物業管理糾紛及其法律責任

1. 物業管理糾紛處理辦法有哪些

物業應當按照物業服務合同的約定提供物業管理服務，糾紛各方可以和平協商的方式依照合同約定溝通解決；縣級以上政府房地產行政主管部門負責處理物業管理糾紛，糾紛各方可以請求當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構作為第三方介入參與調解或者進行仲裁訴訟。
【法律依據】
《物業管理條例》第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十二條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。第四十八條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

2. 物業管理常見糾紛有哪些

法律分析：物業管理常見糾紛有：物業公司與業主的物業管理費和滯納金的糾紛；物業管理企業採取停止供電、供水、供氣等措施引發的糾紛；業主委員會的更替、業主或者業主委員會選聘、解聘物業管理公司而產生的糾紛；無物業服務合同的糾紛；物業管理公司擅自侵佔業主共有物業引發的糾紛。

法律依據：《物業管理條例》

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十七條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

3. 物業管理糾紛的處理依據有什麼

法律分析：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

法律依據：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;

(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

4. 物業管理的常見糾紛有哪些

物業管理常見糾紛有：物業公司與業主的物業管理費和滯納金的糾紛；物業管理企業採取停止供電、供水、供氣等措施引發的糾紛；業主委員會的更替、業主或者業主委員會選聘、解聘物業管理公司而產生的糾紛；無物業服務合同的糾紛；物業管理公司擅自侵佔業主共有物業引發的糾紛。
【法律依據】
《物業管理條例》第三十五條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十四條
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十七條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

5. 怎麼處理物業管理糾紛

法律分析：1、糾紛各方以和平協商方式達成協議解決；2、糾紛各方通過第三方介入主要是當地房管局、居委會、街道辦事處或鎮政府調解機構參與調解的方式達成協議；3、糾紛各方在1,2二種方式無法達成一致協議的情況下通過仲裁、法院訴訟的方式解決糾紛。

