房地產公司法律案例

『壹』 房產糾紛的經典案例有哪些

房產糾紛的產生原因
分析目前產生的大量房產糾紛,主要分以下幾類:
一是房屋產權回糾紛。主要表現為答因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
二是房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
三是房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系,權利人在出賣房屋時,未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
四是房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。
它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。 五是房屋抵押、典當糾紛。 六是房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛,它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。 七是房屋拆遷糾紛。

『貳』 關於房地產法的案例分析

分析案例首先要分析法律關系：
本案存在著兩個法律關系：
（1）李甲與王專乙的房屋租賃合同法律屬關系。租賃合同屬於諾成性合同，雙方簽訂了合同，雙方的合同關系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那麼李甲構成合同違約，根據法律規定，王乙可以主張違約金或者解除合同等，並可依法要求李甲支付居住期間的房租、水電費和其他合理費用，同時王乙還可以採取留置等措施維護自身的合法權益。
（2）王乙對李甲物品的侵權法律關系。王乙在李甲未將房屋騰空的情況下拆毀屋頂，致使屋內部分物品受損，那麼王乙對李甲構成了侵權。王乙所稱「按房管部門的通知修房」並不是其免責的事由，因此李甲可以據此要求王乙賠償物品損失的相關費用。
綜上所述，本案中，王乙要求李甲解除合同並支付房費、水電費等，符合法律要求。同時，李甲對王乙提出的賠償請求也應得到法律支持。在審判中，法院可以對兩個法律關系一並審理，對雙方構成的法律權利義務關系可以合並抵消，對抵消後的情況進行最後裁決。
本人看法，僅供參考。

『叄』 房地產法學 案例分析

1、李某實質上是借用工程公司的開發資質，此處不知李某與工程公司內部如何約定，但無論二內者是借用關系還是容合作關系（無合作之實，工程公司只收取一定管理費），行為都是無效的。
2、若李某以自己的名義與王某簽訂協議，因其屬無資質主體，該協議應認定無效；若李某以委託人身份、以工程公司名義與王某簽訂協議，則該協議應認定有效。
3、物權法規定，不動產物權轉移以登記為生效原則。雙方為辦理登記，房屋權屬並為轉移，夏某未取得該爭議房屋的所有權。
4、王某的損失應當由李某和工程公司共同賠償。根據最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋相關規定，王某可以要求優先獲得產權調換房屋，並要求李某和工程公司賠償其他相應損失。

『肆』 房地產法案例分析

1，朱某不具備申請宅基地條件，依據《土地管理法》之六十二條規定：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。他將自用宅基地建房出售後無權再申請宅基地
2，農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，並在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉（鎮）審核後，報縣（市）審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。

『伍』 房地產法律關系的主體 怎麼舉案例

房地產法律關系，這說的太寬泛了。
有民法上的法律關系，有行政法上的法律關系。前者主體是平等的民事主體，後者一方必定是行政機關。

『陸』 關於房地產法的一個案例分析

1、甲出售房屋時乙有優先購買權，如果乙沒有放棄這個權利，那麼甲丙的買賣行為無效。
2、房屋交易後，原租賃合同繼續有效。故在合同期內，丙不得要求提高租金。一年合同期滿之後丙可以要求提租。

『柒』 工商系統典型案例分析某房地產開發公司違法經營案

我個人認為應當有管轄權，但應當用銷售不符合國家標准產品這條定性。

『捌』 房地產法學的經濟法案例及分析

首先，你的問題好像是哪一年律師資格考試的原題，或者是曾經被報版道過，答案如下：
1.煤氣公司的權行為是公用企業、獨占經營者的限定購買行為。
2.這類行為被法律所禁止，具體法條是《反不正當競爭法》第六條。
3.縣級以上人民政府的工商行政管理部門有權予以查處，就是指省級或者社區的市的工商行政管理部門。但是法律行政法規規定由其他部門監督檢查的，依照其規定。
4.對這種限定購買的行為，執法部門應當責令停止違法行為，可以根據情節處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。被指定的經營者藉此銷售質次價高商品或者濫收費用的，監督檢查部門應當沒收違法所得，可以根據情節處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

參考文獻：反不正當競爭法

『玖』 房產相關訴訟案件實例

一、基本案情：

上訴人（原審被告）源誠（青島）國際貨運有限公司。

被上訴人（原審原告）棲霞市恆興物業有限公司

2000年11月，棲霞市恆興物業有限公司（以下簡稱恆興公司）與菲律賓的派馳貿易國際公司（patchtradinginternationalinc.）商定：恆興公司為派馳貿易國際公司（patchtradinginternationalinc.）供應紅富士蘋果6156箱，離岸價為54732.12美元（摺合人民幣453056.07元），貨款結算方式為信用證結算。裝貨港為中國青島，卸貨港為菲律賓馬尼拉北港，運費到付。

