物业法规不健全

① 物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义

一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一） 法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
二、物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

② （！急！）物业对房屋保养不完善 拒交物业费 是否合法

物业管理存在的问题，可以通过业主委员会解决，也可以通过消协解决，但物业费必须交。
现在新的物业管理法规也下来了，物业与业主之间的关系也很明确。你的情况可以向业主委员会反映，协调解决这个问题，但物业费应该按所欠和滞纳一并缴清。
即使双方对簿公堂，结果无非是物业修缮和业主清费。

③ 论述强化物业从业人员法律法规意识的重要意义是什么

强化物业从业人员法律法规意识的重要意义：一、统一思想，提高认识，充分认识促进物业行业健康发展的重要性 物业管理是城市管理的重要内容。近年来随着我市城市化进程的加快推进，物业管理工作得到了较快发展，已成为具有一定发展潜力的新兴产业。但从总体上看，目前我市物业管理工作中还存在着制度建设滞后，市场化程度低，市场主体之间的法律关系不明确；物业管理企业资质较低，从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏；成立业主委员会的覆盖面低，物业服务的消费意识不强；物业服务收费的监管机制不够完善；物业管理与街道社区建设管理相互脱节，部门监管职责落实不够到位等问题。 加强物业工作，促进物业行业健康发展，是构建和谐社会的迫切需要，对于加快我市经济和社会各项事业持续健康发展具有重要意义。实践证明，加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量；有利于促进经济增长，扩大社会就业；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值。 各级政府及有关部门要以科学发展观为指导，从构建海岛和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作，切实加强领导，强化措施，促进物业行业健康发展。 二、加强物业工作的总体要求、发展目标和基本原则 （一）总体要求。以党的十七大精神为指导，全面落实科学发展观，以创建平安和谐舟山、改善城市面貌和人居环境为出发点，以增强物业管理行业活力为中心，以规范管理、全面提高服务质量和服务水平为重点，紧密结合我市物业管理与社区建设的实际，加快体制创新，转变政府职能，完善配套制度，强化行政监管，规范市场行为，大力培育物业管理消费需求，提高业主参与意识，逐步建立业主自治管理与专业化、社会化、市场化管理相结合的物业管理体制，促进全市物业行业持续健康发展。 （二）发展目标。力争到2011年，全市新增具有二级以上资质的物业管理企业2家，创建国家和省级物业管理优秀住宅小区3个。全市物业管理覆盖率继续扩大，物业企业管理人员持证上岗率达到100%。初步建立一支人员结构合理、组织机构健全、综合素质较强的物业管理队伍，形成一套制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理机制。 （三）基本原则。物业工作要坚持业主与企业双向选择、企业公平竞争的原则；坚持依法监管、分类指导、重点突破、分步实施的原则；坚持专业化管理与业主自我管理相结合，行业管理与街道社区管理相结合，行政监管与市场调节相结合的原则，努力拓宽物业管理领域，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理服务质量和水平。 三、明确职责，理顺关系，切实加强物业管理全面推行“市、县（区）、街道、居委会”四级管理体制，切实加强各级政府及有关部门对物业管理工作的监督和管理工作。 （一）市城乡建设委员会作为全市物业管理行业主管部门，负责对县（区）物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。 （二）县（区）人民政府及赋予县级社会事务管理权限的管委会负责本辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定物业行业发展的政策措施。 （三）街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。 （四）居委会负责牵头组建召开首届业主大会，物业主管部门和街道办事处按各自职责做好指导工作。物业服务企业、业主委员会按照各自的职责做好物业管理及服务工作。 四、创新机制，强化监管，不断规范物业企业服务行为 （一）积极引入市场竞争机制。规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高物业服务水平。建立健全物业服务退出机制，加大对业主共有财产的监管力度，凡物业服务企业退出管理的，业主委员会又未在规定时间内成立的，有关资料移交给属地居委会。 （二）切实规范物业企业行为。物业服务企业要依据投标承诺和服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出投标承诺和服务合同的事宜，应当与业主委员会协商确定后实施，物业服务企业应当主动为业主及其他组织提供服务合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。 （三）加强政府监管和指导工作。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制和物业经理接待业主日制度，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要加强物业服务从业人员的业务培训，提高行业整体的业务素质；推行管理项目菜单式服务和小区经理项目负责制，加强物业服务企业诚信档案建设，监督企业诚信行为。 五、齐抓共管，形成合力，努力促进物业行业持续健康发展 物业管理涉及多方面工作。各级人民政府和建设、财政、税务、物价、公安、工商等相关职能部门要认真履行职责，落实优惠政策措施，积极为物业服务企业创造良好的服务环境和发展环境，大力支持物业服务企业健康发展，形成齐抓共扶的良好局面。 （一）建设主管部门要建立扶优扶强的激励机制。凡获得国家级、省级、市级优秀物业管理（服务）项目的，对物业服务企业和业主委员会分别给予不同标准的奖励。鼓励企业提升实力和档次，对资质晋升为二级以上(含二级)的物业企业，物业主管部门给予一定的奖励。积极推行创星级企业、创星级物业服务项目和菜单式服务工作。根据不同的服务档次和基础设施条件，进行物业服务项目的星级评定和奖励。以上各项奖励措施及评定办法 具体由物业主管部门制定。 （二）各级政府要加大对特殊物业小区实施物业服务的扶持力度，鼓励物业服务企业接管旧住宅小区、拆迁安置小区及经济适用住房小区、廉租住房小区，提高物业服务的覆盖面。凡具有物业服务资质的物业服务企业接管竣工时未实施物业服务的旧住宅小区项目的，经物业管理主管部门考核合格，三年内由物业主管部门给予企业每年一定的奖励，具体标准由物业主管部门制定。 （三）价格主管部门要做好前期物业服务收费管理工作。物业主管部门应做好本地物业服务收费标准与物业服务等级、物业规模、物业设施设备配置等关系的调研工作，根据实际情况，适时向物价主管部门提出调整本地区前期物业服务费收费标准的意见。各物价主管部门应在接到当地物业主管部门意见3个月内作出是否调整的决定。 （四）劳动主管部门要加强劳动培训和劳动保障工作。各级劳动部门要研究制定年度培训计划，切实抓好物业服务行业从业人员就业前和从业后的培训工作，提高从业人员的就业技能和业务素质。物业服务企业职工社会养老保险参保比例标准参照建筑施工企业执行。 （五）交警部门要配合抓好住宅小区停车管理。凡需在住宅小区内道路上设置停车位的，在不影响正常交通和业主、物业使用人正常使用的前提下，由业主委员会征得业主大会同意后，方可划定停车位。禁止在住宅小区内停放大型客车和大型货车。交警部门应在无停车场地的住宅物业区域出入口设置大型客车、货车的禁行、禁停标志，对违反禁行、禁停规定的车辆依法予以处理。 （六）工商及相关部门要加强对物业服务区域内违法广告和无照经营行为的查处，对利用车棚（库）或未办理相关使用性质变更手续的住宅作经营（办公）场所的，不予核发营业执照。 （七）城管执法部门要加大对物业服务区域内违反规划、市政、绿化、市容管理等方面违法违规行为的处罚力度。 （八）各新闻媒体要正确把握舆论导向，配合物业主管部门做好物业管理政策法规等宣传工作，客观、公正地报道物业服务方面的信息，营造物业行业健康发展的良好氛围。