法律依據：《物業管理條例》 第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

6. 物業管理糾紛處理的法律依據

物權法、物業管理條例、民法總則、侵權責任法、合同法。。。。。。
物業管理涉及很多法律法規。

7. 物業管理法律責任的案例

業主在家中被害的法律責任案例分析
【案例1】某大學青年教師大白天被歹徒殺害於所住小區的家中。兇手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認為，兇手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區沒有保安員、門衛脫崗、外來人員可以自由進出有著直接的關系。於是，他們一紙訴狀將小區開發商及小區的物業管理公司一並告上法庭。當地人民法院先後兩次開庭對此案進行審理。法院經審理認為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結果，該犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任，已由罪犯承擔。被告某開發公司、某物業管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意，又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關系。因此，被告不應當承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據，對此不予支持。
【案例2】兩名罪犯經預謀後，攜帶尖刀等凶器，竄至某市某小區某樓，因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入某業主家中進行搶劫，將業主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯後被法院判處死刑並賠償經濟損失共4萬元。業主夫婦認為負責小區管理的某公司未盡到安全管理的責任，故將其告上法庭。當地法院一審判決負責小區管理的某公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員並未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，並在較長時間內實施了犯罪行為，故該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。
【案例分析】上述兩案例均是業主在家中被害，被害人家屬均要求物業管理公司承擔相應法律責任，而兩地法院的判決結果完全不同。同樣的案例在全國各地已發生多起，其判決結果也和上述兩案例一樣，有的判決物業管理公司承擔責任，有的判決物業管理公司不承擔責任。業主在家中被害，物業管理公司到底應承擔法律責任還是不承擔法律責任呢?對這個問題，我們從以下幾個方面分析。
1)物業管理保安應履行哪些職責
保安是物業管理的基本職能之一，是物業管理公司提供物業公共服務的重要內容之一。那麼，物業公司的保安保什麼呢?
《物業管理條例》第二條規定：「本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。」第四十七條規定：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。」
從以上規定中我們認為物業管理保安的職責有：
①維護秩序。即維護物業區域范圍內正常的工作和生活秩序，努力為業主創造良好的、安定的工作和生活環境。
②協助做好安全防範。即協助公安機關做好安全防範。
③安全事故的應急處理。發生安全事故時，立即採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告，並協助有關部門做好救助工作。
2)物業管理保安的責任應根據法律法規的規定和物業服務合同的約定來界定
物業管理法律責任是指物業管理當事人由於違反物業管理法律規范或物業管理合同的規定所必須承擔的法律後果。違反物業管理法律規范的行為屬違法行為，違反物業管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責任的基礎，法律制裁是法律責任的必然結果。
物業管理法律責任是保證物業管理法律規范的有效實施，保障物業管理合同的全面履行，保護物業管理法律主體的合法權益的必要條件。如果法律規范和合同僅有法律關系主體的權利義務，而沒有在使用權利不當或不履行義務的情況下應承擔的法律責任，權利義務就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現在四個方面：第一明確違法違約後果。法律責任一般都會明確如有違法違約行為產生或哪些違法違約行為必須承擔什麼樣的後果。第二處罰違法違約行為。對違法違約行為進行經濟的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由於其違法違約給守法守約人帶來的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責任的目的並不是為了制裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴重後果，從而自覺地守法守約。
物業管理法律責任具有以下特徵：
①物業管理法律責任必須有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定。
物業管理法律責任必須事先規定。首先，物業管理法律責任的種類由法律規范事先規定，不得追究法律規范未規定的新種類的物業管理法律責任；其次，物業管理法律責任的內容要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的內容以外的法律責任；第三，物業管理法律責任的處罰范圍和標准要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的范圍和標准以外的法律責任。因此，物業管理法律規范和物業服務合同應有明確的法律責任或違約責任的規定和條款。如果沒有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定，就不能要求當事人承擔物業管理法律責任。
