物業法規不健全

① 物業管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題
（一） 法規不健全，司法效力不高
近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出台，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請願、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。
（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系
目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建築質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒於物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。
（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位
有一些物業公司在取得物業管理權後，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標准和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。
（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范
長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對鬆散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴後，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。
（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重
根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低於80%物業公司將難以維持正常管理活動。
二、物業管理服務問題產生的原因
（一）業主與物業管理企業理念滯後
時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。 特別是內地這種情況更普遍。據陝西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意願公平選聘產生，而是由開發商「欽定」的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬於自己的權利；在參與調查的市民中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在「您對小區物業管理不滿時採取何種方式解決？」的調查項中，近30％的小區業主通過「爭吵」解決物業糾紛。
（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難
規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000餘家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。
（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺
物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由於我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標准和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流於形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

② （！急！）物業對房屋保養不完善 拒交物業費 是否合法

物業管理存在的問題，可以通過業主委員會解決，也可以通過消協解決，但物業費必須交。
現在新的物業管理法規也下來了，物業與業主之間的關系也很明確。你的情況可以向業主委員會反映，協調解決這個問題，但物業費應該按所欠和滯納一並繳清。
即使雙方對簿公堂，結果無非是物業修繕和業主清費。

③ 論述強化物業從業人員法律法規意識的重要意義是什麼

強化物業從業人員法律法規意識的重要意義：一、統一思想，提高認識，充分認識促進物業行業健康發展的重要性 物業管理是城市管理的重要內容。近年來隨著我市城市化進程的加快推進，物業管理工作得到了較快發展，已成為具有一定發展潛力的新興產業。但從總體上看，目前我市物業管理工作中還存在著制度建設滯後，市場化程度低，市場主體之間的法律關系不明確；物業管理企業資質較低，從業人員素質不高，物業管理專業人才缺乏；成立業主委員會的覆蓋面低，物業服務的消費意識不強；物業服務收費的監管機制不夠完善；物業管理與街道社區建設管理相互脫節，部門監管職責落實不夠到位等問題。 加強物業工作，促進物業行業健康發展，是構建和諧社會的迫切需要，對於加快我市經濟和社會各項事業持續健康發展具有重要意義。實踐證明，加強物業管理工作有利於提高城市管理水平，改善城市人居環境，提高群眾生活質量；有利於促進經濟增長，擴大社會就業；有利於維護社會穩定，推進城市精神文明建設；有利於保障物業的合理使用，促進物業的保值、增值。 各級政府及有關部門要以科學發展觀為指導，從構建海島和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要意義，把加強物業管理工作作為提升城市形象、打造城市品牌、營造發展環境、維護社會穩定的一項重要工作，切實加強領導，強化措施，促進物業行業健康發展。 二、加強物業工作的總體要求、發展目標和基本原則 （一）總體要求。