商品房買賣法律知識

1. 房產法律知識大全

1. 房子是在夫妻關系存續期間買的，這套房原則上你母親是有份的．你父親的口頭遺囑只能版處分屬於自己的份額，權你母親的份額他無權處分．若沒其他權利人，僅從出資來算，你母親的份額是：［（5500－2000）÷2｝÷5500×100％＝31.82％
2.由於你們四個兄弟姊妹自願簽署了協議且你也作了補償，協議應當是合法有效的．所以除了你母親之外其他人無權主張對房的權利．因你對房產的份額大於你母親，所以她未經你的同意是無權賣房的．但是她主張出售自己的份額，你有優先購買權．

2. 買房子要注意哪些法律常識

第一，購房前的准備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你准備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和「五證」，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

3. 商品房房屋買賣合同的法律規定有什麼

法律分析：商品房房屋買賣合同的法律規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標准承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建築的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。
【法律依據】：《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標准承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建築的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。

4. 我國關於房屋買賣的相關法律規定

有《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及各地的地方性法規等法律法規可以參照。分析如下：

1、城市商品房預售管理辦法是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對於城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。

3、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐制定的。

(4)商品房買賣法律知識擴展閱讀：

1、第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

2、第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

4、第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

5、第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

6、第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

5. 商品房買賣能否適用《消費者權益保護法》

摘要 消費者權益保護法適用房屋買賣，房屋買賣雙方符合判斷消費者的標准。買受人與出賣人應當按照房屋買賣合同的約定履行相應的義務，一方未按約履行合同導致另一方人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

6. 買賣房屋你知道哪些法律知識

住房一直是我們關注的焦點，目前的房價一路狂升，但是市場還是受購房者青睞的。在買房的過程中，不僅需要准備購房款，還必要了解相應的法律知識，以防上當受騙。

買賣房屋時要特別注意的幾點法律問題

關於房屋的權屬問題

1、應當確定賣房人是房產證上登記的真實所有權人

房產證上會註明房產所有人信息，購房之前應注意仔細核對證件資料，確保賣房人是房產所有權人。購房之前，最好親自或者委託律師到房管局查詢房產證件的真偽，防止偽造證件的情況發生。

2、房屋共有人應一同簽訂房屋買賣合同

若房屋有共有人，共有人應一同與賣房人簽訂合同，防止因賣房人無權處分導致房屋買賣合同無效的情況，同時也要仔細核對共有人身份信息，防止出現冒名簽約的情形。

3、確保房屋不應存在權屬糾紛或瑕疵

房屋的權屬不應有爭議，也不應當存在抵押或者法院、檢察院、公安查封等可能影響或者阻礙房屋所有權變動的情形。

關於房產的權利瑕疵

1、房屋是否為違章建築或者存在拆遷的可能性

凡是違章建築，均不會有房產證，因此，沒有房產證的房屋或者房管局查不到權屬登記的房屋基本上應當屬於違章建築，購買違章建築不受法律保護，即使遇見拆遷，賠償的價格也是很低廉的。

此外，購買期房應當注意該開發商是否五證齊全（建議選擇品牌開發商，以免出現開發商一房二賣、一房多賣或者開發商破產、倒閉、非法集資等法律風險），購置二手房應當注意房屋的《國有土地使用權證書》、《房屋所有權證書》等是否齊全；同時在購房合同中應當註明因拆遷導致的風險或者利益由誰承擔或者享有。

2、房屋是否已被查封或者轉讓

實踐中，可能出現房屋已被法院、檢察院、公安查封或者已經過戶給第三人的情況。簽訂購房合同並不意味著房屋的所有權已轉移，必須辦理過戶登記才能實現所有權的轉移。因此，購房付款之前應當注意此類問題，購房款應當在辦理過後才全款支付，盡量防止損失。

3、房屋是否被出租或者被第三人實際佔用

房屋出租給他人，按照法律規定，承租人享有優先購買權，因此簽訂購房合同之前，賣房人應當讓出租人出具放棄優先購房權的承諾書，同時要在購房人的要求下實現購房人使用房屋的目的不能實現的情況。

關於土地的使用年限

住宅類房屋的土地使用年限是70年，實踐中，也有使用年限很短的住宅用地，這可能影響到房屋的實際價值，應當引起購房者的足夠重視。

關於房產交易產生的各種稅費

對於房屋交易產生的稅費，買賣雙方應當在合同中約定清楚。新房應繳納契稅、印花稅、維修基金、權屬登記費、物業服務費、交易手續費、產權工本費等，雙方應當約定清楚。

關於中介費

買賣雙方應明確約定中介費用由誰支出，同時約定在交易不成功的情況下，中介費是否收取，收取後是否退還。

明確違約事項

尊重契約精神，讓不誠信者支付違約成本，這是現代市場經濟的必然要求。因此，買賣雙方應當約定違約事項和違約責任，同時應注意，在非應雙方責任的情況下，比如，不能辦理銀行貸款或公積金貸款的情況下，各自所應承擔的責任。