②物業管理法律責任必須以物業管理違法違約行為為前提。
物業管理違法違約行為是物業管理當事人拒不履行義務或做出法律、法規、合同禁止的行為。違法違約行為的構成要件有三個：第一是違法違約性，即當事人違反了物業管理法律規范的規定或違反了物業服務合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國家、集體或個人的合法權益，造成了危害後果。第三是可罰性，即當事人的違法違約行為符合物業管理法律規范和物業服務合同的約定的處罰條件。以上構成要件只有同時具備，才能由當事人承擔物業管理的法律責任。
③物業管理法律責任是對違法違約當事人的一種制裁。
物業管理法律責任是要求違法違約當事人必須承擔違法違約的法律後果，這顯示了物業管理法律法規的權威性和物業服務合同的嚴肅性。如果物業管理當事人違法違約，必將受到相應的的制裁和處罰。
④物業管理法律責任由國家強制力保證實施。
法律責任具有國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業管理法律法規，由國家司法機關和其他法律、法規授權的機關依法追究其法律責任。違反物業管理合同的約定，由合同守約方依法請求人民法院追究違約者的違約責任。
根據以上的分析，針對本案例我們認為：
第一，物業管理公司不承擔違法責任。我國目前已出台的物業管理的法律法規中並沒有物業管理區域內的業主的人身安全由物業管理公司負責、業主的生命受到犯罪分子的傷害應由物業管理公司承擔法律責任的規定。顯然，業主被傷害，承擔違法責任的應是犯罪分子，而不是物業管理公司。
第二，物業管理公司是否承擔違約責任，要根據物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同由物業服務需求方與物業服務提供方雙方自願簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業服務合同受到法律的保護。物業服務當事人由於違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業管理法律責任的確認，除依據有關法律、法規的規定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據，但合同約定的條款不得與相關法律、法規相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規的規定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出於雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規定的違約責任條款接受處罰。
《民法通則》第一百零六條規定：「公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。」
《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」
根據以上規定，合同是追究違約責任最根本的依據。物業服務合同可以對業主人身財產安全的保護措施做出更為具體的約定，也可以對業主人身或財產受到不法侵害後而要求物業管理公司承擔一定的賠償責任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現合同中約定的情形，物業管理公司應該承擔相應的違約責任。
3)物業管理公司應加強和改善物業區域內的安全防範
目前的物業服務合同，一般都有對物業管理保安服務的約定，如保安服務要做到24小時專人值守、定期巡邏，做好環境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強人員、物品、車輛出入管理等。但是物業管理保安並不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發生，只能是最大限度地去預防案件的發生。而目前相當一部分物業管理公司並沒有做到最大限度地去做好預防工作，沒有認真履行保安職責，如沒有聘用經過專業培訓的保安人員、對小區進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區進行巡邏、保安人員脫崗、安全設施管理不善形同虛設等。這也是不少業主對物業管理公司產生情緒，拒絕交納物業管理費的原因之一。
因此，物業管理公司要充分認識到保安工作在物業管理工作中佔有極為重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服務有利於提升企業形象。保安服務的好壞，直接反映了物業管理質量的高低。良好的保安服務，以及保安人員的優良素質，將會獲得住戶和社會的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業管理企業的企業形象。
②良好的保安服務可以使業主和使用人產生安全感。良好的保安服務提供良好的安全及保護，使業主和使用人人身免受傷害，財產免遭損失，從而滿足業主和使用人的安全需求，增強安全感和歸屬感。
③良好的保安服務可以創造良好的經濟效益和社會效益。良好的保安服務，社會秩序穩定，刑事犯案率低，可使人們安居樂業，人們都願意在此工作或居住，從而有效提高小區或大廈的銷售率和出租率。同時，良好的保安服務可以及時發現或避免刑事犯罪案件的發生，有效地保護業主和使用人的生命財產不受損失，也大大減少和避免業主和使用人因生命受到傷害、財產受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區或大廈的保安管理是社會治安管理的組成部分，小區或大廈的良好保安服務有利於促進整個社會的長治久安。
同時，要建立健全相關的規章制度，加強對保安人員的教育和培訓，努力做好保安服務工作。保安服務的關鍵是做好預防工作，應防患於未然。保安服務工作良好的重要標准就是物業區域范圍內不發生或很少發生刑事案件，不發生或很少發生安全事故。做好各項預防工作是保安服務工作的關鍵，因此要採取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發生。

