房屋徵收條例缺陷

⑴ 國有土地上房屋徵收與補償條例中摒棄了「拆遷」的概念，取而代之的是「搬遷」，這有什麼意義

兩個詞彙意思本身就不同，拆遷肯定得拆，搬遷可就不一定了，住戶自己只管走自己的，房子以後怎麼著你不用管，也不可能重新回到這里住，像三峽庫區移民時就用了搬遷詞語，他們再也沒有機會回到哪裡住了，也就是說搬遷有點移民的意思，政府怎麼也得實事求是的告知群眾。這是政府處理問題的方式，正常工作，沒有意義

⑵ 房屋徵收職責不明確的體現有哪些

根據該條例，房屋徵收部門負有以下職責：

一、委託房屋徵收實施單位並負責監督

《條例》第五條規定，房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託范圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。

二、擬定徵收補償方案並報市、縣級人民政府決定

《條例》第十條規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。 市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

三、做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作

四、對徵收的房屋情況組織調查登記並公布

《條例》第十五條規定，房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。

五、書面通知有關部門暫停辦理相關手續

《條例》第十六條規定，房屋徵收范圍確定後，不得在房屋徵收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

六、支付搬遷費、臨時安置費或者提供周轉用房

《條例》規定，因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

七、與被徵收人訂立補償協議

《條例》第二十五條規定，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

八、報請市、縣級人民政府作出補償決定

《條例》第二十六條規定，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收范圍內予以公告。

九、建立房屋徵收補償檔案

《條例》第二十九條規定，房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。

十、不履行法定職責依法承擔法律責任

《條例》第三十條規定，市、縣級人民政府及房屋徵收部門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑶ 國有土地上房屋徵收和補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》的區別

《國有土地上房屋徵收與補償條例》即國務院590號令，業內稱新條例，《城市房屋拆遷管理條例》業內稱老條例，新條例與老條例有幾下 幾點重大調整和區別：
1、適用范圍的不同。新條例規定了國有土地上房屋徵收適用於所有國有土地上的房屋，不管是否屬於規劃區域內或規劃區域外。而老條例規定了城市規劃區域內房屋拆遷都適用這條例，一些城中村在規劃區域內而土地性質屬集體土地，拆遷時會出現應用法律交叉問題，往往在拆遷補償時對集體土地性質拆遷戶在同一批拆遷中要制定不同的補償方式。
2、拆遷的法律主體不同。新條例規定了市級人民政府是徵收人，房屋產權人是被徵收人，而老條例是拆遷許可證制度，取得拆遷許可證的是拆遷人，房屋產權人是被拆遷人，同時規定了拆遷人與被拆遷人是兩個平等的民事法律主體，政府是第三方裁判員。
3、拆遷的目的不同。新條例規定只有公共利益的需要才能徵收老百姓的房屋，徵收變成了政府行為。而老條例只要是城市規劃的需要，開發商看中的土地政府發了拆遷許可證就可以拆老百姓的房屋，拆遷中商業氣息很濃，開發商有錢就能去拆老百姓的房屋對老百姓的個人房產保護成了空話，明顯與《物權法》相抵觸。
4、新條例取消了政 府行政強制拆遷的權利，在規定期限內徵收人與被徵收不能達成徵收補償協議政府作出《補償決定》報人民法院行政裁定後才能決定是否強制搬遷。而老條例規定政府可以對不能達成拆遷補償協議的可以作出《裁決書》，沒有申請行政復議或行政訴訟的政府可以直接行政強制拆遷。政府在拆遷工作主實際上起著主導作用，因為拆遷許可證是政府發的，土地出讓協議是政府簽的，政府簽訂的出讓協議中都規定了交地期限，政府違約會賠償，這種情況下政府不可能站中間公平、公正的保護拆遷人和被拆遷人利益，往往既當裁判員又當運動員，調動一切行政權利來加快拆遷進度，經常出現侵害被拆遷利益的事件。
5、被拆遷人權益保戶不同。新條例規定了徵收補償方案需公示30天以上征示公眾意見，對舊區改建項目還要半數以上被徵收人同意，如果沒有達到多數同意可以召開聽證會，仍然不通過方案的政府必須暫緩徵收，還規定了舊城區改建被徵收人可以選擇原地安置。對先取評估機構規定了由被徵收人選定，不能達成一致的由公證機關搖號確定，大大增加了被徵收人的參與性。而老條例沒有這些規定。
6、評估方式有了重大改變。新條例規定了房屋補償價格是類似於當地房地產市場價格，取消了政府劃區位制定土地價格的做法。而老條例對評估沿襲了傳統的政府定價的思維，評估機構是政府選定，評估價格是政府擬定，評估時政府制定了不同區位的土地價格，往往房屋拆遷補償款在市場上買不到相同質量的商品房，只能選擇拆遷安置房，限制了被拆遷人自主選房的權利，拆遷時拿貨幣補償明顯不劃算。形成了補償是低價格，安置房也是低價格，即低補低安，執行中出現了不少有權人惡意分戶，買賣拆遷戶頭，造成非拆遷戶拿到很好的安置房，賺取巨大差價的腐敗行為。
7、司法監察紀檢審計更加完善。新條例引進了法院作為裁決機構更加公平、公正。監察、紀檢中、審計部門對工作人員跟蹤隨機審查，大大減少了違紀徵收，還增加了社會穩定風險評估，使徵收工作與社會穩定相結合，減少了徵收中的各項不穩定因素的發生。而老條例的不完善一些地方出現了違法行為被查處，或出現一些突發事件和過激行為。供參考