實踐中，很多開發商包括品牌卡發商，往往在購房者不能辦理貸款的情況下收取購房者高額的違約金，實際上，購房者是否能獲取銀行貸款，開發商或者與開發商合作的房產銷售代理公司比購房者更清楚，，有個別開發商或者代理公司，明明清楚該購房者不可能獲得銀行貸款而與之簽訂購房合同，繼而以購房者違約未辦理銀行貸款為由要求購房者解除合同並支付高額違約金。

明確房屋附屬設施的所有權或者使用權

房屋一般都會有相關的附屬設施、設備，如室內裝修、裝飾、花園、屋頂天台、游泳池等。在購房合同中，雙方應明確約定附屬設施的權屬，防止因此而導致房屋價值降低或者權屬爭議。

陰陽合同和付款方式

實踐中，主要是在二手房買賣中，為了實現避稅，買賣雙方在實際合同（陰合同）之外簽訂用於備案的合同（陽合同），實際上陽合同屬於無效合同，應當注意防止。

房屋買賣中，賣房最好採用銀行轉賬加買房出具收據的方式支付房款，為可能出現的合同糾紛留存證據。

總之，買房是一項技術活，專業的事情交給專業的人士來做。購買房屋，特別是經濟價值較高的房屋，最好聘請執業律師陪同，以免出現不必要的法律爭端。

7. 商品房買賣合同可以避免糾紛

本版文介紹商品房合同糾紛的常見類型以及注意事項。如何預防商品房合同糾紛、如何處理?

在實際工作中我們發現買賣雙方簽訂合同時都是開發商事先約定好合同內容，以便在購房合同約定中爭取主動權。針對這種現象，南京鴻信房地產開發有限公司提醒購房者簽訂商品房買賣合同注意以下幾個環節。

簽對商品房合同避糾紛

一、認購書及定金

認購書是商品房交易時，購房者交納一定的定金後而訂立的，在約定的時間內與開發商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對於定金是否應該退還，有些購房者並不清楚，根據最高人民法院《關於審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見時，屬於不可歸責於任何一方的責任，定金應當退還。

二、合同條款約定

開發商取得預售許可後，為盡早回收資金，事先約定好合同條款後把合同製成一個統一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時一定要看清楚合同里的每條手寫規定，南京鴻信提醒尤其是對開發商免責條款及補充條款，其中補充條款是合同中沒有約定而補充說明的。合同內容應該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。

三、廣告內容約定

每個開發商在推出房產時都作有廣告宣傳，有些廣告內容對購房者是，而對開發商有束力。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬於要約邀請，購房者有權要求將相關內容寫入合同，對日後維護自己的合法權益是非常必要的。

四、規劃設計變更

如果開發商在交付房屋後，將原有的景觀、綠化等進行拆除改為他用，就會損害購房者的利益，由於合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協商盡量把相關材料也附到補充條款中。

商品房買賣合同糾紛的防範

該司法解釋基於加大對商品房買受人作為弱勢群體保護力度的初衷，突破了現行法律、法規，加重了房地產開發企業的責任，擴大了房地產開發企業的義務范圍，同時也擴大了商品房買受人的權利范圍，有側重地對商品房買受人進行了司法救濟，其頒布實施對商品房買受人具有十分現實的積極意義。商品房買受人在購買商品房時，可充分利用本司法解釋之規定，與房地產開發企業協商約定完備的合同條款(參照前述內容)，盡量使商品房買賣合同的內容規范、具體、明確，以避免發生糾紛。為了最大限度地防範糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點：購房前應先驗看開發商的 「五證」、「兩書」，這是法律對銷售方的基本要求。「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房(預)銷售許可證》;「兩書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應在商品房認購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔違約責任，開發商應無條件返還定金。

3、在簽訂商品房認購書前，應要求開發商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應要求復印作為認購書附件，以免將來正式簽約時就商品房買賣合同文本內容產生不必要的紛爭。

4、在商品房認購書中應約定開發商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發商的廣告宣傳，謹防廣告宣傳的誤導，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日後糾紛的引子。

6、對商品房的質量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎配套設施、辦證期限、辦證費用等相關內容，一定要在合同中明確顯示，避免以後開發商推諉扯皮。

7、對開發商的違約情形及賠償責任，應採取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細說明，堅決杜絕模糊性的表述，避免日後產生模稜兩可的理解。

商品房是城市家庭中最為昂貴的特殊商品，這種消費應該是一種理性消費。作為理性、成熟的購房者，只有運用法律知識和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動，規避、化解風險，切實維護自己的合法權益。

（以上回答發布於2014-07-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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8. 商品房買賣司法解釋

商品房在市場上可以進行自由的交易，不會受到政府政策的限制，商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。那麼商品房的買賣在司法中是如何解釋的呢？請大家閱讀下面的商品房買賣司法解釋了解！

商品房買賣司法解釋

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

（以上回答發布於2014-05-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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