8. 物業管理法律責任的相關規定

(一)建設單位違反招投標規定的行政責任
第五十七條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
為了保護業主的合法權益，避免在業主、業主大會聘用新的物業管理企業之前，在物業前期服務過程中，建設單位和物業管理企業相互勾結，侵害業主合法權益的情況發生，針對目前建設單位私自選聘物業管理企業，導致所選聘的物業管理企業素質差，造成業主和物業管理企業之間糾紛不斷的現狀，條例第二十四條規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。本條就是從法律責任的角度確保了第二十四條的落實。出現這類違法行為以後，行政機關首先是責令限期改正，要求建設單位採用正確的方式選聘物業管理企業，並給予警告。行政機關還可以行使自由裁量權，視違法情節或後果決定是否給予罰款。
(二)建設單位擅自處分的行政責任和民事責任
第五十八條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
本條規定了建設單位擅自處分的行政責任和民事責任。轉讓業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備，首先是一種嚴重的民事侵權行為，因此違法行為人必須對權利人承擔民事賠償責任。其次，在物業管理領域，由於涉及物業管理區域內眾多業主，建設單位擅自處分業主擁有所有權或者使用權的物業共用部位、共用設施設備，已經侵犯了公共利益，構成了對行政管理秩序的破壞，所以應當給予行政處罰，由違法行為人承擔罰款的行政責任。
要明確的是，民事責任和行政責任並不互相排斥，行政責任是對國家承擔的責任，帶有懲罰性質；而賠償的民事責任是對受侵害業主的責任，不具懲罰性，一般只有補償性，目的是使業主的利益恢復到侵害未發生之前的狀態。所以，行政責任的承擔不影響民事責任，反之亦然。但是在侵權人財產不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優先保證民事賠償責任的實現。
(三)拒不移交資料的行政責任
第五十九條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處l萬元以上10萬元以下的罰款。
本條規定了拒不移交資料的行政責任。物業資料和相關的物業應當是一體的，其所有權應當屬於全體業主。在物業管理活動中，在建設單位、物業管理企業、業主之間由於物業管理問題發生糾紛，更換物業管理主體時，常常出現掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方的情況。由於這些資料是開展物業管理，對物業進行維修養護所必需的基礎資料，如果掌握資料的一方拒不移交，將會給對方的工作造成許多障礙，是對行政管理秩序的破壞。所以，條例特別規定了拒不移交的行政責任。
(四)無資格從事物業管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律後果
第六十條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
本條規定了無資格從事物業管理的行政責任、民事責任以及騙取管理資格的法律後果。由於物業管理直接關繫到廣大老百姓的日常生活，為了確保物業管理工作的正常開展，為了能夠給業主提供優質的管理服務，我國對物業管理企業實施資質管理制度，未經主管部門進行資質評定並取得資質證書而從事物業管理業務的，是一種擾亂市場秩序的行為，應當受到行政處罰。另一方面，不具備資質證書的企業和業主簽訂的物業服務協議是無效協議，如果該企業的違法行為給業主造成了損失，違法企業必須承擔民事賠償責任。在侵權人財產不足以既承擔民事賠償責任，又接受行政處罰時，應當優先保證民事賠償責任的實現。
(五)物業管理企業聘用無從業資格的人員的法律責任
第六十一條違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
本條規定了物業管理企業聘用無從業資格的人員的法律責任，包括行政責任和民事責任。物業管理人員的素質決定了物業管理的服務水平和服務質量，為了保障物業管理活動的順利開展，依法維護業主的合法權益，條例不僅規定了物業管理企業的資質要求，而且規定了物業管理企業從業人員的資格要求，要求物業管理從業人員必須具備相應的業務能力和知識水平。但是如果物業管理企業對此要求置之不理，對未取得物業管理職業資格證書的人員仍然加以聘用的話，關於從業人員友格的要求就會成為虛置，就無法從根源上杜絕無資格人員從業的違法現象。所以，為了預防不符合條件的從業人員進入物業管理的人力資源市場，本條專門規定了違法聘用無資格從業人員的法律責任。
(六)物業管理企業違反委託管理限制之法律責任
第六十二條違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50》6以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
本條是關於物業管理企業違反委託管理限制之法律責任。業主大會選聘物業管理企業，物業管理企業只有在符合一定資質條件的情況下，才能承接物業管理項目，業主正是基於對物業管理企業管理能力和服務水平的認可才選聘相應的物業管理企業，被選聘的企業除部分專項服務業務可委託給專業性服務企業外，應當親自完成其他有關的物業服務。物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人，也可能造成對物業管理資質管理制度的規避，使得資質管理制度形同虛設。因此，行政機關將對此行為進行行政處罰。另外，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人也是違反其與全體業主簽訂的物業服務合同的行為，應當承擔相應民事責任，給業主造成損失的，應當承擔賠償責任。
(七)挪用專項維修資金的法律責任
第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
本條是關於挪用專項維修資金的法律責任。房屋的專項維修資金只能用於特定的用途，即房屋的維護和保養。挪用專項維修資金的行為，首先，它違反了條例第三十五條物業服務合同中關於專項維修資金的管理與使用之規定，行為當事人，無論是法人還是自然人，均應承擔違約責任；其次，它也違反了條例第五十四條第二款關於「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。不得挪作他用」的規定。挪用專項維修資金的行為不僅違反了本條例的規定，也違反了物業服務合同的規定，因此是應受到處罰的行為。挪用專項維修資金的行為，還可能涉及刑事法律責任。這里有可能涉及的罪名是挪用資金罪或挪用公款罪。
(八)建設單位(開發商)不配置物業管理用房的法律責任
第六十四條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
本條主要是關於違反本條例第三十條「建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房」規定的行政法律責任。物業管理用房是物業管理工作正常進行的前提條件，建設單位在開發建設的時候應當為物業管理工作考慮，預留必要的物業管理用房。不按照規定配置必要的物業管理用房，影響到物業管理工作的開展，損害物業管理區域內全體業主的合法權益的，應當給予行政處罰。