④ 由于物业管理不完善没交物业费物业有权扣留房产证吗

1、你与物业公司目前的做法都是不恰当的，严格地说都侵害了对方的合法权益，是违法行为。
2、物业公司服务存在问题应该通过合理合法的渠道得以解决，比如，通过业主委员会要求物业公司整改，限期解决，甚至更换物业管理公司。这是法律赋予业主的权利，是合理合法的解决办法。
2、物业公司没有收到物业管理费，可以讨要，甚至通过法律手段解决，不应该扣押你的房产证，扣押房产证也是不合理不合法的。

个人见解，仅供参考。

⑤ 目前，物业管理中存在的问题主要有哪些

没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差；公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决；制度不健全，管理秩序混乱；管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行。
法律分析
物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确地指示，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。
法律依据
《物业管理条例》 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

⑥ 法律不健全向哪个部门反映

向所在地人民代表大会或全国人大代表法制委员会。

⑦ 物业管理存在问题及原因分析怎么写

具体写法如下：

1、从制度层面进行分析目前，我国的物业管理模式虽然大多接受了社会化、市场化、专业化的管理理念，但从经济学角度看，这种物业管理体制的变化更多的是强制性制度变迁的产物，意味着它是由政府发布行政命令或是制定政策法规而倡导实现的制度改革，而不是由市场机制自发形成的制度变革。

2、这种由政府推动的物业管理制度变迁，由于经验不足、法律法规不完善等原因，致使物业管理制度出现了利益关系的失衡，形成了一种极不对称的关系：一方是具有强大资源优势的物业管理公司，另一方是分散的业主，双方由于力量不均衡、信息渠道不畅通，弱势一方很容易受到强势一方的左右，易引发各类纠纷。

3、物业管理在短短的二十年间在我国迅速发展，是得益于政府部门对制度转型所做出的举措。但在社区制度变迁过程中，也不可避免地出现了“路径依赖”的特征，不同类型的物业管理机构发展参差不齐，特别是一些遵循传统做法的物业公司，其经营理念、运作模式与现代的“物业管理”相去甚远，导致在物业管理过程中出现各类问题。

4、从操作层面上进行分析（1）法制建设落后，法规不完善虽然，我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款，对物业管理体制做出了一定的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。

5、物业管理体制问题上缺乏一套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。甚至有的地方出台的政策法规互相矛盾，特别是小区的归口管理方面政策法规不统一现象时有发生。法制不健全，必然导致物业管理出现混乱。