⑷ 《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關補償的問題

對房屋價值的補償包括房屋和土地的價值，這個內容在房屋徵收評估細則中可查。

⑸ 《國有土地上房屋徵收與補償條例》解讀的相關疑點

對於房屋徵收是住宅房的不存在考慮土地使用剩餘年限，其版土地價格是按當權地同區位三家房地產開發企業12月內銷售價格加權平均後減去當地房屋建築開發成本得到的，重置價格減折舊與新開發的商品房的重置價格如有區別也確因房屋結構和配套造成的，大多數被拆遷的房屋相對較舊，還有些是磚木結構，與當前鋼筋砼結構房屋且廚衛配套齊全的房屋當然有區別，實際評估工作中有些獨門獨院的質量較好有配套的房屋其補償價格是高於商品房價格的，這說明補償評估相對是合理的。
至於土地按使用年限剩餘的補償這是針對於非住宅房，你的土地使用權已經讓你經營獲利多年，徵收使你使用權滅失也只是剩餘的年限，所以這是合理的。非住宅房的重置價格與住宅房的重置價格是同理評估補償。
對房屋徵收沒聽說要交個人所得稅，和增值稅，你房屋如有買賣要繳稅那是另一回事，徵收貨幣補償或產權調換是不收個人所得稅和增值稅的，相反還要免去與被徵收房屋同等價值的契稅。

⑹ 關於《國有土地上房屋徵收與補償條例》第21條的疑問

1、可以選擇貨幣補償，就是對你的房屋評估作價給人民幣；也可以產權調換，用房屋還被徵收房屋。
2、房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，差價部分按徵收房屋和還建安置房所處的位置、面積、成新等因素各自評估，按評估價確定差價部分，不一定是你找，有可能是市、縣級人民政府找你錢