(九)物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途之法律責任
第六十五條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修與養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
本條規定了物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途之法律責任。物業管理用房是歸業主所有，提供給物業管理企業專門用於物業管理使用的，擅自改變物業管理用房的性質，侵犯了業主的財產權利，同時也勢必會影響到物業管理的質量，應當給予行政處罰。另外由於擅自改變物業管理用房的用途的行為在本質上是侵犯了業主的財產權，本條對違法所得收益的處理的方式，實際上是規定了民事責任的承擔方式。也就是說行政機關應當將查獲的非法收益交還給業主，優先用於物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘的部分，由業主大會決定其使用。通過規定民事責任承擔的方式，來實現政府對社會事物的管理，這是條例的一個特色。
(十)業主、物業管理企業擅自作為行為的法律責任
第六十六條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：(1)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；(2)擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；(3)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處1000元以上l萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
本條是關於業主、物業管理企業擅自作為行為的法律責任。本條中違法行為的主體可能是多方面的，既可能是業主，也可能是物業管理企業，他們的共同特點是侵害了物業管理區域內的共同利益，因此其違法行為不僅侵犯了行政管理制度，應當承擔行政責任，而且在本質上侵犯了全體業主的合法權利，所以，如果因為違法行為而獲得利益，這部分收益實際上是來源於業主的權利，應當用於物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘的部分，由業主大會決定其使用，而不是採用國家沒收的方式。本條同樣體現了通過規定民事責任承擔的方式，來達到行政管理的目的的精神，同樣是對於民事違法行為，採用了行政處罰和民事責任並舉、民事責任優先的處理方式。
(十一)業主逾期不交納物業服務費用的民事法律責任
第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
本條規定了業主逾期不交納物業服務費用的民事法律責任。由於業主在物業管理法律關系中處於核心地位，一切物業管理活動都是圍繞著業主及其利益。另一方面，業主也在物業管理中承擔著大量的義務，違反這些義務必然承擔法律責任。業主和物業管理企業之間是平等的民事法律關系，物業管理企業按照物業服務合同的約定提供一定標準的服務，業主按時交納物業服務費。業主不交納物業服務費構成了違反物業服務合同約定或者業主公約規定的行為，應當承擔相應的法律責任。
(十二)業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的法律責任
第六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
本條是關於業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的刑事責任和行政責任。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。實踐中存在著一些業主利用業主大會或者業主委員會的名義，從事與物業管理無關的活動，如聚眾鬧事、斗毆，從事封建迷信活動，甚至可能走向有組織的犯罪等。雖然這些活動以業主大會或者業主委員會的名義作出，但是沒有得到授權，也與物業管理無關，其法律後果，應當由利用業主大會或者業主委員會從事違法活動的業主承擔。這些違法行為如果構成犯罪的，應當追究刑事責任，如果違法情節較為嚴重，但尚不構成犯罪的，應當按照治安管理處罰條例的規定，給予治安管理處罰。
(十三)物業管理主管部門工作工員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任
第六十九條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
本條是關於物業管理主管部門工作人員收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任。行政機關在行政管理中的違法行為包括作為和不作為。作為的違法，是指行政機關在物業管理活動中的管理行為違反法律規范或者行政行為違反了為其設定的不為某種行為的義務，作為的違法通常表現為一定的積極的違法行為。不作為的違法，是行政機關不履行法律規范或者行政行為違反了為其設定的為某種行為的義務，不作為的違法通常表現為一種消極的狀態。無論是作為的違法，還是不作為的違法，都違反了法定的義務，都對管理相對人、國家管理秩序造成損害，都應當承擔法律責任。

9. 物業公司常見法律糾紛有哪些

您好，
問題一：遺留的房屋質量問題
法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。
法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
對策：嚴把房屋交接關口
一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。
問題二：物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
對策：隨時發現問題隨時解決
在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。
問題三：物業與業主溝通存障礙
法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
對策：要靠服務取得業主信任
座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。
問題四：供暖溫度不達標
供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。
對策：可聯合業主代表共同監控
法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。
問題五：物業漠視鄰里糾紛
這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。
對策：主動與業主進行溝通
物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。