恆興公司與派馳貿易國際公司（patchtradinginternationalinc.）商定買賣蘋果的有關事宜後，與源誠（青島）國際貨運有限公司（以下簡稱源誠公司）達成協議，由源誠公司承運恆興公司的該批貨物。2000年12月6日，源誠公司將恆興公司的貨物裝上船並向恆興公司簽發了編號為tstrf7017h的一式三份正本提單。該提單載明：托運人為恆興公司（qixiahengxingtradeco.ltd.）；收貨人為派馳貿易國際公司（patchtradinginternationalinc.）；貨物名稱為蘋果；數量為6156箱；承運人為源誠公司（shelleson-kaselogisticsco.ltd.）；裝貨港為中國青島，卸貨港為菲律賓馬尼拉北港，運費到付。恆興公司交給源誠公司承運的貨物的貨值為54732.12美元（摺合人民幣453056.07元）。提單的正面有一項聲明：參照本提單背面6（4）（b）+（c）的法律條款，合同或包含在本提單的合同內容依中國法律為依據，任何由本合同引發的爭議和索賠終審權在中國法院而非其他法院。除非另有聲明，本提單中所列承運人收到的上述外表良好的貨物已裝在上列船上並應安全運抵目的地，托運人接受本提單背面條款的約定內容，其他當地政策對此無效。貨物的重量、尺碼、數量、品質、內容和價值由托運人提供，承運人並未核對。一份提單完成提貨手續後，其餘各份失效。如要求，承運人有責任提供有可背書轉讓字樣的貨物提單，作為貨物中轉之用。

源誠公司將恆興公司的貨物運至馬尼拉北港後，源誠公司未收回其簽發的全套正本提單。2000年12月17日，派馳貿易國際公司（patchtradinginternationalinc.）憑保函從源誠公司處提走了編號為tstrf7017h提單項下的貨物。

2001年1月17日，因單證不符，中國銀行煙台分行將源誠公司簽發的提單退給了恆興公司。恆興公司由於未收到貨款，未辦理出口退稅，且無法享受國家的財政補貼。為此，恆興公司於2001年6月28日訴之青島海事法院法院，要求源誠公司承擔給恆興公司造成的經濟損失。

二、一審法院判決一審法院認為，源誠公司接受恆興公司出運貨物的委託後，簽發了「托運人為恆興公司，承運人為源誠公司」的編號為tstrf7017h的一式三份正本提單，源誠公司與恆興公司之間存在海上貨物運輸合同法律關系。源誠公司和恆興公司均應按照提單的規定行使權利、履行義務。

在源誠公司簽發的編號為tstrf7017h的提單的正面載明：參照本提單背面6（4）（b）+（c）的法律條款，合同或包含在本提單的合同內容依中國法律為依據，任何由本合同引發的爭議和索賠終審權在中國法院而非其他法院。因此，解決本案的准據法應為中國法律。源誠公司關於本案應適用菲律賓法律的主張，沒有法律依據，法院不予採信。

提單，是指用以證明海上貨物運輸合同和貨物已經由承運人接受或者裝船，以及保證據以交付貨物的單證，承運人應當將貨物交給憑正本提單請求提貨的人。源誠公司簽發提單後，應按照提單的約定和法律規定將貨物交給相應的提單持有人，並收回其簽發的正本提單。源誠公司關於其將貨物交給了記明收貨人，無需收回正本提單的主張，不符合我國法律的相關規定，法院不予支持。

（以上回答發布於2014-07-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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『拾』 求幾個房地產法規方面的案例