⑺ 國有土地房屋徵收會存在哪些問題和困難

您好！
您可以看下這個有點長
淺析國有土地上房屋徵收中存在的問題
隨著城市經濟的飛速發展，一棟棟的高樓也拔地而起，新樓聳立的背後必有房屋建築被拆，所以也必有矛盾發生，我國新頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》為被徵收人的利益保護提供了法律保障，但依然存在一些問題。本文主要提出了一些有關國有土地上房屋徵收過程中存在的問題，例如徵收意識的問題、徵收公告、徵收評估和被徵收人的補償安置等問題，並對這些問題的原因進行分析，在最後提出了幾點建議。
一：國有土地房屋上房屋徵收中存在的問題
(一)徵收人與被徵收人意識的問題
先從政府方面看，一些政府觀念陳舊，在法律認識上存在誤區。國有土地上房屋徵收的目的是獲取被徵收房屋所用地的土地使用權，重新規劃，實現更大的公共利益。而這一目的的實現並不是讓政府不考慮實際情況之下，加快城市經濟建設。這種不切實際的思想在現實生活中主要有兩個表現：一是所建的廣場、馬路嚴重超大、超寬，政府行政中心規模太大，要求太高，媒體上我們也會看到一些被曝光的豪華行政機構。二是盲目的施行政策方針，商住樓開發建設過多，檔次過高，這些問題必然將導致房屋徵收土地徵用資金短缺。這將會使被徵收人的補償安置得不到保障，導致一些居民長期無房居住的問題。有的地方領導還不以為然，認為這是犧牲小我實現大我的必然階段，少數被徵收人的困難是暫時的，要服從於經濟發展的大局。殊不知，政府發展經濟的目的就是為了讓人民生活的更好，而現在很多政府都將人民的幸福生活作為犧牲來發展經濟，這是不可思議的。
再從被徵收人方面來看，被徵收人的法律意識不強，抵不住房屋徵收實施單位(以下稱徵收人)的恫嚇，很容易就範。目前，徵收人幾乎都是房地產商實力雄厚，他們客觀上又順應了政府實現城市發展規劃的要求，與當地政府有千絲萬縷的聯系。所以徵收人就憑藉此點優勢逼迫被徵收人與其簽訂「霸王條款」，被徵收人害怕徵收人的威力，抱著息事寧人的心態，往往就會接受，其實這樣只會增加徵收人的囂張氣焰。
(二)徵收決定、補償方案公告問題
新頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下稱《條例》)第十一條規定「市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。」第十三條規定「市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作」徵收決定公告的目的就是為讓被徵收人知道相關的拆遷事宜，做好充分的准備，而現實中被徵收人認為沒見到徵收公告，就無法知道徵收事宜，從而延誤了維權行動而管徵收理部門認為徵收公告已經發布，並且有證據證明，導致雙方相互扯皮，這都是徵收公告形式不規范惹得禍。再就是徵收公告主體不統一，徵收部門也發布，徵收實施單位也發布，這些都是引起問題的原因。
(三)徵收過程中的評估問題
評估機構能否做到公正是影響被徵收人的利益關鍵因素，而現實中評估機構難以做到客觀公正，因為房地產評估本身就是個復雜的活動，主觀因素占據著很大的作用是無法迴避的事實，我們不得不接受。另外評估機構和徵收管理部門有著千絲萬縷的聯系，這使得評估機構難以做出准確的評估。另外評估機構的責任不明確，同時也沒有相應的責任追究機制，這給了評估機構和評估人員很大的違規機會。
(四)被徵收人的補償安置問題
對於整個徵收過程，被徵收人最關心的實際問題是自己能夠獲得多少補償，如果補償能夠讓被人滿徵收意，就不會存在徵收難和強制徵收引發的諸多問題。我國國有土地上房屋徵收補償中的問題主要有以下幾點：一是只補房不補「地」，「地」是代表被拆遷人對土地所享有的土地使用權。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：被徵收房屋價值的補償;因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。我國我認為房屋徵收的本質是將房屋所佔的土地使用權收歸國有。