以黨的十七大精神為指導，全面落實科學發展觀，以創建平安和諧舟山、改善城市面貌和人居環境為出發點，以增強物業管理行業活力為中心，以規范管理、全面提高服務質量和服務水平為重點，緊密結合我市物業管理與社區建設的實際，加快體制創新，轉變政府職能，完善配套制度，強化行政監管，規范市場行為，大力培育物業管理消費需求，提高業主參與意識，逐步建立業主自治管理與專業化、社會化、市場化管理相結合的物業管理體制，促進全市物業行業持續健康發展。 （二）發展目標。力爭到2011年，全市新增具有二級以上資質的物業管理企業2家，創建國家和省級物業管理優秀住宅小區3個。全市物業管理覆蓋率繼續擴大，物業企業管理人員持證上崗率達到100%。初步建立一支人員結構合理、組織機構健全、綜合素質較強的物業管理隊伍，形成一套制度完善、管理規范、競爭有序的物業管理機制。 （三）基本原則。物業工作要堅持業主與企業雙向選擇、企業公平競爭的原則；堅持依法監管、分類指導、重點突破、分步實施的原則；堅持專業化管理與業主自我管理相結合，行業管理與街道社區管理相結合，行政監管與市場調節相結合的原則，努力拓寬物業管理領域，擴大物業管理覆蓋面，提高物業管理服務質量和水平。 三、明確職責，理順關系，切實加強物業管理全面推行「市、縣（區）、街道、居委會」四級管理體制，切實加強各級政府及有關部門對物業管理工作的監督和管理工作。 （一）市城鄉建設委員會作為全市物業管理行業主管部門，負責對縣（區）物業管理主管部門的業務指導和監管，組織物業管理行業重大問題的調研及制定相關配套政策。 （二）縣（區）人民政府及賦予縣級社會事務管理許可權的管委會負責本轄區內物業管理工作，落實物業管理綜合協調、管理的職責，根據本地實際，制定物業行業發展的政策措施。 （三）街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。 （四）居委會負責牽頭組建召開首屆業主大會，物業主管部門和街道辦事處按各自職責做好指導工作。物業服務企業、業主委員會按照各自的職責做好物業管理及服務工作。 四、創新機制，強化監管，不斷規范物業企業服務行為 （一）積極引入市場競爭機制。規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進物業服務企業自覺提高物業服務水平。建立健全物業服務退出機制，加大對業主共有財產的監管力度，凡物業服務企業退出管理的，業主委員會又未在規定時間內成立的，有關資料移交給屬地居委會。 （二）切實規范物業企業行為。物業服務企業要依據投標承諾和服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商確定後實施，物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。 （三）加強政府監管和指導工作。物業管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標准，評定物業服務企業的服務業績；要建立健全物業投訴責任機制和物業經理接待業主日制度，及時查處物業服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益。要加強物業服務從業人員的業務培訓，提高行業整體的業務素質；推行管理項目菜單式服務和小區經理項目負責制，加強物業服務企業誠信檔案建設，監督企業誠信行為。 五、齊抓共管，形成合力，努力促進物業行業持續健康發展 物業管理涉及多方面工作。各級人民政府和建設、財政、稅務、物價、公安、工商等相關職能部門要認真履行職責，落實優惠政策措施，積極為物業服務企業創造良好的服務環境和發展環境，大力支持物業服務企業健康發展，形成齊抓共扶的良好局面。 （一）建設主管部門要建立扶優扶強的激勵機制。凡獲得國家級、省級、市級優秀物業管理（服務）項目的，對物業服務企業和業主委員會分別給予不同標準的獎勵。鼓勵企業提升實力和檔次，對資質晉升為二級以上(含二級)的物業企業，物業主管部門給予一定的獎勵。積極推行創星級企業、創星級物業服務項目和菜單式服務工作。根據不同的服務檔次和基礎設施條件，進行物業服務項目的星級評定和獎勵。以上各項獎勵措施及評定辦法 具體由物業主管部門制定。 （二）各級政府要加大對特殊物業小區實施物業服務的扶持力度，鼓勵物業服務企業接管舊住宅小區、拆遷安置小區及經濟適用住房小區、廉租住房小區，提高物業服務的覆蓋面。凡具有物業服務資質的物業服務企業接管竣工時未實施物業服務的舊住宅小區項目的，經物業管理主管部門考核合格，三年內由物業主管部門給予企業每年一定的獎勵，具體標准由物業主管部門制定。 （三）價格主管部門要做好前期物業服務收費管理工作。物業主管部門應做好本地物業服務收費標准與物業服務等級、物業規模、物業設施設備配置等關系的調研工作，根據實際情況，適時向物價主管部門提出調整本地區前期物業服務費收費標準的意見。各物價主管部門應在接到當地物業主管部門意見3個月內作出是否調整的決定。 （四）勞動主管部門要加強勞動培訓和勞動保障工作。各級勞動部門要研究制定年度培訓計劃，切實抓好物業服務行業從業人員就業前和從業後的培訓工作，提高從業人員的就業技能和業務素質。物業服務企業職工社會養老保險參保比例標准參照建築施工企業執行。 （五）交警部門要配合抓好住宅小區停車管理。凡需在住宅小區內道路上設置停車位的，在不影響正常交通和業主、物業使用人正常使用的前提下，由業主委員會徵得業主大會同意後，方可劃定停車位。禁止在住宅小區內停放大型客車和大型貨車。交警部門應在無停車場地的住宅物業區域出入口設置大型客車、貨車的禁行、禁停標志，對違反禁行、禁停規定的車輛依法予以處理。 （六）工商及相關部門要加強對物業服務區域內違法廣告和無照經營行為的查處，對利用車棚（庫）或未辦理相關使用性質變更手續的住宅作經營（辦公）場所的，不予核發營業執照。 （七）城管執法部門要加大對物業服務區域內違反規劃、市政、綠化、市容管理等方面違法違規行為的處罰力度。 （八）各新聞媒體要正確把握輿論導向，配合物業主管部門做好物業管理政策法規等宣傳工作，客觀、公正地報道物業服務方面的信息，營造物業行業健康發展的良好氛圍。