國有劃撥土地使用權的出租、轉讓行為的效力問題案例
[案情]
上訴人（原審原告）沈陽某信號廠，住所地沈陽市鐵西區。

法定代表人張某，系該廠廠長。

被上訴人（原審被告）卜某，男，1970年6月1日出生，住沈陽市於洪區。

案件基本事實

經審理查明，原告投資設立了活性炭分廠。2000年，原告以大潘鎮企業公司活性炭廠的名義取得該地《國有土地使用證》，使用權類型為劃撥。2001年11月21日，原、被告雙方簽訂了《租賃協議》，約定將活性炭分廠整個廠區廠房租給卜某，租期為3年，即從2002年1月1日到2004年12月31日，年租金25,000元，合同第五條規定「上訴人如出賣房屋需在2個月前通知被上訴人，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進行，上訴人在承租期內出賣房屋要給予被上訴人動遷損失費4萬元。」2002年2月1日，上訴人廠長辦公會議決定出售位於馬貝村的活性炭分廠。4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開拍賣馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無法參加競買，表示委託他人參加競買。同月27日在拍賣會上，被上訴人內弟吳某以被上訴人名義參加了競買。經過10輪競拍，沈陽市中天生物柴油加工試驗廠以131萬元獲勝。被上訴人內弟吳某以被上訴人名義最高報價為127萬元。同日上訴人給被上訴人發出《通知》，告之活性炭分廠拍賣情況，要求被上訴人於同年6月30日前搬走。同月28日，上訴人（稱謂甲方）與沈陽市中天生物柴油加工試驗廠（稱謂乙方）簽訂了《轉讓協議》，約定甲方將活性炭分廠土地使用權及地上建築物轉讓給乙方，乙方於本協議簽訂後15日內將131萬元轉讓費付給甲方，甲方接到轉讓費60日內將廠區原承租單位清除出廠，把廠區完整交給乙方，否則第延期一個月甲方給付乙方4萬元補償。同年4月30日被上訴人給上訴人回函，表示不同意搬遷，如強行搬遷要求補償直接經濟損失人民幣80萬元。此後，雙方多次談判協商，同年6月14日被上訴人要求給付補償費降到365,000元，上訴人主張按簽訂的《租賃協議》執行。

[審判]

原審法院的認定與判決

一審法院認為，原被告簽定的租賃合同合法有效，合同中規定的原告可以終止合同的條件尚未成就，第五條規定「出租方的變更」實質為原告應履行的義務，而原告未能適當履行，即未在出賣前兩個月通知被告，只在出賣前兩天通知被告，違背了法律規定的合理期限，又未採取任何補救措施，使原告未能享有合法擁有的權利。租賃物出賣並不必然解除租賃合同，原告解除合同的要求顯屬不當。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百三十條之規定，判決如下：一、原、被告所簽訂的租賃合同繼續履行；二、駁回原告的訴訟請求。

上訴人的上訴請求及被上訴人的答辯理由

宣判後，沈陽某信號廠以原審法院未查清事實，適用法律不當為由提起上訴。理由如下：上訴人已經履行了通知義務，符合合同解除條件。2002年4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開拍賣馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無法參加競買，表示委託他人參加競買。同月27日在拍賣會上，被上訴人內弟吳某以被上訴人名義參加了競買。因報價過低沒有竟買成功。之後上訴人有給了被上訴人兩個月的搬遷時間，符合合同解除條件。因此，請求二審依法判決解除合同。

被上訴人卜某認為，原審法院判決認定上訴人未盡到通知義務，判決合同繼續履行是正確的，要求維持原判。

二審法院的認定與判決

二審法院認為，雙方當事人於2001年11月21日簽訂的《租賃協議》合同有效。上訴人在轉讓該廠區廠房時是根據雙方簽訂的協議的內容而實施的，並及時通知了被上訴人，被上訴人委託內弟參加了該廠區廠房的竟買，在上訴人與竟買獲勝者簽訂《轉讓協議》時，給被上訴人留出了2個月的搬遷時間，符合雙方約定合同解除的條件，故應判決解除雙方簽訂的《租賃協議》。鑒於雙方當事人在《租賃協議》第5條第1款中約定「甲方出賣房屋需在2個月前通知乙方，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進行」，主要是因冬季不便進行土建施工安裝鍛造機器設備，因此，在確定解除時間應遵守雙方這一約定。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第106條第1款、111條和《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款（3）項的規定，判決如下；一、撤銷於洪區人民法院（2002）於經初字第319號民事判決；二、本判決生效後於2003年4月15日前，被上訴人將雙方爭執的位於沈陽市於洪區大潘鎮馬貝村沈陽某信號廠活性炭分廠廠區廠房騰空交給上訴人，逾期未搬遷，按《中華人民共和國民事訴訟法》第232條和《最高法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見第295條執行，並給付廠區廠房使用費（從2002年11月21日起開始計算至將廠區廠房騰空交付給上訴人止，按年25,000元計算）；三、於本判決生效後15日內上訴人給付被上訴人搬遷費人民幣4萬元；四、駁回雙方其他訴訟請求。

[評析]