被拆遷人不只對房屋具有所有權而且對房屋所佔的土地有使用權，房屋被拆只補房不補「地」是不利於保護被拆遷人的利益的。二是補償標准比較低，從我國《憲法》中看，國家為了公共利益對公民的財產進行徵收徵用時，可以做出「補償」，而不是公平補償，這是立法的缺陷。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。」我們看得到被拆遷人的房屋自只能以「類似房地產的市場價格」進行補償，房地產的價格變動之大我們每個人都明白，這使得該房屋的價值波動很大。還有評估機構在現實與拆遷單位有很大的聯系，難以做到公正。三是被拆遷人幾乎沒有選擇拆遷補償方式的權利，《條例》雖然規定被拆遷人可以選擇貨幣補償和產權調換，但是實踐中，大多數被徵收者大都選擇了貨幣補償，這並不是因為貨幣補償的多，多數是因為通過產權調換的房屋地理位置和房屋質量並不好，另外有很多被徵收者通過產權調換得到的並不是現房，這樣造成被徵收者無家可歸的現象並不在少數。
二、國有土地上房屋徵收中出現問題的原因
(一)立法的指導思想不完善，更關注效率忽視公平
公民的合法權益只有通過法律的形式被明確地規定，對公民來說才是真正的擁有合法權利，2001年的《城市房屋拆遷管理條例》是在《國有土地上房屋徵收與補償條例》頒布前我國規范管理城市拆遷的唯一一部條例，現在施行的《國有土地上房屋徵收與補償條例》與之前的《城市房屋拆遷管理條例》相比有很多進步之處，但其在立法指導思想未變，仍存在著很多的問題，現在施行的《條例》在立法上對如何保證城市建設的需要考慮的還是多了些，而對如何保障被拆遷人的合法權益考慮的少了些;對城市建設的效率給予了足夠的重視，而對社會公平則關注不足。這一立法指導思想在一定程度上反映了我國現階段加快城市化建設進程的客觀要求，但是，與我國為建設現代法制社會所倡導的厲行法治、保障人權、促進社會公平、發展政治文明的社會發展趨勢相違背，與我國現行憲法保障人權的社會主義法制精神相沖突。另外有的地方的仍使用《城市房屋拆遷拆遷管理條例》與與現行的《條例》不相匹配，未能與時俱進，修改完善更新，這難免導致拆遷過程中有不合理、不合法現象的發生。
(二)對公共利益的范圍界定不明確
新《條例》第二條規定「為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償規定。」那麼什麼是公共利益呢，再看該《條例》第八條「為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要」從這些方面我們可以看到政府對我們的管轄涉及到方方面面，同時我們也應該想到政府的權利是如此之大，法律上對公共利益的如此寬泛的定義，往往成為一些地方政府的為自己謀利的借口。
(三)被徵收人在房屋徵收過程中處於被動地位
被徵收人往往是處於社會底層的群體，由於自身在社會經濟方面的弱勢，因而在房屋徵收的利益博弈中處於下風，不具有響亮的話語權，平等談判權、更不用提能有定價權。近年來，徵收人侵犯被徵收人財產權利和人身權利的野蠻拆遷等惡性事件屢屢發生，嚴重影響了社會穩定，被徵收人與地方政府之間的矛盾也日益尖銳：如貴陽市普陀巷事件、北京朱正亮事件、遼寧張劍事件等。稍有良知的人對被徵收人遭受的不公正待遇感到不平，也對張劍式的悲劇抱以同情，更令他們憤慨的是徵收人無視國法的肆意妄為和地方政府的違法行政。雖然我國大量的的法律法規規定我國公民有各種各樣的權利，但由於人口太多，有很多人的權利是被人民代表替代實行的，人民難以發出自己的聲音，例如知情權、異議權等，這都是導致被徵收人在徵收過程中遭受侵害的原因。
(四)評估機構與徵收管理機構有著千絲萬縷的聯系。
