物業安全責任法律防範

1. 物業公司法律風險防範主要來源有哪些

物業公司法律風險防範主要來源是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生並承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。依據管理服務的具體義務的內容不同，我們可以將物業管理企業的法律風險具體劃分為治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業及公共設施設備造成的風險等。
一、治安風險防範
所謂治安風險主要是指由於外界第三人的過錯和違法行為，給物業管理服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導致了物業服務風險。例如建築區劃內發生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業服務工作帶來極大的壓力和風險。在這類案件中，物業企業應否承擔責任，關鍵取決於物業服務企業是否存在管理瑕疵。如果物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全防範義務致使建築區劃內發生人身損害結果，則企業應當承擔相應的賠償責任。
二、車輛管理風險防範
車輛管理損毀風險，是指在物業服務企業在進行停車場經營服務過程中，因車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。車輛停放服務是由小區物業管理服務附帶產生的附加服務，通常由物業服務企業接受建設單位或小區業主委員會的委託進行停車場的經營服務，並收取車輛服務費。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理單位面臨賠付金額較大的風險。此類事件的責任承擔關鍵在於停車性質的判斷，雙方之間保管合同法律關系的成立與否決定了物業服務企業的的賠與不賠。
三、公共設施、設備風險防範
物業本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業主或非業主使用人的人身和財產損失，此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之一，同時因物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業本身主要包括房屋本體及屬於物業管理服務范圍的房屋建築物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等。

2. 物業管理風險防範中，你認為存在哪些風險，應如何規避

在日常工作中，開發單位和物業企業往往對一些潛在的風險因素導致的各類糾紛束手無策，如開發商設計規劃時存在的缺陷所引發的事故、小區物業服務過程中沒能及時消除隱患而引發的糾紛、物業公司沒有盡到安全警示義務導致承擔相應的責任、業主人身及財產出現問題後的責任劃分等等，究竟如何才能消除潛在的風險因素？筆者根據在工作過程中遇到的各類真實案例分析總結出如下幾點預防措施，供物業同仁參考，希望給物業企業以警示。
一、開發單位在設計規劃中存在的風險及排除
開發單位在設計規劃時一定要對房屋、公共設施設備、公共部位、場地等在日後的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行全面考慮。
1、娛樂設施設計
小區內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、鞦韆、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發生，也是物業企業與業主產生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業主正確使用，同時物業服務企業要定時檢修，發現安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。
2、小品設計
（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；
（2）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象；
（3）小區內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（並在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業主落水造成傷害；
（4）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；
（5）流經小區的河流（自然形成）要根據實際情況進行有效的整體規劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；
（6）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。
3、房屋設計
（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標准《住宅設計規范》的規定，車庫的凈高應符合現行行業標准《汽車庫建築設計規范》的有關規定（北京豐台區和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業主受傷的案件，最終判決開發單位敗訴）；
（2）外牆盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免採用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗岩等），並且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日後脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規定，建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；
（3）小區周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鑽，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；
（4）女兒牆亦要設計成防攀越的，女兒牆柵欄高度一般要高於50厘米；
（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執行國家建設標准），防止兒童從間隙處墜落；
（6）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應採用專用鎖（並在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；
（7）建築物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現象（深圳「好來居」事件給了物業企業很深刻的警示）；
（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；
（9）電梯的設計及調試安裝一定要到位（並在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。
4、路面、地面設計
（1）路面和地面的選材，盡量避免採用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使採用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果採用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；
（2）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕台風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以採用太陽能蓄電池路燈；中國物業教育網;
（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區，雪後路面比較滑，基礎要做好，防止日後出現塌陷，給業主和車輛帶來安全隱患；
（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮後期物業管理中對車輛佔道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標准：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規劃停車位。對規劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；
（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；
（6）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；
（7）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利於安全行車，必要時應設計有廣角鏡。
5、綠化設計
（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業小區）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易於養護的植物；
（2）盡量避免在陽台上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛；
（3）園區不適宜種植一些高大的喬木，日後成材，會影響採光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。
6、公共設施設備的外觀設計
（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多餘的附屬裝飾，實用就好，並在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；
（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。
7、管井設計
排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。（待續）
二、物業企業日常服務過程存在的風險及排除
如果物業企業接管的項目已經開發完畢，各項硬體已經成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現有的情況出發，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現有的責任風險。
目前各大小區基本都發生過業主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業企業未採用相應的措施和採用的方法不當而產生的法律糾紛，多數情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：
1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流於形式而失去實質意義；物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。
2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況後的責任有一個明確約定；
3、如果對停車進行收費，租賃協議中一定要註明是「佔位費」還是「保管費」；
4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像採集器，對進出車輛情況進行採集，防止在外受損的車輛進入園區；
5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內），以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據；發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反游標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害；
6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：「經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。」這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要「明確的警示」的法律要求。如：上下樓注意安全、小心台階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠葯投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農葯（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、牆體脫落注意安全（發生牆皮脫落的牆體）、雪後路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；
7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生後，能夠直接找到責任人，並且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹製止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業公司承擔15%的賠償責任）；
8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間；
9、樓頂、公共陽台上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建築和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由於排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽台上，由於業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上並攝錄證明通知書已經送到（相關規定：「住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）；
10、採取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門；
11、東北地區冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的「冰溜子」，以免墜落傷到人和車；
12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬於小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過後其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的；
13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故；
14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；
15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關系，但如果由於消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任；
16、盡量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題後，物業企業就要承擔相應的賠償責任；
17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。
總之，無論是開發單位還是物業企業在對小區進行開發和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護業主權益的角度出發，仔細斟酌一些設施的設置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業主帶來人身、財產的損失，也使自己免於承擔不必要的責任風險

