頃。

早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新辦法》，在全國率先提出「城市更新」概念，明確了「政府引導、市場運作」等原則，正因如此，一直以來深圳的城市更新市場化程度居全國之首。然而，與全國其他地方一樣，「拆遷難」成為制約更新改造項目順利推進的重大瓶頸。當前，我市的城市更新項目，絕大部分處於停滯狀態，曠日持久的「拉鋸戰」令政府、開發商和業主等多方陷入「多輸」困局。

此次立法醞釀多年，旨在運用特區立法權進行創新和變通，破解城市更新拆遷難題。

舊住宅區滿20年方可申報更新

根據《徵求意見稿》，合法舊工業區和商業辦公區建築物建成年限15年以上，住宅區建築物建成年限20年以上，且滿足下列條件之一可以申報更新：（一）需落實規劃的重大城市基礎設施、公共服務設施；（二）年久失修或經維修後仍無法滿足使用要求，存在嚴重安全隱患；（三）使用功能不齊全，配套設施不完善，經評估後亟須拆除重建的。對於建成年限不足的舊工業區、商業辦公區、舊住宅區，經鑒定危房等級為D級的，經區政府批准後可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

申報城市更新單元計劃時，舊住宅區所在地塊，應當經專有部分佔建築物總面積95%以上且占總人數95%以上的業主同意。自發布徵集意願公告之日起12個月內未達到城市更新意願要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。

補償標准不低於套內面積1：1

補償標準是城市更新中大家十分關注的問題。當前，我市舊改中的補償標准由項目實施主體與業主進行協商，並通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。為了合理引導市場預期，《徵求意見稿》規定了法定最低搬遷補償標准，採用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由權利主體自願選擇。

其中，舊住宅區合法建築採用原地產權置換的，按照套內面積不少於1∶1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；採用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；採用貨幣補償的，貨幣補償標准按照我市房屋徵收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建築採用原地產權置換的，按照套內面積1∶1或者建築面積1∶1.2的比例進行補償。

開發商不得進駐舊住宅區徵集舊改意願

實踐中，一個甚至幾個開發商私自進入小區，開展舊改願意徵集，擾亂市場秩序等行為時有發生。《徵求意見稿》就此專門規定，舊住宅區的更新由轄區街道辦事處負責申報，企業不得擅自在舊住宅區開展現狀調研、意願徵集等城市更新單元計劃申報前期工作，否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。

舊住宅區城市更新規劃批准後，區政府應當組織制定搬遷安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經專有部分佔建築物總面積95%以上的物業權利人同意後，公開選擇市場主體，由選定的市場主體與所有物業權利人簽訂搬遷安置協議。

搬遷協議簽訂超過95%政府可啟動個別徵收

根據當前的規定，必須100%業主、100%的面積同意並簽署《拆遷補償安置協議》方能確認實施主體。在利益訴求多元化的現實中，要求取得100%的業主同意補償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些「釘子戶」。

針對搬遷難，《徵求意見稿》創設性地提出 「個別徵收+行政訴訟」的解決方案。當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別徵收。對徵收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

市人大常委會相關負責人表示，城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境，符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關基於公共利益予以徵收的規定精神。

同時，為了進一步約束政府的徵收行為，避免過大的自由裁量空間，確保徵收決定公平公正、合理合法，《徵求意見稿》提出，政府實施個別徵收的，按照套內面積1∶1置換或者進行貨幣補償確定徵收標准。政府實施個別徵收取得的物業權利，在不低於原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。

來源：深圳市人大常委會

『伍』 有哪些比較好的城市更新的例子他們是如何獲得成功的

浩豐規劃設復計集團最近關於彈子石宏制聲假日廣場片區的城市更新研究從文化、產業、空間層面出發，通過合理配置項目產品，優化空間功能，提升城市形象，完善配套設施等措施，結合社會、企業、政府、市民的不同訴求進行綜合整治。相較於傳統的城市更新類項目而言，從軟、硬兩方面著手考慮，既考慮到文化、產業等軟性因子對項目的影響力和核心支撐作用，又充分考慮到人們對物質空間環境層面的剛性需求。
浩豐集團還有如馬鞍山渝中區馬鞍山傳統風貌區城市更新設計、萬州高筍塘濱江示範段城市更新規劃設計等都具有一些參考價值。關於城市更新，也與重大等高校一同進行課題研究。希望能對你有所幫助。

『陸』 有沒有上海的城市更新案例可以分享一下

上海的城市更新案例個人覺得比較有參考價值的就是愚園路的更新改造，上海愚內園路沿容線的社區更新改造亮點是對愚園路商業與文化歷史氛圍的挖掘，通過提升鄰里共享空間、有機融合歷史建築與新潮商業元素、引入高端精緻復合型業態。詳細的案例介紹可以看看仲量聯行2020城市更新白皮書《聚焦社區更新 喚醒城市活力》，裡面還有其他城市的更新案例，希望對你有幫助。

『柒』 曹楊一村列入上海城市更新規劃嗎

http://xw.shpt.gov.cn/shpt/n8/u1ai40396.html
區政府網站上有，但是咨詢區房管局舊改辦回復是說經查曹楊一村內尚未納入舊區改造規劃！容