它們同屬建設系統、估價師考試、執業、日常管理均由建設部門規定，雖然評估機構在法律上是獨立的中間機構，但其評估活動的每個環節都在當地建設部門的監督指揮下進行。舉個例子《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條規定，市縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構供拆遷人選擇。要入圍拆遷評估人的選定就得由建設部門把關，不聽指揮的評估機構就攬不到公司的業務。而且又由於我國至今尚未有權威、中立的房地產價格監測機構，難以形成成熟的房地產市場參考價格，而政府制定的參照標准往往是依據多年以前的數據制定的，加上當地政府為了自身的利益，其在制定評估辦法的時候會限定評估的方式和范圍，使有利於被徵收人的因素不能進入評估范圍。這些因素的存在導致房屋徵收評估機構對被徵收房屋價值的評估結果往往不利於被徵收人。
(五)強制徵收程序為拆遷單位提供了強大的後盾
為什麼被徵收人與徵收人對房屋補償達不成一致意見時，被徵收人的房屋還是會被徵收呢?被徵收人不會利用法律手段嗎?新《條例》第二十八條規定「被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行」雖然被徵收人可以進行行政復議和行政訴訟，但實踐中有的地方政府手掌大權，對行政復議和行政訴訟的結果有重大的影響，因此這兩種救濟在實踐中發揮的作用很小。另外政府發現有不利於城市發展的現象，可以以行政決定的的方式對其進行行為規范，被拆遷人無力與政府對抗政府賦予徵收人的這種強制徵收的權利。徵收人往往借這一點在徵收過程中恣意妄為，損害被這徵收人的利益。
三、完善我國國有土地上房屋徵收補償制度的建議
(一)堅持保護被徵收人的合法權益為立法指導思想，完善國有土地上房屋徵收補償方面的的立法
長期以來我們都堅持著效率優先兼顧公平的原則，我國的經濟不斷發展，但出現的問題也越來越多，這是我們在完善的地方，所以在立法上應該以保護被徵收人的合法利益為重，在注重公平的基礎上提高效率。國有土地上房屋徵收補償的根本問題，實質上是涉及到當地政府是否有權處置被徵收人合法擁有的房地產，以及如何處置被徵收人私有房地產的法律問題。對非國有財產的處置，往往涉及到對此類財產的徵收或徵用，是一項極為嚴肅的法律問題。所以這些必須以法律的形式予以確定，而不應以行政法規的形式確定。我們應有一套完善的法律制度，來規范國有土地上房屋徵收活動，而不是以行政法規的形式來規范。用行政法規的形式，設定處置被徵收人財產的方式，是不適當的，也是極其不嚴肅的。因此，有必要制定一部既兼顧城市建設的效率，又兼顧社會公平的《國有土地上房屋徵收補償法》。
(二)積極探索公共利益的范圍，逐步實現對公共利益的界定
王利明教授認為，公共利益是一個與誠實信用、公序良俗概念相類似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性，公共利益所包括的范圍非常寬泛，公共利益的概念具有一定意義上的主觀性，因此，在物權法中界定公共利益的概念是十分困難的，僅僅寄望於通過物權法對公共利益概念的界定，來解決徵收中存在的問題，是物權法所不能承受之重。因此，物權法中仍然應該維持憲法關於公共利益的抽象的表述，不必從正面界定和反面排除的方法來對公共利益的內涵加以規定。不過，物權法應該通過規定一些必要的程序與制度防止公共利益的濫用。梁慧星研究員在其主持的物權法草案曾以列舉的方式對「公共利益」予以界定。該草案四十八條規定：所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業，環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、公關水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家法律規定的其他公共利益。徵收不得適用於商業目的。受專家的啟發我覺得我們應該現在一些發達地方對先行進行「公共利益范圍」的探索和實踐，試行審查和控制機制，條件成熟時推出地方立法。當地方總結探索的公共利益被證明是「合法、合理」的時候，再對公共利益作出法律上的明確界定。因此，公共利益的明確界定需要一定的時間，不能急於求成。
(三)加大宣傳力度，確保公眾的知情權、異議權