④ 由於物業管理不完善沒交物業費物業有權扣留房產證嗎

1、你與物業公司目前的做法都是不恰當的，嚴格地說都侵害了對方的合法權益，是違法行為。
2、物業公司服務存在問題應該通過合理合法的渠道得以解決，比如，通過業主委員會要求物業公司整改，限期解決，甚至更換物業管理公司。這是法律賦予業主的權利，是合理合法的解決辦法。
2、物業公司沒有收到物業管理費，可以討要，甚至通過法律手段解決，不應該扣押你的房產證，扣押房產證也是不合理不合法的。

個人見解，僅供參考。

⑤ 目前，物業管理中存在的問題主要有哪些

沒有成立正規的物業管理公司，造成物業管理水平低，服務質量差；公用設施專用基金不落實，造成小區公用設施的維修、興建、保養等問題難以解決；制度不健全，管理秩序混亂；管理者與業主之間權責利不明確，影響小區物業管理的正常進行。
法律分析
物業管理公司未盡充分的安全保障義務。由於物業管理公司疏於管理，未盡合理注意義務，小區內失竊、搶劫等治安管理是常見的物業管理糾紛，而且業主在和物業公司簽署管理服務合同時，對委託管理的事項、標准、許可權、管理費收支、監督檢查和違約責任等逐項明確地指示，特別是對保安服務、車輛停放管理等極易引起爭議。發生爭議後，業主往往以財物失竊為由拒交物業管理費，物業公司以已履行相關防範義務為由來進行抗辯。收費與服務水平不適應。許多物業管理公司不與業主協商，擅自抬高收費標准，擴大收費范圍而提供劣質服務。一些物業公司在保潔工作、維修養護、安全防範等工作上不能到位，而物業管理公司收費並未降低，引起業主的反感。他們以拒交物業管理費的方式表示對物業公司的不滿。業主不懂法，平時不注意收集、保全證據，導致訴訟中舉證難、維權難。對涉及業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間不同的法律關系，業主並不知曉。不知開發商交付的房屋存在瑕疵導致滲漏使業主遭受損失，應由開發商承擔違約賠償責任。不知樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，應當由侵權人承擔賠償責任，而訴訟中業主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業管理費。
法律依據
《物業管理條例》 第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

⑥ 法律不健全向哪個部門反映

向所在地人民代表大會或全國人大代表法制委員會。

⑦ 物業管理存在問題及原因分析怎麼寫

具體寫法如下：

1、從制度層面進行分析目前，我國的物業管理模式雖然大多接受了社會化、市場化、專業化的管理理念，但從經濟學角度看，這種物業管理體制的變化更多的是強制性制度變遷的產物，意味著它是由政府發布行政命令或是制定政策法規而倡導實現的制度改革，而不是由市場機制自發形成的制度變革。

2、這種由政府推動的物業管理制度變遷，由於經驗不足、法律法規不完善等原因，致使物業管理制度出現了利益關系的失衡，形成了一種極不對稱的關系：一方是具有強大資源優勢的物業管理公司，另一方是分散的業主，雙方由於力量不均衡、信息渠道不暢通，弱勢一方很容易受到強勢一方的左右，易引發各類糾紛。

3、物業管理在短短的二十年間在我國迅速發展，是得益於政府部門對制度轉型所做出的舉措。但在社區制度變遷過程中，也不可避免地出現了「路徑依賴」的特徵，不同類型的物業管理機構發展參差不齊，特別是一些遵循傳統做法的物業公司，其經營理念、運作模式與現代的「物業管理」相去甚遠，導致在物業管理過程中出現各類問題。

4、從操作層面上進行分析（1）法制建設落後，法規不完善雖然，我國已經頒布了《物業管理實施辦法》及地方性法規等相關條款，對物業管理體製做出了一定的規定，但物業管理法制化建設方面仍然存在很大盲點。

5、物業管理體制問題上缺乏一套系統的、操作性強的、具有強制約束力的法律法規。甚至有的地方出台的政策法規互相矛盾，特別是小區的歸口管理方面政策法規不統一現象時有發生。法制不健全，必然導致物業管理出現混亂。

6、物業管理部門與業主之間缺乏有效的溝通機制物業管理實際上涉及到了准公共產品問題，有部分業主對物業管理有償服務觀念還不適應，存在著「搭便車」的心理而出現遲交、欠交物業費問題；而物業管理公司由於對業主期望認知與服務標准及服務傳遞間存在差異，也導致了各種糾紛與問題的出現，究其原因就在於雙方缺乏有效的溝通機制，未能找到雙方利益的平衡點。