6、物业管理部门与业主之间缺乏有效的沟通机制物业管理实际上涉及到了准公共产品问题，有部分业主对物业管理有偿服务观念还不适应，存在着“搭便车”的心理而出现迟交、欠交物业费问题；而物业管理公司由于对业主期望认知与服务标准及服务传递间存在差异，也导致了各种纠纷与问题的出现，究其原因就在于双方缺乏有效的沟通机制，未能找到双方利益的平衡点。

⑧ 目前物业工作中存在哪些问题与困难

一）是开发建设遗留问题。开发企业遗留问题引发后期物业管理的矛盾，小区配套公共部位尤其是防水、管网施工达不到质量要求，冻、堵、渗、漏现象时有发生，开发企业保修不及时，推拖扯皮，造成业主上访。
（二）是业主委员会组建难，业主自律机制不完善。主要原因是街道办事处和社区居委会指导和监督业主自我管理的实施办法不明确，业主参与意识差，业主大会缺乏程序性法律规范。同时，由于业委会运作不规范，一些小区出现了物业公司越权管理或业委会被少数业主操纵的现象，致使多数业主合法权益得不到保障。
（三）是社区居委会与业主大会、业主委员会关系不协调。社区居委会对业主大会、业主委员会进行指导、监督的具体含义不清、责任不明，其组织结构和人员素质也不能满足行使这一职权的要求。有些业主大会、业主委员会也不接受居委会的“监督、指导”，甚至与其对立。
（四）是缺乏详细的服务标准和价格体系。物业管理的服务质量标准和定价标准不明确，业主与物业公司之间缺少协商依据，也使大量物业纠纷难以调解。
（五）物业服务企业服务水平问题。根据当前物业管理费收取标准，物业企业利润较低，导致物业企业不愿或无力聘用素质较高的从业人员，招聘的从业人员一般都为社会下岗人员或农民工，知识层次较低，素质参差不齐，在物业管理中，满足不了业主要求，导致业主对物业服务企业的不满，致使少数业主不交物业服务费。同时，还有一些物业企业对业主遇到的问题不能尽心尽责处理，能过则过，服务仅限于表象管理，缺少物业管理必备的人性化管理；少数物业企业在小区管理中对职工要求低，导致职工只限于“应付”，缺乏“尽心尽职”的工作标准。
（六）少数业主认识偏差问题。不少业主将物业服务看作是“包管一切”，要求物业企业解决很多非职责范围内的问题，当问题得不到解决时，不是以积极的态度通过正面渠道解决，而是以简单、偏激的拒缴物业服务费的方法对待，由此引发其他业主的效仿，使拖欠交纳物业服务费成为普遍现象，造成恶性循环；部分业主对物业管理的有偿服务怀有抵触情绪，过分强调权利，不愿承担义务，不服从管理，乱装修、乱搭建、乱停车等现象不断发生；还有一些业主在维权需要时，要求小区成立业主委员会或要求业主委员会发挥作用，但在需要业主行使权利时不重视，对小区管理漠不关心。如物业服务企业的选聘、业主委员会的成立等，部分居民认为，物业管理可有可无，治安、绿化、环境卫生应由政府管，不愿出钱“买服务”。
（七）老住宅区物业管理问题。老住宅区房屋普遍建造于20世纪90年代，目前我县县城老住宅区基本无专业物业管理，一些零散开放型住宅区大多是单位的福利房，夹杂着低矮破旧的平房；且通过住房制度改革，绝大多数福利房转为私人所有，变房改前的单位管理为房改后的产权人自行管理，出现物业管理的真空现象，治安、消防、公共部位及设备设施维护保养、修缮、环境绿化、清洁卫生等都存在不少问题，居民生活质量难以提高，社会化、市场化、专业化的现代化管理模式无法推行，影响着全县物业管理整体水平的提高。
（八）工作机制问题。县政府高度重视物业管理方面的各项工作，但由于各部门、各单位之间相互配合、相互支持的力度不够，物业管理行政主管部门管理、指导物业的专业人员力量薄弱，抓物业管理的成效还不明显。特别是有物业管理任务的职能部门对物业管理工作还没有引起足够的重视，从而导致抓落实的力度不够。同时，全县物业管理的体制机制还不健全，当前的现状是由县住建局房管所监督、指导和协调全县物业管理方面的工作，力量明显偏弱，工作协调难度也很大，迫切需要进一步完善物业管理工作的体制机制。

⑨ 小区物业配套设施不完善业主该交物业费吗

根据物业管理条例应该交物业费。
物业配套不完善是开发建设单位遗留问题，并不是物业公司造成的。可以按照购房合同约定与开发商协商或委托物业公司与开发商交涉，或依法起诉开发建设单位。但这并不能成为不交物业费的理由。
法律依据：
一、物业管条例
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第六十五条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，就当承担违约责任。