3. 物業管理安全防範的注意事項有哪些

如果物業企業接管的項目已經開發完畢，各項硬體已經成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現有的情況出發，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現有的責任風險。
目前各大小區基本都發生過業主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業企業未採用相應的措施和採用的方法不當而產生的法律糾紛，多數情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考：
1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流於形式而失去實質意義；物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。
2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況後的責任有一個明確約定；
3、如果對停車進行收費，租賃協議中一定要註明是「佔位費」還是「保管費」；
4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像採集器，對進出車輛情況進行採集，防止在外受損的車輛進入園區；
5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內），以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據；發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反游標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害；
6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：「經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。」這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要「明確的警示」的法律要求。如：上下樓注意安全、小心台階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠葯投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農葯（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、牆體脫落注意安全（發生牆皮脫落的牆體）、雪後路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示；
7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生後，能夠直接找到責任人，並且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹製止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業公司承擔15%的賠償責任）；
8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間；
9、樓頂、公共陽台上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建築和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由於排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽台上，由於業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上並攝錄證明通知書已經送到（相關規定：「住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）；
10、採取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門；
11、東北地區冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的「冰溜子」，以免墜落傷到人和車；
12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬於小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過後其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的；
13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故；
14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告；
15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關系，但如果由於消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任；
16、盡量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題後，物業企業就要承擔相應的賠償責任；
17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。
總之，無論是開發單位還是物業企業在對小區進行開發和管理時，一定要全方位考慮問題，從維護業主權益的角度出發，仔細斟酌一些設施的設置和管理，只有將安全隱患消除在萌芽中，才能避免給業主帶來人身、財產的損失，也使自己免於承擔不必要的責任風險

4. 誰是物業管理區域內安全防範工作的責任主體

物業公司和業主！

5. 如何確定物業的安全防範責任

1、「三圍」管理安排、落實、檢查到位。（指三道防線）2、車庫、車輛的安全巡視檢查。3、機房重地的巡查。4、每個崗位的自身安全。5、自然災害的防範措施。（高空墜物）6、消防設施設備的完備。