我國是人民民主專政的社會主義國家，人民是國家的主人，雖然法律規定我國公民享有知情權、異議權，但很多地方並沒有做好宣傳工作，所以我們仍需加大宣傳力度，確保公眾的知情權。在國有土地上房屋徵收過程中更需注意,例如建設項目在依據規劃經法定程序審批後，有關職能部門要召集被徵收地段居民闡述拆遷的相關法規政策。徵收管理部門作出徵收決定後，應以規范的形式將徵收人、徵收的范圍、徵收的期限等內容予以公告。政府要做好拆遷宣傳工作，讓群眾尤其是徵收戶知曉、理解政府徵收工作，把知情權還給群眾。在徵收決定方案制定前要善於聽取群眾意見，與被徵收人進行面對面的交流，可以建立聽證制度，特別是被徵收人意見，對他們的不同看法，要做耐心細致的說服解釋工作，在徵收決定方案制定之後，被徵收人有權陳述異議，對於不能達成徵收補償安置協議的，要嚴格按照合理程序依法裁決後，才實施強制徵收或依法申請由人民法院強制徵收，並慎用強制徵收措施。
(四)規范房屋評估，公平、公正的拆遷評估是降低徵收矛盾的重要保證
由於估價機構與徵收機構存在千絲萬縷的聯系，使得估價機構在估價的過程中有失公正，所以估價機構應由更專門的機構來擔任，它既要不受徵收機構的影響又要與被徵收人沒有任何的利益聯系，正如民事訴訟、刑事訴訟中的迴避制度一樣，法官與其審理的案件沒有任何的利益瓜葛，只有這樣才能做出公正裁判。所以在徵收機構的確定上必須遵循公開、透明的原則。從法律角度講，當違反了徵收估價機構由被徵收人投票或由徵收遷當事人抽簽的規定時，不論估價結果是否公正，都必然導致被徵收人有理由相信估價結果不公，因此在估價機構的確定上必須遵循公開透明的原則。沒有程序上的正義，就不可能產生實體上的公正。光有公正的機構是不夠的，該機構必須嚴格按原則辦事，我國設立的新《條例》明確規定，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。這個原則應當貫穿於估價的始終，違反這個原則者，應當嚴歷追究估價機構與工作人員的法律責任。其次，估價機構在估價的過程中要堅持估價原則：遵循合法的原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價;遵循最高最佳使用原則;遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格;遵循估價時點的原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值，只有這樣才能真正保障被拆遷人的利益。
(五)規范強制徵收行為，提高補償標准，完善補償安置制度
被徵收人能夠取得公平合理的補償也是解決徵收矛盾的重要途徑。在以後的國有土地上房屋徵收與補償安置制度中。我認為，首先要將被徵收房屋所佔的土地使用權列入補償的范圍之內，做到既補房又補「地」。其次要提高補償標准，現在住房價格飛漲，買一套房子少則也得一二十萬多則幾百萬、幾千萬甚至上億的你不論在哪擁有一套房子就等於擁有一個可以避風避雨的去處，若房子被徵收，你沒有足夠的資金是很難找到一個好的住處，所以要提高補償的標准，不能只補償其實際價值還要綜合考慮各種因素，區位、環境、用途、佔地面積。再次就是保障被徵收人的選擇補償安置方式的權利，被徵收人選擇產權置換的，徵收單位要保證他們為被徵收人提供的住房已經真實存在，並且保證房屋質量，也就是說在徵收之前就應該將被徵收人安置好，減少強制徵收房屋情況的發生。最後，還要繼續完善我國的城市居民保障體系，為居民的生活做好保障工作。
結束語：城市的發展離不了徵收，城市的發展滿足居民的生活需要，提高居民的生活水平，但是有發展就有犧牲，在城市發展的過程中，我們要注意對被徵收人的保護，將他們的犧牲縮小到最小，這樣才能真正的實現居民安居樂業。
望採納，謝謝

⑻ 第三方房屋徵收優缺點，弊端及操作模式

第三方機構徵收，通常的優點就是阻斷了，第一張是雙方之間的直接沖突。第二可以選擇更加專業和優質的第三方。第三，第三方的資質和經驗是處理問題，處理拆遷問題的很關鍵的因素。第四呢，最好是聘請專業的律師事務所，提供相應的法律服務，無論拆遷的動工還是實施，都需要在法律法規的規范范圍之內。你比如說上海市的拆遷工作通常都是要求律師提供現場服務的。通過第三方的服務可以杜絕野蠻的，非法的，不文明的拆遷，可以減少社會矛盾的發生。更加規范合法的進行下去。