本案涉及當前房地產審判中一個十分敏感的問題——國有劃撥土地使用權的出租、轉讓行為的效力問題。

過去我們一直認為，按照《城市房地產管理法》第三十九條的規定，「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」未經審批擅自出租轉讓的行為，損害了國家的利益，應為無效合同。

筆者認為，新合同法實施後，在鼓勵和保護交易及交易安全的形勢下，仍將此類合同一概的認定為無效合同，不符合《合同法》保護當事人意識自治的原則和鼓勵交易的原則。而應實事求是地結合不同情況，區別對待。

首先，應將作為合同生效要件的「批准、登記」與合同標的物發生物權變動時的「公示登記」區別開來。按民法上的物權行為理論，物權在法律上屬於支配權，債權在法律上屬於請求權（當事人訂立合同後，會在當事人之間產生請求權的約束力）。中國社科院民法研究室主任孫憲忠 教授認為，「不動產登記是物權設定成功的表徵，登記之後，才能依法取得物權。當事人之間為轉移物權而訂立的合同，在當事人之間會產生請求權的約束力；但是也正是因為請求權只是在當事人之間產生約束力，所以這一合同成立以及有效不必以不動產登記作為必要條件，債權對第三人沒有約束力，所以合同的成立不必要進行公示，也就是說，合同完全可以因為當事人之間的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效，不是物權有效變動的充分必要條件，不能因為合同成立有效就自然發生的物權成立或者有效結果。」可見，作為物權變動公示效力的登記，並不直接影響合同的效力。未進行登記，當事人之間訂立的合同，只要不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效情形，不違反法律法規禁止性規定，就應為有效合同，受法律保護。不經登記的不動產轉讓合同，只是不發生對抗第三人的效力。

其次，要結合享有土地使用權主體的情況來確定合同的效力。按照《城市房地產管理法》對國有劃撥土地使用權主體進行了限定，該法第二十三條規定，「下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。」。但是，實踐中因計劃經濟時期對國有劃撥土地使用權管理的不規范，歷史的原因造成享受國有劃撥土地使用權的主體已經遠遠超出了上述范圍，很多生產流通領域中經營性企業也享有國有劃撥土地使用權。這種使用權已經成為企業的一種財產權利，它的流通，有利於企業盤活資產，促進企業提高效益；有利於提高國有土地的利用價值，促進城市的綜合改造。因此，如果一概限制其流通，顯然是不切合實際的。

對於土地使用權人是公司、企業、其他組織的，其出租、轉讓土地使用權合同應認定為有效合同。《城鎮國有土地使用權轉讓和出讓暫行條例》第四十五條規定，「符合下列條件規定的情況的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其土地使用權和地上物的所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附屬物合法產權說明;（四）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。」《城市房地產管理法》第五十五條也規定「以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。」可見，對於上述主體簽定的出租、轉讓合同，只要交納了土地出讓金，國家的利益並沒有受到損害，就應認定合同有效。當法院確認合同有效，雙方按合同履行時，受讓方要實現合同的目的，成為合法的土地使用權人，辦理有關批准、登記手續，履行物權轉移行為，必然要交納出讓金，從而使國家的利益得到保護。最高法院2003年法公布第2號二審判決，甘肅蘭州紅麗園商貿有限責任公司與甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛上訴案，認定合同有效，就體現了這一精神。值得借鑒的是，最高法院該案的判決書反復強調，「由於租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據《城市房地產管理法》第五十五條規定以及建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》和《關於國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。據此，一審判決認定《房屋租賃合同》有效是正確的。」顯而易見，最高人民法院在本案判決，認定合同有效時已經充分考慮到了行政法規的有關規定，在提醒雙方當事人履行合同時，應將土地收益上繳國家。

審判委員會在討論本案時，認定沈陽鐵路信號廠與朴彪租賃合同合法有效，也是體現了上述法律精神。

對於土地使用權人是國家機關以及學校、醫院等具有社會公益性質的單位，其享有的國有劃撥土地使用權及地上建築，屬市政公用設施，帶有社會公益性質，未經批准擅自出租轉讓，其實質上改變了土地用途，違反了《土地管理法》強制性規定，損害了國家和社會公共利益，國有劃撥土地使用權出租、轉讓合同應認定為無效。最高人民法院2002年公布的「昆明公安消防隊與重慶墊江復合保溫材料總廠、昆明小林大酒店有限責任公司房屋租賃糾紛案」的二審判決，認定昆明公安消防隊將用於市政消防的公共設施，出租給重慶墊江復合保溫材料總廠成立昆明小林大酒店的協議無效，就體現了這一精神。

作者：張東波，沈陽市中級人民法院民二庭庭長。