⑧ 目前物業工作中存在哪些問題與困難

一）是開發建設遺留問題。開發企業遺留問題引發後期物業管理的矛盾，小區配套公共部位尤其是防水、管網施工達不到質量要求，凍、堵、滲、漏現象時有發生，開發企業保修不及時，推拖扯皮，造成業主上訪。
（二）是業主委員會組建難，業主自律機制不完善。主要原因是街道辦事處和社區居委會指導和監督業主自我管理的實施辦法不明確，業主參與意識差，業主大會缺乏程序性法律規范。同時，由於業委會運作不規范，一些小區出現了物業公司越權管理或業委會被少數業主操縱的現象，致使多數業主合法權益得不到保障。
（三）是社區居委會與業主大會、業主委員會關系不協調。社區居委會對業主大會、業主委員會進行指導、監督的具體含義不清、責任不明，其組織結構和人員素質也不能滿足行使這一職權的要求。有些業主大會、業主委員會也不接受居委會的「監督、指導」，甚至與其對立。
（四）是缺乏詳細的服務標准和價格體系。物業管理的服務質量標准和定價標准不明確，業主與物業公司之間缺少協商依據，也使大量物業糾紛難以調解。
（五）物業服務企業服務水平問題。根據當前物業管理費收取標准，物業企業利潤較低，導致物業企業不願或無力聘用素質較高的從業人員，招聘的從業人員一般都為社會下崗人員或農民工，知識層次較低，素質參差不齊，在物業管理中，滿足不了業主要求，導致業主對物業服務企業的不滿，致使少數業主不交物業服務費。同時，還有一些物業企業對業主遇到的問題不能盡心盡責處理，能過則過，服務僅限於表象管理，缺少物業管理必備的人性化管理；少數物業企業在小區管理中對職工要求低，導致職工只限於「應付」，缺乏「盡心盡職」的工作標准。
（六）少數業主認識偏差問題。不少業主將物業服務看作是「包管一切」，要求物業企業解決很多非職責范圍內的問題，當問題得不到解決時，不是以積極的態度通過正面渠道解決，而是以簡單、偏激的拒繳物業服務費的方法對待，由此引發其他業主的效仿，使拖欠交納物業服務費成為普遍現象，造成惡性循環；部分業主對物業管理的有償服務懷有抵觸情緒，過分強調權利，不願承擔義務，不服從管理，亂裝修、亂搭建、亂停車等現象不斷發生；還有一些業主在維權需要時，要求小區成立業主委員會或要求業主委員會發揮作用，但在需要業主行使權利時不重視，對小區管理漠不關心。如物業服務企業的選聘、業主委員會的成立等，部分居民認為，物業管理可有可無，治安、綠化、環境衛生應由政府管，不願出錢「買服務」。
（七）老住宅區物業管理問題。老住宅區房屋普遍建造於20世紀90年代，目前我縣縣城老住宅區基本無專業物業管理，一些零散開放型住宅區大多是單位的福利房，夾雜著低矮破舊的平房；且通過住房制度改革，絕大多數福利房轉為私人所有，變房改前的單位管理為房改後的產權人自行管理，出現物業管理的真空現象，治安、消防、公共部位及設備設施維護保養、修繕、環境綠化、清潔衛生等都存在不少問題，居民生活質量難以提高，社會化、市場化、專業化的現代化管理模式無法推行，影響著全縣物業管理整體水平的提高。
（八）工作機制問題。縣政府高度重視物業管理方面的各項工作，但由於各部門、各單位之間相互配合、相互支持的力度不夠，物業管理行政主管部門管理、指導物業的專業人員力量薄弱，抓物業管理的成效還不明顯。特別是有物業管理任務的職能部門對物業管理工作還沒有引起足夠的重視，從而導致抓落實的力度不夠。同時，全縣物業管理的體制機制還不健全，當前的現狀是由縣住建局房管所監督、指導和協調全縣物業管理方面的工作，力量明顯偏弱，工作協調難度也很大，迫切需要進一步完善物業管理工作的體制機制。

⑨ 小區物業配套設施不完善業主該交物業費嗎

根據物業管理條例應該交物業費。
物業配套不完善是開發建設單位遺留問題，並不是物業公司造成的。可以按照購房合同約定與開發商協商或委託物業公司與開發商交涉，或依法起訴開發建設單位。但這並不能成為不交物業費的理由。
法律依據：
一、物業管條例
第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第六十五條：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
二、最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，就當承擔違約責任。